Almanya’da Yaşayan Ebeveyn Türkiye’deki Evi Çocuğuna Bağışlarsa Hangi Vergiler Doğar?

Resmî mevzuat ve vergi kaynakları

Türkiye: 7338 VİVK ve GİB vergi açıklaması. Almanya: §2, §7, §14, §16, §21, §30. Anlaşmanın kapsamı: GİB özelgesi.

1. Türkiye’deki taşınmaz bağışında iki ayrı ülke neden vergi isteyebilir?

Almanya’da yaşayan anne ya da babanın Türkiye’deki tapulu konutunu çocuğuna karşılıksız devretmesi, taşınmazın Türkiye’de bulunması nedeniyle Türk veraset ve intikal vergisi hukukunu ilgilendirir. Alman hukukunda ise taşınmazın coğrafi konumundan başka bağışlayanın ve kazananın kişisel vergi mükellefiyeti değerlendirilir. ErbStG §2’deki Alman yerleşim veya mutat ikamet bağları kurulduğunda, yurt dışında bulunan bir gayrimenkul de Alman bağış vergisinin inceleme alanına girebilir. Bu ayrı hukuki bağlar tek bir vergi anlaşması bulunduğu iddiasıyla görmezden gelinemez.

İncelemede bağışın yapıldığı gün, her iki tarafın o günkü gerçek yerleşim yeri, vatandaşlığı, tapudaki malikin kimliği ve işlemin gerçek karşılığı temel veridir. Almanya’da yaşamak Türk tapusunun devri bakımından Türk resmî şekil kurallarını kaldırmaz; Türkiye’deki evin bağışlanması da Almanya’da doğan beyan yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Her iki ülkede aynı malın istenen değeri farklı gerekçelerle tespit edilebilir. Bu nedenle önce hukuki sebep, sonra iki farklı vergi hesabı hazırlanır.

2. Türkiye’de 7338 m.1 uyarınca hangi kazandırma vergilendirilir?

7338 sayılı Kanun m.1 Türkiye’de bulunan malların karşılıksız intikalini vergi konusuna alır. Madde yalnızca Türk vatandaşlarının Türkiye’de yaşadığı işlemleri düzenlemez. Bağışlayan veya kazanan Alman vatandaşı olsa dahi Türkiye’deki taşınmazın karşılıksız geçişi bu hukuki bağlantı nedeniyle incelenir. Aynı kanunun m.2/d bendi, ivazsız intikali bağış ve diğer karşılıksız mal edinimleri kapsamında tanımlar. Veraset sonucu ölümden kaynaklanan edinim ile sağken yapılan bağış ayrı vergi olaylarıdır.

Tapu senedine ‘satış’ yazılı olması gerçek bir satış bedelinin ödendiğini tek başına göstermez. Taraflar gerçekte karşılıksız devri kararlaştırmışsa işlem mahiyetinin araştırılması gerekebilir. Bir kredi borcunun üstlenilmesi, bağışlayan lehine intifa hakkı bırakılması veya karşılık edimi bulunması, ivazsız bölümün tespitini ayrıca etkileyebilir. Belgeler incelenmeden bedelli/bedelsiz bileşenler aynı kefeye konulmaz. Hukuki nitelik doğru belirlenmeden vergi beyanı hazırlanması eksik matrah ve uyuşmazlık riski doğurur.

3. TMK 706 ve TBK 288’e göre taşınmaz bağışı nasıl tamamlanır?

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetini devretme amacındaki sözleşmenin resmî şekle bağlandığını düzenler. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.288 de taşınmaz bağışlama sözü için resmî şekil şartını içerir. Ebeveynin çocuğa Almanya’dan yazdığı elektronik mesaj, Almanya’da imzalanmış sıradan bir yazılı açıklama veya aile içi sözlü vaat, Türk tapu sicilinde kendiliğinden mülkiyet değişikliği yapmaz. Geçerli temsil, resmî işlem ve tescil ayrı ayrı ele alınır.

