İnşaat Hukuku: Sözleşme, Ayıp ve Gecikme Rehberi (2026)

İnşaat Hukuku Sözleşmesinde Kritik Maddeler

İnşaat hukuku bakımından TBK m.470’e göre eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de bedel ödemeyi üstlenir. İnşaat işinde “eser” yalnız yapıdan ibaret değildir; teknik şartname, proje, malzeme standardı, iş programı ve kabul ölçütleri birlikte sözleşme kapsamını belirler.

İnşaat hukuku uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devri ve resmî şekil boyutu ayrıca incelenir. Tapu devri, yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler, teminat, aşamalı devir, ruhsat ve iskan sorumluluğu belirsiz bırakılmamalıdır.

Açık ayıp, gizli ayıp ve teslimin kabulden farkı

Ayıp, yapılan eserin sözleşmeyle kararlaştırılan veya dürüstlük kuralı gereği taşıması gereken niteliklere uymamasıdır. Kararlaştırılan imalatın hiç yapılmaması ise eksik iş olarak ayrıca değerlendirilir. Tamamlanmamış tesisat, yapılmış fakat kaçak veren tesisat ve sonradan kullanıcı müdahalesiyle bozulan tesisat aynı iddia değildir. Teknik rapor her kalemin hangi gruba girdiğini gerekçelendirmelidir.

TBK m.474, teslim sonrasında olağan iş akışında imkân bulunur bulunmaz inceleme ve tespit edilen ayıbın uygun sürede bildirilmesini arar. Kanun, bütün inşaatlar için geçerli sabit bir otuz günlük ihbar süresi koymaz. İşin büyüklüğü, incelemenin gerektirdiği teknik çalışma ve ayıbın anlaşılabilirliği dikkate alınır. Bildirimde yer, imalat, belirti ve tarih somutlaştırılır; fotoğraf ve ölçümler eklenir. Yazılı ve teslimi ispatlanabilir bildirim güçlü bir ispat düzenidir; m.474’te açıkça bulunmayan genel bir noter zorunluluğu yaratılmaz.

Sonradan ortaya çıkan ayıp gecikmeksizin bildirilir

TBK m.477 uyarınca sonradan ortaya çıkan ayıp gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Olağan incelemede fark edilmeyen ayıp için beş yıllık zamanaşımı dolana kadar bildirim yapmadan beklenmez. Sızıntının ilk belirtisi, teknik nedenin öğrenilmesi, yükleniciye bildirim ve onarım tarihleri ayrı kaydedilir. Yüklenicinin kasten gizlediği veya usulüne uygun incelemede fark edilmeyen ayıplara ilişkin sorumluluk, kabul belgesi var diye inceleme dışı bırakılmaz.

Teslim, kabul ve ibra farklıdır. Anahtarın verilmesi veya şantiyeden çıkılması her belgenin içeriğine bakılmaksızın bütün ayıpların kabulü değildir. Buna karşılık inceleme ve bildirim yükümlülüğünün ihmal edilmesi m.477 uyarınca kabul sonucu doğurur. Teslim tutanağında eksik ve ayıplı işler ayrı listelenmeli; gerçekten kararlaştırılmamış bir genel ibra metne eklenmemelidir. Geçici ve kesin kabulün sözleşmede hangi sonucu doğurduğu ayrıca okunur.

Ayıplı eserde seçimlik haklar ve dönmenin sınırı

TBK m.475’teki seçimlik haklar otomatik olarak birlikte kullanılacak üç ayrı ödeme değildir. Kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabulü beklenemeyecek derecede ayıplı eserde dönme; eseri tutarak ayıp oranında bedel indirimi; aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün giderleri yükleniciye ait ücretsiz onarım seçenekleri değerlendirilir. Genel hükümlere göre tazminat ayrıca saklıdır. Ayıptan doğan seçimlik haklarla kusur incelemesi gerektiren ek tazminat birbirine karıştırılmaz.

İş sahibinin taşınmazı üzerindeki eserin sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa m.475 uyarınca dönme hakkı kullanılamaz. Bu nedenle her ağır yapı kusurunda sözleşmeden dönülebileceği sonucu çıkarılmaz. Teknik inceleme; ayıbın ağırlığı, kullanılabilirlik, onarım ve söküm sonuçlarını ayrı göstermelidir. Bedel indirimi ile onarım gideri aynı ekonomik eksilmeyi iki kez karşılayacak şekilde toplanmaz.

