OSB Yönetim Kurulu Onayı Olmadan Fabrika Kiralanabilir mi? | Yönetmelik m.63/1-c
Kısa ve net cevap: OSB içinde bulunan sanayi tesisinin üçüncü kişiye mevzuata uygun biçimde kullandırılabilmesi için OSB yönetim kurulunun kiralamanın usul ve esaslara uygun olduğuna ilişkin karar alması gerekir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/1-c bu kararı açık bir kiralama şartı olarak düzenler. Tarafların kendi aralarında kira sözleşmesi imzalaması, noter işlemi yapması veya tesisi fiilen teslim etmesi OSB yönetim kurulu onayının yerini tutmaz. Üstelik Yönetmelik m.63/3 uyarınca OSB onayı verilmeden üçüncü kişinin kullanımına tahsis edilen tesise elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir OSB hizmeti verilmez.
OSB yönetim kurulu onayının hukuki dayanağı
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18. maddesi, OSB’de katılımcıya tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını düzenler. OSB taşınmazının üçüncü kişiye kiralanmasına ilişkin ayrıntılı özel rejim Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’te yer alır. Maddenin birinci fıkrası üç koşulu birlikte arar: geri alım şerhi bulunmayan tapunun edinilmesinden itibaren en az bir yıl geçmiş olması, katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmaması ve OSB yönetim kurulunun kiralamanın mevzuata uygun olduğuna karar vermesi.
Bu nedenle yönetim kurulu onayı bir tavsiye yazısı veya idari kolaylık değildir. Mevzuatın kiralama için kurduğu izin mekanizmasının zorunlu unsurudur. OSB yönetiminin kontrolü, yalnız kiraya verenin mülkiyet hakkıyla değil; parselin tahsis amacı, sanayi üretiminin niteliği, altyapı kapasitesi, çevre yükü, iş güvenliği ve bölge içi ortak düzenle ilgilidir.
OSB’ler özel hukuk tüzel kişiliğine sahip olmakla birlikte 4562 sayılı Kanundan doğan kamu gücü benzeri yetkileri ve özel mevzuat görevleri vardır. Bu sebeple taraflar “taşınmaz benim, dilediğime kiralarım” yaklaşımıyla OSB rejimini bertaraf edemez. Mülkiyet hakkının kullanımı, OSB mevzuatındaki tahsis ve kullanım sınırlamalarına tabidir.
Yönetim kurulu kiralama başvurusunda neyi inceler?
Yönetim kurulunun ilk inceleme alanı, Yönetmelik m.63/1’deki ön koşullardır. Tapunun geri alım şerhinden ari olması ve tapu ediniminden itibaren en az bir yılın geçmiş olması gerekir. Bu konuda ayrıntılı açıklamalar OSB’de fabrika kiralamada bir yıl şartı başlıklı yazımızdadır. İkinci olarak katılımcının OSB’ye vadesi geçmiş borcunun bulunmaması aranır; bu şart da OSB borcu olan katılımcının kiralama durumu rehberinde incelenmiştir.
Bunların ardından kiracının faaliyet konusu ile OSB’nin kuruluş protokolü, sektörel yapısı, tahsis amacı ve teknik altyapısı karşılaştırılır. Kiracının üretim prosesinde kullanacağı elektrik gücü, su miktarı, doğalgaz, çalışan sayısı, atık türleri ve atıksu özellikleri Yönetmelik gereği bilgi formunda gösterilir. Bu veriler, kira ilişkisinin yalnız hukuki değil teknik ve çevresel bir uygunluk incelemesine de tabi olduğunu ortaya koyar.
Yönetim kurulu ayrıca kira sözleşmesi örneğini, tüzel kişilerin yetkili organ kararlarını, ticaret sicili belgelerini ve kiracının OSB mevzuatı ile iç talimatlara uyacağına ilişkin noter tasdikli taahhüdünü inceler. Eksik belgeyle yapılan başvuru, onayın gecikmesine veya dosyanın tamamlanmak üzere iade edilmesine yol açabilir.
Kira sözleşmesi imzalanmışsa OSB onayı yine gerekir mi?
Evet. Kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanması, OSB onayı şartını ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tarafların kira ilişkisi kurması ile OSB mevzuatına uygun kullanım izni farklı hukuki katmanlardır. Taraflar sözleşme kurabilir; ancak kiracının OSB tesisini fiilen ve altyapı hizmetlerinden yararlanarak kullanabilmesi için m.63 koşullarının tamamı yerine getirilmelidir.
Bu ayrım sözleşme tasarımında önemlidir. Kira sözleşmesi koşulsuz biçimde yürürlüğe girer ve kira bedeli hemen başlarsa, daha sonra OSB onayının alınamaması taraflar arasında ciddi uyuşmazlık yaratabilir. Kiracı tesisi kullanamadığı halde kira bedeli ödemek istemeyebilir; kiraya veren ise sözleşmenin imzalanmış olduğunu ileri sürebilir. Bu risk, sözleşmede OSB onayının yürürlük veya teslim ön koşulu olarak açıkça düzenlenmesiyle azaltılır.
Özellikle yüksek yatırım bedelli üretim tesislerinde makine siparişi, nakliye, montaj, personel alımı ve müşteri sözleşmeleri onay sürecinden önce başlatılmamalıdır. Onay gecikmesi yalnız kira ilişkisini değil, tüm yatırım takvimini etkiler.
Onay dosyasında hangi belgeler bulunur?
Yönetmelik m.63/2, kiraya veren ile kiracıdan istenecek belgeleri ayrı listeler. Kiraya verenden tapu belgesi, tüzel kişi ise kiraya verme kararını gösteren yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı, ticaret sicili tasdiknamesi ve kira sözleşmesi örneği istenir. Kiracıdan ticaret sicili tasdiknamesi, kiralama kararını gösteren yetkili organ kararı, yapılacak faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler, teknik bilgi formu, kira sözleşmesi örneği ve noter tasdikli taahhütname alınır.
Bu belgelerin güncel ve birbirleriyle uyumlu olması gerekir. Örneğin kira sözleşmesinde faaliyet “metal işleme” olarak yazılmışken teknik bilgi formunda kimyasal yüzey kaplama prosesi öngörülüyorsa, atık ve çevre yükü bakımından ek inceleme gerekebilir. Ticaret sicilindeki faaliyet konusu, şirket organ kararının kapsamı ve sözleşmede belirtilen kullanım amacı çelişmemelidir.
Tapu ve tahsis sürecinin önceki aşamaları bakımından OSB tapu şartları ve OSB arsa tahsis sözleşmesi içerikleri kontrol edilebilir. Kiralama başvurusu, tesisin önceki hukuki statüsündeki eksikliği ortadan kaldıran bir araç değildir.
Kiracının faaliyet uygunluğu neden önemlidir?
OSB parselleri sanayi üretiminin planlı biçimde yürütülmesi amacıyla tahsis edilir. 4562 sayılı Kanun m.18 uyarınca tahsis veya satışı yapılan arsa tahsis amacı dışında kullanılamaz. Yönetmelik m.63/5 de sanayi tesislerinin üretim amaçlı kiralanabileceğini; hizmet destek alanında yer alan tesislerde ise üretim şartı aranmayacağını düzenler.
Bu nedenle kiracının yalnız ticaret sicilinde şirket olması yeterli değildir. Yapacağı faaliyetin parselin kullanım amacı ve OSB’nin kabul ettiği sektörlerle uyumlu olması gerekir. Üretim prosesi yoğun enerji, su, doğalgaz veya arıtma kapasitesi gerektiriyorsa OSB’nin mevcut teknik altyapısı da incelemenin parçasıdır. Kiracı faaliyeti çevre izni, emisyon, atıksu, tehlikeli atık, yangın veya özel ruhsat gerektiriyorsa ilgili izinler ayrıca alınmalıdır.
OSB onayı olmadan elektrik, su ve doğalgaz verilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/3 hükmü son derece açıktır: OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Bu yaptırım, onay mekanizmasının pratik güvencesidir.
Dolayısıyla kiracının anahtar teslim alması veya taşınması, üretim yapabileceği anlamına gelmez. OSB hizmetleri olmadan sanayi tesisinin çalışması çoğu durumda mümkün değildir. Ayrıca 4562 sayılı Kanun m.20 uyarınca OSB’deki kuruluşlar altyapı ihtiyaçlarını kural olarak OSB tesislerinden karşılamak zorundadır; OSB izni olmaksızın başka yerden altyapı temini veya münferit tesis kurulması mümkün değildir. Bu nedenle “OSB hizmet vermezse dışarıdan elektrik veya su alırım” yaklaşımı da mevzuat sınırlarıyla karşılaşır.
Kira ve teslim takvimi nasıl kurulmalı?
Güvenli işlem sırası şöyledir: önce tapu ve geri alım şerhi kontrol edilir; bir yıllık süre hesaplanır; OSB cari hesabında vadesi geçmiş borç bulunmadığı teyit edilir; kiracının faaliyet ve teknik bilgileri hazırlanır; kira sözleşmesi taslağı bu verilere göre oluşturulur; şirket organ kararları alınır; OSB onay başvurusu yapılır; yönetim kurulu kararı sonrasında teslim, altyapı abonelikleri ve üretime hazırlık aşamasına geçilir.
Sözleşmede OSB onayının alınması için son tarih, başvuruyu yapacak taraf, eksik belge sorumluluğu, onayın alınamaması hâlinde sözleşmenin sona ermesi, depozito ve peşin ödemelerin iadesi, tadilat ve makine giderlerinin akıbeti açıkça yazılmalıdır. Kiracının faaliyetinde ileride esaslı değişiklik yapılacaksa OSB’ye bildirim ve yeni uygunluk gereklilikleri de sözleşmede dikkate alınmalıdır.
Birden fazla kiracı kullanımı planlanıyorsa Yönetmelik m.63/5 ayrıca incelenmelidir. Bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısı, OSB’nin teknik altyapısı dikkate alınarak yetkili organ kararlarıyla sınırlandırılabilir. Sanayi parselinde tapuda bağımsız bölüm oluşturulamayacağı da unutulmamalıdır.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Başlıca hükümler 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve m.20 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel mevzuat için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, Bakanlık Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Kira sözleşmesini noterde yapmak OSB onayı yerine geçer mi?
Hayır. Noter işlemi m.63/1-c’deki OSB yönetim kurulu kararının yerine geçmez.
2. Onay alınmadan kira sözleşmesi imzalanabilir mi?
Taraflar sözleşme kurabilir; ancak tesisin OSB mevzuatına uygun kullanımı için onay şartı devam eder. Sözleşmenin yürürlük ve teslim hükümleri buna göre kurulmalıdır.
3. Yönetim kurulu yalnız borcu mu kontrol eder?
Hayır. Tapu şartları, borçsuzluk, belgeler, faaliyet konusu ve teknik uygunluk birlikte değerlendirilir.
4. Kiracının ticaret sicili belgesi gerekir mi?
Evet. Yönetmelik m.63/2 kiracıdan ticaret sicili tasdiknamesi ister.
5. Kiracının noter taahhütnamesi gerekir mi?
Evet. OSB mevzuatı, iç talimatname ve sözleşmelere uygun faaliyet gösterileceğine ilişkin noter tasdikli taahhütname istenir.
6. Onay olmadan elektrik açılabilir mi?
Hayır. m.63/3 elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmeyeceğini düzenler.
7. Bir fabrika birden fazla kiracıya verilebilir mi?
m.63/5 buna imkân verir; ancak bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısı OSB kararlarına ve teknik altyapıya tabidir.
8. Hizmet destek alanında üretim zorunlu mu?
Hayır. m.63/5 hizmet destek alanındaki tesisler için üretim şartı aramaz.
9. Sanayi parselinde bağımsız bölüm kurulabilir mi?
Hayır. Sanayi parselindeki tesiste tapuda bağımsız bölüm oluşturulamaz.
10. Kiralama onayı reddedilirse ne incelenmeli?
Ret gerekçesi, 4562 sayılı Kanun, Yönetmelik, kuruluş protokolü, OSB iç düzenlemeleri, tahsis amacı ve başvuru belgeleri birlikte incelenmelidir.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB, fabrika kiralama ve ticari sözleşme uyuşmazlıklarında Mersin ofis konumu ve iletişim bilgileri sayfasından haritaya erişilebilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
