Adalar Taşınmaz ve Miras: Ortaklığın Giderilmesi

Konunuzla İlgili Diğer Rehberler

• Ortaklığın giderilmesi davası
• Mirasçılık belgesi
• Mirasın reddi

İstanbul çalışma alanları ve Maslak ofisi

1. Adalar’daki dosyada yerel bağ neden önemlidir?

Adalar ilçesinde bulunan taşınmazlar bakımından hukuki başlangıç, ilçe adını dosya başlığına yazmaktan ibaret değildir. Deniz ulaşımı, sınırlı araç kullanımı, mevsimsel kullanım, yazlık–sürekli konut ayrımı ve eski yapı stoku; tebligat adresinin, fiilî kullanımın ve keşif organizasyonunun daha dikkatli kurulmasını gerektirir. Ancak bu fiilî özellikler mülkiyet hakkının kapsamını veya kanuni süreleri kendiliğinden değiştirmez.

Bir evin yalnız yaz aylarında kullanılması, boş olduğu anlamına gelmez. Anahtarın kimde bulunduğu, elektrik ve su aboneliği, aidat ödemesi, eşya durumu, bakım masrafları ve komşu anlatımları kullanımın belirlenmesinde birlikte incelenir. Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğer paydaşın ecrimisil talebi bakımından intifadan men, kullanımın niteliği ve talep dönemi ayrıca değerlendirilir.

Adres kaydı da ayrı önem taşır. Tebligatın adaya gönderilmiş olması, muhataba usulüne uygun ulaştığını tek başına göstermez. Tebligat mazbatasındaki adres, dağıtım açıklaması ve tarih; öğrenme iddiasından bağımsız olarak Tebligat Kanunu hükümleriyle okunur. Yanlış tebligat üzerinden kesinleşmiş görünen ödeme emri veya karar varsa önce tebliğ işleminin hukuki sonucu çözülür.

2. Adalar taşınmaz uyuşmazlığında hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12, taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kabul eder. Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, geçit hakkı, sınır ve benzeri taleplerde bu kural dosyanın merkezindedir. Tarafların başka şehirde yaşaması veya vekilin Mersin’de bulunması, kesin yetkiyi başka yere taşımaz.

Görev ile yetki birbirine karıştırılmamalıdır. HMK m.4 uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan davalar ile taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tapu iptali ve tescil gibi malvarlığına ilişkin diğer davalarda görev kuralı talebin niteliği ve değeriyle birlikte asliye hukuk mahkemesi yönünden incelenir.

Adliye binasının adresini bilmek, doğru mahkemenin belirlendiği anlamına gelmez. Aynı olayda kira alacağı, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve tapu iptali isteniyorsa taleplerin birlikte görülüp görülemeyeceği; görev, dava şartı ve yargılama usulü bakımından ayrı ayrı denetlenir. Uyuşmayan talepleri tek dilekçede birleştirmek işlemi hızlandırmak yerine görev ve usul sorununa yol açar.

Adalar Adliyesinin resmî sayfası adres ve kurum bilgisinin güncel kontrolü için kullanılmalıdır. İstanbul’daki diğer adli birimler için İstanbul adliye ve hukuk erişim rehberi incelenebilir.

3. Adalar’da miras kalan ev için işlem sırası nasıl kurulmalıdır?

Türk Medeni Kanunu m.599 gereğince mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kazanır. Tapuda henüz intikal yapılmamış olması mirasçılığın doğmadığı anlamına gelmez. Bununla birlikte satış, ipotek, paylaşma ve kurum işlemlerinde mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisiyle ilgili ilişik kesme işlemleri ve tapu intikali gereken sırayla tamamlanır.

İlk belge grubu ölüm belgesi ve nüfus kayıtlarıdır. Ardından mirasçılık belgesindeki kişiler ile tapu malik hanesi karşılaştırılır. Mirasbırakanın tapuda tek malik görünmesi, taşınmazın aile hukukundan kaynaklanan mal rejimi taleplerinden tamamen bağımsız olduğunu göstermez. Sağ kalan eşin miras payı ile edinilmiş mallara katılma alacağı aynı hukuki kalem değildir.

