Avustralya’daki Mirasçı Mersin’de Tarla Miras Alırsa: 5403 Sayılı Kanun 8/B–8/D, Bir Yıllık Devir ve Ehil Mirasçı

Kısa Özet – Süre ve Devir Şartları

5403 m.8/B ile TMK m.599 nasıl birlikte uygulanır?

Türk Medenî Kanunu m.599’a göre mirasçılar mirasbırakanın ölümüyle mirası kural olarak bir bütün halinde kazanır. Buna karşılık tarım arazileri üzerinde mülkiyetin devamlı çok küçük hisselere bölünmesini engellemek amacıyla 5403 sayılı Kanun m.8/B özel devir ve izin şartları getirir. Bu nedenle ‘miras doğduğuna göre dört kardeş tarlayı dört eşit parçaya ayırıp tapuya geçirir’ sonucu kanundan doğrudan çıkarılamaz. Birinci soru, mirasçılık sıfatının ve payların TMK hükümlerine göre belirlenmesidir. İkinci soru, 5403 sayılı Kanunun tarımsal arazi üzerindeki mülkiyetin devrine ilişkin sınırlamaları ve idari iznidir. Tarımsal nitelik taşımayan konut veya ticari taşınmazlarla tarım arazileri tek işleme indirgenmemelidir. Avustralya’daki mirasçı, önce taşınmazın tapu niteliğini ve İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün değerlendirmesi gerekip gerekmediğini araştırmalıdır. Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gibi işlemler için m.8/B’de Bakanlık izni arandığı unutulmamalıdır. Usule aykırı tescil veya işlem girişimi süre ve masraf kaybına neden olur.

Bir yıllık mülkiyet devri süresi ne zaman başlar?

5403 sayılı Kanun m.8/B, mirasçılar arasında anlaşma sağlanması halinde mülkiyeti devir işlemlerinin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanmasını öngörür. Mirasın açılması bakımından kural olarak mirasbırakanın ölüm tarihi esas alınır; bu sebeple sürenin mirasçının Avustralya’dan Türkiye’ye uçtuğu gün veya veraset belgesini aldığı gün başladığı düşünülmemelidir. Örneğin murisin ölümü Avustralya’da gerçekleşmişse ölüm belgesinin resmî kayıtları ve Türk nüfus bağlantısı ortaya konulmalı, mirasın açıldığı tarih bu belgelerle doğrulanmalıdır. Bir yıllık sürenin dolmasıyla hakların her durumda kendiliğinden ve hiçbir işlem olmadan üçüncü kişiye geçtiği söylenemez. Kanun, devir yapılmaması ve m.8/C kapsamında dava açılmaması halinde m.8/Ç’deki özel idari sürecin uygulanacağını düzenler. Bu süreç mirasçılar için ayrıca üç aylık Bakanlık süresi ve koşullar oluştuğunda sulh hukuk mahkemesi başvurusunu içerir. Buna rağmen bir yılı önemsiz görmek de yanlıştır. Avustralya’daki mirasçı, ölüm tarihinden başlayarak belge ve temsil planını yapmalıdır.

Tarla, bahçe ve zeytinlik için tarımsal nitelik nasıl belirlenir?

Tapuda görünen nitelik ve fiili kullanım, 5403 sayılı Kanunun hangi arazilere uygulanacağını belirlerken önemlidir. ‘Tarla’ veya ‘zeytinlik’ adıyla kayıtlı taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğü, ekonomik bütünlük ve yeter gelirli büyüklük bakımından değerlendirilmesi gerekir. Taşınmazın belediye sınırında bulunması tek başına tarım arazisi rejiminin sona erdiğini göstermez. Aynı şekilde aile fertlerinin yıllardır ekim yapmaması da araziyi hukuken konuta dönüştürmez. 5403 sayılı Kanun m.8/A ile ilgili yönetmelikte asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve bölünme sınırlarına ilişkin hükümler vardır. İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün işlemi, parselin sınıfı ve ekonomik bütünlüğü yönünden belirleyici olabilir. Avustralya’daki mirasçıdan talep edilen belgelerde ada-parsel, yüzölçümü, tapu niteliği ve varsa imar veya arazi sınıflandırma bilgileri bulunmalıdır. Mersin’in Tarsus, Erdemli, Silifke, Mut ve Anamur ilçelerindeki tarım arazilerinde ürün ve arazi sınıfı farklılıkları, özel inceleme ihtiyacını artırır. Sadece emlak ilanındaki ‘tarla’ ibaresiyle hukuki devir planı yapılmamalıdır.

