OSB’de Fabrika Kiracısından Noter Taahhütnamesi İstenir mi? | Yönetmelik m.63/2
Kısa ve net cevap: Evet. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/2-b uyarınca OSB’de bir sanayi tesisini kiralayacak kişiden, OSB mevzuatı ile OSB iç talimatname ve sözleşmelerine uygun faaliyet göstereceğine dair noter tasdikli taahhütname istenir. Bu belge, kiracının yalnız kiraya verenle yaptığı özel hukuk sözleşmesine değil, OSB’nin özel mevzuat rejimine ve bölge içi teknik-idari kurallarına da bağlı olduğunu açıklaştırır. Taahhütname tek başına kiralama onayı sağlamaz; tapu süresi, borçsuzluk, yönetim kurulu kararı ve diğer başvuru belgeleri de tamamlanmalıdır.
Noter taahhütnamesinin hukuki dayanağı
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, organize sanayi bölgelerinin kuruluş, işletme, altyapı ve katılımcı ilişkilerinin temel esaslarını düzenler. Kanunun 18. maddesi, katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını belirler. OSB’deki tesislerin kiralanma şartları ise Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’te ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
Yönetmelik m.63/2-b, kiracıdan istenecek belgeler arasında noter tasdikli taahhütnameyi açıkça sayar. Taahhüdün konusu, kiracının OSB mevzuatı ile OSB iç talimatname ve sözleşmelerine uygun faaliyet göstereceğini kabul etmesidir. Bu nedenle belge yalnızca genel bir “kurallara uyacağım” beyanı değildir; kiracının faaliyeti boyunca OSB düzenine tabi olacağını gösteren başvuru belgesidir.
Noter tasdiki, taahhüdün kim tarafından verildiğinin ve imzanın yetkili kişi tarafından atıldığının ispatını güçlendirir. Tüzel kişi kiracılarda imza yetkisi ticaret sicili ve şirketin yetkili organ kararlarıyla birlikte değerlendirilir. Yetkisiz kişi tarafından düzenlenen veya şirket adına bağlayıcı şekilde verilmeyen belgenin başvuru dosyasında eksiklik yaratması mümkündür.
Taahhütname hangi konuları kapsar?
Yönetmelik, taahhütnamenin temel konusunu OSB mevzuatına, iç talimatnamelere ve sözleşmelere uygun faaliyet gösterme yükümlülüğü olarak belirler. Bu çerçeve; parsel ve tesis kullanım amacı, altyapı hizmetleri, elektrik, su, doğalgaz, atıksu ve kanal bağlantıları, atık yönetimi, yangın güvenliği, OSB tarafından yürürlüğe konulan teknik talimatlar ve bölge içindeki ortak düzenlemeleri kapsar.
Kiracı, kira sözleşmesinde yer almayan bir OSB kuralının kendisini bağlamadığını ileri sürerek Yönetmelik hükümlerinin dışına çıkamaz. Yönetmelik m.63/4 ayrıca sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracıların da sorumlu olduğunu düzenler. Bu hüküm, noter taahhütnamesinin yalnız başvuru formu olmadığını; kiracının OSB içindeki faaliyetinin mevzuat yükümlülüklerine bağlı olduğunu gösterir.
Taahhütname hazırlanırken metin, OSB tarafından kullanılan güncel örnek veya talimata uygun olmalıdır. Tarafların kendi hazırladığı dar kapsamlı bir metin, OSB’nin istediği yükümlülükleri içermiyorsa başvuru eksik sayılır. Bu nedenle başvuru öncesinde bölge müdürlüğünden güncel belge örneği ve istenen format temin edilmelidir.
Kiracıdan başka hangi belgeler istenir?
Yönetmelik m.63/2-b uyarınca kiracıdan yalnız noter taahhütnamesi istenmez. Ticaret sicili tasdiknamesi, tüzel kişilerde tesisin kiralanmasına ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı, yapılacak faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler, OSB tarafından hazırlanan teknik bilgi formu ve kira sözleşmesi örneği de dosyaya eklenir.
Teknik bilgi formunda kurulacak veya işletilecek faaliyetin elektrik, su ve doğalgaz ihtiyacı; çalışan sayısı; oluşacak atıkların miktarı ve özellikleri gibi veriler bulunur. Bu bilgi, OSB yönetiminin kiracının faaliyeti ile bölgenin teknik altyapısı arasında uygunluk değerlendirmesi yapmasını sağlar. Örneğin yüksek atıksu üreten bir işletmenin ortak arıtma sistemiyle uyumu veya yoğun elektrik tüketen bir tesisin bağlantı kapasitesi kira dosyasının teknik boyutunda doğrudan önem taşır.