TBK m.476, yüklenicinin açık ihtarına rağmen iş sahibinin verdiği talimattan veya iş sahibine yüklenebilen başka sebepten doğan ayıbı ayrıca düzenler. Ancak yüklenici, iş sahibinin sağladığı malzeme ya da arsadaki sorunu fark ettiği hâlde bildirim yapmadan uygulamaya devam etmişse m.472’deki kendi uyarı yükümlülüğü de incelenir. Sadece “malzemeyi iş sahibi seçti” açıklamasıyla bütün sorumluluk peşinen kaldırılmaz.

Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.472 ve 474–478. Başvuruda hangi seçimlik hakkın kullanıldığı, bunun teknik gerekçesi ve ek zararın hesabı açık gösterilir.

Gecikme, cezai şart, ek iş ve bedel değişikliği

Gecikme hesabı sözleşmedeki teslim günüyle başlar; sahaya erişim, proje teslimi, yazılı değişiklikler ve geçerli süre uzatımlarıyla karşılaştırılır. İş sahibinin engeli, yüklenicinin organizasyon hatası ve gerçek mücbir sebep aynı değildir. Her tedarik güçlüğü kendiliğinden mücbir sebep sayılmaz. Hangi olayın iş programını ne kadar etkilediği belge ve teknik değerlendirmeyle gösterilir.

Teslim günü beklenmeden başvuru gereken durumlar

TBK m.473/1, kanundaki gecikme koşulları gerçekleşip işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşıldığında teslim gününü beklemeden dönme yolunu düzenler. Bu hüküm yalnız iş sahibinin kaygısına dayanmaz; ilerleme, kalan imalat, süre ve gecikmenin kaynağı somutlaştırılır. İkinci fıkra, yapım sırasında yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı sonuç çıkacağı açıkça görülürse uygun süreli ihtar ve sonrasında üçüncü kişiye onarım veya işe devamın verilmesini ayrıca düzenler. Yeni yükleniciye ödeme yapıp eski yükleniciden her tutarın koşulsuz tahsil edileceği varsayılmaz.

Gecikme cezasında çekincesiz kabul riski

TBK m.179/2’de zamanında ifa etmeme cezasının asıl borçla birlikte istenmesi, haktan açıkça vazgeçilmemiş veya ifanın çekincesiz kabul edilmemiş olmasına bağlanmıştır. Teslim tutanağı imzalanırken gecikme cezası için gerekli çekince bu nedenle ayrıca incelenir. Ayıp listesi yazmakla gecikme cezasını saklı tutmak her durumda aynı beyan değildir. Sözleşmedeki cezanın ifaya eklenen ceza mı, başka bir ceza koşulu mu olduğu belirlenir.

TBK m.180, zarar doğmasa da kararlaştırılan cezanın talebini düzenler; zarar cezayı aşıyorsa aşan bölüm için borçlunun kusurunun ispatı gerekir. Aynı kira kaybı veya finansman gideri birden fazla kalemde yeniden istenmez. Cezanın geçerliliği, borcun ifası ve sözleşmedeki sınırlar birlikte değerlendirilir. Kaynak: TBK m.179–180 ve 473.

Götürü bedel ve gerçek ek iş farklıdır

TBK m.480’e göre götürü bedelde yalnız öngörülenden fazla emek veya masraf çıkması fiyat artışı hakkı yaratmaz. Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülüp hesaba katılmayan koşullar işi engelliyor ya da son derece güçleştiriyorsa aynı maddenin uyarlama ve sona erme koşulları ayrıca uygulanır. Yüklenicinin her maliyet artışını tek taraflı faturaya eklemesi bu yargısal incelemenin yerine geçmez.

İş sahibinin gerçekten yeni imalat istemesi ise başlangıç kapsamının değişip değişmediği yönünden ayrı belgelenir. Talimatın kimden geldiği, yetkisi, proje sürümü, ilave metraj ve bedel-süre mutabakatı kaydedilir. Onaylı ek işle, sözleşmede zaten bulunan fakat maliyeti yanlış hesaplanmış iş aynı değildir. TBK m.479’daki teslim ve bedelin muacceliyeti düzeni ile sözleşmedeki hakediş takvimi birlikte okunur.

Delil Tespiti ve Teknik Dosya Nasıl Hazırlanır?

1. Sözleşme setini tamamlayın. Ana sözleşme, tüm ekler, proje sürümleri ve zeyilnameler aynı dosyada bulunmalıdır.
2. Kronoloji çıkarın. Yer teslimi, hakediş, talimat, ihtar, teslim ve onarım tarihlerini sıralayın.
3. Orijinal veriyi koruyun. Fotoğrafların ham dosyaları, e-postalar, saha günlükleri ve ölçüm kayıtları saklanmalıdır.
4. Teknik soruyu belirleyin. “Ayıp var mı?” yerine hangi imalatın hangi standarda uymadığı ve giderim maliyeti sorulmalıdır.
5. Değişiklikten önce tespit yapın. Zorunlu güvenlik müdahalesi dışında, uyuşmazlık konusu imalat tamamen sökülmeden uygun tespit yöntemi değerlendirilmelidir.

HMK m.400 kapsamında delil tespiti için hukuki yarar gösterilir. İncelenmezse kaybolacak veya sonradan ileri sürülmesi önemli ölçüde güçleşecek imalat, tespitin aciliyetini somutlaştırır. Dava açılmadan önce m.401’deki esas mahkemesi veya ilgili yer sulh hukuk mahkemesi yolları; dava açıldıktan sonra ise davanın görüldüğü mahkemenin yetkisi esas alınır. Noter ihtarı karşı tarafa bildirim içindir; tek başına mahkemece yaptırılmış teknik inceleme değildir. Tespit raporu ödeme hükmü oluşturmaz. Dayanak: HMK m.400–405.

Uyuşmazlık Yolu ve Süre Kontrolü

İnşaat hukuku uyuşmazlığında tarafların tacir, tüketici, arsa sahibi veya kamu idaresi olması; görevli mahkemeyi ve dava öncesi arabuluculuk gerekip gerekmediğini etkiler. Konusu para olan ticari taleplerde dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Tüketici işlemlerinde özel görev ve parasal sınırlar; kamu yapım işlerinde ise ihale ve sözleşme mevzuatı ayrıca incelenir.

TBK m.478’e göre ayıplı eser davaları teslimden itibaren taşınmaz yapı dışındaki eserlerde iki, taşınmaz yapılarda beş ve yüklenicinin ağır kusurunda ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Bu süreler, ayıp ihbarının zamanında yapılması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Fesih, cezai şart, hakediş veya haksız fiil taleplerinde farklı süreler uygulanabileceğinden bütün talepler ayrı tabloya yazılmalıdır.

Mersin’den Türkiye geneli inşaat dosyası takibi

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye genelinde kabul edilen inşaat ve eser sözleşmesi dosyaları, görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir. Projenin başka ilde olması o ilde şubemiz bulunduğu anlamına gelmez; teknik inceleme ve keşif gereği dosyanın konumuna göre belirlenir.

İlk inceleme için sözleşme ve bütün ekleri, onaylı proje sürümleri, yer teslimi, hakedişler, banka ödemeleri, süre uzatımları, ihtarlar ve teslim tutanakları hazırlanır. Aynı klasörde fotoğrafların açıklamalı kopyası ile değiştirilmemiş özgün dosyası ayrılır. Mersin ofisiyle iletişim kurulurken projenin ili, talep edilen sonuç ve yaklaşan süre belirtilir; teknik veya hukuki sonuç garanti edilmez.

İnşaat Hukukunda İlgili TBK Maddelerinin Tam Metni

Aşağıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri yer almaktadır. Madde metni, açıklama ve somut olay değerlendirmesi ayrı tutulmuştur. Konut satışı, eser sözleşmesi ve kamu yapım sözleşmesinin özel düzenlemeleri birbirinin yerine geçirilmemelidir.

Resmî tam metin: Adalet Bakanlığı UYAP – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

İnşaat hukuku İçin İlgili Hukuk Rehberleri

İnşaat hukuku konusunda diğer güncel açıklamalar için hukuki bilgilendirme arşivini; büronun çalışma alanları için hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilirsiniz.