Arsa Payı Satışı Düşük Bedel Nedeniyle İptal Edilirse Fark ve Faizi Kim Öder? | 2026
Kısa ve net cevap: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16 uyarınca, arsa payı satış işlemi satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptal edilirse karar; satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak doğru bedel arasındaki farkın, ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Böylece düşük değer nedeniyle verilen iptal kararının ekonomik sonucu yalnız satışın şeklen kaldırılması değil, eski malikin eksik kalan bedelinin faizli olarak tamamlanmasıdır.
Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16 Hangi Sonucu Düzenler?
6306 kapsamındaki arsa payı satışları, salt çoğunluk kararına katılmayan malikin payının idari açık artırma yöntemiyle el değiştirmesine yol açtığı için mülkiyet hakkına doğrudan etki eden işlemlerdir. Bu nedenle satış bedelinin doğru belirlenmesi temel hukuki güvencelerden biridir. Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen iptal kararının nasıl uygulanacağını özel olarak düzenler.
Hükme göre satış işleminin iptali talebiyle açılan davada mahkeme satış bedelinin eksik hesaplandığı sonucuna varır ve satış işlemini iptal ederse, satış bedeli ile mahkemenin belirlediği veya kararda öngörülen yöntemle hesaplanacak doğru bedel arasındaki fark bulunur. Bu fark, ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenir.
Bu özel düzenleme 6306 satış sisteminde önemli bir denge kurar. Dönüşüm projesinin yıllar sonra sırf bedel hatası nedeniyle tamamen geriye sarılması yerine, eski malikin ekonomik kaybı bedel farkı ve faiz yoluyla giderilir. Bununla birlikte hükmün uygulanabilmesi için iptal gerekçesinin gerçekten satış bedelinin eksik hesaplanması olması gerekir.
m.15/A/16 Her Türlü Satış İptalinde Uygulanır mı?
Hayır. Hükmün lafzı açıkça “satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle” yargı kararıyla iptal edilen satışları düzenler. İptal nedeni toplantı usulsüzlüğü, salt çoğunluğun bulunmaması, karara katılmayan malike 15 günlük teklif süresinin verilmemesi, satış ilanının hatalı yapılması, yetkisiz idare veya başka bir usul eksikliği ise m.15/A/16’daki bedel farkı mekanizmasının otomatik olarak uygulanacağı söylenemez.
Bu nedenle mahkeme kararının hüküm ve gerekçe bölümü ayrıntılı okunmalıdır. Mahkeme yalnız rayiç değerin eksik tespit edilmesini mi hukuka aykırı bulmuştur, yoksa satış işleminin temelini ortadan kaldıran başka bir sakatlık da tespit etmiş midir? Bu ayrım, kararın uygulanma biçimini belirler.
Satışın usuli temeli için anlaşmayan malikin arsa payı satışı rehberi; rayiç değerin teknik dayanağı için SPK değerleme raporu yazısı birlikte incelenebilir.
Eksik Satış Bedeli ile Doğru Bedel Arasındaki Fark Nasıl Belirlenir?
Mahkeme kararı, doğru bedelin doğrudan tutarını gösterebilir veya bedelin hangi yöntemle hesaplanacağını belirtebilir. Uygulama Yönetmeliği, farkın “yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel” üzerinden bulunmasını öngörür. Bu nedenle idare veya taraflar mahkeme kararından bağımsız yeni bir yöntem seçemez.
Değer uyuşmazlığının temelinde çoğu kez taşınmazın yanlış yüzölçümü, hatalı arsa payı, yanlış imar hakkı, uygun olmayan emsal seçimi, değerleme tarihinin güncel olmaması veya bağımsız bölümün ticari/konumsal üstünlüklerinin göz ardı edilmesi bulunabilir. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle bu unsurları yeniden değerlendirebilir.
Örneğin satışta pay değeri 4.000.000 TL kabul edilmiş, yargı kararında doğru değerin 5.500.000 TL olduğu belirlenmişse ana bedel farkı 1.500.000 TL’dir. m.15/A/16 uyarınca yalnız 1.500.000 TL değil, bu tutara ihale tarihinden itibaren yasal faiz de eklenir.
Bedel Farkına Yasal Faiz Hangi Tarihten İtibaren İşler?
Yönetmelik başlangıç tarihini açık biçimde belirler: ihale tarihi. Bu nedenle mahkeme kararının kesinleşme tarihi, eski malikin ihtar tarihi veya alıcının ödeme yaptığı tarih faiz başlangıcı değildir. Hükmün amacı, eski malikin payını gerçek değerinin altında kaybettiği andan itibaren parasının eksik kalan kısmından mahrum kalmasını telafi etmektir.
Uygulanacak yasal faiz oranı, ilgili dönemde yürürlükteki yasal faiz mevzuatına göre hesaplanır. İhale tarihi ile ödeme tarihi arasında yasal faiz oranında değişiklik olmuşsa dönemsel oranlar dikkate alınır. Bu nedenle toplam faiz hesabı yalnız “ana para × tek oran × yıl” şeklinde basit biçimde yapılmamalı; ilgili dönemlerdeki oran değişiklikleri kontrol edilmelidir.
Mahkeme kararı ayrıca farklı bir hesap yöntemi veya kararın uygulanmasına ilişkin açıklama içeriyorsa hükümle birlikte değerlendirilir. Ancak m.15/A/16’nın asgari açık sonucu, bedel farkına ihale tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesidir.
Bedel Farkı ve Faizi İdare mi, Payı Satın Alan Malik mi Öder?
Yönetmelik borçluyu doğrudan belirler: hisseyi satın alan malik. Bedel farkı ve yasal faiz, satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Dolayısıyla kural olarak satış komisyonu, belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu bedel farkının nihai borçlusu değildir.
İlk satışta payı çoğunluk maliklerinden biri satın almışsa borçlu o satın alan maliktir. Birden fazla alıcı payı birlikte edinmişse tapu ve satış tutanağındaki edinim oranlarına göre sorumluluğun nasıl uygulanacağı somut işlem ve yargı kararı çerçevesinde değerlendirilir. Sonraki satışta üçüncü kişi alıcı olmuşsa hükmün “hisseyi satın alan” ifadesi satın alan üçüncü kişiyi de kapsayan sonuç doğurur.
Bu düzenleme alıcının ihale öncesinde değerleme ve satış dosyasını dikkatle incelemesini gerekli kılar. Düşük rayiç üzerinden pay almak kısa vadede ekonomik avantaj gibi görünse de bedel tespiti yargıda iptal edilirse gerçek değer farkı ve ihale tarihinden başlayan faiz alıcı üzerinde kalabilir.
Bedel Farkı Ödenince Tapu Eski Malike Geri mi Döner?
m.15/A/16’nın özel uygulama biçimi, düşük bedel gerekçeli iptal kararını yalnız tapunun eski hâline döndürülmesi şeklinde kurmaz. Hüküm, yargı kararının bedel farkı ve yasal faizin eski malike ödenmesi suretiyle uygulanacağını düzenler. Böylece dönüşüm projesi ve yeni mülkiyet yapısının korunmasıyla eski malikin maddi hakkının telafisi birlikte amaçlanır.
Ancak somut mahkeme kararında başka hukuka aykırılıklar da tespit edilmiş veya tapu kaydına ilişkin özel hüküm kurulmuşsa kararın tam kapsamı ayrıca uygulanmalıdır. Sadece m.15/A/16’nın soyut hükmüne bakılarak mahkeme kararındaki diğer sonuçlar görmezden gelinemez.
Özellikle satıştan sonra eski bina yıkılmış, yeni proje başlamış, kat irtifakı kurulmuş veya üçüncü kişilere yeni haklar geçmişse geri dönüşün fiilen ciddi sorun yaratması mümkündür. Yönetmelikteki bedel farkı çözümü bu tür dönüşüm projelerinin devamlılığını koruyan özel bir mekanizma niteliğindedir.
Arsa Payı Satışında Eksik Bedel Hatası Nasıl Ortaya Çıkar?
Satış başvurusunda SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu zorunlu olsa da değerleme raporunun varlığı her bedelin tartışmasız doğru olduğu anlamına gelmez. Raporun dayandığı tapu ve imar verilerinde hata, uygunsuz emsal kullanımı, yanlış değerleme tarihi veya taşınmazın özelliklerinin eksik değerlendirilmesi sonucu rayiç değer düşük belirlenebilir.
Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu da raporu körü körüne kopyalamak yerine satışa esas değeri mevzuata göre değerlendirmelidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı güncel açıklamalarında satışı yapılacak payların rayiç değerinin tespiti için en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulacağını belirtmektedir.
Satışa konu pay üzerinde eski bağımsız bölümün konumu, ticari kullanımı veya yeni projedeki tahsis şartları ekonomik değeri etkiliyorsa bunların raporda nasıl ele alındığı kontrol edilmelidir. Değerleme uyuşmazlığı satıştan önce çözülürse yıllar sürebilecek iptal ve bedel farkı davasının önüne geçilebilir.
Düşük Bedel Nedeniyle Açılan Davada Hangi Belgeler İncelenir?
İlk olarak satış dosyasındaki SPK değerleme raporu, Bedel Tespiti Komisyonu kararı ve Satış Komisyonu tutanağı alınmalıdır. İkinci olarak açık artırma ilanı, ihale tutanağı ve gerçekleşen satış bedeli belirlenir. Üçüncü olarak satış tarihindeki tapu kaydı, arsa payı, imar durumu ve varsa dönüşüm projesi belgeleri incelenir.
Dördüncü olarak değerleme raporunda kullanılan emsallerin satış tarihleri ve gerçek piyasa koşulları karşılaştırılır. Beşinci olarak yeni proje sözleşmesinde eski malike düşecek hakların ekonomik etkisi değerlendirilir. Altıncı olarak mahkeme bilirkişisi doğru değeri hangi tarih ve yöntem üzerinden belirlemiştir, bu hesap karar gerekçesinden okunur.
Yedinci olarak satış bedelini ödeyen alıcının kim olduğu ve tapu edinim tarihi belirlenir; çünkü m.15/A/16’daki bedel farkı borçlusu satın alan kişidir. Sekizinci olarak ihale tarihinden ödeme tarihine kadar yasal faiz oranları dönemsel olarak hesaplanır.
Bedel Farkı ve Yasal Faiz Hesabına Basit Örnek
Bir arsa payının 1 Haziran 2026 tarihindeki ihalesinde 6.000.000 TL bedelle satıldığını varsayalım. Mahkeme, değerleme hatası nedeniyle doğru satış değerinin 7.500.000 TL olması gerektiğine karar vermiş olsun. Ana bedel farkı 1.500.000 TL’dir.
m.15/A/16 uyarınca bu 1.500.000 TL’ye 1 Haziran 2026 ihale tarihinden fiilî ödeme tarihine kadar yasal faiz eklenir. Yasal faiz oranında bu süre içinde değişiklik olmuşsa her dönem kendi oranına göre ayrı hesaplanır. Sonuçta alıcı eski malike ana fark ile birikmiş yasal faizin toplamını öder.
Bu örnek yalnız yöntemi açıklar. Somut dosyada doğru bedel yargı kararının hüküm ve gerekçesine göre belirlenir; faiz hesabında yürürlükteki yasal faiz oranları ve ödeme tarihi esas alınır.
Sık Sorulan Sorular
1. Arsa payı satışı düşük bedelle yapılırsa iptal davası açılabilir mi?
Evet. Satış bedelinin hukuka aykırı biçimde eksik hesaplandığı iddiası idari yargıda satış işleminin hukuki denetimine konu olabilir.
2. Mahkeme düşük bedel nedeniyle satışı iptal ederse farkı kim öder?
Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16’ya göre hisseyi satın alan kişi, bedel farkını eski malike öder.
3. Farka faiz eklenir mi?
Evet. Bedel farkına ihale tarihinden itibaren yasal faiz eklenir.
4. Faiz mahkeme karar tarihinden mi başlar?
Hayır. Yönetmelik açıkça ihale tarihini başlangıç kabul eder.
5. Belediye bedel farkını öder mi?
m.15/A/16’daki kuralda borçlu, hisseyi satın alan kişidir; idare nihai bedel farkı borçlusu olarak gösterilmemiştir.
6. Bedel farkı ödenince tapu mutlaka eski malike döner mi?
Düşük bedel iptali bakımından Yönetmelik kararın fark ve faizin ödenmesi suretiyle uygulanmasını düzenler; somut mahkeme kararındaki diğer hükümler ayrıca dikkate alınır.
7. SPK raporu varsa düşük bedel iddiası ileri sürülemez mi?
İleri sürülebilir. Rapor yetkili kuruluşça düzenlenmiş olsa da veri, emsal veya yöntem hatası bulunabilir.
8. Rayiç bedelin altında satış yapılabilir mi?
6306 satış sisteminde payın satış bedeli Başkanlıkça tespit edilen veya ettirilen rayiç değerden az olamaz.
9. Alıcı üçüncü kişiyse bedel farkı kuralı değişir mi?
Hüküm “hisseyi satın alan” kişiyi esas alır; satışın hangi aşamada ve kime yapıldığı somut tapu ve ihale dosyasından belirlenir.
10. Dava açmadan önce hangi belgeyi almalıyım?
SPK değerleme raporu, Bedel Tespiti Komisyonu kararı, ihale tutanağı, tapu kaydı ve satışa esas rayiç değer belgeleri birlikte alınmalıdır.
İlgili İçerikler
- Arsa payı satışında SPK değerleme raporu
- Anlaşmayan malikin arsa payı satışı
- Üçüncü kişinin arsa payı ihalesine katılması
- Arsa payı satışı için bina yıkılmalı mı?
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
