Kat Malikinin Ortak Yerleri Kullanma Hakkı Nedir? KMK 16 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16’ya göre kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Malikler ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerden yararlanmanın ölçüsü kural olarak aksine sözleşme yoksa her kat malikinin arsa payıyla oranlıdır. Hiçbir malik ortak yeri diğer maliklerin hakkını ortadan kaldıracak biçimde tek başına sahiplenemez veya kapatamaz.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan KMK m.4, m.16, m.18, m.19 ve m.20 esas alınarak hazırlanmıştır. “Ortak yer”, “eklenti” ve “bağımsız bölüm” farklı hukuki kavramlardır; bir alanın statüsü tapu, onaylı proje ve kanundaki zorunlu ortak yer listesiyle belirlenir.
Kat Mülkiyetinde Ortak Yer Nedir?
KMK m.2, ortak yerleri anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri olarak tanımlar. KMK m.4 ise hem tarafların sözleşmeyle ortak yer belirleyebileceğini hem de bazı yerlerin kanun gereği her hâlde ortak yer sayıldığını düzenler.
Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daireleri veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik ve su tesislerinin ortak kısımları, kalorifer dairesi, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatı, bacalar ve genel dam terasları kanunda ortak yerler arasında sayılır.
Kanundaki liste sınırlı değildir. Sayılanların dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan başka yer ve şeyler de ortak yer sayılabilir. Bu nedenle bir uyuşmazlıkta yalnız alanın adı değil işlevi, proje durumu ve kanuni niteliği birlikte incelenir.
KMK m.16 Kat Maliklerinin Ortak Yer Hakkını Nasıl Düzenler?
KMK m.16’nın ilk fıkrasına göre kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Bu mülkiyet hakkı bağımsız bölüme bağlıdır. Malik dairesini sattığında ortak yerlerdeki payını ayrıca tutamaz; ortak yer hakkı bağımsız bölüm ve arsa payıyla birlikte yeni malike geçer.
İkinci fıkra kullanma hakkını düzenler. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanı gibi yerlerde bu haktan yararlanmanın ölçüsü, aksine sözleşme yoksa her kat malikinin arsa payıyla oranlıdır.
Bu hüküm “arsa payım yüzde 10 ise merdivenin yalnız yüzde 10’unu kullanabilirim” anlamına gelmez. Merdiven, asansör, giriş gibi niteliği gereği ortak kullanılan alanlarda herkes amacına uygun biçimde yararlanır. Arsa payı ilkesi, özellikle ortak alan üzerindeki mülkiyet oranı ve paylaşılabilir kullanım olanaklarının düzenlenmesinde önem taşır.
Ortak Yerden Yararlanma Her Zaman Arsa Payına Göre mi Belirlenir?
KMK m.16, ortak yerlerden yararlanma ölçüsünü aksine sözleşme bulunmadıkça arsa payıyla ilişkilendirir. Ancak alanın niteliği ve yönetim planındaki geçerli kullanım düzeni de dikkate alınır. Örneğin 20 araçlık otoparkı 40 bağımsız bölümün aynı anda kullanması fiziksel olarak mümkün değilse, yönetim planı veya kat malikleri kurulu hakkaniyetli bir kullanım sistemi belirleyebilir.
Bu kullanım düzeni bir kat malikinin ortak mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldıramaz. Sırf çoğunluk kararıyla ortak bahçenin tamamını tek daireye süresiz ve karşılıksız bırakmak, diğer maliklerin ortak mülkiyet ve yararlanma hakkını yok sayıyorsa hukuki uyuşmazlık doğar.
Arsa payının kendisi KMK m.3’e göre bağımsız bölümün kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki değeriyle oranlı olmalıdır. Hatalı arsa payı varsa ortak yer ve bazı gider sonuçları da etkilenebilir. Ayrıntılı bilgi için Arsa Payı Düzeltme Davası rehberine bakabilirsiniz.
Ortak Yer Tek Bir Daireye Özel Kullanım İçin Tahsis Edilebilir mi?
Ortak yerin belirli bir malikin kullanımına bırakılması ile mülkiyetinin o malike geçirilmesi aynı şey değildir. Yönetim planı, kuruluş sözleşmesi veya geçerli kat malikleri kararı belirli kullanım düzenleri öngörebilir. Ancak ortak yerin mülkiyet statüsü bu nedenle kendiliğinden eklentiye veya bağımsız bölüme dönüşmez.
