Kentsel Dönüşüm Arsa Payı İhalesine Üçüncü Kişi Katılabilir mi? %10 Teminat, 7 Gün | 2026
Kısa ve net cevap: Evet; fakat üçüncü kişi ilk satışta değil, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilememesinden sonra yapılacak tekrarlanan satışlarda ve salt çoğunluğun yaptığı anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla ihaleye katılabilir. Üçüncü kişinin satışa katılabilmesi için Yönetmelik m.15/A kapsamında satışa konu payın rayiç değerinin %10’u oranında nakit teminat yatırması gerekir. İhale üçüncü kişi üzerinde kalırsa bu kişi 7 gün içinde satış bedelini yatırıp sözleşmeyi imzalamalıdır; aksi hâlde teminatı Hazineye gelir kaydedilir ve satış işlemi Yönetmelikteki usulle sürdürülür.
Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışına Üçüncü Kişi Katılabilir mi?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/A, karara katılmayan malikin arsa payının satışında ilk satış ile sonraki satışlar arasında açık bir ayrım yapar. İlk satış, anlaşma sağlayan paydaşlara yöneliktir. İlk satışta payın anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması hâlinde satış işlemi tekrarlanır. Tekrarlanan satışlarda anlaşma sağlayan paydaşların yanında, salt çoğunlukla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişiler de alıcı olabilir.
Üçüncü kişinin sisteme dahil edilmesi, payın dönüşüm projesi dışında serbestçe satılması anlamına gelmez. Üçüncü kişi, çoğunluk maliklerinin daha önce kararlaştırdığı uygulama modelini ve anlaşma şartlarını kabul etmek zorundadır. Bu nedenle yalnız daha yüksek fiyat vermek yeterli değildir; dönüşüm projesine hukuken katılma iradesi de aranır.
Bu özel kural, riskli yapı parselindeki dönüşümün yeni bir pay sahibi nedeniyle tekrar baştan tartışmaya açılmasını önler. Üçüncü kişi ihaleyi kazanarak paydaş olduğunda, çoğunluğun yükleniciyle yaptığı sözleşme ve kabul edilen uygulama şartlarına uygun hareket edeceğini önceden kabul etmiş olur.
İlk Satışta Neden Yalnız Anlaşma Sağlayan Paydaşlar Alıcıdır?
6306 sisteminin ilk amacı, dönüşüm kararını alan mevcut paydaşlara karara katılmayan payı satın alma imkânı vermektir. Bu nedenle m.15/A’nın ilk satış kademesinde pay anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulüyle sunulur. Mevcut paydaşların satın alma iradesi bulunmaz veya satış gerçekleşmezse sonraki satış aşamasına geçilir.
İlk satıştaki bu öncelik, taşınmazdaki mevcut mülkiyet yapısını mümkün olduğunca korur ve dışarıdan yeni bir paydaşın dönüşüm sürecine ancak ihtiyaç hâlinde girmesini sağlar. Bununla birlikte ilk satışın sonuçsuz kalması projenin süresiz durmasına yol açmaz; Yönetmelik üçüncü kişiye açılan sonraki satış yolunu tanır.
Genel arsa payı satışının hangi belgelerle başladığı ve satışın temel aşamaları kentsel dönüşümde anlaşmayan malikin arsa payı satışı rehberinde açıklanmıştır. Bu yazının konusu, ilk satış başarısız olduktan sonraki üçüncü kişi katılımı ve onun özel mali yükümlülükleridir.
Üçüncü Kişinin “Anlaşmaya Uyma” Şartı Ne Anlama Gelir?
Yönetmelik m.15/A/11, üçüncü kişiye satışın şartını açıkça belirler: üçüncü kişi, anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmelidir. Bu kabul, yalnız ihale günü söylenen genel bir beyan değil; satış ve tescil sürecinin hukuki şartıdır.
Örneğin çoğunluk maliklerinin belirli bir müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, bağımsız bölüm dağılımı ve teknik şartnameyi kararlaştırdığı bir projede üçüncü kişi payı satın aldığında bu anlaşmayı yok sayıp “ben başka müteahhit istiyorum” diyerek dönüşümü durduramaz. Satın alma, mevcut çoğunluk anlaşmasına bağlı olarak gerçekleşir.
Bu nedenle ihaleye girecek üçüncü kişi, yalnız tapu payının değerini değil, proje sözleşmesini, yeni bağımsız bölüm tahsisini, varsa ek ödeme yükümlülüklerini, teslim takvimini ve müteahhit teminatlarını satıştan önce incelemelidir. Teklif verildiğinde kabul edilen ekonomik paket yalnız arsa payının bugünkü değeri değildir; dönüşüm sonrası hak ve yükümlülüklerle birlikte değerlendirilmelidir.
Üçüncü Kişi Arsa Payı İhalesine Katılmak İçin Ne Kadar Teminat Yatırır?
Güncel m.15/A uygulamasında üçüncü kişinin ihaleye katılması için satışa konu arsa payının Yönetmelik uyarınca belirlenen rayiç değerinin %10’u oranında nakit teminat yatırması gerekir. Teminatın nakit olması önemlidir; belediye veya Müdürlük ilanında hangi hesaba, hangi açıklamayla ve hangi son tarihe kadar yatırılacağı ayrıca gösterilir.
Teminat, ciddi alıcı ile yalnız fiyat araştıran kişiyi ayıran güvence işlevi görür. Üçüncü kişi ihaleyi kazanıp daha sonra yükümlülüğünü yerine getirmezse kamu idaresi ve dönüşüm süreci yeniden zaman kaybeder. %10 oranındaki güvence, ihaleyi kazanmanın sonuçlarını üstlenmeyen alıcının ekonomik sorumluluğunu sağlar.
Teminatın yatırılması tek başına ihaleye katılım için yeterli olmayabilir. İhale ilanında kimlik, elektronik tebligat adresi, vekâletname, tüzel kişi yetki belgeleri ve anlaşma şartlarının kabulüne ilişkin beyan gibi ek belgeler istenebilir. İlan şartları ile Yönetmelik birlikte okunmalıdır.
%10 Teminat Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?
%10 teminat satışa konu payın m.15/A kapsamında tespit edilen rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Bu rayiç, salt çoğunluk maliklerinin kendi aralarında belirlediği keyfî bir rakam değildir. Satış dosyasında SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu bulunur ve satış komisyonu mevzuata göre satışa esas değeri belirler.
Örneğin satışa konu payın rayiç değeri 5.000.000 TL olarak belirlenmişse üçüncü kişinin ihaleye katılım teminatı 500.000 TL olur. Rayiç değer daha sonra güncellenmişse teminat da güncel satış değerine göre hesaplanmalıdır.
SPK değerleme raporunun zorunluluğu ve rayiç bedel güvencesi arsa payı satışında SPK değerleme raporu rehberinde ayrıntılı açıklanmıştır. Üçüncü kişi ihale ilanındaki rayiç değer ile dosyadaki değerleme bilgisinin uyumunu kontrol etmelidir.
İhaleyi Kazanan Üçüncü Kişi Satış Bedelini Kaç Gün İçinde Ödemelidir?
Yönetmelik m.15/A/15’e göre satış ihalesi üçüncü kişi üzerinde kalırsa alıcının 7 gün içinde satış bedelini yatırması ve sözleşmeyi imzalaması gerekir. İki yükümlülük birlikte yerine getirilmelidir: yalnız parayı yatırmak veya yalnız sözleşme imzalamak yeterli değildir.
Yedi günlük süre, ihale sonucunun sürüncemede kalmasını engeller. Riskli yapı ve dönüşüm dosyalarında gecikme can güvenliği, inşaat maliyeti ve diğer maliklerin barınma hakkı bakımından doğrudan zarar yaratabilir. Bu nedenle Yönetmelik kısa ve net bir sonuç süresi öngörmüştür.
İhale günü düzenlenen tutanak, kazanan üçüncü kişiye yapılacak bildirim ve ödeme hesabı dikkatle saklanmalıdır. Sürenin başlangıcı ve ödeme işleminin hangi tarihte tamamlandığı uyuşmazlık hâlinde banka dekontu ve idari kayıtlar üzerinden belirlenir. Özellikle yüksek bedelli satışlarda EFT/havale valör tarihi ile idare hesabına fiilî geçiş tarihi kontrol edilmelidir.
Üçüncü Kişi 7 Gün İçinde Bedeli Yatırmaz veya Sözleşmeyi İmzalamazsa Ne Olur?
m.15/A/15’in sonucu açıktır: satış ihalesi üzerinde kalan üçüncü kişi yedi gün içinde satış bedelini yatırarak sözleşme imzalamazsa teminatı Hazineye gelir kaydedilir. Bu yaptırım, ihaleye ciddi olmayan teklif verilmesini önler.
Teminatın gelir kaydedilmesi satışın o üçüncü kişi lehine tamamlandığı anlamına gelmez. Yönetmeliğin atıf yaptığı usule göre satış sürecinde bir sonraki aşamaya geçilir. Payın satışına ilişkin işlem yeniden yürütülür ve proje başka bir alıcıyla sonuçlandırılabilir.
Üçüncü kişinin “fikrimi değiştirdim” demesi veya finansman sağlayamaması teminatı otomatik olarak geri alma hakkı doğurmaz. Teminatın iadesini gerektiren durumlar ile alıcının kendi kusuruyla sözleşme/ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi birbirinden ayrılmalıdır.
Üçüncü Kişilerin Katılabileceği Sonraki Satış Nasıl İlan Edilir?
4 Şubat 2026 değişikliğiyle m.15/A/12 sonraki satışların ilan usulünü açıklaştırmıştır. İlk satışta pay anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaz ve salt çoğunluk sonraki satışın yapılmasını talep ederse Müdürlük satışın yer, tarih ve saatini belirler. Yönetmeliğin Ek-13 formu düzenlenir.
Ek-13, Müdürlük veya İdarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda 15 gün süreyle ilan edilir. Ayrıca bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır. Bu ilan düzeni, sonraki satışın şeffaflığını ve ilgililerin satıştan haberdar olmasını sağlar.
Sitede Ek-13 formunun niteliği ve 2026 değişikliği zaten ayrı olarak kentsel dönüşüm Ek-13 yeniden satış bildirim formu yazısında işlendiğinden burada aynı konu tekrar edilmeyip yalnız üçüncü kişi ihalesiyle bağlantısı açıklanmıştır.
Üçüncü Kişi İhaleye Girmeden Önce Hangi Belgeleri Kontrol Etmelidir?
Birinci olarak satış ilanı ve Ek-13 formu incelenmelidir. İhale tarihi, saati, yeri, rayiç değer ve satışa konu pay doğru belirlenmiş olmalıdır. İkinci olarak %10 nakit teminatın yatırılacağı hesap, son ödeme zamanı ve dekont açıklaması kontrol edilir.
Üçüncü olarak çoğunluk maliklerinin yaptığı anlaşmanın tam metni alınmalıdır. Üçüncü kişi satın alma hâlinde bu anlaşmaya uymayı kabul edeceği için müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı, ek ödeme yükümlülükleri, teslim tarihi, cezai şartlar ve teknik şartname incelenmelidir. Dördüncü olarak yeni projede satın alınan paya karşılık hangi bağımsız bölüm veya ekonomik hakkın doğacağı belirlenmelidir.
Beşinci olarak tapu kaydındaki ipotek, haciz ve diğer hakların satış bedeli üzerindeki etkisi kontrol edilir. Altıncı olarak elektronik tebligat adresi ve kimlik/tüzel kişi yetki belgeleri hazırlanır. Yedinci olarak ihale kazanılırsa yedi günlük ödeme ve sözleşme takvimini karşılayacak finansman önceden hazır edilmelidir.
Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı ve ruhsat öncesi güvence için müteahhit %6 teminat rehberi de projenin genel risk değerlendirmesinde incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. İlk arsa payı ihalesine dışarıdan üçüncü kişi katılabilir mi?
Kural olarak ilk satış anlaşma sağlayan paydaşlara yöneliktir. Üçüncü kişiler ilk satış sonuçsuz kaldıktan sonraki satışlarda Yönetmelik şartlarıyla katılır.
2. Üçüncü kişi çoğunluk maliklerinin sözleşmesini kabul etmek zorunda mı?
Evet. Yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek üçüncü kişiye satışın şartıdır.
3. Üçüncü kişi ne kadar teminat yatırır?
Satışa konu payın belirlenen rayiç değerinin %10’u oranında nakit teminat yatırır.
4. Banka teminat mektubu %10 nakit teminat yerine geçer mi?
Yönetmelik ve güncel satış ilanları üçüncü kişi katılımında nakit teminatı esas alır; somut ilan şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
5. Teminat satış bedeline dahil edilir mi?
İhale kazanıldığında teminatın satış bedeliyle ilişkilendirilmesi idari satış işlemi ve ilan şartlarına göre yürütülür; toplam ödeme hesabı komisyon kayıtlarından teyit edilmelidir.
6. İhaleyi kazanan üçüncü kişinin ödeme süresi kaç gündür?
Yedi gündür. Bu süre içinde satış bedeli yatırılmalı ve sözleşme imzalanmalıdır.
7. Yedi gün içinde ödeme yapılmazsa ne olur?
%10 teminat Hazineye gelir kaydedilir ve satış işlemi Yönetmelik usulüne göre devam eder.
8. Sonraki satış bütün maliklere nasıl bildirilir?
Ek-13 formu yayın araçları ve ilan panosunda 15 gün ilan edilir, ayrıca bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır.
9. Üçüncü kişi payı aldıktan sonra başka müteahhit isteyebilir mi?
Satışa, mevcut çoğunluk anlaşmasına uyma şartıyla girdiği için satın aldığı payı bu anlaşmayı bozma aracı olarak kullanamaz.
10. Üçüncü kişi ihaleye girmeden önce en önemli hangi belgeyi okumalıdır?
Rayiç değer raporu kadar, uymayı kabul edeceği çoğunluk anlaşmasının ve müteahhit sözleşmesinin tam metni kritik önemdedir.
İlgili İçerikler
- Anlaşmayan malikin arsa payı satışı
- Arsa payı satışında SPK değerleme raporu
- Arsa payı satışı için bina yıkılmalı mı?
- Ek-13 yeniden satış bildirim formu
- Kentsel dönüşüm müteahhit %6 teminatı
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
