Galler’de Onarım İsteyen Türk Kiracı Tahliye Edilebilir mi? 2026 m.217 Misilleme Tahliye
Kısa ve net cevap
Galler’de standard occupation contract kapsamında kiracı ev sahibinin onarım (m.91) veya oturulabilirlik (m.92) yükümlülüğüne dayanıp hak istediğinde ev sahibinin buna karşı tahliye davası açması, belirli koşullarda m.217 kapsamındaki misilleme tahliye (retaliatory possession claim) sayılabilir. Mahkeme, m.178 veya m.199 temelindeki talebi misilleme görürse tahliye kararı vermeyi reddedebilir. Bu hak her şikâyette otomatik kesin tahliye yasağı değildir; şikâyet ve dava arasındaki gerçek amaç delillerle incelenir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa özet
| Konu | Hukuki kural |
|---|---|
| Onarım yükümlülüğü | Renting Homes (Wales) Act 2016 m.91 |
| Oturulabilirlik ve güvenlik | m.92; ilgili ikincil düzenlemeler |
| Periyodik standard notice | m.173 ve m.174–175 |
| Tahliye talebi | m.178 veya m.199 kapsamında mahkeme süreci |
| Misilleme savunması | m.217; mahkemenin takdiri |
| Delil | Şikâyet tarihleri, fotoğraflar, acente yazışmaları |
| Kira borcuna dayalı tahliye | Ayrı hukuki sebep; misilleme ile karıştırılmaz |
| Bölge | Galler; İngiltere s.21/2026 rejiminden ayrı |
1. Galler’de onarım talebi sonrasında tahliye tehdidi ne anlama gelir?
Cardiff veya Swansea’deki konutta su sızıntısı, küf, ısıtma arızası veya güvenlik kusuru yaşayan Türk kiracı ev sahibinden onarım isteyebilir. Bu talebin hemen ardından ev sahibi sözleşmeyi bitirmeye yönelik bir bildirim gönderirse, otomatik olarak geçersiz tahliye kararı verildiği veya otomatik olarak kiracının evde sonsuza kadar kalacağı söylenemez. Galler’in Renting Homes (Wales) Act 2016 m.217 düzenlemesi, belirli türdeki possession claim’lerin onarım yükümlülüğünden kaçınma amacıyla yapılıp yapılmadığını mahkemenin incelemesini sağlar. Sadece şikâyetin varlığı değil, ev sahibinin gerçekten m.91 veya m.92 yükümlülüklerinden kaçınmaya yönelip yönelmediği belirleyicidir. Ev sahibinin bildirimi, kiracının şikâyeti ve dosyanın zaman çizelgesi ayrı delillerle ortaya konulmalıdır.
2. İngiltere ve Galler tahliye hukukunu neden ayırmalıyız?
Galler’de standard occupation contract ilişkileri 2016 tarihli Renting Homes (Wales) Act kapsamında değerlendirilir. İngiltere’deki Housing Act 1988 section 21 sistemi ve 2025 Renters’ Rights Act reformları, Galler için aynen kopyalanmış bir tahliye prosedürü değildir. Bu fark pratikte hangi bildirimin verileceği, notice süresi, mahkemeden possession order istenmesi ve kiracının hangi savunmaya dayanacağı bakımından önemlidir. Galler’deki kişi internetten bulduğu İngiltere örnek section 21 dilekçesini temel alırsa yanlış kanuna başvurabilir. Bu makalenin odağı Galler standard contract altında onarım talebine tepki olarak açılan belirli possession claim’lerdir; genel kira artışı veya depozito iadesi konularının tekrarı değildir. Adres ve sözleşme türü ilk incelemede doğrulanmalıdır.
3. Renting Homes Act m.91 hangi onarımları düzenler?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.91, ev sahibinin konutun yapısı ve dış kısmını iyi onarımda tutmasına ve konuttaki belirli hizmet tesisatlarının onarım ve çalışır durumda olmasını sağlamasına ilişkin yükümlülük getirir. Çatı, yağmur oluğu, duvar gibi yapı unsurları ile su, gaz, elektrik, hijyen ve ısınmaya ilişkin kanunda sayılan tesisatlar somut arızanın türüne göre incelenebilir. Bunun anlamı ev sahibinin her estetik şikâyeti veya kiracının yol açtığı her küçük zararı aynı kapsamda mutlaka üstlendiği değildir. Kusurun sebebi, bildirimin yapılması, onarım için fiilî imkân ve sözleşmedeki uygun hükümler ayrıca değerlendirilmelidir. M.217 savunmasında söz konusu talebin m.91 yükümlülüğüne dayanıp dayanmadığı önem taşır.
4. M.92 konutun oturulabilirliği için ne söyler?
Renting Homes (Wales) Act m.92, ev sahibinin konutun insan yerleşimine elverişli olmasını sağlama yükümlülüğünü ele alır. Bu kavram sadece boyası eski veya eşyası yıpranmış eve yönelik sübjektif hoşnutsuzluk değildir; sağlık ve güvenlik bakımından somut koşullar ile ilgili Galler ikincil düzenlemeleri gündeme gelir. Duman alarmı, karbonmonoksit alarmı ve elektrik güvenliği gibi belirli standartlar ayrıca kontrol edilir. M.92 eksikliğine dayanan yazılı başvuru sonrasında malik sırf bu yükümlülükten kaçınmak amacıyla tahliye davası açarsa m.217 değerlendirmesi önemli olabilir. Ancak her teknik eksikliğin aynı ölçüde ağır tehlike yarattığı varsayılamaz. Bağımsız inceleme, tarihli fotoğraflar ve onarım geçmişi hukuki iddianın somutlaştırılmasını sağlar.
5. M.217’nin uygulanması için hangi iki ana unsur gerekir?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.217(1) ve (3) iki basamaklı bir değerlendirme içerir. Öncelikle standard occupation contract ev sahibinin m.178 veya m.199 kapsamında bir possession claim ileri sürmesi gerekir. İkinci olarak contract-holder’ın m.91 veya m.92 yükümlülüğünü uygulattığı veya bu yükümlülüğe dayandığı ve mahkemenin malikin tahliye talebini söz konusu yükümlülükten kaçınmak amacıyla yaptığı sonucuna varması aranır. Kanunun lafzı tek başına ‘kiracı onarım istedi, bütün tahliyeler hükümsüz’ dememektedir. Bu savunmanın kapsamı, mahkemede hangi gerekçenin ileri sürüldüğüne ve malikin gerçek amacına göre değişir. Şikâyetin tarihi ile possession claim’in dayanağı birlikte incelenmelidir.
6. Kiracının bildirimi mahkeme davası mı olmalı?
M.217(3)(a) contract-holder’ın ev sahibinin m.91 veya m.92 yükümlülüklerini enforced or relied on etmesini ifade eder. Bu ilişkiyi sadece mahkemece açılmış bir onarım davası varlığına indirgemek doğru olmaz; kiracının hukuken bu yükümlülüklere dayanması da değerlendirmeye konu olabilir. Yine de ispat açısından tarihli ve açık bir onarım talebi yapılması, arızanın niteliğinin belirtilmesi ve makul erişim imkânının sunulması önemlidir. Sözlü telefon görüşmesi tamamen değersiz değildir ancak uyuşmazlıkta içerik ve tarih tartışması yaratabilir. Kiracı e-posta, fotoğraf, video, servis raporu ve ev sahibinin cevabını birlikte saklayabilir. Belgenin gerçekliği ve iletim yolu delil değerlendirmesinin konusudur.
7. Section 173 notice tek başına tahliye kararı mıdır?
Galler’deki periodic standard occupation contract altında m.173, belirli no-fault landlord notice mekanizmasına ilişkindir. Bu notice verilmiş olması kiracıya karşı otomatik mahkeme hükmü doğurmaz. M.174 ve m.175 ilgili bildirimin süresi ve hangi dönemde verilebileceği açısından kanuni sınırlar getirir. Bildirimin gerektirdiği süre dolduğunda ev sahibi yine kanundaki uygun possession claim usulünü takip etmelidir. M.217 ise özellikle bu yoldan ileri sürülen m.178 dayanaklı possession claim’in misilleme olup olmadığını değerlendirmeye açabilir. Dolayısıyla gelen mektubun başlığı, hangi maddeye dayandığı, hangi tarihte verildiği ve ev sahibinin mahkemeye başvurup başvurmadığı ayrı kontrol edilmelidir. Kiracı bildirimi görmezden gelmemelidir.
8. Altı aylık ihbar ve ilk altı ay sınırlaması
Genel periodic standard contract no-fault notice yolunda m.174, bildirimin belirttiği tarihin bildirimden en az altı ay sonrası olmasını öngörür. M.175 ise bu bildirimin occupation date ile başlayan ilk altı aylık dönemde verilmesini sınırlar. Bu iki kuralın bir araya gelmesi, uygun yeni periodic ilişkilerde ilk yılın korunmasına ilişkin pratik etki yaratabilir. Ancak contract’ın türü, substitute occupation contract, mevcut geçiş statüsü ve kanundaki istisnalar ayrıca incelenmelidir. ‘Altı ay doldu, ev sahibi kapıyı değiştirebilir’ şeklinde bir sonuç yoktur. Üstelik misilleme iddiasında notice süresinin doğru olması tek başına m.217 savunmasını ortadan kaldırmaz; mahkeme ev sahibinin onarımdan kaçınma amacını da değerlendirebilir.
9. Tahliye davası hangi aşamada misilleme sayılabilir?
M.217(1), belirli landlord notice temelinde açılmış possession claim üzerinde mahkemenin değerlendirme yapmasını düzenler. Kiracının şikâyeti aldıktan sonra açılan bir davanın misilleme sayılması için yalnız yakın tarih bağı yeterli olmayabilir. Örneğin ev sahibi onarım masrafından kaçınacağı için kiracıyı çıkarmak istediğine ilişkin yazılı açıklama yaptıysa bu önemli olabilir; buna karşılık daha önce belgelenmiş bağımsız satış veya gerçek sözleşme ihlali gerekçeleri ayrıca tartışılacaktır. Mahkeme malikin gerçek saikini somut dosyadan değerlendirir. Kiracının şikâyetten sonraki ilk notice’a mutlaka aynı gün cevap vermesi gibi uydurma hak düşürücü süre ileri sürülmemelidir. Ancak açılan davanın usul sürelerine riayet etmek fiilen önemlidir.
10. Su sızıntısı şikâyetinden sonra gelen notice
Cardiff’teki bir dairede tavan sızıntısı ortaya çıkmış ve kiracı bunu 5 Eylül’de tarihli fotoğraflarla bildirmiş olsun. Malik 10 Eylül’de yalnız kiracının evden çıkmasını istediğini, çatı onarımıyla uğraşmayacağını yazarsa bu yazışma m.217 açısından önemli bağlamsal delildir. Ancak kiracının gerçekten standard occupation contract tarafı olup olmadığı, çatı kusurunun m.91 kapsamında bulunduğu, gönderilen bildirimin hukuki türü ve sonradan açılan possession claim’in dayanağı ayrıca araştırılır. Malik aynı dönemde başka hukuki işlem başlatmışsa her adım ayrı zaman çizelgesine alınır. Onarım faturasının olmaması kusurun mutlaka uydurma olduğu anlamına gelmez; fakat fotoğraf ve bağımsız inceleme iddianın ispatını güçlendirebilir. Sonuç mahkemenin somut değerlendirmesine bağlıdır.
11. Küf ve nem şikâyeti nasıl dosyalanır?
Konutun duvarında nem veya küf bulunması tek başına hangi hukuki yükümlülüğün ihlal edildiğini kesinleştirmez. Bina yalıtımı, sızıntı, ısıtma ve havalandırma koşulları ile kiracının kullanım davranışı arasında sebep ilişkisi incelenmelidir. M.91 yapısal ve belirli tesisat onarımını, m.92 insan yerleşimine elverişlilik yükümlülüğünü konu alır. Bu nedenle kiracının teknik kusuru açıklayan tarihli fotoğrafları, önceki bakım çağrıları ve bağımsız uzman görüşü önemlidir. Malik yalnız ‘pencere açılmadı’ diyerek her nem şikâyetini peşinen reddedemez; kiracı da her lekeyi kesin yapı kusuru sayamaz. Sonraki tahliye talebi için m.217 savunması düşünülüyorsa ilk arıza bildirimi ile tahliye evrakı arasındaki ilişki belgelenmelidir.
12. Elektrik güvenliği ve alarm şikâyeti tahliye savunması oluşturur mu?
Galler’deki oturulabilirlik standartları, elektrik tesisat güvenliği ve belirli alarm yükümlülükleri açısından önemlidir. Bir Türk aile EICR eksikliği veya çalışmayan duman alarmını bildirdiyse m.92 kapsamındaki hukuki yükümlülüğe dayanmış olabilir. Bunun ardından ev sahibi uygun m.178 veya m.199 tahliye talebini bu yükümlülükten kaçınmak için açmışsa m.217 gündeme gelebilir. Fakat her EICR eksikliğinin otomatik tahliye reddi doğurduğu söylenemez. Bu konunun ayrıntılı teknik ve mevzuat incelemesi, mevcut EICR ve yangın güvenliği rehberinde ayrıca yapılmıştır. Buradaki özgün mesele, güvenlik talebinin daha sonra malikin tahliye davasında ileri sürdüğü amaçla hukuki bağlantısıdır. Şikâyetlerin tarihli kaydının tutulması ve gerçek arıza delillerinin saklanması gerekir.
13. Ev sahibinin onarım için içeri girme talebi
Bir konutun onarılması için ev sahibinin veya görevlendirdiği ustanın binaya erişmesi gerekebilir. Kiracının erişimi engellediği iddiası, hem onarım yükümlülüğünün fiilen yerine getirilmesini hem taraflar arasındaki güvenilirlik değerlendirmesini etkileyebilir. Ancak bu durum malike keyfî ve sınırsız konuta girme hakkı vermez; erişim usulü, bildirim ve sözleşme şartları ilgili Galler kurallarına göre incelenmelidir. Kiracı kusuru gösterdikten sonra makul onarım randevularını ve ev sahibinin tekliflerini kayda almalıdır. Ev sahibi de teknik ihtiyaçlarını, ziyaret tarihlerini ve yapılan işleri açıkça yazılı bildirmelidir. Onarım şikâyetinden sonra tahliye davası açılmışsa erişim ihtilafı m.217 kapsamında malikin amacı hakkındaki tartışmada önem taşıyabilir.
14. M.217 uyarınca mahkeme ne yapabilir?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.217(2), şartları oluştuğunda mahkemenin possession order vermeyi reddedebileceğini düzenler. Buradaki ifade, her olayda mahkemeye zorunlu ve otomatik ret emri veren mutlak bir sonuç değildir; may refuse yaklaşımı yargısal değerlendirmeye işaret eder. Mahkeme m.217(3)’teki onarım veya oturulabilirlik hakkına dayanma ile malikin yükümlülükten kaçınma amacı arasındaki bağlantıya bakar. Bu nedenle savunma dilekçesinde sadece ‘ben onarım istedim’ demek yerine olayların tarihlendirilmesi, hangi m.91 veya m.92 talebinin yapıldığı ve malikin hangi tahliye temelini ileri sürdüğü açıklanmalıdır. Dilekçe, mahkemeye sunulan gerçek evrakla uyumlu olmalıdır. Kesin kazanma garantisi verilemez.
15. Ciddi kira borcu iddiası ayrı bir dava sebebidir
Galler standard occupation contract rejimi, ciddi kira borcu gibi farklı tahliye gerekçeleri de içerir. M.217’nin metni özellikle m.178 veya m.199 çerçevesindeki belirli landlord notice possession claim’lerine odaklanır. Bu sebeple kiracı, sözleşmeye aykırılık veya ciddi kira borcuna dayanan her bağımsız claim’i otomatik olarak aynı maddeden reddettireceğini varsaymamalıdır. Ev sahibinin kira borcu iddiası gerçek ve belgeli olabilir; kiracı da tutara veya mahsup hesabına ilişkin savunmalar ileri sürebilir. Tüm bu meseleler gerçek dava türüne göre ayrılmalıdır. Onarım şikâyeti nedeniyle kasten kira ödememe kararı almak, ayrı bir kira temerrüdü riskini büyütebilir. Kira dekontları ve borç tablosu m.217 iddiasından bağımsız tutulmalıdır.
16. Malik konutu satmak istiyorsa sonuç değişir mi?
Ev sahibi onarım şikâyetinden önce konutu satmak üzere emlakçıyla anlaşmış veya farklı bir kullanım planı oluşturmuş olabilir. Gerçek ve belgeli bir gerekçe, şikâyet sonrası gönderilen bildirimin m.217 anlamında yükümlülükten kaçınma saikiyle verilip verilmediğinin değerlendirilmesinde önemli olabilir. Buna karşılık salt ‘satacağım’ açıklaması da bütün mevzuat şartlarını ortadan kaldırmaz; bildirim türü ve sözleşme hakları ayrı kontrol edilir. Kiracı satış ilanının ne zaman açıldığını ve ev sahibinin şikâyetten önceki yazışmalarını saklayabilir. Malik de planının tarihini ve gerçek işlemlerini delillendirebilir. Böylece mahkeme şikâyetin bir gerekçe mi yoksa yalnız zamanlama tesadüfü mü olduğunu somut olay üzerinden değerlendirir. Tahliye iddiasının niyet unsurunu soyut varsayım belirlemez.
17. Misilleme savunmasında deliller nasıl sıralanır?
En yararlı dosya, kusurun ilk fark edildiği tarih, ev sahibine bildirim, malikin yanıtı, teknik inceleme, varsa onarım randevusu, ardından gelen notice ve possession claim belgelerini tek çizelgede toplar. Görsel dosyalar tarihi ve konumu açıklanabilir şekilde saklanmalı; yalnız kesilmiş ekran görüntüsü yerine gerektiğinde tam yazışma erişilebilir olmalıdır. Onarımın m.91 veya m.92 kapsamına nasıl girdiği ayrı not edilmelidir. Tahliye talebinin m.178 ya da m.199 dayanağı da dava evrakından doğrulanmalıdır. Ev sahibinin amacı hakkında doğrudan yazılı açıklama bulunmayabilir; bu durumda olayların sıralaması ve davranış örüntüsü delillerden değerlendirilir. Sahte mesaj veya uydurma uzman raporu kullanılmamalıdır. Yanlış materyal savunmanın güvenilirliğine zarar verir.
18. Türk kiracı Türkiye’ye dönmüşse ne yapılır?
Kiracı vize, eğitim veya iş sebebiyle Türkiye’ye dönmüş olsa da Galler’deki occupation contract’tan doğan geçmiş hak ve borçlar ayrı değerlendirilir. Onarım talebinden sonra açılmış possession claim’in yürüyüp yürümediği, kiracının adres bildirimleri, tebligat usulü ve yargılamaya katılma imkânı somut dosyaya göre incelenir. Türkiye’ye dönmek m.217 savunmasını kendiliğinden ispatlamaz veya yok etmez. Kiracının elindeki arıza delilleri, ev sahibinin bildirimleri ve mahkeme evrakı güvenli dijital dosyada korunmalıdır. Mümkünse Galler’de yetkili meslek mensubunun somut yargılama bakımından usul değerlendirmesi alınır. Türkiye’deki avukatla belge analizi, yurtdışında mahkemede doğrudan temsil yetkisiyle karıştırılmamalıdır. Kesin süreler ilgili dava belgesine göre belirlenmelidir.
19. Kiracının onarım talebi nedeniyle depozito kesilirse
Ev sahibi konuttaki su hasarını kiracının kullanım kusuru sayarak depozitodan kesinti yapmak isteyebilir. Kiracı ise hasarın yapısal arızadan kaynaklandığını öne sürebilir. Depozito uyuşmazlığı ile m.217 kapsamındaki misilleme possession claim birbirinden farklı hukuk alanlarıdır. Aynı su kaçağı her iki dosyada da delil teşkil edebilir ama depozito kesintisinin hukuka aykırı olması tek başına tahliye davasının m.217 uyarınca reddini garanti etmez. Bağımsız teknik rapor, giriş envanteri, fotoğraflar, onarım ihtarı ve tahliye bildirimi ayrı tarihlerle dosyalanmalıdır. Konutun hali ve önceki kusurların kayıtları önemlidir. Bu makale holding deposit veya tenancy deposit iade kurallarını yeniden açıklamak yerine misilleme tahliyenin kanuni şartlarını inceler.
20. Türk ev sahibi için onarım kayıtlarının önemi
Galler’de kiralık evi bulunan Türk malikin Rent Smart Wales kayıt yükümlülüğüyle m.91–92 onarım ve oturulabilirlik borçları farklı başlıklardır. Ev sahibi lisanslı acente kullanmış olsa bile kanundan kaynaklanan sorumluluğunun tamamen ortadan kalktığı kabul edilmemelidir. Kiracı şikâyetini aldıktan sonra inceleme yaptırmak, gerekirse ustanın keşif raporunu almak ve yapılacak işleri yazılı planlamak hukuki riskleri azaltabilir. Konutun boşaltılmasını gerektiren gerçek teknik güvenlik durumu varsa hangi işlemin neden gerekli olduğu delille gösterilmelidir. Onarım talebiyle tahliye işlemini aynı gün, hiçbir açıklama yapmadan yürütmek m.217 tartışmasını ağırlaştırabilir. Buna karşılık her onarım ihtilafı malikin meşru sözleşmesel haklarını otomatik ortadan kaldırmaz.
21. Kiracı misilleme iddiasını ne zaman ileri sürmeli?
M.217 belirli bir possession claim hakkında mahkemenin yapacağı değerlendirmeyi düzenler. Bu yüzden kiracının savunmasını sadece sosyal medyada paylaşması veya ev sahibine telefonla bildirmesi, mahkemeye usulüne uygun cevap verilmesinin yerini tutmaz. Gelen dava formu, cevap süresi, mahkemenin talimatları ve gerekiyorsa duruşma tarihi dikkatle incelenmelidir. Bu yazıda her dosya için aynı sabit savunma günü veya hak düşürücü süre icat edilmemektedir; usul dosyaya göre doğrulanır. Kiracı tarihli onarım şikâyeti ve ev sahibinin amacını gösterebilecek delilleri doğru usulle mahkemeye sunmalıdır. Galler’deki uygulama için ilgili County Court belge ve bildirimleri esas alınmalıdır. Tahliye bildiriminin kendisiyle dava açılması farklı aşamalardır.
22. Konut yaşanamazsa kiracı kirayı otomatik kesebilir mi?
Galler hükümetinin kiracı rehberi, konutun insan yerleşimine elverişli olmadığı döneme ilişkin kira ödeme sonuçlarının mahkemece değerlendirilebileceğini açıklar; aynı rehber uyuşmazlık halinde önce malike bildirim yapılmasını ve kiranın ödenmesine devam edilmesini önerir. Bu nedenle m.92 şikâyeti yapan herkese derhal tüm kirayı durdurma tavsiyesi verilmesi güvenli değildir. Gerçek oturulabilirlik durumu, hangi tarihlerde sorun bulunduğu ve ilgili kanuni sonuçlar somut olayda saptanmalıdır. Kirayı tek taraflı kesmek ayrı kira borcu ve tahliye iddiaları doğurabilir. M.217 misilleme savunması, onarıma ilişkin tüm parasal hakları ve rent abatement meselelerini tek başına çözmez. Onarım ve ödeme hesapları ayrı dosyalarda izlenmelidir.
23. Geçici taşınma teklifinin hukuki niteliği
Ev sahibi ciddi bir tesisat arızası nedeniyle tadilat süresince kiracıya geçici başka konut teklif edebilir. Bu teklif her durumda misilleme sayılmaz; somut teknik zorunluluk, verilen alternatif, kira yükümlülüğü ve tarafların yazılı mutabakatı değerlendirilir. Öte yandan ev sahibinin gerçekten onarımı hiç yapmak istemeyip bu teklifi kalıcı ve hukuka aykırı tahliyeye araç olarak kullandığı ileri sürülebilir. M.217 incelemesinde malikin gerçek amacı ve hangi possession claim yolunu kullandığı önemini korur. Kiracı geçici taşınmanın süresini, kira ödemesini, eşya güvenliğini ve dönüş hakkını yazılı açıklığa kavuşturmalıdır. Ev sahibi de teknik rapor, onarım takvimi ve güvenlik ihtiyacını belgelemelidir. Somut sözleşme koşulları görülmeden kesin sonuç söylenemez.
24. Manchester’daki s.21 rehberini Cardiff’e uygulamak neden sakıncalı?
İngiltere’deki Housing Act 1988 section 21 ve 2025 Renters’ Rights Act 2026 reformu, Galler standard occupation contract m.173–178 ve m.217 rejimiyle aynı tahliye yolu değildir. İnternette görülen İngiltere tarihli notice taslakları Cardiff’teki kiracı için yanıltıcı olabilir. Galler’de ev sahibi periyodik standard contract bakımından m.173 notice kullanabilir, m.174–175 sürelere ve diğer kanuni sınırlandırmalara uymalıdır; daha sonra uygun mahkeme talebini ileri sürer. Onarım şikâyetinden kaçınma amacı varsa m.217’nin özel savunması gündeme gelir. Türk kiracı veya malik hangi ülke hukukunun uygulandığını posta kodu ve sözleşme statüsünden doğrulamalıdır. Galler’in tahliye hukuku tek bir İngiliz formundan ibaret değildir.
25. Galler ile Türkiye’deki taşınmaz uyuşmazlıkları ayrı tutulmalıdır
Galler’deki konutun onarımı ve tahliyesi hakkındaki occupation contract davası, Türkiye’deki taşınmazın kira uyuşmazlığı veya tapu devri işlemi değildir. Tarafların Türk vatandaşı olması, m.91, m.92 ve m.217 hükümlerini Türk Borçlar Kanunu konut kirasına dönüştürmez. Bir kişi hem Mersin’de hem Cardiff’te ev sahibi olabilir; fakat her mülke ilişkin kiralama ilişkisinin uygulanacak hukuku ayrıca belirlenir. Türkiye’deki banka havalesi, Türkçe yazışma ve nüfus kaydı olaya ilişkin delil olabilir ama Galler tahliye mahkemesi usulünün yerine geçmez. Türkiye’de tanıma, tenfiz veya farklı alacak konuları çıkarsa bunlar ayrıca incelenir. Bu rehber Galler’deki asli savunmaya odaklanır ve Türk hukukuna ilişkin kesin icra sonucu vadetmez.
26. Dava açılmadan önce iki tarafın kontrol listesi
Kiracı ev sahibine ilettiği arıza bildirimlerini, tarihli fotoğrafları, teknik raporları, ödeme dekontlarını, notice’ı ve varsa court claim evrakını bir dosyada toplamalıdır. Ev sahibi de şikâyet tarihini, yaptığı onarımları, verdiği erişim randevularını ve tahliye kararına yol açan bağımsız nedenleri belgelendirmelidir. Her iki taraf gerçek standard occupation contract’ın tam metnini ve m.173, m.178 veya m.199’un uygulanıp uygulanmadığını kontrol etmelidir. Kiracı mahkeme evrakında öngörülen usul sürelerini kaçırmamalı; malik notice ve possession talebini aynı şey saymamalıdır. Görüşmenin kaydı ile yapıldığı iddia edilen sözlü vaatler doğrulanmalıdır. Bu hazırlık hukuka uygun çözüm için önemlidir, fakat kazanım garantisi değildir.
27. Sonuç: m.217 savunması kanıt ve doğru dava türü gerektirir
Galler Renting Homes (Wales) Act 2016 m.91 yapısal ve tesisat onarımını, m.92 oturulabilirlik yükümlülüğünü, m.217 ise belirli possession claim’lerde onarımdan kaçınma amaçlı misilleme tahliye savunmasını düzenler. Kiracı arıza bildirimi yaptı diye her tahliye otomatik durmaz; malik geçerli notice verdi diye de her tahliye otomatik kabul edilmez. M.217(2) mahkemeye ilgili talebi reddetme yetkisi verir; m.217(3) somut şartları tanımlar. Başarılı ve doğru hukukî değerlendirmede konutun gerçek kusuru, yapılan şikâyet, ev sahibinin amacı, mahkeme talebinin dayandığı madde ve bütün olayların tarihleri ayrı ayrı gösterilmelidir. Türk taraflar için ülke mevzuatı ayrımı ve belgeli hazırlık ilk adım olmalıdır.
İlgili yayımlanmış hukuk rehberleri
Resmî mevzuat ve açıklamalar
Sık sorulan sorular
1. Galler’de onarım istediğim için ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Onarım şikâyetine karşı tahliye açılmışsa m.217 şartları oluşabilir ve mahkeme tahliyeyi reddedebilir; otomatik dokunulmazlık yoktur.
2. Misilleme tahliye hangi kanunda?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.217, standard occupation contract tahliye taleplerini belirli koşullarla ele alır.
3. Her tahliye bildirimi otomatik geçersiz mi?
Hayır. M.217 özellikle m.178 veya m.199 temelindeki possession claim hakkında mahkemenin değerlendirmesidir.
4. Onarım yükümlülüğü hangi maddede?
M.91 yapısal ve belirli tesisat onarımlarını düzenler; m.92 konutun yaşamaya elverişliliğiyle ilgilidir.
5. Şikâyeti mutlaka yazılı yapmak gerekir mi?
M.217 her vaka için tek bir iletişim biçimi dayatmaz; ispat için tarihli yazılı bildirim yararlıdır.
6. Section 173 bildirimi kaç aylık?
Genel periodik standard contract yolunda m.174 asgari altı aylık bildirim; m.175 erken bildirim sınırlaması getirir.
7. Altı ay dolunca mutlaka tahliye olur mu?
Hayır. Geçerli bildirim ve mahkeme usulü ayrıca gerekir; misilleme savunması mevcutsa m.217 gündeme gelir.
8. EICR veya duman alarmı eksikse ne yapılır?
M.92 ve ilgili Galler oturulabilirlik düzenlemeleri incelenir; fotoğraf, rapor ve tarihli bildirim delil oluşturur.
9. Kirayı kesmek güvenli midir?
Kira ödeme kararı otomatik verilmemelidir; somut kanuni sonuç ve mahkeme kararı riski değerlendirilmeden tek taraflı kesinti tehlikeli olabilir.
10. Ev sahibi başka ciddi ihlal nedeniyle dava açarsa?
Ciddi kira borcu veya sözleşme ihlali gibi başka gerekçeler bağımsız hukuki değerlendirme gerektirir.
11. Türk vatandaşı kiracı da bu savunmayı ileri sürebilir mi?
Kapsamdaki Galler standard occupation contract tarafıysa ilgili haklar milliyete göre genel olarak farklılaşmaz.
12. İngiltere Renters’ Rights Act kuralları Galler’e aynen geçerli mi?
Hayır. Galler 2016 Act rejimi ve kendi tahliye prosedürleri esas alınmalıdır.
Mersin ofisi konum haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
