Avustralya’da Yaşayan Malikin Türkiye’deki Kiracısı Evi İzinsiz Airbnb’ye Verirse Ne Yapılır? TBK 322, 316 ve 7464

Kısa ve net cevap

Avustralya’da yaşayan bir malik, Türkiye’de konut olarak kiraya verdiği taşınmazının kiracı tarafından başkalarına alt kiraya verildiğini veya kısa süreli konaklama platformunda ilan edildiğini fark ettiğinde iki ayrı mevzuat kümesini incelemelidir. İlk olarak TBK m.322/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın kiracının kiralananı başkasına kiraya veremeyeceğini veya kullanım hakkını devredemeyeceğini düzenler. İkinci olarak 7464 sayılı Kanun m.3/7, kendisi için konut olarak kiraladığı yeri kiracının kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralamasını ayrıca yasaklar.

Bir internet sitesindeki ilan, konutun mutlaka fiilen turistlere kiralandığını tek başına göstermez. Sözleşmede kiracı olarak kimin bulunduğu, malikin yazılı rızası, konutun kimler tarafından nasıl kullanıldığı, somut rezervasyon veya ödeme kayıtları ve komşu şikâyetleri birbirinden ayrı delillerdir. TBK m.316 kapsamında fesih yoluna başvurulacaksa konut ve çatılı işyeri kiralarındaki en az otuz günlük yazılı uyarı kuralı ve kanunda sayılan derhal fesih istisnaları dikkatle değerlendirilir. Gereken dava öncesi arabuluculuk da ayrıca tamamlanır.

Alt kira, kullanım hakkının devri, misafir ağırlama ve turizm kiralaması arasındaki fark

Bir kiracının akrabasını birkaç gün misafir etmesi, konutun tamamını başka birine para karşılığı alt kiraya vermesi veya uzun süreli kullanım hakkını başka kişiye bırakması aynı hukuki davranış değildir. TBK m.322, alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenlerken, kiralananın kullanma şeklini ve kiraya verenin yazılı rızasını esas alır. Misafir kalmanın alt kira sayılması için tarafların gerçek ilişkisi, kalış amacı, karşılık bulunup bulunmadığı ve kira sözleşmesinin sınırları incelenir.

Airbnb veya benzeri bir internet platformunda konut ilanı yayınlanması, kiracının sözleşmeye aykırı faaliyeti konusunda araştırma sebebi olabilir. Ancak ilanın malik, kiracı, emlak yöneticisi veya üçüncü kişi tarafından oluşturulmuş olması, görüntülenen fotoğrafın gerçekten bu taşınmaza ait olması ve konaklamaların gerçekleşip gerçekleşmediği doğrulanmalıdır. Yanlış daireye ait bir ilan üzerinden doğrudan tahliye davası açılması hem delil hem sorumlu kişinin tespiti açısından hata olur.

Turizm amaçlı kiralama 7464 sayılı Kanun’da tek seferde en fazla yüz gün süreyle kullanıcıya yapılan konut kiralaması olarak tanımlanır. Belirli bir kiralamanın bu kapsama girip girmediği, ilan başlığına değil gerçek işlem süresine ve amacına göre belirlenir. Genel kira sözleşmesinin süresi, kiracının üçüncü kişilere yaptığı kısa süreli işlemlerle otomatik olarak aynı kabul edilmez. Bir yıllık konut kiracısının evi hafta sonları turistlere vermesi, asıl kira sözleşmesinin bir yıl olmasına dayanılarak özel kanun dışında bırakılamaz.

TBK m.322/2: Yazılı rıza olmadan konutu alt kiraya verme yasağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin ilk fıkrası genel olarak kiracıya kiraya verenin zararına değişikliğe yol açmamak şartıyla alt kira veya kullanım devri imkânı tanır. Ancak ikinci fıkra konut ve çatılı işyeri kiralarında özel şart getirir: kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça başkasına kiralama veya kullanım hakkını devretme yapılamaz. Yalnız ikinci fıkranın hükmünü atlayıp genel ilk fıkradaki serbestliği bütün konutlara uygulamak yanlıştır.

Rızanın yazılı olması bu uyuşmazlıkta belirleyicidir. Avustralya’da yaşayan malikin telefonda “arkadaşın kalabilir” demesi ile konutun ticari şekilde günlük kiraya verilmesine yönelik yazılı izin verilmesi aynı kapsamı taşımaz. Mevcut kira sözleşmesinin ekleri, yazılı e-postalar, imzalı muvafakatnameler ve sonradan yapılan değişiklikler birlikte değerlendirilir. Bir izin varsa hangi kişiye, hangi süre ve hangi kullanım biçimi için verildiği tespit edilmelidir.

Üçüncü fıkra, alt kiracının konutu asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanması halinde asıl kiracının kiraya verene karşı sorumlu olduğunu ve kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkı devralana karşı da kullanabileceğini düzenler. Dolayısıyla yalnız turistin veya alt kiracının binaya girişini engellemeye odaklanmak yerine asıl sözleşmenin muhatabı kiracının sorumluluğunu ve hangi hukuki istemin yöneltileceğini belirlemek gerekir.

7464 sayılı Kanun m.3/7: Konut kiracısının turizm amaçlı yeniden kiralaması

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanun m.1/3, tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları bu kanunun kapsamı dışında tutar; m.2 turizm amaçlı kiralama ile kullanıcı ve izin belgesi kavramlarını tanımlar. Bu tanımlar, geleneksel uzun süreli konut kirasından farklı bir idari kontrol rejiminin neden uygulandığını açıklar.

Kanun m.3/7, izin belgesi sahibinden kiralanmış turizm amaçlı konutun kullanıcı tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere yeniden kiralanmasını veya kendi adına mesken olarak kiralanmış konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralanmasını yasaklar. Buradaki ikinci yasak, Avustralya’da yaşayan malikin Türkiye’deki konutunun mevcut kiracı tarafından konaklama platformuna çıkarılmasıyla doğrudan ilgilidir. Malikin genel olarak “alt kiraya yazılı rıza verdim” demesi bile özel kanundaki turizm amaçlı alt kiralama yasağının hukuki denetimini gereksiz kılmaz.

Kanunun izin belgesi düzeni ve idari yaptırımları ayrıca içerdiği unutulmamalıdır. Bir turizm amaçlı konut izin belgesinin bulunması, kiracının kendi adına ve hesabına yasaklanan alt kiralama faaliyetini her şartta serbest kılmaz. Tersinden internet ilanının görülmesi de bütün idari yaptırımların malik hakkında otomatik uygulanacağı anlamına gelmez. İdari sorumluluğun muhatabı, faaliyeti kimin yürüttüğü ve kanunun somut ihlal türü ayrı saptanır.

Kanunda farklı hukuki fiiller için öngörülen idari para cezası rakamları zaman içinde yeniden değerleme veya değişiklik konusu olabileceği için, kanuni ihlalden söz ederken hiçbir dosya için eski tarihli rakamları değişmez ceza olarak vermemek gerekir. Yetkili idarenin somut işlemi ve yürürlükteki tutar birlikte kontrol edilmelidir. Kira sözleşmesinin feshi ile Kültür ve Turizm Bakanlığının idari incelemesi iki farklı süreçtir.

TBK m.316: Uyarı, en az otuz gün ve derhal fesih sınırları

TBK m.316/1, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanmasını ve taşınmazdaki diğer kişilere, komşulara gerekli saygıyı göstermesini düzenler. İkinci fıkra konut ve çatılı işyeri kirasında aykırılık halinde kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığı gidermesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı ihtarla bildirmesini öngörür. Bu ihtarın somut davranışı açıklaması gerekir: hangi kullanım şekli hangi sözleşme ve kanun yükümlülüğünü ihlal etmektedir?

Üçüncü fıkra, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız kalacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ve aynı taşınmazdaki diğer kişiler/komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında yazılı bildirimle hemen fesih imkânı tanır. İzinsiz alt kira tespit edildi diye her olayda ihtarsız ve anında fesih hakkı doğduğu şeklinde otomatik sonuç çıkarılmamalıdır. Derhal fesih istisnasının kanuni olguları somut olayda ayrıca gösterilmelidir.

Avustralya’daki malik açısından otuz günlük yazılı bildirimin zamanında ve doğru adrese tebliği önem taşır. İhtarın içeriği, konutun sözleşmeye aykırı kullanımı, hangi faaliyetin sona erdirilmesi gerektiği, verilen süre ve süre sonunda fesih bildirimi yapılacağı konularını açıkça göstermelidir. Elektronik mesajla yazışılmış olması, hangi tarihte ve ne içerikte yazılı ihtarın karşı tarafa ulaştığı sorusunu otomatik çözmez. Noter ihtarı gibi izlenebilir bir yol güçlü usul kanıtı sağlayabilir.

İnternet ilanından hukuka uygun delile nasıl geçilir?

Konutun internette kısa süreli kiralama ilanıyla görüldüğünü gösteren ekran görüntüsü başlangıç niteliğinde delil olabilir. Ancak görüntünün tarihi, sayfa adresi, ilanı açan profil, konutun ayırt edilebilir özellikleri ve fiyat bilgisinin korunması gerekir. HMK m.199 elektronik ortamdaki veri ve diğer bilgi taşıyıcılarını belge olarak kabul eder. Bir ilanı tesadüfen görüntüleyen kişinin yalnız metni kopyalayıp tarihini silmesi, kaydın hangi döneme ait olduğunun sonradan ispatını zorlaştırır.

İlan fotoğraflarında konutun penceresi, mutfak düzeni veya mobilyası görünüyorsa bunlar kiralanan taşınmazın envanteri ve eski ilan fotoğraflarıyla karşılaştırılabilir. Ancak aynı apartmandaki benzer dairenin fotoğrafı üzerinden kesin kimlik atfedilemez. Komşuların tanık anlatımları, ortak alan giriş-çıkış kayıtlarının hukuka uygun edinilmiş bölümleri ve yazılı yönetim şikâyetleri başka delil kümeleridir. Kişisel verilerin veya konaklayan kişilerin mahremiyetinin ihlali yoluyla kanıt toplamak uygun yöntem değildir.

İlan kaldırılmadan önce delil tespiti gerekip gerekmediği HMK m.400 ve devamına göre değerlendirilebilir. Delil tespiti talebi, hangi vakıayı ileride ispatlamak için hangi delilin kaybının söz konusu olduğunu göstermelidir. İnternet sayfasının hâlen yayında olması tek başına her durumda mahkemenin tüm hesap kayıtlarına erişim sağladığı anlamına gelmez. Kiraya veren, varsa kiracının ticari faaliyete ilişkin ödeme açıklamaları veya açıkça elde ettiği rezervasyon kayıtlarını ayrıca sınıflandırır.

Kanunda öngörülen yazılı rıza iddiası varsa bunun kimin tarafından, ne zaman ve hangi kapsamda verildiği en kritik konulardan biridir. Sözleşme eki, yazılı elektronik iletişim veya önceki tadil protokolü gibi belgeler incelenir. Bir kerelik misafir ağırlama izninin sınırsız Airbnb işletme iznine dönüştürülmesi hukuken tartışmalıdır. Tüm belgelerin gerçekliği ve uyuşmazlıkla bağlantısı mahkemede usulüne göre değerlendirilir.

Dava şartı arabuluculuk: İcra yoluyla tahliyeden ayrı

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a, kiralanan taşınmazların İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Kiracının yasak alt kira faaliyeti nedeniyle açılacak kira ilişkisi kaynaklı tahliye davası kural olarak bu kapsamda değerlendirilir. 7464 sayılı Kanun uyarınca yetkili idareye yapılan başvuru, mahkemedeki kira davası bakımından arabuluculuk dava şartının otomatik yerine geçtiği anlamına gelmez.

Arabuluculuk görüşmesinde taraflar, yasak kullanımın bırakılması, konutun geri teslim edilmesi, teslim tarihi ve uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin anlaşma seçeneklerini değerlendirebilir. Ancak arabuluculuk anlaşmasının taşınmaz hukukundaki sınırlara uygun hazırlanması ve ilgili özel icra edilebilirlik kurallarının karşılanması gerekir. Arabuluculuk sonuç tutanağında anlaşma sağlanmadıysa kiraya verenin TBK m.316 ve m.322 kapsamındaki iddialarını mahkemeye taşıması mümkündür; son tutanak tek başına tahliye ilamı değildir.

İhtarın kiracıya verilmesi gereken süre ve arabuluculuğun yürütüleceği takvim farklıdır. Kiraya veren, otuz günlük ihtar koşulu aranan dosyada bu süreyi usulüne uygun işletmeden, yalnız arabuluculuk tutanağına dayanarak otomatik fesih gerçekleştiğini varsaymamalıdır. Kanundaki derhal fesih istisnası ileri sürülecekse o istisnanın olguları açıkça gösterilir. Sitemizdeki Avustralya’dan arabuluculuğa uzaktan katılım

İzinsiz turizm amaçlı kiralamada malik ve kiracı sorumluluğu nasıl ayrılır?

TBK m.322/2 bakımından konutun alt kiraya verilmesinde yazılı rızanın bulunup bulunmadığı ilk sorudur. 7464 sayılı Kanun bakımından ise konutu kendi adına mesken olarak kiralamış kişinin kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralaması yönünden özel yasak düzenlenmiştir. İdari incelemede fiilî kiralama faaliyetini kimin gerçekleştirdiği, ilanı kimin verdiği, ödemeleri kimin aldığı ve konutta kimin kullanıcı olarak kaldığı belgelenmelidir.

Malikin Avustralya’da olması, kiracının eylemlerini kendiliğinden malikin eylemi haline getirmez. Bununla birlikte idareye gelen ihbarlarda taşınmaz malikiyle kiracının sıfatlarının karıştırılması mümkündür. Bu nedenle tapu, asıl kira sözleşmesi, kiracı bilgileri, yazılı rıza bulunmadığını gösteren belge durumu ve tespit kayıtları somut şekilde sunulmalıdır. Kanunda düzenlenen idarî ve hukukî sorumluluk yalnız şikâyetçinin hangi ülkede yaşadığına göre belirlenmez.

Kiracı alt kira faaliyetinden gelir elde etmişse bu gelirin malike otomatik olarak ait olduğu ya da aynı miktarın kanun gereği doğrudan tahsil edilebileceği söylenemez. Sözleşmeye aykırılık, zarar, sebepsiz zenginleşme veya başka bir alacak iddiasının unsurları ayrı değerlendirilir. Kira sözleşmesindeki asıl kira bedelinin düzenli ödeniyor olması, yazılı rıza olmadan alt kiraya vermeyi kanuna uygun hale getirmez. Aynı şekilde kiracının platformdan gelir elde etmesi tek başına evin fiziken zarara uğradığını kanıtlamaz.

Apartman yönetim planı, komşular ve kısa süreli konaklama

Türkiye’deki konut bir apartmanda bulunuyorsa turizm amaçlı kiralama bakımından 7464 sayılı Kanun’daki mülkiyet ve izin koşullarının yanında Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetim planındaki düzenlemeler de ayrıca önem taşıyabilir. Konutun kısa süreli konaklama için kullanılması sebebiyle ortak alanlarda sorun yaşanması, bina güvenliği veya sürekli değişen misafirler hakkında yapılan şikâyetler olgunun ispatıyla ilgili olabilir. Ancak komşu şikâyeti tek başına, somut davranış ve hukuki şartlar incelenmeden kesin tahliye kararı değildir.

7464 sayılı Kanun’un izin belgesi rejimi, malik tarafından hukuka uygun biçimde yürütülecek turizm amaçlı kiralamalar için de ayrı koşullar içerir. Bu makalenin konusu, yetki ve izinleriyle bizzat malik tarafından yapılan turizm kiralaması değildir; asıl konut kiracısının kendi hesabına başkalarına alt kiraya vermesidir. Bu iki faaliyeti arama motoru başlıklarında birbirine karıştırmak hukuki hata ve içerik çakışması yaratır.

Kiracının başka kişileri konuta alması nedeniyle ortak alan veya taşınmaza zarar verildiği ileri sürülüyorsa zarar yerinde tespit edilmeli ve hangi eylemin kime ait olduğu belirlenmelidir. Kapı kilidinin izinsiz değiştirilmesi veya elektrik/suyun kesilmesi gibi fiilî müdahalelerden kaçınılmalı, kiraya veren yasal fesih ve teslim yollarını kullanmalıdır. Taşınmazın kiracı tarafından boşaltılması hukuki süreç sonunda ve usulüne uygun gerçekleşmelidir.

Avustralya’dan uzaktan avukatlık ve belge dosyası

Avustralya’da yaşayan malik Türkiye’deki avukatına usulüne uygun vekâlet verdiğinde, konutun kira sözleşmesi, tapu kaydı ve eldeki deliller incelenerek yazılı ihtar, arabuluculuk ve dava işlemleri organize edilebilir. Türk konsolosluğundan veya yurt dışı noter aracılığıyla düzenlenen vekâletnamenin gerekli biçim ve yetki koşulları kontrol edilir. Avukatın hangi işlemleri yapabileceği, sahip olduğu temsil yetkisine göre belirlenir. Avustralya konsolosluk ve vekâletname rehberi bu belgelerin hazırlanmasında yardımcıdır.

Avustralya’daki taşınmaz malikinin elinde sadece kira sözleşmesinin fotoğrafı bulunabilir. Önce mevcut sözleşmenin tamamı, başlangıç tarihi, kiracı kimliği, varsa ekler, ilgili yazılı izinler ve konutun adresi doğrulanmalıdır. Kira sözleşmesiyle tapu adresi farklı görünüyorsa bu farklılık açıklığa kavuşturulmalıdır. Sözleşmede taşınmazın konut olarak kiralandığı anlaşılıyorsa TBK m.322/2 ve 7464 sayılı Kanun bakımından uygulanacak ayrım daha görünür hale gelir.

Avustralya ile Türkiye arasındaki saat farkı nedeniyle ihtarın düzenlenme tarihi ile Türkiye’de kiracıya ulaştığı tarih karıştırılmamalıdır. Platform ilanının aktif olduğu gün, yazılı ihtarın tebliğ günü, otuz günlük düzeltme süresinin başlangıcı, arabuluculuk başvurusu ve dava günü ayrı ayrı takvimlenir. Dava şehrinin belirlenmesinde hukuk bürosunun ofis adresi değil görev ve yetki kuralları esas alınır; İstanbul ve Mersin ofisleri Türkiye genelindeki işlem koordinasyonu için kullanılabilir.

Hatalar, delil planı ve hukuki sonuçların sınırı

Sık yapılan ilk hata, kiracının arkadaşını ağırlamasını delil olmaksızın Airbnb kiralaması saymaktır. İkinci hata, TBK m.322/2’deki yazılı rıza koşulunu görmezden gelmektir. Üçüncü hata, TBK m.316’nın en az otuz günlük yazılı uyarı sistemini her olayda gereksiz sanmaktır. Dördüncü hata, derhal fesih istisnasını koşulsuz kural gibi sunmaktır. Beşinci hata, 7464 sayılı Kanun’un kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı yeniden kiralama yasağını yalnız belediyeden izin alma sorununa indirgemektir.

Altıncı hata, idari yaptırım ve özel hukuk fesih davasını aynı başvuru saymaktır. Yedinci hata, internet ilanının kaynağını ve hangi konuta ait olduğunu incelememektir. Sekizinci hata, başkalarının kişisel verilerini hukuka aykırı yöntemle toplamaktır. Dokuzuncu hata, malikin Avustralya’daki telefon görüşmesiyle bütün yazılı bildirim şartlarını yerine getirdiğini sanmaktır. Onuncu hata, kiracıyı kendi kendine evden çıkarma amacıyla kilit veya su-elektrik üzerinde fiilî müdahaleye girişmektir.

Doğru dosya akışında malik/kiracı ilişkisinin belgeleri toplanır; konutun gerçek kullanım şekli tespit edilir; yazılı rıza bulunup bulunmadığı denetlenir; turizm amaçlı kısa süreli kiralama ihtimali 7464 sayılı Kanun m.1–4 çerçevesinde sınıflandırılır; TBK m.316 ve m.322 hükümlerine dayalı uygun bildirim yapılır; zorunlu arabuluculuk tamamlanır ve şartları varsa mahkemeye başvurulur. Somut davranışın tek bir kanun maddesiyle bütün sonuçları otomatik doğurmadığı unutulmamalıdır.

12 sık sorulan soru

Resmî kaynaklar ve iç bağlantılar

Resmî mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 ve m.322, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, Adalet Bakanlığı — 7464 sayılı Kanun güncel metin, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 6100 sayılı HMK m.199, 400 ve devamı.

İlgili içerikler: İhtiyaç nedeniyle tahliye (farklı fesih sebebi), Kira bedeli ödememe ve temerrüt, Avustralya’dan arabuluculuğa uzaktan katılım, Avustralya vekâletname, Yurt dışındaki müvekkiller, İstanbul ve Mersin ofisleri.