Tarım arazisinin hisselendirilmesinde Bakanlık izni

5403 sayılı Kanun m.8/B’ye 2020 yılında eklenen düzenleme, tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemlerinin Bakanlığın izniyle yapılacağını açıkça belirtir. Bu hüküm, mirasçıların kendi aralarında yaptığı basit bir çizimle tarım arazisini sınırsız bölüp tapuya tescil ettirebileceği düşüncesini ortadan kaldırır. Avustralya’da oturan mirasçı, diğer mirasçıların hazırladığı anlaşmanın hukuki sonucunu tescilden önce öğrenmelidir. Anlaşma, payları değiştirecek veya taşınmazı başka kişiye devredecekse idari izin ve tapu şartları ayrıca araştırılır. Tapu sicilinde ‘verasete iştirak’ işleminin yapılmış olması, 5403 kapsamındaki nihai mülkiyet devrinin tamamlandığı anlamına gelmeyebilir. Tarım ve Orman Bakanlığının uygulama talimatı, elbirliği mülkiyeti tescilinin devir yükümlülüğü açısından nasıl değerlendirileceğine ilişkin açıklamalar içerir. Mirasçıların bütün tarımsal taşınmazlarının ekonomik bütünlüğü de ayrıca incelenmelidir. Bu aşamada vekâletnamenin yalnız tapuya intikali mi, yoksa özel mülkiyet devrini mi kapsadığı ayrılmalıdır.

Mirasçılar anlaşırsa 5403 m.8/C hangi seçenekleri tanır?

5403 sayılı Kanun m.8/C, mirasçıların tarımsal arazinin devri konusunda kanundaki şartlarla farklı yöntemler üzerinde anlaşabileceğini düzenler. Düzenleme, bir mirasçıya veya yeter gelirli büyüklük koşulları sağlandığında birden çok mirasçıya devir; Türk Medenî Kanunu m.373 ve devamındaki aile malları ortaklığına yahut kazanç paylı aile malları ortaklığına devir; mirasçıların tamamının miras payları oranında hissedar olduğu TTK hükümlerine uygun limited şirkete devir; üçüncü kişiye devir seçeneklerini sayar. Bu seçenekler her taşınmazda hiçbir kontrol gerektirmeden uygulanabilecek serbest bir liste değildir. Taşınmazın niteliği, bölünmezlik, hak sahipleri ve kanuni devir koşulları gözetilmelidir. Avustralya’daki mirasçı, aile üyelerinin önerdiği limited şirket modelinin mirastaki payını hangi şirket payına dönüştürdüğünü ve şirketin yönetim kurallarını anlamalıdır. Ayrıca aile malları ortaklığı ile limited şirket kuruluşu farklı hukuki yükümlülükler doğurur. Arazinin tek mirasçıya devrinde diğer mirasçıların karşılık bedeli ve ödeme güvencesi ayrıca yazılı olarak belirlenmelidir. Devir seçeneğinin hukuki uygunluğunun tapu ve idare nezdinde doğrulanması gerekir.

Ehil mirasçı kime denir?

