İngiltere’de Ticari Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Ne Olur? 2026 Section 25–26, 6–12 Ay ve Türk İşletmeci
Kısa ve net cevap
İngiltere ve Galler’de Landlord and Tenant Act 1954 Part II kapsamına giren ticari işyeri kirası, sözleşme süresi dolunca her durumda kendiliğinden sona ermez. Kiraya verenin Section 25 bildirimi, kiracının Section 26 yenileme talebi, genel 6–12 aylık süreler ve mahkemeye başvuru şartları önemlidir. Kiracı sözleşme yapılmadan önce usulüne uygun contracting out kabul etmişse koruma bulunmayabilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
| Konu | Temel kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Koruma | Part II kapsamındaki işyeri kirası kanunî usul dışında sona ermez | 1954 Act s24 |
| Ev sahibinin bildirimi | Section 25, genel 6–12 ay | 1954 Act s25 |
| Kiracının yenileme talebi | Section 26, belirli şekil ve süre | 1954 Act s26 |
| Yenilemeyi reddetme | Sayılı kanunî nedenler | 1954 Act s30 |
| Vazgeçme | Ön uyarı ve uygun beyan | s38A, 2003 Order |
| Türkiye karşılaştırması | Farklı kira sona erme düzeni | TBK 347 vd. |
1. Ticari işyerindeki kira koruması hangi kanundan doğar?
İngiltere ve Galler’de mağaza, ofis, restoran veya depo kiralayan Türk girişimci bakımından Landlord and Tenant Act 1954 Part II belirli business tenancy sözleşmelerinde security of tenure adı verilen yenileme korumasını düzenler. Bu koruma, sözleşmenin üzerinde yazılı bitiş tarihinin her durumda kiracının taşınmazı hemen terk etmesi sonucunu doğurmadığı anlamına gelir. Ancak her ticari kullanım ve her sözleşme otomatik kapsama girmez.
Önce kiraya verenin ve kiracının gerçek kimliği, fiilî işyeri kullanımı, sözleşme süresi, kiralananın adresi ve önceki uzatmalar belirlenmelidir. Bir Türk limited şirketinin İngiliz iştiraki kiracıysa iki tüzel kişilik birbirine karıştırılmamalı; şirket yöneticisinin imzası ile kişisel garanti yükümlülüğü ayrı incelenmelidir.
2. 1954 Act Part II korumasının temel unsurları
Kira ilişkisinin business tenancy olup olmadığı, kiracının taşınmazı ticari faaliyet için kullanıp kullanmadığı ve kanundaki istisnalar birlikte değerlendirilir. Farm business tenancy, service tenancy veya kanunen kapsama girmeyen belirli kısa süreli ilişkiler için 1954 Part II korumasının otomatik uygulanacağı söylenemez. Kiracının yalnız Companies House kaydı bulunması, işyerinin kanuna uygun kullanıldığını veya leasehold güvenliğinin varlığını ispatlamaz.
İşyeri kira sözleşmesi, işyeri ruhsatı, satış fişleri, business rates bildirimleri, fatura adresleri ve fiilî kullanım fotoğrafları ilk delil dosyasına eklenmelidir. Ticari işyeriyle konut kullanımının bir arada bulunduğu karma alanlarda kanunun uygulanma sınırları ayrıca araştırılır.
3. Section 24: Sözleşme tarihi bitince kiracı çıkar mı?
1954 Act m.24(1), Part II kapsamındaki business tenancy sözleşmesinin kanundaki usuller dışında sona ermeyeceğini düzenler. Bu nedenle 31 Aralık bitiş tarihi yazılı olan korumalı bir sözleşme, kiraya verenin hiçbir kanuni işlem yapmadığı durumda her olayda 1 Ocak günü boşaltma zorunluluğu doğurmaz. Koruma kiracıya sonsuza kadar aynı kira bedeliyle oturma hakkı sağlamaz; yenileme ve sona erdirme mekanizmalarına ilişkindir.
Kiracının işyerinde fiilen kalmaya devam etmesi, yeni kira dönemi ve ödeme koşullarının nasıl belirleneceği bakımından dosyadaki sözleşme ve yazışmalarla değerlendirilir. Kanunî uzamanın kira borcunu kaldırdığı veya yeni bir sözleşmenin koşulsuz doğduğu iddia edilmemelidir.
4. Section 25 notice nedir, kim gönderir?
Landlord and Tenant Act 1954 m.25, kiraya verenin Part II kapsamındaki ticari kira ilişkisinin sona erdirilmesini ve gerekirse yeni sözleşme koşullarını düzenleyen resmî bildirim mekanizmasıdır. Geçerli bildirim, ilgili mevzuatın öngördüğü usulde ve doğru kişiye yapılmalıdır. Düz bir e-posta ile ‘kiranız bitti, çıkın’ denmesi her durumda geçerli Section 25 notice yerine geçmez.
İşverenlerin veya mağaza sahiplerinin dayanak olarak sunduğu bildirimin özgün kopyası, gönderim adresi, tebliğ tarihi, form tipi, imza ve sona erme tarihi ayrı kontrol edilmelidir. Kiraya verenin o tarihte kirayı bitirme yetkisinin bulunup bulunmadığı sözleşmeden tespit edilir.
5. Section 25 bildiriminde altı ve on iki aylık sınır
1954 Act m.25(2), Section 25 bildiriminde belirtilen sona erme tarihinin bildirimden en az altı, en fazla on iki ay sonra olmasını esas alır; kanunda ayrıca özel durumlar düzenlenir. Bu süreyi yalnız kira sözleşmesinin bitmesine kalan gün sayısıyla karıştırmak yanlış sonuca götürebilir. Bildirim tarihi ve seçilen sona erme gününün sözleşme yapısıyla uyumu birlikte değerlendirilmelidir.
Örneğin kiraya veren bugün bildirim gönderip ticari kiracının gelecek hafta çıkmasını istediğinde belgenin şekil ve süre koşullarını karşılayıp karşılamadığı tartışılır. Kiracının tebligatın ulaştığı zarfı, e-postanın üst bilgilerini ve işletmenin açık olduğu günleri belgelemesi önemlidir.
6. Kiraya veren yenilemeyi kabul eden notice gönderebilir mi?
Section 25 bildirimi her zaman kiracıya kesin tahliye dayatması olarak düşünülmemelidir. Kiraya veren ticari ilişkinin sona ermesini ve yeni sözleşmeye açık olduğunu bildirebilir ya da kanunun tanıdığı belirli itiraz sebeplerine dayanabilir. Teklif edilen kira bedelinin veya sözleşme süresinin otomatik kabul edildiği sonucu çıkarılamaz. Uyuşmazlık varsa mahkeme yoluyla yeni sözleşme koşullarının belirlenmesi söz konusu olabilir.
Ticari kiracı bir bildirime cevap vermeden önce yenilemeye itiraz edilip edilmediğini, önerilen tarihin hukuken uygunluğunu, geçici kira tutarını ve işyerinde yatırım yaptığı değişiklikleri incelemelidir. Bildirim metnindeki seçili kutuların hangi iddiaya karşılık geldiği önemlidir.
7. Section 26: Yeni sözleşmeyi kiracı nasıl ister?
Landlord and Tenant Act 1954 m.26, uygun şartlarda işyeri kiracısının kiraya verene yeni business tenancy talebinde bulunmasını düzenler. Kiracı talebinde önerilen başlangıç tarihi, yeni kira süresi ve diğer koşullar bakımından kanunun biçim ve zamanlama kurallarını izlemelidir. Genel olarak bildirim altı ile on iki aylık aralıkta planlanır; Section 25 bildirimi varsa aynı prosedürün kullanılabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Şirketi adına hareket eden müdürün talebi doğru kiraya verene göndermesi gerekir. İşyeri devredilmiş, malik değişmiş veya kira ilişkisi başka şirketin adına geçmişse bir önceki sözleşmedeki adresi sorgulamadan kullanmak usulî risk yaratabilir.
8. Section 25 ve Section 26 aynı anda işletilebilir mi?
Kiraya verenin uygun Section 25 bildirimi ile kiracının Section 26 yenileme talebi birbirinin sınırsız alternatifi değildir. Hangi bildirimin önce ve geçerli olarak yapıldığı, diğer mekanizmanın kullanılabilirliğini ve dava takvimini etkiler. Tarafın önce bir formu alıp sonra geçerli olmayan ikinci form hazırlaması, süre hakkını kendiliğinden korumayabilir. Bu nedenle tüm mesajlar kronolojik sıralamaya konulmalıdır.
Bir işletme sahibinin avukatına verdiği dosyada yalnız kendi gönderdiği Section 26 talebi değil, daha önce alınan mektuplar ve kiraya verenin olası Section 25 bildirimi de bulunmalıdır. Doğru prosedür bu kayıtlar üzerinden seçilir.
9. Mahkemeye başvuru için hangi süre kritik?
1954 Act m.29 ve ilgili dava usulü, yeni ticari kira sözleşmesine ilişkin mahkeme başvurusunun kanunî takvime bağlı olduğunu gösterir. Tarafların anlaşma sağlayamaması halinde kiracının uygun mahkemeye başvuru süresi bildirimde veya talepte belirtilen sona erme tarihiyle bağlantılıdır. Sürenin kaçırılması, yenileme hakkının kaybı gibi ağır sonuçlar doğurabilir; e-posta müzakeresi tek başına kanunî süreyi uzattığı varsayılmamalıdır.
İşyeri kiracısı, temsilcisiyle görüşmeler sürse bile dava son tarihini ayrı takvimde izlemelidir. Mahkemeye başvuru ve taraflar arasında yapılabilecek yazılı süre uzatma anlaşmaları farklı işlemlerdir; sözlü ‘görüşmeye devam ediyoruz’ cümlesi güvenli süre uzatma belgesi değildir.
10. Süre uzatma anlaşmasının yazılı yapılması
Ticari kira yenileme uyuşmazlığında taraflar müzakere için daha fazla zaman istemiş olabilir. Kanunî son tarih değiştirilecekse gerekli şartları taşıyan açık ve yazılı uzatma anlaşması hazırlanmalıdır. Sözleşmeye taraf olmayan emlakçının sözlü ‘acele yok’ demesi veya karşı taraf avukatının genel iyi niyet ifadesi, gerekli kanunî işlemleri her durumda yerine getirmez.
Yazılı anlaşmada hangi Section 25 veya Section 26 prosedürüne ilişkin süre uzatıldığı, yeni kesin tarih, taraflar ve imzaya yetkili kişiler açıkça gösterilmelidir. Farklı taslak sürümleri arasında çelişki oluşmuşsa tek belge üzerinden kesin sonuç iddia edilmemelidir.
11. Section 30: Kiraya veren yenilemeyi hangi gerekçelerle reddedebilir?
1954 Act m.30(1), kiraya verenin yenilemeye itiraz edebileceği belirli kanunî gerekçeleri sayar. Bunlar arasında onarım yükümlülüğüne ciddi aykırılık, sürekli kira ödeme ihlali, önemli sözleşme ihlali, uygun alternatif yer, belirli başka işyeri düzenleri, gerçek yeniden geliştirme ve malikin kendi işyeri kullanma niyeti gibi sebepler bulunur. Kanunda sayılmayan genel bir ‘kiracıyı artık istemiyorum’ gerekçesi korumalı bir kira için otomatik tahliye hakkı doğurmaz.
Yenilemeyi reddeden bildirimin hangi bende dayandığı açıkça incelenmelidir. Sebep olarak ileri sürülen borcun gerçekten muaccel olup olmadığı veya geliştirme planının somutluğu, belge ve mahkeme değerlendirmesi gerektirir.
12. Kira borcu nedeniyle yenilemenin reddi
Section 30(1)(b), belirli kira ödeme gecikmesi ve ilgili koşullar bakımından kiraya verenin itirazını gündeme getirebilir. Ancak tek tartışmalı fatura veya haksız kesinti iddiası otomatik olarak devamlı kira borcu anlamına gelmez. Kira bedelinin ne zaman ödendiği, bankanın transfer tarihi, sözleşmenin yüklediği ek giderler ve ihtarlar birlikte değerlendirilir.
Türk şirketi İngiltere’deki dükkânının kira bedelini Türkiye’den SWIFT ile göndermişse, kur farkı ve bankanın ödeme valör tarihi nedeniyle geç görünen transferler belgeyle açıklanmalıdır. Sözleşme kapsamında gerçekten kira sayılan kalemler ile servis hizmeti faturaları ayrı gösterilir.
13. Onarım eksikliği ve ciddi sözleşme ihlali
Section 30 kapsamındaki bazı itirazlar kiracının bakım ve onarım yükümlülüğünü ihlal etmesine veya başka ciddi sözleşme şartlarına uymamasına dayanabilir. Sözleşmenin dilapidations hükümleri, teslimdeki durum, kiraya verenin önceki izinleri ve gerçekten yapılmış işler incelenmeden ‘tamir etmedi, yenileme hakkı yok’ denemez. Küçük kozmetik aşınma ile işyerini kullanılmaz duruma düşüren büyük zarar aynı ağırlıkta değildir.
Teslim tutanağı, önceki keşif fotoğrafları, onarım raporu, kira sözleşmesindeki yükümlülük maddeleri ve profesyonel ölçüm varsa birlikte incelenmelidir. Gerekli erişimi kiraya veren engellemişse bunun da kronolojik delili saklanmalıdır.
14. Yeniden geliştirme veya yıkım gerekçesi
Section 30(1)(f), kiraya verenin belirli gerçek yeniden geliştirme veya yeniden inşa niyetinin koşulları sağlandığında yenilemeye karşı itirazına imkân verebilir. Sadece kira artırmak amacıyla ‘binayı tadilat edeceğim’ demek her durumda yeterli değildir. Gerçek plan, gerekli izinler, finansman ve çalışmanın mevcut kiracı konutta veya işyerinde kalırken makul biçimde yürütülüp yürütülemeyeceği tartışılabilir.
Bir restoranın bulunduğu binada üst kat cephe çalışması ile işyerinin tamamen yıkılarak yeniden yapılması farklı müdahalelerdir. Kiracının sözleşme içindeki tamir ve yeniden geliştirme hakları da incelenmelidir.
15. Malikin taşınmazı kendisinin kullanma isteği
Section 30(1)(g), malikin kendi ticari veya belirli başka kullanımlarına yönelik gerçek niyeti kapsamında belirli itiraz şartları içerir. Bu gerekçeye dayanmak isteyen malikin yalnız genel bir beyan sunması her dosyada yeterli olmaz; kanunî hak sahipliği, niyetin gerçekliği ve diğer koşullar değerlendirilir. Kiracının yıllardır aynı lokasyonda faaliyet göstermesi tek başına bu hükmün uygulanmasını engellemez.
İşyerinin maliki başka tüzel kişilikse ve kendi kullanım iddiasını ana şirkete veya aile ferdine dayandırıyorsa ilişkiler ve kanunî kapsam özel olarak incelenmelidir. Mülkiyet kaydı ile şirket grup şeması ayrı delillerdir.
16. Renewal compensation tazminatı hangi durumda doğar?
1954 Act m.37, yenilemeye belirli kanunî gerekçelerle karşı çıkılan bazı durumlarda kiracıya tazminat ödenmesini düzenler. Her sona erme, her kira artışı veya her Section 25 bildiriminden otomatik tazminat hakkı doğmaz. Tazminat koşulları, işyerinde faaliyet süresi, işyeri değerinin ilgili kanunî ölçütleri ve yenilemeye itiraz sebebi üzerinden değerlendirilmelidir.
Kiracı kira sözleşmesi bitince ticari müşteri kitlesini kaybetmiş olabilir; ancak sözleşmesel zarar talebi, 1954 Act kapsamındaki statutory compensation ve diğer talepler birbirine karıştırılmamalıdır. Önce temel tazminat şartları belirlenmelidir.
17. Yeni sözleşmenin kira bedeli nasıl hesaplanır?
Ticari kiracı yenileme hakkına sahip olduğunda yeni kira bedeli mutlaka eski sözleşmedeki tutarın aynı kalacağı anlamına gelmez. 1954 Act m.34 kapsamındaki kanunî ölçütler ve piyasa koşulları, ilgili yeni kira bedelinin belirlenmesini etkileyebilir. Aynı cadde üzerindeki başka dükkânların ilan fiyatları, piyasa emsalinin tek başına kesin ispatı sayılmamalıdır; sözleşme koşulları ve lokasyon önemlidir.
Uzun süre işletme tarafından yapılan iyileştirmeler, önceki kira artışları ve bağımsız değerleme raporu varsa yeni bedel tartışmasında değerlendirilir. Kanunun hangi hususların hesaba katılmasına izin verdiği özenle incelenmelidir.
18. Yeni kira süresi ve diğer sözleşme şartları
1954 Act m.33 ve m.35 gibi hükümler, yeni business tenancy’nin süresi ve diğer koşulların belirlenmesi bakımından uygulanabilir. Kiracı her durumda kendisinin istediği on yıllık süreyi elde edemez. Kira bedeli, tamir sorumluluğu, servis gideri, alt kiralama, sigorta, kullanım amacı ve yenileme hakkından vazgeçme meseleleri yeni müzakerede ayrı başlıklardır.