Tapu işlemi için temsilci kullanılacaksa vekâletnamenin bağışlamayı kapsayan yetkisi açıkça düzenlenir. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, aile konutu şerhi veya üçüncü kişinin aynî hakkı bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Bağışlama yetkisi olmayan vekille yapılan devir girişimini yalnız bir vergi beyannamesi geçerli kılamaz. Yurt dışından taşınmaz bağışı rehberi, bu yazının vergi hesabından ayrı olarak resmî şekli ve tapu başvurusunu açıklar.

4. VİVK m.9/2: Türk vergi beyanı için bir aylık süre

7338 sayılı Kanun m.9/2’ye göre miras dışındaki ivazsız intikallerde beyanname, malın hukuken iktisap edildiği tarihi izleyen bir ay içinde verilir. Ölüm nedeniyle mirasçıya geçişin beyan sürelerini düzenleyen m.9/1’in dört, altı veya sekiz aylık süreleri sağken yapılan taşınmaz bağışına otomatik uygulanmaz. Bu fark özellikle aile büyüklerinin miras devriyle sağken tapu devrini aynı olay sanan kişiler için önemlidir. Önce tescil ve hukuken kazanma tarihi kayıtlarla belirlenir.

Yurt dışında bulunmak, bağışlar için bir aylık süreyi kendiliğinden uzatan genel bir kural değildir. Beyannamenin verileceği vergi dairesi, uzaktan temsil ve konsolosluk işlemleri için VİVK m.6-9 ile GİB uygulaması ayrı incelenir. GİB, istisna altında kalan bazı ivazsız intikallerde beyan gerekmeyebileceğini açıklasa da bunun her taşınmaz bağışı için geçerli olduğu söylenemez. Bildirim gerekip gerekmediği vergi konusu, istisna, akrabalık ve güncel matrah üzerinden tespit edilir.

5. VİVK değerlemesi: Tapuda yazan rakam neden tek başına yeterli değildir?

7338 sayılı Kanun m.10 vergiye tabi malların değerleme esaslarını düzenler. Gayrimenkulün niteliği, bulunduğu konum, ilgili yılın değerleme verileri ve kanundaki ölçüler vergi matrahında önem taşır. Ebeveynin Almanya’da çocuğuyla kendi aralarında kararlaştırdığı sembolik değerin Türk vergi idaresini bağladığı varsayılmaz. Öte yandan Alman mali idaresi için yapılacak vergi değerlemesi de Türk beyannamesindeki tutarla her zaman bire bir aynı yöntemle bulunmak zorunda değildir.

GİB’in resmî açıklaması ivazsız intikallerde tarife, istisna ve vergi beyanına ilişkin uygulama esaslarını verir. Ana, baba, eş ve çocuklardan gerçekleşen belirli ivazsız intikaller bakımından tarifedeki oranların yarısının uygulanması kuralı bulunmaktadır. Bu özel oran, bağışın bütünüyle vergiden muaf olduğu anlamına gelmez. İşlem 2026 yılında yapılmışsa 2026 istisna ve dilimleri incelenir; önceki veya sonraki yıl rakamları hesaplamaya karıştırılmaz.

6. Alman ErbStG §2: Kimin Almanya ile mükellefiyet bağı var?

Alman ErbStG §2/1-1, bağışlayanın işlem anında veya edinenin verginin doğduğu tarihte Alman iç mükellefiyet bağı taşıması halinde geniş kapsamlı vergi mükellefiyeti kuralını içerir. Bir kişinin Almanya’da ikamet ettiği gerçek konut veya mutat kalış durumu bu bağın belirlenmesinde önemlidir. Böylece dairenin Türkiye’de olması, Almanya’da vergi doğmayacağına ilişkin yeterli delil oluşturmaz. Anne ve babanın Almanya’da yerleşmiş olması kadar çocuğun durumu da belirlenmelidir.

ErbStG §2’nin farklı bentleri Alman vatandaşlığı ve belirli yurt dışı ikamet süreleri gibi özel durumları da kapsar. Sadece Türk pasaportu bulunması Almanya’da ikamet eden kişinin Alman vergisiyle ilişkisinin bulunmadığını göstermez. Aynı şekilde yalnızca Alman vatandaşlığını bilmekle somut işlemin nihai vergi tutarı hesaplanamaz. İlgili tarihteki yerleşim kayıtları, önceki yerleşim ve vatandaşlık bilgilerinin §2 kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Bu belirleme Alman vergi uzmanlığı ile yapılmalıdır.

7. ErbStG §7 ve §9: Alman hukukunda bağış hangi tarihte gerçekleşir?

ErbStG §7/1-1, malvarlığını devreden kişi pahasına karşılıksız zenginleşmeyi yaşayanlar arası bağış olarak düzenler. Aynı kanunun §9/1-2 hükmü ise bağışta verginin kazandırmanın yerine getirilmesiyle doğacağını belirtir. Bu iki norm bir arada, Türk tapu devri, Alman bağış anlaşması ve bunların tarihleri arasındaki ilişkiyi değerlendirmeyi gerekli kılar. Yalnızca niyet açıklamasıyla tamamlanmış kazandırma aynı şey değildir.

Bağışlayan mal üzerinde intifa hakkını saklı tutmuş, bağışlanan bir kredi borcunu üstlenmiş veya malın yalnız belirli payını devralmışsa, kazanımın kapsamı ayrıca hesaplanır. Aynı ailede geçmişte yapılmış para transferleri de gerçekten bağış olup olmadığına göre sınıflandırılır. Her aile içi EFT işlemi bağış değildir; gerçek borç geri ödemesi veya mal bedeli ayrı hukuki sebepler oluşturabilir. İşlemin belgeleri görülmeden bütün para hareketlerini §7 kapsamında karşılıksız kazandırma saymak doğru değildir.

8. ErbStG §30: Alman mali idaresine üç ay içinde bildirim

ErbStG §30/1, vergi kapsamındaki kazanımın öğrenilmesinden itibaren genel olarak üç ay içinde ilgili Alman Finanzamt’a yazılı bildirim yapılmasını düzenler. §30/2, yaşayanlar arası kazandırmalarda bağışlayan açısından da bildirim yükümlülüğü getirebilir. Bu süre Türk VİVK m.9/2’deki bir ayla birleştirilmez. Alman bildirim dosyasında tarafların kimlikleri, adresleri, bağışın tarihi, konusu, değeri, akrabalık ve geçmiş kazandırmaların açıklanması öngörülür.

§30/3’te Alman mahkemesi, noteri veya konsolosunun düzenlediği belirli işlemler için bildirim istisnaları yer alır. Türkiye’deki tapu dairesinde devir yapılmış olması, bu Alman istisnanın kendiliğinden doğduğu anlamına gelmez; Alman makamına bildirim yapıldığı varsayılmamalıdır. Somut durumda bildirim yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı Alman kanununa ve işlem biçimine göre tespit edilir. İstisnadan yararlanıldığı ileri sürülüyorsa onu sağlayan resmî belgenin niteliği açıklanmalıdır.

9. ErbStG §16: Çocuğa 400.000 avroluk kişisel istisna

ErbStG §16/1-2 Alman hukuku bakımından sınırsız vergi mükellefiyetine tabi belirli çocuk kazanımları için 400.000 avroluk kişisel istisnayı düzenler. Aynı maddenin diğer bentleri eş veya diğer akrabalık dereceleri için farklı tutarlar öngörür. Bu tutar, Türkiye’deki her taşınmaz bağışının 400.000 avroya kadar vergisiz olduğu anlamına gelmez. Türk VİVK tarifesi ve istisnaları ayrı kanundan doğar.

Alman istisna tutarı da işlem bedelinden herhangi bir hesap yapmadan otomatik çıkarılan genel bir ‘vergisizlik sertifikası’ değildir. Bağışlayan-kazanan ilişkisi, sınırlı veya sınırsız vergi yükümlülüğü, önceki kazanımlar ve taşınmazın değerlendirilmiş değeri sonucu etkiler. Ayrıca verginin sıfır çıkması ile §30 uyarınca bildirim yapılmasının gerekip gerekmediği aynı soru değildir. Her ikisi ayrı mevzuat koşullarıyla değerlendirilir.

10. ErbStG §14: Son on yıldaki bağışların etkisi

ErbStG §14/1, aynı kişiden on yıl içinde gerçekleşen malvarlığı kazanımlarının belirli hesap kurallarıyla topluca değerlendirilmesini düzenler. Bu nedenle ebeveynin daha önce çocuğuna para göndermiş, şirket payı vermiş veya başka bir mal bağışlamış olması yeni ev bağışının Alman vergi hesabını etkileyebilir. Önemli olan kazandırmaların gerçekten aynı kişiden gelmesi, hukuki niteliği, tarihi ve önceki değeridir.