Mirasçılar arasında tarımsal arazinin devri konusunda anlaşma sağlanamazsa 5403 sayılı Kanun m.8/C, yetkili sulh hukuk mahkemesine başvuru olanağı tanır. Mahkemenin ehil mirasçı belirlemesi, kişisel yetenek ve durumların kanunda öngörülen esaslarla değerlendirilmesini gerektirir. Tarım arazisinin gerçekten kim tarafından işletildiği, tarımsal bilgi ve faaliyetler, ekonomik geçim durumu ve ilgili yönetmelikteki ehil mirasçı ölçütleri bu incelemenin parçasıdır. ‘Türkiye’de yaşayan kardeş mutlaka ehildir, Avustralya’daki kardeşin hakkı yoktur’ şeklinde genel bir kural bulunmaz. Ancak tarımsal faaliyeti fiilen sürdüren mirasçının durumunun hukuki değerlendirmede ağırlığı olabilir. Ehil mirasçılığın tespiti, malikin yalnız hangi ülkede ikamet ettiğiyle değil kanuni kriterlerle yapılmalıdır. Birden fazla ehil mirasçı varsa mahkemenin hangi önceliği uygulayacağı m.8/C’de ayrıca belirlenir. Avustralya’daki mirasçının kendi tarımsal faaliyet belgeleri, Türkiye’deki araziyle ilgisi ve diğer mirasçıların durumu somut delillerle değerlendirilir. İlgilinin haklarını korumak için belgesiz ehillik iddialarından kaçınmak gerekir.

Birden fazla ehil mirasçı varsa öncelik nasıl belirlenir?

5403 sayılı Kanun m.8/C, ehil mirasçıların birden fazla olması halinde belirli öncelik sırası düzenler. Kişisel yetenek ve durumlara göre ehil mirasçı belirlendikten sonra, birden fazla ehil mirasçı varsa öncelikle asgari geçimini ilgili yeter gelirli tarım arazisinden sağlayan mirasçının durumu önem kazanır. Bunun bulunmaması halinde ehil mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden kişiye devir gündeme gelebilir. Ehil mirasçı bulunmadığında da istekli mirasçılar arasındaki teklif mekanizması uygulanır. Bu düzenleme, salt yaşça büyük kardeşin veya nüfusta ilk sırada yazanın bütün tarım arazisini bedelsiz alacağı anlamına gelmez. Mirasçıların geçim kaynakları, tarımsal işletmecilik verileri ve mahkemede sunulan teklifler somut olarak değerlendirilir. Avustralya’da çalışan mirasçının gelir belgesi veya çalıştığı ülke bilgisi, ehillik açısından ancak ilgili kriterle bağlantılı ölçüde önem taşır; miras payının doğmuş olması ayrı bir hukuki olgudur. Mahkemenin devre karar verdiği durumda diğer mirasçıların bedel alacakları ve ödeme güvencesi m.8/D kapsamında düzenlenir. Ehil mirasçı değerlendirmesi tazminatsız mülkiyet el koyma mekanizması değildir.

5403 m.8/Ç uyarınca Bakanlık neden üç ay süre verir?

5403 sayılı Kanun m.8/Ç, tarımsal arazi mülkiyetinin m.8/B’deki sürede devredilmediğinin ilgili kurumlarca öğrenilmesi halinde Bakanlığa bildirim ve müdahale mekanizması öngörür. Kanun, Bakanlığın mirasçılara devir hükümlerinin uygulanması için üç ay süre vereceğini düzenler. Verilen sürenin sonunda devir gerçekleşmezse, koşullar doğrultusunda ilgili sulh hukuk mahkemesinde devir veya satış talebiyle dava açılabilir. Dolayısıyla ilk bir yıllık özel devir süresi ile Bakanlığın sonradan vereceği üç aylık ek idari süre birbirine karıştırılmamalıdır. Avustralya’daki mirasçının bu tür bir bildirim alması, konunun artık yalnız aile içi pazarlık olmadığını gösterir. Hangi parsellerin kapsamda olduğu, tebligatın ilgili kişiye nasıl yapıldığı ve idarenin işlem tarihleri incelenmelidir. Üç aylık sürenin geçmesiyle Bakanlığın mutlaka aynı gün satış yaptığı varsayılmaz; kanunda mahkeme başvuru aşaması düzenlenmiştir. Bununla birlikte resmi bildirim süresine kayıtsız kalmak hak ve masraf riskini artırır. Bakanlık yazısı ile mahkeme dosyası ayrı takip edilmelidir.

Mirasçılardan biri dava açarsa hangi mahkemeye başvurulur?

5403 sayılı Kanun m.8/C, mirasçılar anlaşamadığında mirasçılardan her birine yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açma hakkı tanır. M.8/Ç’de Bakanlık tarafından yapılabilecek başvuru da sulh hukuk mahkemesi önünde yürütülür. Taşınmazın yeri, mirasbırakanın Türkiye’deki son yerleşim yeri ve uyuşmazlığın tam niteliği bakımından yetki kuralları birlikte değerlendirilir; yabancı ülkede oturmak mahkemeyi kendiliğinden Avustralya’ya taşımaz. Avustralya’daki mirasçıya yapılacak dava tebligatında 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve gerekiyorsa Türk vatandaşı için m.25/a’daki dış temsilcilik yolu gündeme gelebilir. Mirasçı, avukat aracılığıyla hukuki temsil kurabilir; ancak Türkiye’de açılan davaya karşı savunma süresinin geçmemesi için belgeleri zamanında iletmelidir. Mahkeme önünde yalnız ‘tarla bizim ailede kalsın’ demek yeterli hukukî talep değildir; kanuni devrin kime, hangi değer üzerinden ve nasıl yapılacağı açıklığa kavuşturulur. Tarımsal arazi türü, ehil mirasçı şartları, tapu kayıtları ve mirasçılık belgesi birlikte incelenir. Dava türü ve talep sonucu net kurulmalıdır.

Mahkeme devrinde değer hesabı ve miras payı karşılığı

5403 sayılı Kanun m.8/C, tarımsal arazi mülkiyetinin belirli koşullarda ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredilmesi düzenini içerir. Bu nedenle yalnız bölgedeki internet emlak ilanlarının ortalaması üzerinden pay değeri belirlemek, kanunun değerleme yaklaşımını açıklamayabilir. Tarımsal gelir değeri ve ilgili teknik kriterler yetkili uzman incelemesiyle araştırılır. Avustralya’daki mirasçıya düşen bedelin belirlenmesi, tereke ve miras payı ile devir değerinin eşleştirilmesini gerektirir. Dava dosyasında taşınmazın verimliliği, sulama niteliği, arazi türü ve ekonomik bütünlük unsurları teknik olarak önem taşıyabilir. Diğer mirasçılar arasında taşınmaz dışında tereke unsurları bulunuyorsa bunların paylaşma ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Her mirasçının arazi üzerinde doğrudan küçük bir parsel elde etmesi gerekmeyebilir; kanuna uygun devir karşılığında pay bedeli elde etme mekanizması vardır. Bedelin ne zaman ve nasıl yatırılacağı m.8/D hükümlerine bağlıdır. Malikin Avustralya’daki banka hesabını bildirmesi, devir bedelinin mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin kanuni usulün yerine otomatik geçmez. Parasal hakların belgelendirilmesi gerekir.

5403 m.8/D’deki altı aylık bedel depo süresi

5403 sayılı Kanun m.8/D, sulh hukuk hâkiminin tarımsal araziyi devralacak mirasçıya diğer mirasçıların pay bedellerini mahkeme veznesine yatırması için altı aya kadar süre verebileceğini düzenler. İstek üzerine altı ay ek süre verilmesi mekanizması da kanunda yer alır. Kanunun burada belirlediği süre, mirasçılar arası devir anlaşmasının yapılması için öngörülen bir yıllık süreden farklıdır. Mahkeme devre karar verdikten sonra devralacak kişinin bedeli mahkemece belirlenen zamanda yatırması gerekir. Bedel yatırılmazsa ve devri isteyen başka mirasçı bulunmazsa açık artırma yoluyla satış sonucuna gidilebilir. Avustralya’da yaşayan mirasçı, karşılık bedelinin gerçekten depo edilip edilmediğini mahkeme evrakından takip etmelidir. Sırf devralacak mirasçının bir söz vermesi, diğer mirasçıların pay bedellerinin kesin ve tahsil edilmiş olduğu anlamına gelmez. Tersine bedelin depo edilmesi ile malikin bunu hangi usulde tahsil edeceği de ayrı aşamalardır. M.8/D’deki süre ve ödeme belgeleri, mülkiyet devrinin güvenli yürütülmesi bakımından merkezi öneme sahiptir.

Tarım arazisi üçüncü kişiye satılabilir mi?

5403 m.8/C, mirasçıların tarımsal arazi mülkiyetinin üçüncü kişiye devrini kararlaştırmasını da seçenekler arasında sayar. Bu düzenleme, mirasçılar arasında kanuna uygun bir devir çözümü kurulamadığında dışarıdan alıcıya satış olanağını tanımaktadır. Ancak tüm mirasçıların hak sahibi ve temsilci sıfatı ile tarım arazilerine özgü Bakanlık izinleri göz ardı edilemez. Mirasçılardan birinin Avustralya’da olması, diğerlerinin onun payını habersiz ve bedelsiz devredebilmesi anlamına gelmez. Alıcıyla pazarlık yapılmış olması, mülkiyetin tapu sicilinde şekle uygun devirle gerçekleştiği anlamını taşımaz. Tarımsal arazi satışındaki asgari büyüklük, ekonomik bütünlük, izin ve tapu koşulları önceden araştırılır. Dava konusu arazide başka hak sahipleri, ipotek veya haciz varsa işlem ayrıca etkilenebilir. Avustralya’daki mirasçı satışa uygun yetki içeren vekâletname verirken taşınmazı, bedeli, alıcıyı ve tahsil yetkisinin sınırlarını kontrol etmelidir. Herhangi bir avukatlık vekâletnamesi, otomatik olarak taşınmaz satışını da kapsar diye değerlendirilmemelidir. Satış bedelinin miras paylarıyla dağılımı yazılı belgelerle belirlenir.

Elbirliği intikali nihai devir sayılır mı?

Tarım ve Orman Bakanlığı’nın tarımsal arazilerin devrine ilişkin uygulama talimatında, mirasçılık belgesi esas alınarak elbirliği mülkiyeti şeklinde verasete iştirak işlemi tesis edilmesinin 5403 sayılı Kanun bakımından nihai mülkiyet devrini her durumda tamamlamadığı açıklanmaktadır. Bu ayrım özellikle eski aile arazilerinde önem taşır. Mirasçılar tapuda kendi adlarını elbirliği halinde gördüklerinde devir yükümlülüğünün bittiğini düşünebilir. Ancak 5403 m.8/B ve 8/C’nin aradığı mülkiyet devri ve izin prosedürü ayrıca değerlendirilmelidir. Avustralya’daki mirasçı, tapu kaydını alıp mülkiyetin türünü kontrol etmeli; ‘intikal yapıldı’ denilen işlemin sadece verasete iştirak mi, yoksa kanuna uygun nihai devir mi olduğunu öğrenmelidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için m.8/B’de Bakanlık izni öngörüldüğünden, normal konut taşınmazındaki prosedürün aynısı otomatik uygulanmaz. Belgenin hukuki niteliği incelenmeden ‘artık hiçbir işlem gerekmiyor’ denmesi dava ve idari yaptırım riskini artırabilir. Dosyada tapu işlem geçmişi ve Bakanlık değerlendirmesi birlikte saklanmalıdır.