Faaliyet açıklamasının ticaret sicili, kira sözleşmesi ve teknik formla tutarlı olması gerekir. Belgelerde birbirinden farklı üretim konusu bulunması, başvurunun hangi faaliyet için yapıldığını belirsizleştirir. Bu sebeple şirketin faaliyet konuları, fiili üretim süreci ve sözleşmedeki kullanım amacı başvuru öncesinde karşılaştırılmalıdır.
Kiraya verenden hangi belgeler istenir?
Kiraya veren katılımcıdan tapu belgesi, tüzel kişiler bakımından tesisin kiraya verilmesine ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı, ticaret sicili tasdiknamesi ve yapılacak kira sözleşmesinin örneği istenir. Tapu kaydı yalnız mülkiyetin ispatı için değil, geri alım şerhi ve kiralama süresi koşulunun denetlenmesi için de önemlidir.
Yönetmelik m.63/1-a gereğince kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olmalıdır. Ayrıntılar için OSB’de tapudan sonra bir yıllık kiralama şartı yazısı incelenebilir. Ayrıca katılımcının OSB’ye vadesi geçmiş borcunun bulunmaması gerekir; OSB borçsuzluk şartı ayrı bir başlıkta açıklanmıştır.
Kiraya veren şirketin organ kararı, şirket ana sözleşmesi ve imza yetkileriyle uyumlu olmalıdır. Tesis üzerinde rehin, haciz, intifa, kira şerhi veya işlemi etkileyen başka bir takyidat varsa bunların hukuki sonucu ayrıca kontrol edilmelidir. OSB kiralama onayı, özel hukuk bakımından üçüncü kişilere ait ayni veya şahsi hakları ortadan kaldırmaz.
Kiracı OSB yükümlülüklerinden doğrudan sorumlu mudur?
Evet. Yönetmelik m.63/4, sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracıların da sorumlu olduğunu açıkça düzenler. Kiraya verenin katılımcı sıfatı devam ederken, tesisi fiilen işleten kiracı da mevzuat yükümlülüklerinin dışında kalmaz.
Bu düzenleme, çevre ve altyapı yükümlülüklerinde özellikle önemlidir. Kiracının üretimi atıksu oluşturuyorsa bağlantı ve deşarj koşullarına; atık ortaya çıkarıyorsa OSB’nin atık yönetimi talimatına; yangın riski taşıyorsa yangın güvenliği hükümlerine; OSB altyapısını kullanıyorsa kullanım kurallarına uyması gerekir. Kira sözleşmesinde “tüm idari yükümlülükler kiraya verene aittir” yazılması, emredici OSB mevzuatı karşısında kiracının kendi faaliyetinden doğan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Taraflar kendi aralarında gider ve sorumluluk paylaşımı yapabilir. Belirli altyapı yatırım bedelinin kimin tarafından ödeneceği, ruhsat dosyasını hangi tarafın hazırlayacağı, çevre danışmanlığı, yangın sistemi ve sigorta giderlerinin kime ait olacağı sözleşmeyle belirlenebilir. Ancak bu iç ilişki, OSB’nin mevzuata dayalı taleplerini geçersiz kılmaz.
Kiracının üretim prosesini sonradan değiştirmesi de önemlidir. Başvuruda bildirilen faaliyet ile fiilen yapılan faaliyet farklı hâle gelirse OSB’ye sunulan teknik verilerin güncellenmesi ve ilgili izinlerin yeniden ele alınması gerekir. Özellikle elektrik gücü, su tüketimi, atıksu karakteri, tehlikeli madde ve atık miktarında değişiklik, altyapı ve çevre yükümlülüklerini doğrudan etkiler.
Başvuru ve sözleşme pratiğinde nelere dikkat edilmeli?
Kira görüşmelerine başlamadan önce kiraya verenin tapu ve OSB cari hesabı kontrol edilmelidir. Bir yıllık tapu süresi dolmamışsa veya vadesi geçmiş borç varsa kiracının belge hazırlaması tek başına sonuç doğurmaz. Ön koşullar tamamlandıktan sonra kiracının faaliyet konusu ve teknik kapasitesi belirlenmeli, Yönetmelik m.63/2’deki belge seti eksiksiz hazırlanmalıdır.
Kira sözleşmesi, OSB yönetim kurulu onayı alınmadan kesin teslim ve üretim başlangıcını zorunlu kılmamalıdır. OSB yönetim kurulu onayı yazısında açıklandığı üzere, onay olmadan üçüncü kişinin kullanımına tahsis edilen tesise OSB hizmetleri verilmez. Bu nedenle depozito, peşin kira, tadilat, makine montajı ve personel işe alımı gibi ekonomik adımlar onay takvimiyle uyumlu olmalıdır.