Mahkeme önüne giden dosyada eski kira sözleşmesinin tam hali ve tarafların üzerinde anlaştığı yeni maddeler açıkça gösterilmelidir. Sadece kira bedeli üzerinde anlaşılmış olması, kalan bütün hükümlerin hukuken kesinleştiği anlamına gelmez.
19. Interim rent ne zaman gündeme gelir?
Mevcut lease korunarak devam ederken yeni kira sözleşmesinin kararlaştırılması zaman alabilir. 1954 Act m.24A ve devamındaki interim rent hükümleri, gerekli koşullarda bu ara döneme ilişkin kira bedelinin belirlenmesine imkân verir. Bu ödeme her zaman eski kiranın aynısı veya yeni piyasa kirasının tamamı değildir; hangi tarafın talepte bulunduğu ve tarihler önem taşır.
Kiraya verenin yeni kira bedeli hesabını tek taraflı e-postayla göndermesi, mahkemece belirlenmiş ara kira ile aynı şey değildir. Banka dekontları, kira ödeme planı ve yazılı teklif sürümleri bir arada tutulmalıdır.
20. Contracting out: 1954 yenileme hakkından vazgeçmek
1954 Act m.38A, sözleşme yapılmadan önce belirli prosedür izlenerek Part II kapsamındaki yenileme korumasının anlaşmayla dışlanmasına izin verir. Bu işlem sırf sözleşmede ‘no renewal right’ yazılmasıyla kendiliğinden geçerli hale gelmez. Kiraya verenin kanundaki şekle uygun uyarı bildirimini önceden yapması ve kiracının uygun açıklama veya statutory declaration vermesi gerekir. Hangi formun gerektiği süreye göre değişir.
Türk girişimci İngiltere’de dükkân kiralarken hazır İngilizce sözleşmede contracting out ibaresi görürse bunu yalnız standart metin saymamalıdır. İşyerinde uzun süre kalma niyeti açısından bu kayıt çok ciddi sonuç doğurur.
21. Uyarı bildirimi için 14 gün kuralı ve istisnası
Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003 Schedule 2, normal açıklama prosedüründe kiraya verenin uyarısını kiracı sözleşmeyle bağlanmadan en az 14 gün önce yapmasını düzenler. Bu süre sağlanmıyorsa daha farklı statutory declaration prosedürü gündeme gelebilir. Sözleşmeyi yarın imzalayacak Türk şirketi yalnız e-postayla gönderilmiş geç tarihli örnek formu imzalayarak şartların tamamlandığını varsaymamalıdır.
Uyarı, kiracının beyanı, sözleşme tarihleri ve ilgili imzalar ayrı belgelenmelidir. Prosedür eksikse çıkış sözleşmesinin bütün hükümlerinin geçersiz olduğu gibi genel bir iddiada bulunmadan sözleşmeden çıkarılma kaydının etkisi incelenir.
22. Türk şirketinin İngiliz mağazasında sözleşme devri
İngiliz ticari lease’nin başka bir şirkete devri, renewal haklarını etkileyebilecek ayrı usullere tabidir. Kiraya verenin onayı, sözleşmedeki assignment maddeleri, eski ve yeni kiracının sorumlulukları ve varsa kişisel garanti belgeleri incelenmelidir. Eski kiracının Türk ana şirket olması ile İngiltere’deki mağazayı fiilen yöneten şirketin aynı tüzel kişi olduğu varsayılamaz.
Devirde imzalanan licence to assign, garanti veya release belgeleri, Companies House kaydı ve kira ödeme makbuzları tek dosyada tutulmalıdır. Yenileme bildiriminin eski kiracıya veya yanlış malike gönderilmesi ciddi süre sorunları yaratabilir.
23. İşyeri satılırsa kiraya veren değişikliği etkisi
Taşınmazın maliki değişirse ticari kiracının Section 25 bildirimi veya Section 26 yenileme talebi için doğru karşı tarafın kim olduğu yeniden belirlenmelidir. Tapu ve şirket sicili kayıtları, önceki malik ile yeni malikin hukuki ilişkisini gösterebilir. Alıcı yeni malik kira artışı veya tahliye talep ediyorsa kanunî bildirim koşullarına uyması gerekebilir.
Emlak yöneticisi yazılı vekalet veya yönetim yetkisi olmadan bildirim imzalamışsa bu yetki meselesi ayrı değerlendirilebilir. Kiracıya gelen her mektubun üstündeki ticari marka gerçek malik unvanı değildir.
24. Ticari kira ve konut kira hukuku birbirinden farklıdır
İngiltere’deki business lease yenileme mekanizması ile Housing Act 1988 veya Renters’ Rights Act 2025 kapsamında konut kiracısının hakları aynı değildir. Galler’deki residential occupation contract kuralları da Landlord and Tenant Act 1954 Part II işyeri yenilemesiyle karıştırılmamalıdır. Bir Türk kişi hem mağaza hem üst kattaki konutu aynı binada kiralıyorsa sözleşmenin gerçek kullanım ve kapsamı ayrı incelenir.
İnternetteki konut kira artışı Form 4A rehberi ticari mağaza lease’sinin kira artışı ve yenilemesi için otomatik yol gösterici sayılamaz. Sözleşmenin doğru hukuk kategorisini belirlemek, bütün usulün ilk adımıdır.
25. İngiltere’deki işyeri için Türk TBK karşılaştırması
Türkiye’de Türk Borçlar Kanunu m.347 ve devamındaki kira hükümleri, özellikle konut ve çatılı işyerine ilişkin sona erme ve tahliye rejiminde kendi şartlarını düzenler. İngiliz 1954 Act’in m.24, 25, 26, 30 ve 38A hükümleriyle sayı ve süre bakımından birebir aynı değildir. İngiltere’deki mağaza için sadece TBK’deki bildirim süresini hesaplayarak Section 25 tarihini geçerli saymak yanlıştır.
Türk işletmeci her iki ülkede ticari şube kiralıyorsa sözleşmeleri, hukuk seçimi ve taşınmazın bulunduğu ülke yönünden ayrı hukukî incelemeye tabi tutmalıdır. MÖHUK m.24 sözleşmesel hukuk seçimini açıklasa da İngiltere’deki taşınmaz hukukunun emredici etkisi ayrıca araştırılır.
26. Tebligat ve delil dosyası nasıl hazırlanır?
Ticari lease uyuşmazlığında en önemli belge çoğu kez doğru tarihte gönderilen Section 25 bildirimi veya Section 26 talebidir. İşyeri kira sözleşmesi, sonraki varyasyonlar, taşınmaz mülkiyet kayıtları, tebliğ kanalı, posta alındısı, elektronik yazışmalar, önceki kira ödeme kayıtları ve varsa contracting out beyanı aynı kronolojiye yerleştirilmelidir. Davanın süresi bitmek üzereyse uzlaşma görüşmesi, dava başvurusu gereğini otomatik kaldırmaz.
Türk mahkemesinde bağlantılı dava için HMK m.199 elektronik belgenin delil niteliğini düzenleyebilir; fakat İngiliz yargılamasında hangi belgenin nasıl tebliğ edilmesi gerektiği yerel kurallarla belirlenir. Kırpılmış ekran görüntüsü yerine orijinal başlıkları ve imzalı formları saklamak gerekir.
27. Mahkeme ve uzlaşma seçiminde usul denetimi
Taraflar yenileme koşulları üzerinde anlaşamazsa belirli koşullarda mahkeme kararı gerekebilir. Önce uygun Section 25/26 süreci, son başvuru tarihi, mahkemede talep edilecek yeni sözleşme koşulları ve kiraya verenin itiraz gerekçeleri netleştirilmelidir. Davanın sonucu yalnız kira bedeli farkıyla değil işyerinde kalma hakkı, iş kaybı, taşınma maliyeti ve hukuki giderlerle değerlendirilir.
Müzakere, arabuluculuk veya uzman değerleme ekonomik olarak yararlı olabilir; ancak kanunî son başvuru tarihinin korunması ayrı bir zorunluluktur. Taraflardan birinin düzenlediği taslak başvuru metni mahkemeye gerçekten sunulmadıkça sürenin korunduğu varsayılmamalıdır.
28. Dava açmadan önce son kontrol listesi
Dosyada ilk imzalı lease, tüm ekler, yenileme ve kira artışı mektupları, contracting out warning notice ile declaration belgeleri, işyeri kullanım kanıtları, şirket ve malik sicilleri, borç dökümleri, planlanan yeniden geliştirme projeleri ve tarafların tüm yazışmaları bulunmalıdır. İlgili bildirimlerin altı-on iki aylık kurallarla uyumlu olup olmadığı ve mahkeme son tarihi belirli tarihle yazılmalıdır.
Sonuç olarak İngiltere ve Galler’de ticari kira sözleşmesi bitiş tarihi, korumalı işyerini otomatik boşaltma tarihi olmayabilir. Fakat yenileme hakkının bulunması, doğru bildirimin ve süresinde mahkeme başvurusunun yerini tutmaz. Uygulanacak Part II kapsamı ve somut deliller görülmeden kesin tahliye veya yenileme garantisi verilmemelidir.
Resmî mevzuat ve GOV.UK kaynakları
- Landlord and Tenant Act 1954 Part II
- Landlord and Tenant Act 1954 m.24
- Landlord and Tenant Act 1954 m.25
- Landlord and Tenant Act 1954 m.26
- Landlord and Tenant Act 1954 m.30
- Landlord and Tenant Act 1954 m.37
- Landlord and Tenant Act 1954 m.38A
- Regulatory Reform Business Tenancies Order 2003
- GOV.UK Renewing your commercial property lease
- GOV.UK Business leases updated 30 July 2026
- Türk Borçlar Kanunu 6098
- MÖHUK 5718
- HMK 6100
Kaynak kontrolü: 4 Kasım 2026. 2026 Law Commission ticari kira istişareleri yürürlükte mevzuat değişikliği sayılmaz. Somut sonuç için sözleşme, bildirim tarihi ve delil incelenir; kesin başarı veya kirada kalma vaadi verilmez.
12 Sık Sorulan Soru
1. İngiltere’de ticari kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik biter mi?
1954 Act Part II kapsamındaki business tenancy, kanunda öngörülen sona erme usulü izlenmedikçe yalnız bitiş tarihiyle her durumda sona ermez.
2. Section 25 notice kaç ay önceden gönderilir?
1954 Act m.25 uyarınca genel olarak sona erme tarihinden altı ila on iki ay önce usulüne uygun bildirim gerekir; özel durumlar ayrıca incelenir.
3. Section 26 talebini kim gönderir?
Uygun Part II kapsamında business tenant yeni sözleşme talep edebilir; süre ve form koşulları dikkate alınmalıdır.
4. Section 25 gelince mağazayı hemen boşaltmak gerekir mi?
Her zaman değil. Geçerli bildirim, yeni sözleşme ve yasal başvuru usulü birlikte değerlendirilir.
5. Kiraya veren yeni kira sözleşmesini her zaman reddedebilir mi?
Hayır. Korumalı ticari kira için 1954 Act m.30’daki kanunî itiraz sebepleri önemlidir.
6. Malik tadilat yapacağını söylerse yenileme reddedilebilir mi?
Section 30(1)(f) kapsamındaki gerçek redevelopment planı, niyet ve diğer kanunî koşullar ispatlandığında gündeme gelebilir.
7. Kiracı kira borcu yüzünden yenileme hakkını kaybeder mi?
Sürekli kira ödeme ihlali Section 30 kapsamında değerlendirilebilir; borcun niteliği, geçmişi ve kanunî şartlar incelenir.
8. 1954 Act’ten vazgeçme maddesi geçerli mi?
Contracting out ancak Section 38A ve 2003 Order kapsamında öngörülen uyarı ve beyan prosedürü uygun yürütülmüşse etkili olabilir.
9. Ticari kirada 14 gün uyarı şartı ne anlama gelir?
2003 Order Schedule 2, normal deklarasyon usulü için en az 14 gün ön uyarı öngörür; daha kısa sürede farklı statutory declaration şartları doğabilir.
10. Section 25 ile Section 26 aynı anda uygulanır mı?
Önceki geçerli bildirimin varlığı sonraki prosedürü etkileyebilir; iki bildirimin tarihlerinin birlikte kontrol edilmesi gerekir.
11. Türkiye’deki TBK kira süreleri İngiltere’de geçerli mi?
Türk TBK ile İngiliz Landlord and Tenant Act 1954 ayrı sistemlerdir; İngiltere ve Galler işyeri kiralarına Türk süreleri otomatik taşınmaz.
12. Ticari kira yenileme davasında hangi belgeler gerekir?
Kira sözleşmesi, Section 25/26 belgeleri, tebliğ kanıtı, contracting out evrakı, kira ödemeleri, işyeri kullanımı ve gerekli mahkeme başvuru tarihleri incelenir.
Mersin Ofis Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
