Boş Arsa Açık Otopark Olarak İşletilebilir mi? Malik İzni ve Geçirimli Zemin Şartı | 3194 m.37 (2026)
Kısa ve net cevap: Evet. 3194 sayılı İmar Kanunu m.37’nin 2019’da eklenen hükmüne göre yapılaşmamış parseller; parsel maliklerinin muvafakati, araç giriş-çıkışlarının trafiği aksatmaması ve ilgili idareden izin alınması şartıyla, zemini geçirimli malzeme ile kaplanıp gerekli işaretlemeler yapılarak, yapı kapsamına girmeyecek biçimde açık otopark olarak işletilebilir. Bu imkan kendiliğinden doğmaz; malik rızası ve belediye/ilgili idare izni zorunludur.
Güncellik: Rehber 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu m.37, Otopark Yönetmeliği ve ilgili yerel idare izin kuralları esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Boş Arsanın Açık Otopark Olarak Kullanılması İçin Hangi Şartlar Aranır?
3194 m.37 açık otopark için dört temel koşulu birlikte arar. Birincisi parsel yapılaşmamış olmalıdır. İkincisi parsel maliklerinin muvafakati bulunmalıdır. Üçüncüsü araç giriş ve çıkışları trafiği aksatmamalıdır. Dördüncüsü ilgili idareden izin alınmalı, zemin geçirimli malzemeyle kaplanmalı ve gerekli işaretlemeler yapılmalıdır. Ayrıca yapılan düzenlemeler “yapı” kapsamına girmemelidir.
Bu koşullardan biri eksikse yalnız arsayı düzleyip araç almaya başlamak m.37’deki yasal açık otopark işletme imkanını sağlamaz. Özellikle ticari otopark işletmek isteyen kişilerin “arsa zaten benim” veya “malik izin verdi” gerekçesiyle idari izin aşamasını atlaması mümkün değildir.
Kanun bu sistemi, boş parsellerin geçici ve geri dönüşümlü biçimde şehir içi park ihtiyacına katkı sağlaması için kurar. Bu nedenle kalıcı betonarme yapılaşma veya plan kararını fiilen değiştiren tesisler yerine, sökülebilir ve yapı sayılmayan açık düzenlemeler öngörülür.
Yapılaşmamış Parsel Ne Demektir?
Madde açık otopark iznini “yapılaşmamış parseller” için düzenler. Parselde mevcut ruhsatlı veya ruhsatsız bir yapının bulunması, yapının niteliği ve kullanılacak alanın durumu izin değerlendirmesini etkiler. Parselin küçük bir köşesinde yapı varken kalan kısmın m.37 kapsamında kabul edilip edilmeyeceği somut imar ve ruhsat durumu üzerinden ilgili idarece değerlendirilir.
Yıkılmış eski yapıdan kalan temel, bodrum veya enkazın bulunması da teknik ve güvenlik bakımından önemlidir. Açık otopark yapılmadan önce parselin güvenli hâle getirilmesi, çukur ve tehlikeli unsurların giderilmesi gerekir. Metruk yapı varsa m.39 ve m.40 kapsamında ayrıca işlem bulunabilir.
Yapılaşmamış olmak, parselin imar planındaki fonksiyonunu değiştirmez. Konut, ticaret veya başka kullanıma ayrılmış boş parselin geçici açık otopark işletilmesi, imar planında kalıcı otopark fonksiyonuna dönüştüğü anlamına gelmez.
Parsel Maliklerinin Muvafakati Nasıl Olmalıdır?
Kanun parsel maliklerinin muvafakatini açık şart sayar. Tek malik varsa kendi yazılı iradesi, paylı mülkiyette ise parsel maliklerinin hukuken gerekli muvafakati aranır. İşletmeci malik değilse kullanım yetkisini kira, işletme sözleşmesi veya başka geçerli hukuki ilişkiyle belgelemelidir.
Hisseli arsada yalnız çoğunluk hissesini elinde bulundurmak, diğer paydaşların kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Ortak taşınmazın tamamının ücretli otoparka tahsisi, Türk Medeni Kanununun paylı mülkiyet hükümleri bakımından da ayrıca değerlendirilmelidir. İdarenin talep edeceği muvafakat biçimi başvuru öncesi öğrenilmelidir.
Malik muvafakati süreli olabilir. Otopark işletme sözleşmesi sona erdiğinde işletmecinin kamu hukukundan aldığı izin, özel hukuk kullanım hakkı olmadan tek başına parseli kullanmaya devam etmesini sağlamaz.
Araç Giriş ve Çıkışları Trafiği Aksatmama Şartı Nasıl İncelenir?
Açık otoparkın şehir içinde yarar sağlaması, giriş-çıkışının yeni trafik tehlikesi yaratmamasına bağlıdır. Ana arter, kavşak, yaya geçidi, okul, toplu taşıma durağı veya görüş mesafesi kısıtlı noktada araç girişinin konumu trafik güvenliği bakımından incelenir.
İlgili idare giriş-çıkış sayısını, parsel cephesini, araç kuyruklanmasını, manevra alanını, yaya kaldırımını ve gerekirse büyükşehir/ulaşım biriminin görüşünü değerlendirebilir. Otopark kapasitesi yüksekse girişte bekleyen araçların ana yolu kapatmaması için parsel içinde kabul alanı ayrılması gerekebilir.
Kaldırım üzerinden araç geçişi planlanıyorsa bordür düzenlemesi ve yaya erişilebilirliği korunmalıdır. İşletmeci kendi başına kaldırımı kırarak araç rampası yapamaz; kamu alanındaki düzenleme idare iznine tabidir.
Açık Otopark İçin Belediyeden İzin Almak Zorunlu mu?
Evet. M.37 açıkça “ilgili idaresinden izin alınmak kaydıyla” der. İzin alınmadan yalnız malik rızasıyla otopark işletilemez. İlgili idare parselin imar durumu, trafik etkisi, zemin düzeni, işaretleme, giriş-çıkış ve varsa yerel yönetmelik şartlarını inceler.
İzin geçici nitelikte olabilir ve belirli koşullara bağlanabilir. Parselin imar planı uygulaması, yapı ruhsatı başvurusu, kamulaştırma veya kamu projesi gündeme geldiğinde otopark kullanımının sona erdirilmesi gerekebilir. İzin, parsel üzerinde süresiz kazanılmış otopark işletme hakkı vermez.
Ticari işletme yapılacaksa yapı/imar izninden ayrı olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı, vergi, belediye gelirleri ve tüketiciye sunulan hizmete ilişkin diğer mevzuat da uygulanabilir. M.37 izni bütün işletme izinlerinin yerine geçen tek belge değildir.
Zemin Neden Geçirimli Malzemeyle Kaplanmalıdır?
Kanun zemin kaplamasını tesadüfen düzenlememiştir. Geçirimli malzeme, yağmur suyunun toprağa sızmasını destekler ve boş parselin kalıcı beton/asfalt yüzeye dönüşmesini önler. Tam beton kaplama suyun yüzey akışını artırabilir, altyapı yükü ve taşkın riski yaratabilir.
Geçirimli parke, stabilize veya idarenin teknik olarak uygun kabul ettiği başka çözümler proje ve yerel şartlara göre kullanılabilir. Hangi malzemenin uygun olduğu ilgili idarenin teknik şartlarında belirlenebilir. Sadece ince çakıl serip zemini araç trafiğine dayanıksız bırakmak da güvenli işletme anlamına gelmez.
Zeminin eğimi, yağmur suyu drenajı, komşu parsele su akışı ve çamur oluşumu birlikte çözülmelidir. Otoparktan çıkan araçların yolu çamurla kirletmesi trafik güvenliği açısından sorun yaratır.
Açık Otopark Düzenlemesi Neden “Yapı” Kapsamına Girmemelidir?
M.37, açık otoparkın yapı kapsamına girmeyecek şekilde işletilebileceğini özellikle belirtir. Böylece geçici otopark izni, ruhsatsız bina yapma aracına dönüşmez. Betonarme gişe, büyük kapalı sundurma, kalıcı çelik yapı, kapalı otopark katı veya başka yapı niteliğindeki tesis için genel yapı ruhsatı hükümleri uygulanır.
Basit bariyer, işaretleme, sökülebilir ödeme cihazı veya güvenlik düzeninin yapı sayılıp sayılmayacağı teknik niteliğine göre değerlendirilir. “Prefabrik” veya “konteyner” adı kullanılması, bir tesisin hukuken yapı olup olmadığını tek başına belirlemez. Sabitlik, kullanım, tesisat ve imar mevzuatındaki yapı tanımı esas alınır.
İşletmeci, açık otopark iznini aldıktan sonra zamanla alanı çatıyla kapatır veya kapalı ticari birime dönüştürürse m.37 kapsamının dışına çıkar ve ruhsatsız yapı yaptırımlarıyla karşılaşabilir.
Ücretli Açık Otopark İşletmek İçin Başka Hangi İzinler Gerekir?
Otoparktan ücret alınması ticari işletme faaliyetidir. İmar Kanunundaki açık otopark izninin yanında İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, vergi mevzuatı, belediye ücret tarifeleri, tüketici işlemleri ve ödeme sistemi kuralları uygulanabilir. İşletmenin şirket veya gerçek kişi olması bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Girişte ücret tarifesi, çalışma saatleri ve işletmeci bilgileri açıkça gösterilmelidir. Araç anahtarının teslim alınması veya vale hizmeti sunulması hâlinde saklama ve hizmet sorumluluğu artar. Otoparkta aracın çalınması veya zarar görmesi durumunda işletmecinin sorumluluğu sözleşme ve TBK hükümlerine göre ayrıca incelenir.
Kamera sistemi kuruluyorsa KVKK bakımından aydınlatma, amaçla sınırlılık ve saklama süresi kurallarına uyulmalıdır. Açık otopark izni kişisel veri işleme yükümlülüklerini kaldırmaz.
Parsel İçin Yapı Ruhsatı Alınırsa Otopark Ne Olur?
Açık otopark kullanımının geçici niteliği gereği, malik parselin imar hakkını kullanmak üzere yapı ruhsatı aldığında otopark işletmesi sona erdirilebilir. Yeni yapının ruhsatı kendi otopark ihtiyacını Otopark Yönetmeliğine göre çözmelidir. Önceki açık otopark faaliyeti yeni yapıya kazanılmış hak yaratmaz.
İnşaat başlayacaksa araçlar, bariyerler ve geçici işletme unsurları kaldırılmalı; işyeri ruhsatı ve vergi kaydı yönünden kapanış işlemleri yapılmalıdır. Otoparkın bulunduğu zemin şantiye güvenliğine uygun hâle getirilir.
Parsel kamulaştırılır veya imar uygulamasıyla başka fonksiyona geçerse de otopark izni yeni mülkiyet/plan durumuna göre sona erer. İşletmeci uzun süreli kira sözleşmesi yaptıysa kamu hukuku değişikliklerinin sözleşmeye etkisi özel hukuk bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
M.37’deki açık otopark imkânı Türkiye genelinde geçerlidir. Mersin’de özellikle merkezde yapılaşmayı bekleyen boş parsellerin geçici açık otopark olarak değerlendirilmesi trafik ve park ihtiyacı açısından pratik olabilir. Ancak giriş-çıkışın ana arterleri, yaya yoğunluğunu ve kaldırım sürekliliğini bozmaması gerekir.
Akdeniz ve Yenişehir’de ticari merkezler, Mezitli’de yoğun konut bölgeleri ve Tarsus’ta tarihi merkez çevresinde trafik koşulları farklıdır. İlgili ilçe belediyesi ile büyükşehir ulaşım birimlerinin görev ve görüşleri parselin yol statüsüne göre değişebilir.
Arsa sahibi üçüncü kişiye otopark işletmesi için kullanım verecekse kira/işletme sözleşmesinde izinlerin kimin tarafından alınacağı, zemin düzeni masrafı, vergi ve belediye ücretleri, izin iptali veya inşaat başlangıcında tahliye açıkça düzenlenmelidir.
İlgili Rehberler
- Otopark yapılmadan iskan verilir mi?
- Kaldırım ve yol işgali
- Arsa ve kira hukuku rehberleri
Sık Sorulan Sorular
1. Boş arsa otopark yapılabilir mi?
Evet; m.37’deki malik muvafakati, trafik, idare izni, geçirimli zemin ve işaretleme şartlarıyla açık otopark işletilebilir.
2. Belediyeden izin almak gerekir mi?
Evet. Malik izni tek başına yeterli değildir.
3. Arsa tamamen asfaltlanabilir mi?
Kanun zeminin geçirimli malzeme ile kaplanmasını öngörür; teknik malzeme idare şartlarına göre seçilir.
4. Otoparka betonarme gişe yapılabilir mi?
m.37’deki açık otopark düzeni yapı kapsamına girmemelidir; yapı niteliğindeki tesis için ayrıca ruhsat gerekir.
5. Hisseli arsada tek paydaş otopark açabilir mi?
Parsel maliklerinin gerekli muvafakati ve paylı mülkiyet hükümleri sağlanmalıdır.
6. Açık otopark ücretli olabilir mi?
Evet; ancak ticari işletme, işyeri ruhsatı, vergi ve diğer mevzuat yükümlülükleri ayrıca yerine getirilir.
7. Araç girişinin trafiği aksatıp aksatmadığı kimce incelenir?
İlgili idare ve gerektiğinde trafik/ulaşım birimleri izin sürecinde değerlendirir.
8. İzin süresiz midir?
Hayır. İzin koşullu/geçici olabilir ve parselde yapılaşma veya plan uygulaması başladığında sona erebilir.
9. Otopark açmak parselin imar fonksiyonunu değiştirir mi?
Hayır. Geçici açık otopark kullanımı imar planındaki asli fonksiyonu kendiliğinden değiştirmez.
10. Araç zarar görürse işletmeci sorumlu mu?
Somut hizmet ilişkisi, kusur ve saklama yükümlülüğüne göre TBK kapsamında sorumluluk ayrıca değerlendirilir.
Bu rehber m.37’nin açık otopark için getirdiği beş temel unsuru — yapılaşmamış parsel, malik muvafakati, trafiği aksatmayan giriş-çıkış, idare izni ve geçirimli zemin/işaretleme — ayrı ayrı açıklamıştır. Açık otopark izninin kalıcı imar hakkı veya yapı ruhsatı vermediği vurgulanmıştır.
Somut parselde tapu-paydaşlık durumu, imar fonksiyonu, yol statüsü, belediye izin şartları ve işletme ruhsatı birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