2014 öncesi ve sonrası ölümde neden ayrı inceleme yapılır?

Tarımsal arazilerin mirasla devrine ilişkin özel düzenlemeler 6537 sayılı Kanun’la 2014 yılında önemli ölçüde değiştirilmiştir. Mirasbırakanın ölüm tarihinin bu değişiklikten önce veya sonra olması, geçiş hükümlerinin ve uygulama rejiminin belirlenmesi için önemlidir. 5403 sayılı Kanunun geçici hükümleri geçmişte açılmış miraslara ilişkin ayrı sonuçlar doğurabilir. Dolayısıyla ‘2010’da ölen kişinin tarlasına da 2026’da ölen kişinin tarlasına da eksiksiz aynı bir yıllık rejim uygulanır’ demek doğru değildir. Avustralya’da yaşayan kişi 15 yıldır Türkiye’deki tarla için hiçbir işlem yapılmadığını söylüyorsa önce murisin ölüm tarihi ve o tarihteki hukuki durum belirlenmelidir. 2014 sonrasında da 2020 değişiklikleriyle m.8/B’de belirli izin hükümleri eklenmiştir. Tapu işlem tarihi de yürürlükteki hükmün tespiti bakımından önem kazanabilir. Bakanlık uygulama talimatında geçiş dönemine ilişkin örnekler ve değerlendirmeler bulunmaktadır. Dosyadaki tüm taşınmazların aynı muristen gelip gelmediği ve önceki intikallerin tamamlanma durumu araştırılır. Hak kaybını önleyen yaklaşım, yalnız bugünkü tapu kaydı değil mirasın tarihsel zincirini incelemektir.

Avustralya’da bulunan mirasçı kiminle ve nasıl temsil edilir?

Yurt dışında yaşayan mirasçı, Türkiye’deki veraset, tarım müdürlüğü, tapu veya mahkeme işlemlerini usulüne uygun yetki belgesiyle takip ettirebilir. Avustralya’daki Türk dış temsilciliklerinin noterlik hizmetleri uygun vekâletname hazırlanması için başvuru yollarından biridir. Yerel Avustralya noteri önünde hazırlanan belge kullanılacaksa ilgili Türk kurumunun aradığı şekil, apostil ve Türkçe tercüme gereklilikleri ayrıca denetlenmelidir. Mirasçılık belgesi almak, tarım arazisi hakkında Bakanlık izni istemek, bir mirasçıya mülkiyet devrine rıza vermek, üçüncü kişiye satış yapmak ve satış bedelini tahsil etmek birbirinden farklı işlemlerdir. Vekâletnamenin kapsamı yapılacak işlemlerle örtüşmelidir. Avustralya’daki kişinin sırf mirasçılık belgesi almak için avukata başvurmuş olması, vekile kendi payını bedelsiz devretme yetkisi verdiği şeklinde anlaşılmaz. Dava açılacaksa özel usul ve avukatın temsil yetkileri; tapuda devir yapılacaksa taşınmaz tasarrufu bakımından özel şekil ve yetki şartları incelenir. Ailenin diğer fertleriyle güven ilişkisi bulunması temsil belgesini gereksiz kılmaz. Sürelere bağlı işlem ve başvurular için evrak düzeni önceden kurulmalıdır.