TMK m.640 uyarınca birden çok mirasçı bulunduğunda paylaşmaya kadar miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bu yapı içinde tek mirasçı, diğerlerinin katılımı veya temsil yetkisi olmadan bütün taşınmazı satamaz. Kendi miras payı üzerinde yapacağı işlem ile belirli bağımsız bölümün tamamını devretme iddiası farklıdır.

Tereke borçları görülmeden yalnız taşınmazın piyasa değerine bakmak eksik incelemedir. Mirasın reddi için kural olarak üç aylık süre, mirasçının sıfatı ve borca batıklık iddiası birlikte değerlendirilir. reddi mirasın üç aylık süresi ile mirasçılık belgesinin alınması ayrı rehberlerde açıklanmıştır.

Adadaki evin bakım, vergi, sigorta ve ortak giderlerini tek mirasçı karşılamışsa ödeme belgeleri saklanmalıdır. Bu masrafların hangi döneme, hangi zorunlu işe ve hangi paydaş yararına yapıldığı gösterilmeden yalnız toplam tutar üzerinden talep kurulmaz. Kişisel kullanım gideriyle taşınmazın korunması için zorunlu gider birbirinden ayrılır.

4. Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim mi satış mı istenir?

TMK m.698, hukuki işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaşa paylaşma isteme hakkı verir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Aynı maddenin süre ve sözleşme sınırları somut tapu ve sözleşme kayıtları üzerinden kontrol edilir.

TMK m.699’a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılıp bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paydaşlar yöntem üzerinde anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Bölünme taşınmazın değerinde önemli kayba yol açıyorsa satışa karar verilir. “Ada evi mutlaka satılır” veya “her arsa parçalara ayrılır” şeklinde genel sonuç kurulamaz.

Aynen taksim araştırmasında tapu yüzölçümü tek veri değildir. İmar durumu, asgari parsel şartı, mevcut yapı, bağımsız giriş, kullanım biçimi ve bölünmenin değer üzerindeki etkisi incelenir. Bilirkişinin yalnız kroki çizmesi yeterli görülmez; önerilen bölünmenin hukuk ve imar bakımından uygulanabilirliği açıklanmalıdır.

Satış isteniyorsa paydaşların tamamı davada yer alır. Tapu kaydındaki ölü malik, eksik mirasçı veya hatalı kimlik bilgisi dava kurulmadan çözülmelidir. Taraf teşkili tamamlanmadan verilen karar sonraki aşamada bozulma veya gecikme riski taşır. Güncel tapu ve nüfus bağlantısı bu nedenle ilk dosya kontrolüdür.

Ortaklığın giderilmesi davası rehberi, satış ve aynen taksim ayrımının genel esaslarını; yurt dışındaki mirasçının ortaklığın giderilmesi süreci ise vekâlet ve tebligat boyutunu tamamlar.

5. Adalar’daki kira ve ortaklık uyuşmazlığında arabuluculuk ne zaman dava şartıdır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Başvuru yapılmadan doğrudan dava açılması, dava şartı yokluğu sonucunu doğurur.

Arabuluculuk, tapu sicilinde aynî hak kuran her anlaşmayı tek başına tamamlamaz. Ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşmanın icra edilebilirliği için kanundaki özel düzen, anlaşma belgesinin kapsamı ve taşınmaz devrinin resmî şekli birlikte değerlendirilir. Tarafların toplantıda bedel üzerinde anlaşmasıyla tapu kaydı kendiliğinden değişmez.

Başvuru formunda taraflar ve uyuşmazlık konusu doğru yazılmalıdır. Yalnız bir paydaş gösterilip diğerlerinin dışarıda bırakılması, tam çözüm sağlamaz. Mirasçılık belgesi güncel değilse arabuluculuk aşamasında dahi taraf zinciri eksik kalır. Taşınmazın ada, pafta ve parsel bilgisiyle tapu maliklerinin karşılaştırılması gerekir.

Arabuluculuk sürecindeki zamanaşımı ve hak düşürücü süre etkisi kanunun çizdiği sınırlar içinde işler. Bunun dışında kalan bir tebligat veya icra itirazı süresinin kendiliğinden durduğu varsayılmaz. Özellikle ödeme emri alınmışsa belge aynı gün incelenmeli, arabuluculuk başvurusu ile icra dosyasındaki sürenin farklı olduğu bilinmelidir.

6. Adalar’da kira ve tahliye dosyasında hangi belgeler belirleyicidir?

Kira sözleşmesi yazılı olmasa da kurulabilir; ancak bedel, başlangıç tarihi, kullanım amacı ve depozito gibi konuların ispatı zorlaşır. Banka açıklamaları, mesajlar, anahtar teslimi ve abonelik kayıtları sözleşme ilişkisini aydınlatır. Yazlık dönem için kurulan belirli süreli kullanım ile konut ve çatılı işyeri kirası rejimi, sözleşmenin başlığından değil gerçek içerikten belirlenir.

Kira bedeli ödenmiyorsa temerrüt, ihtar ve tahliye seçenekleri birbirinden ayrılır. İcra yoluyla ödeme emri gönderilmesi ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılması aynı işlem değildir. Ödeme emrindeki süreler, tebliğ tarihi üzerinden hesaplanır. Yanlış adrese yapılan tebligatın sonucu da ayrıca incelenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde TBK m.350 ve devamındaki şartlar ile dava açma süresi birlikte ele alınır. Malik değişmişse yeni malikin bildirim ve dava süreleri ayrıca değerlendirilir. “Evi satacağım” beyanı tek başına tahliye sebebi değildir. Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç iddiası somut olgularla ispatlanır.

Kiracı taşınmazı erken teslim etmişse anahtarın hukuken teslim edildiği tarih önem taşır. Evin boşaltılması, anahtarın teslim edildiğini tek başına kanıtlamaz. Teslim tutanağı, noter bildirimi veya anahtarı almaktan kaçınma halinde tevdi süreci dosyaya göre planlanır. kiracı tahliye davası rehberi tahliye sebeplerini bir arada gösterir.

Adalar’daki konutun kısa süreli turizm amacıyla sunulması halinde klasik kira hükümleri yanında 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun kapsamı da incelenir. Yüz gün veya daha kısa süreli kiralamada izin belgesi, kat mülkiyeti yapısı ve idari yaptırım riskleri sözleşmeden önce kontrol edilir. Günlük kiralama platformunda ilan verilmiş olması gerekli iznin bulunduğunu göstermez.

7. Tapu iptali, tescil ve iyi niyet iddiası nasıl incelenir?

Tapu iptali ve tescil talebi, tescilin dayandığı hukuki sebebe göre kurulmalıdır. Sahte vekâletname, ehliyetsizlik, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya yolsuz tescil aynı dava sebebi değildir. Her iddia farklı delil ve taraf zinciri gerektirir.

TMK m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK m.1024 ise bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanamayacağını düzenler. Alıcının akrabalığı, bedel, ödeme biçimi, taşınmazı görme imkânı ve işlem öncesi ilişkiler iyi niyet değerlendirmesinde birlikte ele alınır.

TMK m.1025 uyarınca aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava eder. Davada mevcut kayıt maliki ve işlemin devam zinciri doğru gösterilmelidir. Taşınmaz sonradan devredilmişse yalnız ilk devralana karşı açılan dava güncel sicili düzeltmeye yetmeyebilir. Tapu kayıtları dava tarihine yakın yeniden alınmalıdır.

Muris muvazaası iddiasında mirasbırakanın gerçek iradesi, görünürdeki satışın bedeli, aile içi ilişkiler ve taşınmazın devrinden sonraki kullanım birlikte değerlendirilir. Sırf satış bedelinin bugün düşük görünmesi tek başına muvazaa ispatı değildir. İşlem tarihindeki ekonomik koşullar ve ödeme gücü incelenir.

8. Adalar’da keşif, bilirkişi ve değerleme dosyası nasıl hazırlanır?

HMK m.288 ve devamı kapsamında hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bulunduğu yerde inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşfe karar verir. Adalar’daki taşınmaza ulaşım için keşif günü, vapur seferi, tarafların ve bilirkişinin buluşma noktası önceden planlanmalıdır. Fiilî ulaşım güçlüğü, mahkemenin delil toplama yetkisini kaldırmaz.

Taşınmazın tüm bölümlerine erişim sağlanmalıdır. Kapalı oda, ayrı müştemilat, depo, bahçe kullanımı veya kıyı bağlantısı değer ve kullanım incelemesini etkiler. Anahtarın yalnız bir paydaşta bulunması halinde keşif öncesinde erişim sorunu mahkemeye bildirilir; keşif günü ilk kez tartışma çıkarılması delilin sağlıklı toplanmasını engeller.

HMK m.266 uyarınca çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişi görüşüne başvurulur. Bilirkişi hukuki nitelendirme yapmaz; yapı, değer, bölünebilirlik, zarar veya teknik durum hakkında inceleme sunar. Raporda kullanılan emsallerin ada, tarih, yüzölçümü, yapı niteliği ve ulaşım koşulları karşılaştırılmalıdır.

Fotoğraf ve video kayıtları çekildiği tarih ve konum bilgisi korunarak saklanmalıdır. Dosyaya sunulacak görüntüler değiştirilmemeli, yalnız seçilmiş karelerle yanıltıcı bütünlük oluşturulmamalıdır. Belediyeden alınan imar durumu, tapu çapı, ruhsat ve yapı kullanım belgesi teknik incelemeye eklenir.

9. Ortaklığın giderilmesinde satış ve ihale aşaması nasıl yürür?

Mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesiyle taşınmaz aynı gün satılmaz. Kararın kesinleşmesi, satış memurluğu işlemleri, kıymet takdiri, ilan ve elektronik satış aşamaları ayrı yürür. Her aşamanın tebliği ve şikâyet yolu kendi süresi içinde değerlendirilir.

Paydaşlar arasında artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması konusunda oybirliği bulunup bulunmadığı önemlidir. Oybirliği yoksa satışın kapsamı kanuni usule göre belirlenir. Bir paydaşın “ben dışarıdan alıcı istemiyorum” demesi tek başına herkesi bağlamaz.

Kıymet takdirinde ada taşınmazının ulaşım, manzara, yapı yaşı, korunma statüsü, imar durumu ve fiilî kullanım özellikleri emsallerle karşılaştırılır. İnternet ilanı gerçekleşmiş satış bedeli değildir. Tapu satış kayıtları, resmî değerler ve taşınmazın özgün durumu birlikte değerlendirilir.

İhale bedelinin paylaştırılmasında tapu payları temel alınır; paydaşlar arasındaki ecrimisil, zorunlu gider veya başka alacaklar her durumda satış memurluğunda kendiliğinden mahsup edilmez. Bu taleplerin hangi dosyada ileri sürüleceği ayrıca belirlenir. Vergi, harç ve satış giderleri de net dağıtım hesabından önce görülmelidir.

10. Adalar dosyası İstanbul ofisimizden Türkiye geneli nasıl takip edilir?

İlk inceleme uzaktan belge paylaşımıyla başlar: güncel tapu, veraset ilamı, kira sözleşmesi, tebligat, ödeme kaydı, fotoğraf ve taraf listesi ayrı dosyalanır. Belgelerin okunabilir tam nüshaları alınır; yalnız telefon ekran görüntüsüyle süre veya taraf tespiti yapılmaz. Eksik belgenin hangi kurumdan isteneceği belirlenir.

UYAP üzerinden dosya inceleme, dilekçe ve kanun yolu işlemleri yürütülür; keşif, duruşma, arabuluculuk veya kurum başvurusu gereken aşamalar dosyanın yerine ve niteliğine göre planlanır. Elektronik işlem imkânı, fiziksel işlemin hiçbir zaman gerekmeyeceği anlamına gelmez. Türkiye’de vekâletle uzaktan hukuki temsil rehberi bu çalışma biçimini ayrıntılandırır.

Adalar dosyasında vekâletname hazırlanırken yalnız genel dava yetkisiyle yetinilip yetinilemeyeceği somut işleme göre belirlenir. Satış, sulh, feragat, tapu işlemi veya mirasla ilgili özel yetkiler gerekiyorsa metinde açıkça bulunmalıdır. Yurt dışındaki malik veya mirasçı bakımından konsolosluk ya da yabancı noter–apostil–tercüme yolu işlem ülkesine göre düzenlenir.

İletişimin amacı sonuç garantisi vermek değil; belge, süre, görev ve yetki bakımından dosyanın uygulanabilir yolunu belirlemektir. Büro iletişim sayfası üzerinden görüşme ve belge iletim yöntemi görülebilir.