Depozito İadesi Güncel Kira Üzerinden mi? Hesaplama 2026
Kiracı depozitosunu nasıl geri alır? Ödeme ve anahtar teslimi belgelenir, borç ve hasar hesabı çıkarılır, kalan güvence yazılı olarak istenir. Depozitonun bankada mı yoksa ev sahibinde mi olduğu, izlenecek yolu ve iade hesabını değiştirir.
Kiracı Depozitosunu Nasıl Geri Alır: net cevap ve hukuki ayrımlar
Kiracı taşınmazı boşalttığı hâlde depozito iade edilmiyorsa, “son kiraya sayılır” veya “evde hasar var” şeklindeki sözlü açıklamalar tek başına yeterli değildir. Depozitonun ne için verildiği, nasıl ödendiği, teslim anındaki ve çıkıştaki durum, kira/aidat borcu ve anahtarın teslim tarihi belgelerle belirlenmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracı çıkarken anahtar teslim tutanağı, fotoğraf/video, sayaç ve aidat kayıtlarıyla taşınmazın durumunu belgelemeli; ev sahibi somut borç veya olağan kullanımı aşan zararı ispatlamadan depozitoyu bütünüyle tutmamalıdır. İade olmazsa yazılı talep, dava şartı arabuluculuk ve şartlarına göre dava/icra yolu incelenir.
Depozito nedir ve en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence kararlaştırılmışsa bunun üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin bankaya yatırılmasına ilişkin özel koruma sistemi öngörülmüştür.
Uygulamada depozito çoğu zaman ev sahibine elden veya banka havalesiyle verilir. Kanundaki güvence yöntemi kullanılmamış olması her uyuşmazlığı kendiliğinden çözümsüz bırakmaz; ödeme dekontu, sözleşme ve yazışmalarla bedelin niteliği ispatlanır.
Depozito son ayın kirasına sayılır mı?
Depozito ile kira bedeli farklı borçlardır. Taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı “son ay kirayı ödemiyorum, depozitodan düşülsün” diyerek tek taraflı mahsup yapmamalıdır. Bu davranış kira borcu ve temerrüt tartışması doğurur.
Ev sahibi de “depozito bende, son ayın kirasını ayrıca aldım ama iade etmiyorum” diyemez. Kira ilişkisi sonunda güvence, sözleşmeden doğan somut ve ispatlanabilir alacaklar bakımından incelenir.
Ev sahibi hangi kesintileri yapabilir?
Ödenmemiş kira, kiracıya ait aidat veya yan gider, anahtar teslimine kadar doğan kullanım borçları ve olağan kullanımı aşan hasar güvence hesabında uygulanır. Her iddia belgeyle ve miktar hesabıyla gösterilmelidir.
| Durum | Genel değerlendirme |
|---|---|
| Duvarın normal eskimesi | Olağan kullanım/yıpranma kapsamındadır. |
| Kırık kapı veya sökülen demirbaş | Kusur ve bedel ispatlanırsa kesinti tartışılır. |
| Ödenmemiş kira | Dekont ve dönem hesabıyla mahsup uygulanır. |
| Kiraya verenin yenileme tercihi | Her tadilat bedeli kiracıya yüklenemez. |
| Belgesiz “genel temizlik” bedeli | Sözleşme, teslim durumu ve ölçülülük incelenir. |
Olağan yıpranma ile hasar nasıl ayrılır?
Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulmaz. Boyanın zamanla solması, kullanım izleri veya ekonomik ömrünü dolduran parçalar ile kiracının kusuruyla kırılan, sökülen veya kullanılamaz hâle getirilen demirbaşlar aynı değildir.
Zarar hesabında eşyanın sıfır fiyatını otomatik olarak kiracıya yüklemek doğru olmayabilir. Eşyanın yaşı, önceki durumu, kullanım ömrü, onarım imkânı ve gerçek değer kaybı incelenir. Giriş ve çıkış fotoğrafları bu nedenle önemlidir.
Depozito İadesi Güncel Kira Bedeli Üzerinden mi Yapılır?
| Ödeme biçimi | İade hesabı | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiraya verende kalan TL depozito; oran yönteminin uygulanabildiği uyuşmazlık | Başlangıç depozitosu ÷ başlangıç kirası × çıkış tarihindeki aylık kira | Yargıtay 6. HD, 2015/9280 E., 2016/4902 K. |
| TBK m.342’ye uygun banka hesabı | Hesapta oluşan ana para ve getiri, kanuni serbest bırakma şartlarıyla | TBK m.342/2-3 |
| Yabancı para olarak verilen depozito | Sözleşme ve TBK m.99 kapsamında aynı para veya ödeme günündeki TL karşılığı değerlendirilir | TBK m.99 ve sözleşme |
| Kiracının borcu veya olağan dışı hasar var | Önce güncel güvence belirlenir; ispatlanan alacak ve zarar mahsup edilir | TBK m.334, m.342 ve somut deliller |
Güncel depozito hesaplama formülü
Oran yönteminin uygulanacağı varsayımıyla örnek: (Başlangıçta ödenen depozito ÷ başlangıçtaki aylık kira) × tahliye tarihindeki aylık kira = güncel depozito. Örnek: sözleşme başında aylık kira 5.000 TL, depozito 10.000 TL ise güvence iki aylık kiraya eşittir. Tahliye tarihinde aylık kira 20.000 TL ise güncel güvence 2 × 20.000 TL = 40.000 TL olarak hesaplanır. Kiracının ispatlanan 3.000 TL aidat borcu ve 2.000 TL olağan kullanımı aşan zararı varsa 5.000 TL mahsup edilir; kalan 35.000 TL iade hesabına girer.
Bu yöntem “her depozito mutlaka son bir aylık kira kadar ödenir” anlamına gelmez. Başlangıçta güvence yarım aylık kira ise yarım aylık oran; iki aylık ise iki aylık oran korunur. Ayrıca karar, kira ilişkisindeki borç ve hasarı yok saymaz. Yargıtay kararında mahkemeden önce güncel depozitoyu belirlemesi, sonra erken tahliye nedeniyle doğabilecek makul süre kira alacağı ile kiracının sorumlu olduğu hasarı araştırması ve ispatlanan tutarları güncel güvenceden mahsup etmesi istenmiştir.
Banka hesabındaki güvence ne zaman çözülür?
TBK m.342/2 uyarınca kiracı, para olarak kararlaştırılan güvenceyi kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı bankaya depo eder. Banka, güvenceyi iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verebilir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu üç aylık süre, kiraya verene her olayda depozitoyu üç ay boyunca sebepsiz tutma hakkı vermez. Düzenleme bankadaki bloke güvence hesabının hangi şartla çözüleceğini gösterir. Para doğrudan kiraya verene verilmişse iade borcunun muacceliyeti; sözleşmenin sona ermesi, anahtar teslimi, borç ve hasar hesabı ile yapılan ihtara göre belirlenir.
Kiracı Depozitosunu Nasıl Geri Alır için uygulanacak kanun maddeleri
MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Net anlamı: Güvence bedeli en fazla üç aylık kiradır.
MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Net anlamı: Kiracı normal kullanımdan doğan eskimeyi ödemez.
Kiracı evden çıkarken depozitoyu nasıl geri alır?
- Ödemeyi bulun: Sözleşmedeki güvence maddesini, depozito dekontunu veya makbuzunu ve varsa vadeli hesap kaydını hazırlayın.
- Teslimi belgeleyin: Anahtar teslim tarihini, sayaçları ve demirbaşların durumunu tutanağa yazın; giriş ve çıkış fotoğraflarını karşılaştırın.
- Hesabı ayırın: Depozito tutarını, kira ve aidat borcunu, tartışmalı hasarı ayrı satırlara yazın. Her kesinti için açıklama ve belge isteyin.
- İadeyi yazılı talep edin: Tutarı, ödeme hesabını ve makul ödeme süresini belirtin. Bankadaki bloke güvence için TBK m.342’deki serbest bırakma şartlarını kullanın.
- Uyuşmazlık sürerse doğru yola başvurun: Depozito alacağı davasından önce arabuluculuk gerekir; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde talep değerlendirilir. Para alacağı için icra takibi seçeneği, itiraz ve belge durumuyla birlikte incelenir.
Kiracı Depozitosunu Nasıl Geri Alır için belgeler, örnekler ve kritik hatalar
Anahtar teslim tutanağı nasıl hazırlanır?
- Teslim tarihi ve saati
- Taşınmazın açık adresi
- Teslim edilen anahtar sayısı
- Elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerleri
- Demirbaşların durumu
- Tarafların tespit ettiği hasarlar
- Kira ve aidat hesabına ilişkin kayıt
- Depozitonun iade tarihi veya ihtirazi kayıt
Tutanağa “tarafların birbirinden hiçbir alacağı yoktur” yazılması geniş bir ibra sonucu doğurur. Depozito henüz ödenmemişse kiracı, bu hususu açıkça saklı tutmalıdır. Ev sahibi tutanağı imzalamıyorsa anahtar teslimi noter, tevdi mahalli veya somut olaya uygun başka yöntemle belgelendirilebilir.
Depozito iadesi için yazılı talep ve ihtar
İlk yazılı talepte kira sözleşmesi, ödeme tarihi ve tutarı, taşınmazın boşaltılma/anahtar teslim tarihi, varsa kesintiye itiraz ve iade için makul süre belirtilir. Banka hesap bilgisi verilerek ödemenin açıklamalı yapılması istenir.
WhatsApp mesajı veya e-posta delil sağlayabilir; ancak tebliğ ve içerik ispatı gereken hâllerde noter ihtarı daha güçlü bir kayıt oluşturabilir. Talepte yalnız “paramı ver” demek yerine depozito, varsa yasal faiz ve dayanak belgeler açıkça gösterilir.
Depozito uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Depozito iadesi talebinde de uyuşmazlığın niteliği ve talep sonucu üzerinden arabuluculuk şartı kontrol edilir.
Başvuruda kira sözleşmesi, depozito dekontu, teslim tutanağı, fotoğraflar, aidat ve fatura kayıtları eklenir. Toplantıya hazırlık ve katılmama sonuçları için arabuluculuk daveti rehberi incelenebilir.
Depozito iade edilmezse dava mı icra mı?
Elinizde açık bir para borcunu gösteren sözleşme ve ödeme belgesi varsa ilamsız icra takibi incelenir; karşı taraf itiraz ederse uyuşmazlık itirazın iptali/kaldırılması veya alacak davası boyutuna geçebilir. Doğrudan alacak davası seçeneği de delil ve uyuşmazlığa göre incelenir.
Görevli mahkeme, kira ilişkisinin niteliğine göre sulh hukuk mahkemesidir; yetki ve arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilir. Zamanaşımı, faiz başlangıcı ve talebin kapsamı dosya özelinde belirlenir. Kira/tahliye bağlantısı için kiracı tahliye davası, taşınmaz uyuşmazlıkları için Mersin gayrimenkul avukatı sayfaları yararlıdır.
Erken çıkış, hasar ve banka hesabı: üç depozito örneği
1. Kiracı erken çıkarsa depozito yanar mı?
Erken çıkış tek başına depozitonun tamamının kaybedilmesi anlamına gelmez. TBK m.325 uyarınca sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri verilen taşınmazda, benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre için borç devam edebilir. Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bu süreden önce bulunursa sorumluluk sona erebilir. Kurtulunan giderler ve elde edilen veya kasten elde edilmekten kaçınılan yararlar hesaptan indirilir.
Örneğin kiraya veren yalnız “bir yıl dolmadı” diyerek bütün güvenceyi tutmak istiyorsa önce anahtar teslimi, yeniden kiralama tarihi, makul süre ve gerçek alacak tutarı araştırılır. Kanunda her olay için sabit bir veya üç aylık erken çıkış cezası öngörülmüş değildir.
2. Çıkıştan sonra boya ve demirbaş kesintisi istenirse
TBK m.334 normal kullanımdan doğan eskimeyi kiracıya yüklemez. TBK m.335 ise geri alma sırasında yapılacak incelemeyi ve kiracının sorumlu tutulduğu eksikliklerin hemen yazılı bildirilmesini düzenler. Olağan incelemede görülebilecek hasar zamanında bildirilmezse sorumluluk kaybı doğabilir; teslimde fark edilemeyecek gizli ayıp belirlenince de hemen yazılı bildirim gerekir. Bu kural ödenmemiş kira borcuyla aynı şey değildir.
Örneğin kiraya veren aylar sonra tüm evin yenilenme faturasını gönderdiğinde yalnız faturanın varlığı yeterli değildir. Hasarın başlangıçta bulunup bulunmadığı, olağan yıpranma olup olmadığı, bildirimin zamanı ve kiracıya yüklenebilecek gerçek zarar ayrı ayrı değerlendirilir.
3. Bankadaki güvence ile ev sahibindeki para aynı yoldan alınmaz
TBK m.342’ye uygun bloke hesapta bankaya yapılacak başvuru ve kanuni çözülme şartları belirleyicidir. Para doğrudan ev sahibine verilmişse bankaya üç ay sonra başvurmak o parayı kendiliğinden geri getirmez; kiraya verene yöneltilecek iade talebi ve gerektiğinde arabuluculuk, dava veya takip yolu kullanılır.
| Uyuşmazlık | Önemli kayıt | Kaydın gösterdiği konu |
|---|---|---|
| “Depozito hiç alınmadı” | Depozito açıklamalı dekont, imzalı makbuz, sözleşme ve yazışmalar | Ödemenin tutarı, amacı ve alıcısı |
| “Ev erken boşaltıldı” | Anahtar teslim tutanağı, ilan ve yeni kira kayıtları | Teslim tarihi ve makul süre hesabı |
| “Evde hasar vardı” | Giriş-çıkış görselleri, yazılı hasar bildirimi ve gider belgeleri | Hasarın nedeni, bildirim zamanı ve gerçek bedeli |
| “Banka parayı vermiyor” | Bloke hesap kaydı, sözleşmenin sona erme belgesi ve banka yazışması | TBK m.342 kapsamındaki serbest bırakma şartları |
Başvuru mercii: Kira ilişkisinden doğan depozito alacağı davasında miktara bakılmaksızın HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Tüketici hakem heyeti bu kira alacağı için genel çözüm yolu değildir. Dava öncesinde 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki arabuluculuk şartı yerine getirilir; yetkili yer mahkemesi ayrıca belirlenir.
Kiracı Depozitosunu Nasıl Geri Alır hakkında 12 net soru
Kiracı depozitoyu nasıl geri alır?
Depozito ödemesini ve anahtar teslimini belgeleyip borç ve hasar hesabını çıkarır; iadeyi yazılı talep eder. Bankadaki bloke güvence için TBK m.342 şartları, kiraya verendeki para için ise gerektiğinde arabuluculuk, dava veya icra yolu değerlendirilir.
Depozito iadesi güncel kira üzerinden mi yapılır?
Her depozito otomatik olarak son bir aylık kira tutarında iade edilmez. Kiraya verende kalan para bakımından sözleşme ve başlangıçtaki depozito/kira oranı incelenir. Oran yönteminin somut olaya uygulanabilirliği değerlendirilir; TBK m.342’ye uygun bankadaki güvence ise hesap bakiyesi ve kanuni çözülme şartlarına tabidir.
Depozito en fazla kaç kira olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 gereğince güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı erken çıkarsa depozito alabilir mi?
Erken çıkış depozitoyu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. TBK m.325 kapsamında doğabilecek makul süre kira alacağı ve diğer ispatlanan borçlar hesaplanır; haklı kesintilerden sonra kalan güvence iade edilir.
Ev sahibi depozitoyu üç ay bekletebilir mi?
Üç aylık düzenleme bankadaki güvence içindir. Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ayda kiraya veren dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Bu, ev sahibine her durumda parayı sebepsiz tutma hakkı tanımaz.
Banka depozitoyu hangi şartlarda verir?
Banka iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine güvenceyi verebilir. Ayrıca TBK m.342/3’teki üç aylık süre ve bildirim şartları gerçekleşirse kiracının istemi üzerine iade gerekir.
Depozito son ayın kirasına sayılır mı?
Depozito ile aylık kira ayrı değerlendirilir. Açık anlaşma ve takas şartları incelenmeden son kirayı ödememek temerrüt riski doğurabilir; mahsup yapılacaksa tutar ve dönem yazılı biçimde netleştirilmelidir.
Normal boya eskimesi depozitodan kesilir mi?
Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan normal eskime ve bozulma TBK m.334 gereğince kiracıya yüklenmez. Olağan kullanımı aşan hasarda neden, gerçek bedel ve TBK m.335 uyarınca zamanında yazılı bildirim ayrıca incelenir.
Depozito elden verildiyse geri alınabilir mi?
Ödemenin tutarı ve depozito amacı sözleşme, imzalı makbuz, yazışma ve somut uyuşmazlıkta kullanılabilecek diğer delillerle ispatlanmalıdır. Bankadaki güvence yönteminin kullanılmamış olması tek başına iade talebini ortadan kaldırmaz.
Anahtar teslim tutanağında ne yazmalı?
Teslim tarihi, adres, anahtar sayısı, sayaçlar, demirbaş ve hasar durumu ile depozito hesabı yer almalıdır. Depozito alınmadıysa bu alacak açıkça saklı tutulmalı; gerçeğe aykırı genel ibra imzalanmamalıdır.
Depozito davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan depozito alacağı davasından önce 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna, depozito alacağı davasını bu şarttan çıkarmaz.
Depozito için hangi mahkemeye başvurulur?
Kira ilişkisinden doğan depozito alacağı davasında miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki ve dava şartları ayrıca incelenir. Para alacağı için icra takibi seçeneği ile takibe itirazın sonuçları da değerlendirilir.
Bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgi verir. Somut dosyada uygulanacak hüküm; olay tarihi, belge, taraf sıfatı ve usul aşaması birlikte incelenerek belirlenir.
Görev, Yetki ve Süre Notu
Bu içerikte açıklanan genel kuralların uygulanması; uyuşmazlığın veya isnadın niteliğine, tarafların sıfatına, olay ya da işlemin yerine ve özel kanun hükümlerine göre değişebilir. Görevli ve yetkili merci ile başvuru süresi somut olay bakımından ayrıca belirlenir.
Mevzuat kontrolü: 30 Eylül 2026. Erken teslim, normal yıpranma, hasar bildirimi ve güvence hesabı için Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığının yayımladığı Türk Borçlar Kanunu m.325, 334, 335 ve 342 esas alınmıştır.
Resmî Kaynaklar
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.