On yıllık toplama kuralı, herkesin on yılda bir Türkiye’de vergisiz daire devredebileceği anlamına gelmez. Alman §14 hesabındaki geçmiş vergi ve istisna unsurlarıyla Türk bağış vergisinin kendi yıllık tarife sistemi farklıdır. Önceki kazandırmalara ait sözleşme, banka kaydı, vergi kararı ve ödeme belgesi muhafaza edilir. Eksik geçmiş bilgiyle yapılan hesap, görünürde düşük tutarlı yeni bağışta bile yanlış nihai sonuca yol açabilir.

11. Almanya–Türkiye vergi anlaşması bağış vergisini kapsar mı?

Türkiye ve Almanya arasındaki 19 Eylül 2011 tarihli anlaşma gelir üzerinden alınan vergilere ilişkindir. Gelir İdaresi Başkanlığının resmî özelgesinde veraset ve intikal vergisinin iki ülke anlaşması kapsamındaki vergiler arasında sayılmadığı açıkça belirtilir. Bu nedenle anlaşmanın taşınmaz kiralarından elde edilen gelir veya sermaye değer artışı üzerine getirdiği hükümler, ebeveynin çocuğa yaptığı karşılıksız bağışın iki ülkede vergisiz olması sonucunu doğurmaz.

İki ayrı ülkede vergi ödenmesi ihtimalinin bulunması, her iki devletin de mutlaka aynı tutarda vergi alacağı anlamına gelmez. Kişisel mükellefiyet, indirim, istisna ve yabancı verginin belirli koşullarda hesaba katılması gibi iç hukuk mekanizmaları ayrıca incelenir. Ancak gelir vergisi anlaşmasına dayanarak bağış vergisi beyannamesini hiç vermemek yasal dayanağı olmayan bir tercih olur. Gelir vergisi anlaşmasının kendi konusu farklı bir hukuki rehberde ele alınmıştır.

12. ErbStG §21: Türkiye’deki vergi Alman vergisinden düşer mi?

ErbStG §21/1, yabancı ülkede aynı malvarlığı üzerine alınmış belirli karşılaştırılabilir vergilerin Alman vergi hesabında mahsup edilmesine ilişkin şartları içerir. Kuralın uygulanması başvuruya, verginin gerçekten tarh ve ödenmiş olmasına, yabancı malvarlığının tanımına ve diğer maddi şartlara bağlıdır. §21/2 yabancı malvarlığının hangi kategoriye girdiğini, §21/3 değer ve yabancı vergi kararlarının ispatını düzenler.

Türk veraset ve intikal vergisi tahakkuk ettiği için Alman idaresinin bunu her durumda lira karşılığında ve sınırsız şekilde düşeceği söylenemez. Türk vergi kararı, ödeme dekontu, bağış değeri ve tarafların mükellefiyet bağları Alman uzman tarafından incelenmelidir. Ayrıca bir ülkede yalnız beyan verilmiş olması verginin ödendiğini göstermez. İki farklı vergi sistemi arasındaki hesaplamada §21’in yalnızca adı değil bütün şartları doğrulanmalıdır.

13. Aile içinde taşınmazın saklı intifa ve ipotekle devredilmesi

Ev devredilirken ebeveynin oturma veya yararlanma hakkını saklı tutması, edinimin ekonomik değerini etkileyebilir. Tapudaki intifa veya diğer aynî haklar, tarafların kim tarafından hangi edimi üstlendikleri ve geçmiş borçlar incelenir. Özellikle konut kredisi borcunun devralan çocuğa bırakılması sözleşmeyi tamamen bedelsiz hale getirmeyebilir. Türk ve Alman vergi değerlemesinde aynı kavramlar farklı yöntemlerle hesaplanabileceğinden tek sayfalık aile anlaşması üzerinden kesin matrah belirlenmez.

Ebeveynin ileride ölümü halinde diğer çocukların miras hakkı veya saklı pay iddiaları doğabilecekse, bağışın vergi boyutu ile miras hukukundaki denkleştirme/tenkis değerlendirmesi ayrı tutulur. Çocuğun yalnız belirli bir payı edinmesi durumunda oranlar ve aynî hakların tescili açıkça kaydedilir. Hukuken geçersiz bir işlemle kısa vadede vergi avantajı sağlandığı düşüncesi ileride çok daha ağır tapu ve miras uyuşmazlığına yol açabilir.

14. Türkiye tapu beyannamesi ve Alman vergi dosyasına eklenecek belgeler

Türk işlemi için tapunun güncel kaydı, malik ve bağışlanan kimlik bilgileri, işlem senedi, vergi değerlemeleri, gerekiyorsa vekâletname, VİVK beyannamesi, tahakkuk ve ödeme kayıtları ayrı dosyalanır. Alman tarafında aile bağını gösteren belge, işlem tarihindeki ikamet verileri, önceki on yıllık kazandırmalar, taşınmaz değerleme verileri, Türk vergi kararı ve ödeme dekontu önem taşır. İki ayrı beyanın aynı taşınmaz ve aynı tarih için düzenlendiği açık olmalıdır.

Alman idaresi yabancı belgelerin tercümesini talep edebilir; ErbStG §21/3 de yabancı verginin ispatı için belgelendirmeye özel olarak yer verir. Türk tapusundaki senedin bir özetinin gönderilmesi tüm ekonomik şartları yansıtmayabilir. Özellikle ipotek, intifa veya alacak üstlenme varsa bunlar beyan açıklamalarında gösterilir. Evraktaki farklı ad-soyad veya adres kayıtları nedeniyle başvurunun yanlış kişiye ait göründüğü durumlarda kayıt zinciri tamamlanır.

15. Almanya’dan gelmeden avukatla takip ve hukuki iş bölümü

Almanya’da yerleşik ebeveyn Türkiye’deki taşınmaz işlemine ilişkin tapu, temsil ve vergi başvurularını kanunen uygun vekâletle takip ettirebilir. Yetki belgesinde bağışlama ve gereken kurum işlemleri açıkça gösterilir. Tapu müdürlüğünün şekil ve belge koşulları baştan karşılanır. Türkiye’de vergiye ilişkin beyan ve uyuşmazlıklar Türk hukukuyla, Alman Finanzamt nezdindeki vergi hesabı ve itirazlar ise Alman vergi hukuku uzmanlığıyla yürütülmelidir.

Almanya’dan Türkiye’ye vekâletname rehberi temsil belgesinin hazırlanmasına ilişkindir. VİVK 2026 ise güncel Türk tarife ve beyanın genel sistemini ele alır. Her iki ülkede ayrı vergi takvimine göre işler açılması, sürenin kaçırılması riskini azaltır. Avukatın Türkiye’deki görevi Alman mali müşavirinin yetkisini ortadan kaldırmaz.

16. İşlem öncesinde hangi sırayla karar verilmeli?

Öncelikle evin tapusu, malik payı, takyidatlar ve bağışlanacak hak belirlenir. Sonra işlemin gerçek bedelsiz niteliği, ipotek ve intifa gibi edimler, çocukla ebeveynin ikamet ve vatandaşlık bağları, geçmiş on yıllık kazandırmalar tespit edilir. Türkiye’de resmi şekil/tescil ve VİVK m.9/2 beyan takvimi çıkarılır. Almanya’da ErbStG §2, §7, §14, §16 ve §30 bakımından mükellefiyet ile bildirim aynı dosyada değerlendirilir.

Vergi kararları ile ödeme belgeleri elde edildikten sonra ErbStG §21’in olası mahsup hükümleri ayrıca kontrol edilir. Aile içi miras ve saklı pay riskleri bağışın geçerliliğinden bağımsız ele alınır. Bu sıranın atlanması, özellikle bir ülkedeki bildirimin diğer ülkeyi de kapsadığı sanıldığında sorun çıkarır. Kesin sonuç, somut belgelerle doğrulanmış kanun maddelerine dayanmalıdır; her iki ülkenin mali idaresinin aynı değerlere ulaşacağı ön kabul olarak yazılmaz.