Üst Hakkı İradı İçin İpotek Kurulması Talep Dilekçesi

Üst hakkı iradı için ipotek kurulması talep dilekçesi, arazi malikinin dönemsel üst hakkı bedelini kanuni ipotekle güvenceye almak amacıyla hazırlanır. Türk Medenî Kanunu m.834, malike o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için ipotek isteme hakkı tanır. İpoteğin konusu, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkıdır. Arazi malikinin kendi arsasını ipotek ettirmesi talebiyle karıştırılmamalıdır.

Bu örnek, üst hakkı sahibine yöneltilen yazılı istemdir. Tek başına ipotek tescil etmez. Üç sayfalık Word dosyası; başvuru metni, irat hesabı hazırlığı, cevap ve tescil sonucunun kontrolünü içerir. Talepte hem güvenceye alınacak alacağın dayanağı hem ipotek edilecek hakkın tapu kimliği açık gösterilir. Tutar sözleşme ve hesap kayıtlarından çıkarılır; kanunda bulunmayan sabit bedel yazılmaz.

TMK m.834 hangi alacağı korur?

Düzenleme, üst hakkı karşılığında irat biçiminde borçlanılan edimlerin güvencesine ilişkindir. İrat, üst hakkı bedelinin dönemsel yapısını ifade eder. Sözleşmedeki her para alacağı bu başlık altında değerlendirilmez. Tek seferlik bedel, zarar tazminatı veya başka bir ilişkinin borcu sırf aynı kişiler arasında doğduğu için m.834 kapsamındaki irat haline gelmez.

Başvuru hazırlanırken bedel maddesi tam okunmalıdır. Ödemenin hangi hak karşılığında ve hangi dönemler için öngörüldüğü gösterilir. Sözleşmede bedelsiz kurulmuş bir hak bulunuyorsa, sonradan gerçek bir hukuki dayanak olmadan yıllık irat üretilemez. Talep kanunun verdiği güvencenin kullanılmasına yöneliktir; taraflar arasında hiç doğmamış bir edimi oluşturmaz.

İpotek araziye mi, üst hakkına mı kurulur?

M.834’ün gösterdiği ipotek konusu, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkıdır. Ana taşınmazın ada ve parsel bilgileriyle üst hakkına ait ayrı kayıt birbirinden ayrılmalıdır. Dilekçede yalnız arazinin kimliğini yazmak, hangi sicil sayfasındaki hakkın ipotek edileceğini açıklamak için yeterli olmayabilir. Üst hakkının kendi kayıt bilgisi dosyaya alınır.

Bu ayrım taraf sıfatlarında da önemlidir. Talep eden arazi malikidir; ipotek edilmesi istenen hakkın sahibi ise üst hakkı sahibidir. Malik kendi taşınmazını kendi alacağı için rehin veriyormuş gibi sonuç cümlesi kurulmaz. Tapu kayıt örnekleri aynı klasörde saklansa da her belgenin hangi hakkı ve hangi kişiyi gösterdiği açıkça etiketlenir.

Ayrı taşınmaz kaydı neden kontrol edilir?

TMK m.826, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmesini düzenler. En az otuz yıl için kurulmuş üst hakkı sürekli niteliktedir. Bu genel açıklama, her üst hakkının kendiliğinden ayrı taşınmaz sayfasına kaydedildiği anlamına gelmez. Somut sicil kaydı görülmelidir.

M.834’e dayalı istemde ayrı taşınmaz kaydı bulunduğu doğrulanmadan böyle bir kayıt varmış gibi numara yazılmaz. Süre, bağımsızlık ve kayıt farklı denetim noktalarıdır. Genel kuruluş açıklamaları için üst hakkının kurulması ve ayrı taşınmaz olarak kaydı rehberi tamamlayıcıdır. Bu dilekçe, henüz yapılmamış kayıt işlemini tamamlanmış kabul etmez.

Talep o tarihteki hak sahibine yöneltilir

M.834, istemin o tarihteki üst hakkı sahibine yöneltilmesini öngörür. Kuruluş sözleşmesini yıllar önce imzalayan kişi ile güncel hak sahibi farklı olabilir. Bu nedenle muhatap eski sözleşmedeki isimden kopyalanmaz; güncel tapu kaydı incelenir. Devir varsa eski ve yeni kayıtlar arasındaki ilişki anlaşılır biçimde dosyaya konulur.

Güvence isteminin kime yöneltileceğiyle geçmiş dönem borçlarından kişisel sorumluluğun kime ait olduğu aynı sorudur denilemez. Geçmiş borç, devir ve borcun üstlenilmesine ilişkin belgeler ayrıca değerlendirilir. Dilekçede güncel hak sahibinin adı yazıldı diye bütün eski borçları herhangi bir ayrım yapmadan kabul ettiği ileri sürülmez. Talebin güvence boyutu açık tutulur.

En çok üç yıllık irat sınırı

Kanuni istem en çok üç yıllık irat için kullanılabilir. Bu, bütün üst hakkı süresinin bedelinin bu maddeye dayanılarak ipotek tutarına yazılabileceği anlamına gelmez. Talep edilen güvence tutarıyla hesapta esas alınan irat birbirine bağlanmalıdır. Daha düşük tutar isteniyorsa bu da açıklanır; üst sınır her dosyada zorunlu talep tutarı değildir.

Üç yıllık ölçü, yalnız üç yıl geriye dönük alacak bulunabileceği şeklinde de okunmaz. Düzenleme ipotekle güvenceye alınacak miktarın sınırına ilişkindir. Alacağın doğumu, vadesi ve ödeme durumu ayrı incelenir. Bir iratın güvence kapsamına alınması, o bedelin tamamının aynı gün ödenmesi gerektiğini kendiliğinden göstermez.

Her yıl eşit irat kararlaştırılmışsa

Sözleşmede her yıl aynı tutarda irat belirlenmişse hesap o yıllık edimden hareketle kurulur. Üç yıllık üst sınır için yıllık miktarın üç katı esas alınır; sözleşmedeki gerçek tutar ve para birimi belirtilir. Talep formunda yıllık tutarın hangi madde veya ek protokole dayandığı yazılır. Sadece sonuç rakamı, hesabın denetlenebilmesini sağlamaz.

Aylık veya başka aralıklarla yapılan tahsilat, sözleşmedeki yıllık edimle uyumlu hale getirilerek gösterilir. Taksit sayısı ile yıl sayısı karıştırılmaz. Hesaba farklı dönemlerden ödemeler eklenmişse hangi ödemenin hangi iradı karşıladığı belirtilir. Yıllık bedel, ödenmiş miktar, kalan alacak ve istenen güvence aynı sütuna yazılmaz.

Yıllık edimler eşit değilse hesap değişir

M.834’ün ikinci fıkrası, her yıl için eşit edimler belirlenmemişse iradın eşit dağıtılması halinde üç yıla düşen miktar için tescil istenebileceğini düzenler. Bu nedenle en yüksek bedelli üç yılı seçip toplamını otomatik kanuni sınır olarak göstermek doğru değildir. Eşit dağıtımın dayanağı ve hesap dönemi açıklanmalıdır.

Sözleşmede farklı yıllara ait miktarlar, bedelsiz dönem veya değişken ödeme düzeni bulunuyorsa bunlar çizelgede görünür olmalıdır. Henüz belli olmayan endeks veya değişken tutar kesinleşmiş rakam gibi yazılmaz. Hesabın sözleşme hükümleriyle kurulması gerekir. Bu sayfadaki örnek, her değişken iradı tek bir hazır sayı formülüyle kesinleştirmez; kullanılan verilerin ve yöntemin açıklanmasını sağlar.

Borç listesi ile güvence hesabını ayırın

Ödenmemiş irat çizelgesi, hangi vadede ne kadar borç kaldığını gösterir. Kanuni ipotek hesabı ise m.834’teki güvence sınırını ortaya koyar. Birinin toplamı diğerine açıklamasız aktarılamaz. Geçmiş ödeme, mahsup veya taraflar arasındaki hesap mutabakatı varsa ilgili borç satırında gösterilir. Böylece güvence isteği tahsil edilmiş bedeli yeniden borç gibi sunmaz.

Faiz, masraf veya ceza koşulu gibi ek kalemler varsa bunların dayanağı ve hukuki niteliği ayrı incelenir. Tamamını “irat” adı altında toplamak, kanuni sınırın kontrolünü güçleştirir. Örneğin sonuç bölümünde sadece doğrulanmış irat güvencesi yazılır. Henüz değerlendirilmemiş kalemler kesin alacakmış gibi başvuruya eklenmez.

İpotek talebi ödeme ihtarının yerine geçmez

Bu dilekçenin doğrudan amacı güvence kurulmasıdır. Vadesi gelmiş iradın ödenmesi ayrıca isteniyorsa hangi dönem ve tutarın ödeme talebine konu edildiği açıkça belirtilmelidir. Güvence verilmesi ile para ödenmesi farklı sonuçlardır. Üst hakkı sahibinin ipotek görüşmesini kabul etmesi, bütün borç hesabını kabul ettiği anlamına gelmez.

Başvuruda üst hakkının hemen devri veya sözleşmenin sona erdirilmesi gibi farklı sonuçlar aynı güvence talebiyle karıştırılmaz. TMK m.831–833, süresinden önce devre ilişkin ayrı şartlar içerir. M.834 kapsamında ipotek istemek, bu şartların ayrıca gerçekleştiğini kanıtlamaz. Dilekçenin talep bölümü hangi hukuki sonucu amaçladığını tek tek göstermelidir.

Örnek kanuni ipotek kurulması talebi

Üst hakkı devam ederken tescil

TMK m.835’e göre ipotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir. Buradaki süre kuralı, hakkın devamına bağlıdır. Dilekçede üst hakkının başlangıcı ve sonu kontrol edilir. Sona ermiş bir üst hakkı için bu hükümden hareketle sınırsız tescil imkânı bulunduğu ileri sürülmez.

Yazının gönderildiği tarih ile tescilin tamamlandığı tarih farklıdır. Talebin iletilmesi, hakkın sona ermesine ilişkin etkileri kendiliğinden durdurmaz. İşlemin hangi aşamada olduğu kayıtla izlenir. Özellikle bitiş tarihi yaklaşmışsa yalnız karşı taraftan cevap beklendiği için tescilin gerçekleştiği kabul edilmez; uygun hukuki başvuru ve işlem koşulları dosya üzerinden değerlendirilir.

Üç ay ile üç yılı karıştırmayın

M.834’teki üç yıl, güvence miktarının ölçüsüdür. TMK m.829’da ise üst hakkı sona erdiğinde kararlaştırılmış yapı bedelinin ödenmemesi veya güvenceye alınmaması nedeniyle farklı bir ipotek istemi düzenlenir ve üç aylık tescil süresi öngörülür. İki düzenlemenin alacaklısı, güvence konusu ve uygulanma zamanı birbirinden farklıdır.

Bu nedenle sona ermede yapı bedeli isteyen üst hakkı sahibi, arazi malikinin irat güvencesi için hazırlanan bu örneği aynen kullanmamalıdır. Başvuruda kanun numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; istenen sonuç doğru maddeye dayanmalıdır. Dosyadaki süre tablosu hangi hakkın hangi sebeple kullanıldığını açıkça göstermelidir.

Yapı alacaklıları ipoteği kurallarının etkisi

M.835, yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağını belirtir. Bu atıf göz ardı edilerek, yalnız bir dilekçenin her durumda doğrudan tescile yettiği söylenemez. Alacağın kabulü, uyuşmazlık bulunması ve mevcut güvencenin niteliği kurulma sürecinde incelenmesi gereken konulardır.

TMK m.895’te yapı alacaklıları bakımından alacağın malikçe kabul edilmesi veya mahkemece karara bağlanması ve yeterli güvence gösterilmesine ilişkin hükümler vardır. M.835’in kıyas atfı, üst hakkı dosyasının özelliklerine göre ele alınır. Aynı maddede yapı işinin tamamlanmasına bağlanan süreyi m.835’in açık süre kuralını yok sayarak bu talebe kopyalamak doğru değildir.

Başka güvence sunulmuşsa

Üst hakkı sahibinin gösterdiği güvence belge adıyla ve kapsamıyla incelenir. Güvencenin hangi alacağı, hangi tutarı ve hangi dönemi karşıladığı görülmeden yeterli veya yetersiz olduğu sonucuna varılmaz. Süreli bir belge varsa geçerlilik süresi ayrıca yazılır. Sadece “teminat verildi” ifadesi, talep konusu iradın gerçekten korunduğunu göstermez.

Dilekçenin ek alanı mevcut güvenceyi saklamadan açıklamak içindir. Aynı alacağa ilişkin önceki ipotek veya başka güvence belgesi bulunduğunda bunun kayıt bilgisi sunulur. Karşı tarafın cevabı bu belgeye dayanıyorsa kapsam karşılaştırması yapılır. Hiç görülmeyen bir belgenin bütün iradı güvenceye aldığı veya hiçbir etkisinin bulunmadığı kesin biçimde ileri sürülmez.

İcra yoluyla satışta terkin edilmemesi

TMK m.835, bu ipoteğin icra yoluyla satışta terkin olunmayacağını açıkça düzenler. Bu özellik, hakkın kayıt ve güvence boyutunun önemini gösterir. Ancak buradan bütün alacakların her durumda tam tahsil edileceği sonucu çıkarılmaz. Alacak tutarı, kayıt, diğer haklar ve somut işlem ayrı değerlendirilir.

Kanundaki bu kural, ipoteğin otomatik olarak her kayıttan önce geldiği veya her durumda birinci derecede kurulacağı iddiasına da dönüştürülmemelidir. Dilekçedeki güvence talebiyle tapudaki gerçek derece ve sıra farklı denetim konularıdır. Tescil sonucu alındığında bu bilgiler ayrıca kontrol edilir; başvuru metninde istenen tutarın görünmesi işlem sonucunun aynı olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Tapu dosyası için belge düzeni

Arazi kaydı, üst hakkının ayrı kaydı, kuruluş belgesi, irat maddesi ve geçerli değişiklikler bir arada hazırlanır. Belgelerin tarihleri görülebilmelidir. Temsilen işlem yapılacaksa temsil yetkisinin kapsamı kontrol edilir. Tüzel kişi muhatapta sadece ticari ad değil, doğru unvan ve yetkili temsil ilişkisi esas alınır.

Tescil ile şerh veya beyan aynı kayıt işlemi değildir. İstenen ipoteğin niteliği dosyada doğru belirtilir. Sicil kavramlarının ayrımı için tapu kütüğüne tescil edilen haklar rehberi yararlıdır. Belgelerde farklı kayıt türünün adını kullanmak işlemin hukuki sonucunu kendiliğinden değiştirmez.

Hesap mutabakatını sınırlarıyla yazma

Taraflar bir tutar üzerinde görüş birliğine varmışsa hangi hesabın kabul edildiği belirtilir. Yıllık iratın kabulü, geçmiş bütün ödemelerin doğrulandığı veya bütün başka alacaklardan vazgeçildiği anlamına gelmez. Mutabakatın dönemi, para birimi ve dayanak maddesi açık olmalıdır. İpotek hazırlığı için istenen açıklama sınırsız ibra metnine dönüştürülmez.

Ödeme kaydında açıklama eksikse hangi borca ait olduğu ayrıca netleştirilir. Hesaba birden fazla para birimi karışıyorsa dayanağı açıklanmayan kurla tek rakam üretilmez. Kanuni sınırın hesabı ve tescil edilecek tutarın hukuki koşulları ayrı incelenir. Dosyada kullanılan hesap, hangi verilerin kesin olduğu ve hangi konuda uyuşmazlık bulunduğunu göstermelidir.

Teslim, cevap ve eksik belge takibi

Başvurunun muhataba hangi tarihte ve hangi eklerle ulaştığı saklanır. Hesap çizelgesinin farklı sürümleri varsa son gönderilen sürüm açıkça belirtilir. Eksik ek sonradan tamamlanmışsa tamamlamanın tarihi kaydedilir. Böylece muhatabın hangi tutar ve belgeye cevap verdiği anlaşılır; hiç iletilmemiş bir hesap kabul edilmiş gibi gösterilmez.

M.834 ve m.835, bu yazılı isteme herkes için geçerli yedi veya otuz günlük cevap süresi koymaz. İşlem için önerilen tarih kanuni zorunlu cevap süresi gibi anlatılmaz. Cevap verilmemesi ipoteğin kendiliğinden kurulduğunu göstermez. Talep, görüşme ve resmî tescil aşamaları farklı durumlar olarak takip edilir.

Tescil sonucu nasıl kontrol edilir?

İşlem tamamlandığında doğru üst hakkının kaydında doğru alacaklı, tutar ve ilgili rehin bilgileri bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Başvuru numarası alınmasıyla tescil sonucu aynı belge değildir. TMK m.882 uyarınca ipoteği gösteren belgenin tescili ispat işlevi bulunur; bu belge kıymetli evrak niteliğinde değildir.

Tescildeki tutar, son hesap ve tarafların işlem belgeleriyle karşılaştırılır. Hata veya eksiklik görülürse hangi bilgiye ilişkin olduğu açıkça bildirilir. Güvence kurulmuş olsa bile irat ödemeleri izlenmeye devam edilir. İpotek, alacağın kendisi yerine geçmez; ödemenin ne zaman ve hangi borç için yapıldığı kayıtlarla takip edilir.

Sonradan değişen sözleşme bilgisini işleme

İrat tutarını değiştiren bir belge varsa önce bu belgenin geçerliliği ve hangi dönemden itibaren etkili olduğu belirlenir. Yeni tutar eski dönemlere kendiliğinden uygulanmaz. Başvurudan sonra hesap değişmişse güncellenen çizelge öncekiyle farkları gösterilerek iletilir. Böylece muhatabın önceki rakama verdiği cevap yeni rakamın da kabulü gibi sunulmaz. Tapu işlemine esas alınacak son belgeyle gönderilen talep arasındaki ilişki açık tutulur.

Üst hakkının devri veya temsilci değişikliği işlem sırasında gerçekleşmişse taraf bilgileri yeniden kontrol edilir. Daha önce randevu alınmış olması güncel hak sahibinin kimliğini araştırma gereğini ortadan kaldırmaz. Kayıt örneğinin alındığı tarih takip formuna yazılır. Dosyayı hazırlayan kişi, belge teslim eden kişi ve hak sahibi aynı değilse her birinin sıfatı ayrı belirtilir. İmza alanları bu sıfatlara uygun düzenlenir; yetkisi bulunmayan kişinin görüşü hak sahibinin kesin kabulü olarak yazılmaz.

Word dosyası ve resmî dayanak

Üst hakkı iradı için ipotek kurulması talep dilekçesini Word olarak indirin. İlk sayfa üst hakkı sahibine başvuru, ikinci sayfa tapu ve irat hesabı hazırlığı, üçüncü sayfa mevcut güvence, cevap ve tescil kontrolüdür. Hazırlık notları imzalanacak metne otomatik eklenmez. Tutar ve dönem alanları gerçek sözleşme ve kayıtlarla doldurulur.

Resmî kaynak: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.834–835; ayrı taşınmaz kaydı için m.826, sona erme bedeli ayrımı için m.829, tescil belgesi için m.882 ve kıyas atfıyla ilgili kuruluş hükümleri için m.895. Kontrol tarihi: 30 Eylül 2026.