Örneğin bahçe katı daireye ortak bahçenin belirli kısmını kullanma kolaylığı tanınmış olabilir. Bu düzenleme tapuda eklenti oluşturmadıkça bahçenin mülkiyeti yalnız o daire malikine geçmez. Diğer kat maliklerinin arsa payına bağlı ortak mülkiyet hakkı devam eder.
Ortak yerin kiraya verilmesi veya önemli yönetim işlemleri bakımından KMK m.45’te bütün kat maliklerinin oybirliği aranan durumlar vardır. Özellikle dış duvar, çatı veya damın reklam amacıyla kiralanması gibi işlemler özel çoğunluğa tabidir.
Eklenti ile ortak yer farkını ayrıntılı olarak Eklenti Nedir? Depo, Garaj ve Kömürlük Ayrı Satılabilir mi? rehberinde açıkladık.
Bir Kat Maliki Ortak Alanı İşgal Ederse Ne Yapılır?
Bir kat malikinin ortak koridora dolap yerleştirmesi, sahanlığı kapatması, ortak depoyu kilitlemesi, ortak bahçeyi yalnız kendisine ayırması veya çatı/terasa başkalarının erişimini engellemesi diğer maliklerin KMK m.16’daki yararlanma hakkını ihlal edebilir.
KMK m.18, kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnememelerini ve yönetim planına uymalarını emreder. KMK m.19 ise ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesislerin koşullarını düzenler. İzinsiz yapı veya fiil varsa yönetim ve kat malikleri önce müdahalenin kaldırılmasını ve eski hâle getirmeyi talep edebilir.
Uyuşmazlık çözülmezse KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir.
Uygulama adımları için Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir? rehberini inceleyebilirsiniz.
Apartman Otoparkı ve Ortak Garaj Nasıl Kullanılır?
KMK m.4 ortak garajları ortak yerler arasında sayar. Bir otopark yeri onaylı proje ve tapuda belirli bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmemişse ortak yer niteliğinde olabilir. Ortak otoparkın kullanımı yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kanuna uygun kararlarıyla düzenlenebilir.
Otopark sayısı bağımsız bölüm sayısından azsa dönüşümlü kullanım, kura, daire başına araç sınırı veya benzeri düzenlemeler gündeme gelebilir. Ancak karar, maliklerin ortak mülkiyet hakkını keyfî biçimde ortadan kaldırmamalı ve yönetim planına aykırı olmamalıdır.
Kiracı da bağımsız bölümden yararlanma hakkına bağlı olarak ortak yerleri yönetim planı çerçevesinde kullanabilir. Malik kiraya verdiği bağımsız bölümde kendisi oturmuyorsa hem kendisinin hem kiracısının aynı anda ayrı araç hakkı bulunduğu sonucu kendiliğinden çıkmaz; kullanım sistemi yönetim planı ve kurul kararına göre belirlenir.
Otopark konusunda ayrıntılı değerlendirme için Apartmanda Otopark Kullanımı Nasıl Belirlenir? içeriğimize bakabilirsiniz.
Çatı ve Teras Ortak Yer midir?
KMK m.4 çatıları, bacaları ve genel dam teraslarını kanunen ortak yerler arasında sayar. Bu nedenle bir dairenin doğrudan çatıya veya terasa açılması, o alanı kendiliğinden bağımsız bölüm malikinin özel mülkiyeti yapmaz.
Onaylı projede belirli bağımsız bölüme eklenti veya özel alan olarak ayrılmış farklı bir hukuki durum varsa resmi kayıtlar ayrıca incelenir. Ancak genel kural, çatı ve genel dam terasının ortak yer olmasıdır.
Çatıdaki bakım ve onarım giderleri KMK m.20 kapsamında ortak gider olarak değerlendirilir. Üst kattaki malik çatının akmasından daha çok etkileniyor olsa bile çatı ortak yerse masraf yalnız o malike yüklenemez. Geçerli yönetim planı ve gider paylaşım hükümleri ayrıca dikkate alınır.
Çatı sızıntısı hakkında Apartmanda Çatı Akması: Onarım ve Masraf rehberini inceleyebilirsiniz.
Ortak Yeri Kullanmayan Kat Maliki Gider Öder mi?
Ortak yerleri kullanma hakkı ile ortak gider borcu aynı şey değildir. KMK m.20, kat maliklerinin ortak giderlere hangi esaslarla katılacağını düzenler. Malik “asansörü kullanmıyorum”, “bahçeye çıkmıyorum” veya “çatı benim dairemi ilgilendirmiyor” diyerek kural olarak ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için kural eşit paylaşım; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yer bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler için kural arsa payı oranıdır. Yönetim planında kanuna uygun farklı gider paylaşım hükümleri bulunması sonucu etkileyebilir.
KMK m.20 açıkça, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmenin ya da ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmenin gider ve avans payından kaçınmaya imkân vermediğini düzenler. Boş daire bakımından da aynı ilke geçerlidir. Bu konuda Boş Daire Aidat Öder mi? rehberine bakabilirsiniz.
Ortak Yerde Değişiklik Yapmak İçin Hangi Onay Gerekir?
KMK m.16 ortak yerden yararlanma hakkı verir; ancak bu hak malike ortak yerde dilediği inşaatı yapma yetkisi vermez. KMK m.19’a göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz ve dış boya veya badana ile farklı renkte değişiklik yapamaz.
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acil onarım veya güçlendirme gerektiğinin mahkemece tespit edildiği hallerde rıza aranmasına ilişkin istisna vardır. Teknik güvenlik gereklilikleri ve imar mevzuatı ayrıca uygulanır.
Ortak yer tadilatlarında gerekli çoğunluk hakkında Apartman Ortak Yerlerinde Tadilat İçin Kaç Oy Gerekir? rehberini inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Apartman merdiveni kime aittir?
KMK m.4 uyarınca genel merdivenler ortak yerdir; kat malikleri arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir.
2. Ortak bahçeyi zemin kat tek başına kullanabilir mi?
Tapu, proje veya geçerli yönetim düzeninde özel kullanım hakkı yoksa diğer maliklerin ortak hakkını ortadan kaldıracak şekilde tek başına kullanamaz.
3. Ortak otoparkta herkesin bir araçlık yeri var mı?
Fiziksel kapasite ve yönetim planı dikkate alınır. Ortak mülkiyet hakkı otomatik olarak numaralı özel park yeri mülkiyeti yaratmaz.
4. Çatı üst kattaki dairenin mi?
Kural olarak hayır. KMK m.4 çatıyı ortak yer sayar.
5. Genel dam terası ortak alan mı?
Evet. Kanun genel dam teraslarını ortak yerler arasında açıkça sayar.
6. Ortak depo bir malik tarafından kilitlenebilir mi?
Geçerli özel tahsis yoksa diğer maliklerin kullanma hakkını engelleyecek tek taraflı işgal hukuka aykırı olabilir.
7. Ortak alanı kullanmıyorum diye aidat ödemeyebilir miyim?
Hayır. KMK m.20, kullanmama veya ihtiyaç bulunmadığı savunmasıyla ortak giderden kaçınılamayacağını düzenler.
8. Kiracı ortak alanları kullanabilir mi?
Bağımsız bölümden yararlanan kiracı, yönetim planı ve geçerli kullanım düzeni çerçevesinde ortak yerlerden yararlanabilir.
9. Ortak alana dolap koymak için izin gerekir mi?
Diğer maliklerin kullanımını etkileyen kalıcı müdahaleler KMK m.16, m.18, m.19 ve yönetim planına göre değerlendirilir; tek taraflı işgal yapılamaz.
10. Ortak alan uyuşmazlığında hangi yol izlenir?
Yönetim ve maliklerden kaldırma talebi, dava şartı arabuluculuk ve gerekirse KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi gündeme gelir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Apartman Ortak Alanının İşgali
- Apartmanda Otopark Kullanımı
- Ortak Yer Tadilatında 4/5 Yazılı Rıza
- Boş Daire Aidat Öder mi?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.16, m.18, m.19, m.20 ve m.33 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Ortak yerin somut statüsü tapu, onaylı proje ve yönetim planıyla birlikte belirlenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