Tarım müdürlüğüne yapılan başvuru ile sulh hukuk davası

Mersin İl Tarım ve Orman Müdürlüğü veya ilgili ilçe müdürlüğü, tarımsal araziyi ilgilendiren devir ve izin işlemlerinin idari değerlendirmesinde görev yapar. Sulh hukuk mahkemesi ise m.8/C ve 8/Ç kapsamındaki anlaşmazlık ve devir davalarında yargısal görev üstlenir. Bu iki merci birbirinin yerine geçmez. Avustralya’daki mirasçı, tapu müdürlüğünün tarım müdürlüğü görüşü istediğini öğrendiğinde bunun otomatik olarak aleyhine dava açıldığı anlamına gelmediğini bilmelidir. Buna karşılık Bakanlık yazısıyla üç aylık devir süresi verilmişse idari bildirim ciddi bir işlem aşamasıdır. Dava açıldığında mahkeme hem mirasçı sıfatını hem tarımsal nitelik ve ehil mirasçılık yönünden gerekli incelemeleri yapar. Mirasçının usulüne uygun tebliğ alması ve hukukî savunmasını sunması önemlidir. M.8/Ç’de belirli davalara ilişkin resim ve harç muafiyetinin bulunması, dosyadaki bütün masrafların veya avukatlık ücretlerinin her zaman sıfır olacağı anlamına gelmez. Hangi başvuru için hangi belge ve ödeme gerektiği resmî merci üzerinden kontrol edilmelidir. İşlem yolları doğru ayrıldığında gereksiz başvuru önlenir.

Mirasçının payı ile tarımsal gelir değeri aynı mıdır?

Tarım arazisindeki miras hakkının pay oranı Türk Medenî Kanunu ve mirasçılık belgesine göre belirlenir. Ancak 5403 m.8/C ve 8/D kapsamında mülkiyetin bir mirasçıya devrinde diğer mirasçıların alacağı bedel, kanunda düzenlenen tarımsal gelir değeri ve uzman incelemesiyle bağlantılı olabilir. Bu iki kavram karıştırıldığında hem pay oranı hem toplam değer hatalı hesaplanabilir. Örneğin bir mirasçının miras payı dörtte bir olabilir, fakat bu pay onun araziyi fizikî olarak dörtte bir alan büyüklüğünde bölerek doğrudan alacağı anlamına gelmez. Uygun devir yolunda pay karşılığının hangi değer üzerinden hesaplanacağı ayrı incelenir. Avustralya’da yaşayan mirasçı, aile fertlerinin söylediği piyasa fiyatıyla mahkemece belirlenebilecek tarımsal gelir değerinin farklı gerekçelere dayanabileceğini bilmelidir. Alanın zeytin, narenciye veya tarla niteliği tarımsal değerlendirmede önem taşıyabilir. Bedel konusunda uyuşmazlık varsa resmi/uzman değerleme raporu ve itiraz yöntemleri kullanılır. Mahkemeye verilecek bilgiler hukuki ve teknik dayanaklarıyla açıklanmalıdır.

Tereke borçları ve mirasın reddi süresi nasıl etkilenir?

Avustralya’da yaşayan mirasçı tarla miras alırken murisin banka borcu, vergi borcu veya başka yükümlülüklerinin bulunup bulunmadığını da incelemelidir. TMK m.605–606 mirasın reddine ve üç aylık gerçek ret süresine ilişkin temel kuralları içerir. 5403 m.8/B’deki bir yıllık tarımsal arazi devir süresi, mirasın reddi için öngörülmüş üç aylık süreyle aynı değildir. Red hakkının şartları araştırılmadan tarımsal arazinin kimde kalacağına ilişkin bağlayıcı tasarruflarda bulunmak, mirasçının durumunu etkileyebilir. Bununla birlikte sadece murise borç bulunması, hükmen reddin tüm şartlarının otomatik sağlandığı anlamına gelmez. TMK m.605/2’de ödemeden aczin açıkça belli olması veya resmen tespit edilmiş bulunması gibi özel koşullar vardır. Avustralya’da yaşayan kişi hem tarım arazisi devri hem miras borçlarına ilişkin ayrı süre takvimi hazırlamalıdır. Tarım arazisi değerli görünse bile borçların kapsamı ve mirasın kabulüne ilişkin sonuçlar araştırılmalıdır. Mirasçılık belgesi almak, bütün diğer hukukî soruları kendiliğinden çözmez. İlk değerlendirmede terekenin tam envanteri ve ilgili tarihlerin listesi hazırlanmalıdır.