Şirket organ kararlarının kapsamı açık olmalıdır. Kiracı şirketin yetkili organ kararı hangi tesisi, hangi süreyle ve hangi temel koşullarla kiralayacağını göstermelidir. Kiraya veren şirketin kararı da tesisi kiraya verme iradesini ve imza yetkililerini desteklemelidir. Ticaret sicili belgeleriyle organ kararları arasında yetki çelişkisi bulunmamalıdır.
Sözleşmede ayrıca OSB iç düzenlemelerine uyma borcu, mevzuata aykırı faaliyetin giderilmesi, OSB’den gelen ihtarların tebliği, denetimlere erişim, çevre ve altyapı giderleri, yangın güvenliği, üretim faaliyetinin değiştirilmesi, alt kiralama yasağı veya şartları, sözleşme sonunda tahliye ve ekipman sökümü gibi konular düzenlenmelidir. Bu hükümler OSB mevzuatının yerine geçmez; taraflar arasındaki risk dağılımını açıklaştırır.
Taahhüde veya OSB kurallarına aykırılık hâlinde ne olur?
Kiracının noter taahhütnamesi vermiş olması, aykırılık hâlinde yalnız sözleşmesel tazminat sonucu doğuracağı anlamına gelmez. İhlalin niteliğine göre OSB mevzuatı, çevre mevzuatı, ruhsat kuralları, altyapı talimatları ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi birlikte uygulanır. Yönetmelik m.64, katılımcının OSB işletmesinde belirlenmiş prensip ve yüklenimlere aykırı hareket etmesi ve yazılı bildirimlere rağmen aykırılıkta ısrar etmesi hâlinde OSB’nin durumu engellemek için gerekli tedbirleri almasını öngörür.
Kiracı yönünden m.63/4’teki sorumluluk nedeniyle ihlalin yalnız kiraya verenin sorunu olduğu kabul edilemez. Üretim faaliyetini fiilen yürüten kiracının OSB teknik ve idari kurallarına uyması gerekir. Tarafların kira sözleşmesinde OSB’den gelecek ihtarların kime ve nasıl bildirileceği, aykırılığı hangi tarafın gidereceği ve giderlerin kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır.
Onaysız üçüncü kişi kullanımı ise ayrıca m.63/3 sonucunu doğurur. OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişinin kullanımına tahsis edilen tesise elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Bu nedenle noter taahhütnamesi, yönetim kurulu onayından önce tek başına kullanım hakkı yaratmaz.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Temel hükümler 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve m.20 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63-64’tür. Güncel kaynaklar için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Noter taahhütnamesi zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik m.63/2-b kiracıdan noter tasdikli taahhütname ister.
2. Taahhütnameyi kiraya veren mi kiracı mı verir?
Bu belge kiracıdan istenir.
3. Şirket müdürünün normal imzalı beyanı yeterli mi?
Hayır. Yönetmelik noter tasdikli taahhütname aradığı için basit imzalı beyan bu şartı karşılamaz.
4. Kiracıdan ticaret sicili belgesi de istenir mi?
Evet. Ticaret sicili tasdiknamesi başvuru belgelerindendir.
5. Kiracı faaliyetini açıklamak zorunda mı?
Evet. Faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler ile teknik bilgi formu sunulur.
6. Taahhütname verilince kiralama otomatik onaylanır mı?
Hayır. Tapu süresi, borçsuzluk, belge ve yönetim kurulu kararı dâhil diğer şartlar da sağlanmalıdır.
7. Kiracı OSB kurallarına uymazsa yalnız kiraya veren mi sorumludur?
Hayır. m.63/4 kiracının da işletmeye ilişkin OSB yükümlülüklerinden sorumlu olduğunu düzenler.
8. OSB iç talimatları kira sözleşmesinde tek tek yazılmalı mı?
Mevzuat noter taahhüdüyle bunlara uyumu ayrıca güvence altına alır. Sözleşmede ilgili yükümlülüklerin somutlaştırılması taraflar arasındaki uyuşmazlık riskini azaltır.
9. Onaysız kiralamada hizmet verilir mi?
Hayır. m.63/3 gereği elektrik, su ve doğalgaz dâhil OSB hizmetleri verilmez.
10. Noter taahhütnamesinin güncel örneği nereden alınmalı?
Başvurunun yapılacağı OSB bölge müdürlüğünden güncel format ve belge listesi temin edilmelidir.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir; Türkiye genelindeki uygun dosyalar görev, yetki ve vekâlet kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Mersin ofis ve harita
OSB kiralama ve ticari sözleşme uyuşmazlıkları için Mersin ofis konumu, iletişim ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