Veraset vergisi ve tarım arazisi intikalinin ayrılması

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.9, ölümün ve mirasçının bulunduğu ülkeye göre ayrı beyan süreleri öngörür. Örneğin ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçı Avustralya’da bulunuyorsa yurt dışındaki mirasçıya ilişkin altı aylık beyan kategorisi; ölüm Avustralya’da gerçekleşmiş ve mirasçı da Avustralya’da bulunuyorsa dört aylık kategori değerlendirilir. Bu vergi beyan süreleri, 5403 m.8/B’deki bir yıllık devir yükümlülüğünün yerine geçmez. Beyannamede tarım arazisinin varlığı ve vergisel değerlendirme ölçütleri ayrıca araştırılır. Avustralya’daki mirasçı veraset belgesini aldıktan sonra bütün vergi işlerinin otomatik tamamlandığını sanmamalıdır. Vergi beyannamesinin verilmesi, arazinin tarım mevzuatına uygun şekilde tek mirasçıya devredildiği anlamına gelmez. Tarım arazisi üzerindeki hak sahipliği, vergi ve tapu işlemleri üç ayrı dosya başlığında takip edilir. Yabancı ülkede yaşayan mirasçı için VİVK m.8, Türk konsolosluğuna beyanname verme olanağına da ilişkindir. İlgili yer ve süre kategorileri resmi belgelerden saptanmalı, yalnız tahminle beyan süresi hesaplanmamalıdır.

Mersin’deki tarla mirasında ilk dosya kontrol sırası

İlk olarak mirasbırakanın ölüm tarihi, vatandaşlığı ve Türk nüfus kaydı tespit edilir. İkinci olarak mirasçılık belgesi ve bütün mirasçıların kimlik/pay bilgileri doğrulanır. Üçüncü aşamada her tarım arazisinin bulunduğu ilçe, mahalle, ada-parsel, yüzölçümü, tapu niteliği ve varsa diğer tarımla bağlantılı parselleri belirlenir. Dördüncü aşamada 5403 m.8/A ve 8/B’deki ekonomik bütünlük, izin ve devir koşulları için İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü incelemesi hazırlanır. Beşinci aşamada mirasçıların anlaşma imkânı ve m.8/C seçenekleri değerlendirilir. Anlaşma yoksa sulh hukuk mahkemesi davası, ehil mirasçılık ve değerleme delilleri ele alınır. Altıncı aşamada bir yıllık devir süresi ve varsa Bakanlığın verdiği üç aylık süre ayrı kaydedilir. Yedinci aşama, m.8/D kapsamında gerekiyorsa pay bedellerinin depo ve tahsil kontrolüdür. Son olarak tapu sicilinin kanuna uygun devri, veraset vergisi ve diğer tereke işlemleri tamamlanır. Avustralya’da ikamet eden mirasçı, hiçbir aşamada sözlü devir vaadine dayanarak payından vazgeçmiş sayılmamalıdır. Belgeler güvenli kanallarla, asılları ve onayları korunarak saklanmalıdır.

İlgili site içi hukuk rehberleri

• Avustralya’da vefat eden Türk vatandaşının Mersin’deki taşınmazı
• Yurt dışındaki mirasçının veraset vergisi beyan süresi
• Yurt dışında ölen kişinin miras davasında yetkili mahkeme – MÖHUK 43
• Avustralya’daki paydaş için ortaklığın giderilmesi davası
• Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname
• Yurt dışındaki müvekkiller için hukuk işlemleri

Resmî mevzuat ve idari kaynaklar

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tarım ve Orman Bakanlığı – Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Uygulama Talimatı
• 2014 tarihli 6537 sayılı değişiklik – Resmî Gazete
• Tarım ve Orman Bakanlığı – Tarım Reformu Genel Müdürlüğü
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Türk Medenî Kanunu – Adalet Bakanlığı
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →