Miras Hukuku • Güncel 2026

Muris Muvazaası Davası: Şartları, Deliller ve Tapu İptali (2026)

Miras bırakanın tapulu taşınmazını görünürde satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredip gerçekte bağışlamak istediği iddiasında; gerçek irade, devir koşulları, deliller ve tapu kaydı birlikte incelenir.

İlk Bakış: Muris muvazaası hakkında bu rehber; kavramın hukuki dayanağını, 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nı, dava şartlarını, ispat ölçütlerini, tarafları, görevli ve yetkili mahkemeyi, üçüncü kişinin iyiniyetini ve tapu iptali ile tescil sonucunu tek dosya düzeninde açıklar. İnceleme, miras bırakanın sağlığında yaptığı tapulu taşınmaz devrinin görünürdeki sözleşmeden farklı bir bağış iradesini gizleyip gizlemediğine odaklanır.

Kısa ve net cevap: Miras bırakan, mirasçısından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı satış veya başka bir sözleşme gibi göstermişse, miras hakkı zedelenen mirasçı muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve miras payı oranında tescil isteyebilir. Her devir muvazaalı değildir; gerçek satış, makul bedel, ödeme hareketleri, bakım ihtiyacı ve tarafların yaşam koşulları bütün hâlinde değerlendirilir.

Hukuki sonuç: Muvazaa kanıtlanırsa görünürdeki işlem gerçek iradeyi yansıtmadığı, gizli bağış da taşınmaz devrinin zorunlu resmî şekline uyulmadan yapıldığı için geçersiz kabul edilir. Davalı adına oluşan yolsuz tescil, davacının miras payı ölçüsünde iptal edilerek tescile karar verilebilir. Taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişinin iyiniyeti varsa Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi ayrıca değerlendirilir.

Muris Muvazaası Kısa Özet

Başlık	Kısa açıklama
Temel iddia	Görünürdeki satış veya bakım sözleşmesinin, mirasçıdan mal kaçırma amacı taşıyan gizli bağışı örtmesi
Başlıca dayanak	TBK m.19, TMK m.706, TMK m.1023-1024 ve 1.4.1974 tarihli, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Davacı	Miras hakkı zedelenen mirasçı; saklı pay sahibi olma şartı aranmaz
Davalı	Taşınmazın tapuda kayıtlı maliki; somut olaya göre devir zincirindeki kişiler
Görevli mahkeme	Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki
İspat	Mirasçı üçüncü kişi konumunda olduğundan tanık dâhil her türlü hukuka uygun delil
Dava zamanı	Kural olarak miras bırakanın ölümünden sonra; muvazaaya dayalı aynî talep zamanaşımına tabi kabul edilmez
Muhtemel sonuç	Davacının miras payı oranında tapu iptali ve tescil; üçüncü kişinin iyiniyeti ayrıca incelenir

Muris Muvazaasıyla İlgili Kanun Metinleri

Madde metinlerinin davaya etkisi: TBK m.19 görünürde kullanılan sözlerden önce tarafların gerçek ve ortak iradesinin araştırılmasını; TMK m.706 taşınmaz bağışının geçerliliği için resmî şekli; TMK m.1023 ve 1024 ise taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye devredildiği hâllerde tapuya güven ile yolsuz tescil arasındaki sınırı belirler. Kanun hükümleri, 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte uygulanır.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası, nispi muvazaanın miras hukukundaki özel görünümüdür. Tipik olayda miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi, tapuda satış sözleşmesi yapar; fakat satış bedelinin ödenmesi ve mülkiyetin satış karşılığında devri yönünde gerçek bir iradeleri yoktur. Tarafların gerçek amacı bağıştır ve bu amaç, mirasçılardan mal kaçırmak için satış görüntüsü altında gizlenir.

1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, miras hakkı zedelenen bütün mirasçıların görünürdeki satışın muvazaalı, gizli bağışın da şekle aykırı olduğunu ileri sürebileceğini kabul eden temel içtihattır. Davanın konusu çoğunlukla tapulu taşınmazdır. Tapusuz taşınmaz, taşınır, para veya şirket payı devrinde aynı kararın doğrudan uygulanıp uygulanmayacağı işlem türüne ve talebe göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Önemli ayrım: Miras bırakanın bir mirasçısını diğerlerinden daha fazla gözetmesi tek başına muris muvazaasını kanıtlamaz. Geçerli bir satış, gerçek bir bakım karşılığı devir veya miras bırakanın makul ve kabul edilebilir bir amaçla yaptığı işlem, sırf diğer mirasçılar daha az mal edindi diye geçersiz olmaz.

Muris Muvazaası Davasının Şartları Nelerdir?

1. Miras bırakanın yaptığı bir devir bulunmalıdır

İncelenen işlem miras bırakanın sağlığında gerçekleştirilmiş olmalıdır. Mirasçının dava hakkı ise kural olarak mirasın açıldığı, yani miras bırakanın öldüğü tarihte doğar.

2. Görünürdeki işlem gerçek iradeyi yansıtmamalıdır

Tapuda satış gösterilmesine rağmen bedelin ödenmemesi, tarafların gerçekte bağış konusunda anlaşması veya görünürdeki ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gerçek bir bakım ilişkisine dayanmaması araştırılır. İşlemin adı değil, fiilî ve ekonomik gerçekliği önemlidir.

3. Gizli işlem bağış niteliğinde olmalıdır

Klasik muris muvazaasında gerçek irade taşınmazı karşılıksız devretmektir. Gizli bağış, kanunun aradığı resmî şekilde kurulmadığı için geçersizlik gündeme gelir.

4. Mirasçıdan mal kaçırma amacı bulunmalıdır

Davada belirleyici unsur, miras bırakanın mirasçının ileride doğacak hakkını etkisiz bırakma amacıdır. Bu amaç doğrudan bir belgeyle açıklanmayabilir; olayların bütünü, aile ilişkileri ve ekonomik göstergeler üzerinden belirlenir.

Muris Muvazaasında İspat ve Deliller

Mirasçılar muvazaalı işlemin tarafı olmadıkları için iddialarını tanık dâhil her türlü hukuka uygun delille ispatlayabilir. Tek bir belirti çoğu zaman yeterli değildir. Mahkeme, aşağıdaki olguları birlikte değerlendirir:

• Satış bedeli ile devir tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
• Devralanın bedeli ödeyebilecek ekonomik güce sahip olup olmadığı,
• Ödemenin banka kaydı, makbuz veya başka bir veriyle doğrulanıp doğrulanmadığı,
• Miras bırakanın mal satmayı gerektiren makul ihtiyacı bulunup bulunmadığı,
• Miras bırakan ile devralan arasındaki aile ve bakım ilişkisi,
• Miras bırakanın yaşı, sağlık durumu ve yaşam koşulları,
• Devirden sonra taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve gelirini kimin aldığı,
• Tereke içindeki diğer malvarlığı ve mirasçılar arasındaki paylaştırma dengesi,
• Olayların olağan akışına uygunluk ve yöresel uygulamalar.

Tapu kayıtları, akit tablosu veya resmî senet, banka hareketleri, sağlık kayıtları, vergi ve belediye değerleri, keşif-bilirkişi incelemesi, nüfus kayıtları ve tanık anlatımları dosyaya göre önem kazanır. Hukuka aykırı biçimde elde edilen kayıtlar delil olarak sunulmamalıdır.

Davacı, Davalı, Görevli ve Yetkili Mahkeme

Davacı: Miras hakkı zedelenen yasal veya atanmış mirasçı dava açabilir. Saklı pay sahibi olma şartı yoktur. Davacı yalnız kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebileceği gibi, tereke adına sonuç doğuracak talepte miras ortaklığına ilişkin usul kuralları ayrıca gözetilir.

Davalı: Dava, taşınmaz tapuda kimin adına kayıtlıysa ona yöneltilir. Taşınmaz el değiştirmişse sonraki maliklerin iyiniyeti ve devir zinciri ayrı ayrı incelenir. Taraf teşkilindeki eksiklik davanın esasına girilmesini engelleyebileceğinden güncel tapu kaydı dava öncesinde alınmalıdır.

Görev: Malvarlığı değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse dava stratejisi her taşınmaz bakımından ayrıca kurulmalıdır.

Taşınmaz Üçüncü Kişiye Devredilmişse Ne Olur?

İlk devralan taşınmazı başka bir kişiye devretmişse yalnız ilk işlemin muvazaalı olduğunu göstermek yeterli olmayabilir. Sonraki malik tapu siciline güvenerek ve uyuşmazlığı bilmeden aynî hak kazanmışsa TMK m.1023 koruması gündeme gelir. Sonraki malikin muvazaayı bildiği veya somut koşullarda bilmesi gerektiği kanıtlanırsa TMK m.1024 uyarınca yolsuz tescile dayanması mümkün değildir.

Yakın akrabalık tek başına kötüniyetin kesin kanıtı değildir; satış bedeli, ödeme biçimi, devirlerin kısa aralıklarla yapılması, taşınmazın kullanımının değişmemesi ve tarafların uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı birlikte ele alınır. İyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle tapu iptali mümkün değilse, ilk devralana karşı tazminat veya terekeye iade sonucuna yönelen başka taleplerin bulunup bulunmadığı somut olaya göre değerlendirilir.

Muris Muvazaası, Tenkis ve Denkleştirme Arasındaki Fark

Kurum	Temel konu	Kim yararlanır?	Süre yaklaşımı
Muris muvazaası	Görünürdeki işlem ile gizli bağışın geçersizliği	Miras hakkı zedelenen mirasçılar	Muvazaaya dayalı aynî talep kural olarak zamanaşımına tabi değildir
Tenkis	Geçerli kazandırmanın saklı payı ihlal eden kısmının azaltılması	Saklı paylı mirasçılar	TMK m.571’deki özel süreler uygulanır
Denkleştirme	Yasal mirasçının miras payına mahsuben aldığı karşılıksız kazandırmanın terekeye hesabî iadesi	Koşulları varsa yasal mirasçılar	Miras paylaşımı ve talebin niteliğine göre değerlendirilir

Aynı olayda taleplerin terditli kurulması gerekebilir. Örneğin muris muvazaası kanıtlanamazsa, koşulları varsa tenkis talebinin incelenmesi istenebilir. Ancak her talebin tarafları, ispat konusu ve süreleri aynı değildir.

Dava Süreci ve Dosya Kontrol Listesi

1. Mirasçılık ve tapu durumunu doğrulayın: Mirasçılık belgesi, tedavüllü tapu kaydı ve devir belgeleri temin edilir.
2. Kronoloji kurun: Devir tarihi, bedel, ödeme, kullanım, bakım ilişkisi, miras bırakanın sağlık ve ekonomik durumu tarih sırasına yazılır.
3. Doğru hukuki nedeni seçin: Muris muvazaası, tenkis, denkleştirme, ehliyetsizlik veya irade sakatlığı birbirine karıştırılmamalıdır.
4. Tarafları belirleyin: Güncel malik ve devir zinciri incelenerek davanın doğru kişilere yöneltilmesi sağlanır.
5. Delilleri somutlaştırın: Tanıkların hangi olayı bildiği, banka ve kurum kayıtlarının neyi göstereceği açıkça belirtilir.
6. Talebi pay oranına göre kurun: Tapu iptali ve tescil kapsamı ile varsa terditli talepler dava dilekçesinde tereddüde yer vermeyecek biçimde açıklanır.

Taşınmazın dava sırasında devredilmesi riskine karşı, koşulları varsa tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir. Tedbir otomatik değildir; yaklaşık ispat, ölçülülük ve teminat konusu mahkemece değerlendirilir.

Türkiye Genelinde Uygulama

Türkiye genelinde muris muvazaası, kanunda adıyla düzenlenmiş bağımsız bir sözleşme tipi değil; 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile TBK m.19 ve taşınmaz devrinin şekline ilişkin TMK hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bedel farkı tek başına yeterli değildir; mirasbırakanın gerçek iradesi, aile ilişkileri, alıcının ödeme gücü ve olayın olağan akışı birlikte incelenir.

Mersin Uygulaması

Mersin’de dava konusu taşınmaz Akdeniz, Mezitli, Yenişehir, Toroslar veya ilçelerdeyse tapu kaydı ve tedavülleri, resmi senet, belediye-emlak kayıtları ve taşınmazın bulunduğu yerdeki tanıklar önem kazanabilir. Taşınmazın aynına ilişkin davada görev ve kesin yetki kuralları dava açılmadan önce kontrol edilir; birden fazla ilde taşınmaz varsa her talep ayrıca planlanır.

31 Ağustos 2026 İtibarıyla Resmî Kaynaklar

Mevzuat ve uygulama bilgileri aşağıdaki birincil kaynaklarla kontrol edilmiştir. Başvuru tarihinde güncel metin ve kurum duyurusu yeniden incelenmelidir.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• Yargıtay Karar Arama

Muris Muvazaası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Muris muvazaası nedir?

Miras bırakanın, mirasçısından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı satış veya başka bir işlem gibi göstererek devretmesidir. Görünürdeki işlem ve gizli bağışın geçerliliği birlikte incelenir.

Her düşük bedelli satış muris muvazaası sayılır mı?

Hayır. Bedel farkı önemli bir belirti olabilir; ancak tek başına yeterli değildir. Ödeme, ekonomik güç, bakım ilişkisi, miras bırakanın ihtiyacı ve olayların bütünü değerlendirilir.

Muris muvazaası davasını kim açabilir?

Miras hakkı zedelenen yasal veya atanmış mirasçı açabilir. Davacının saklı paylı mirasçı olması şart değildir.

Miras bırakan hayattayken dava açılabilir mi?

Muris muvazaasına dayalı mirasçı talebi kural olarak miras bırakanın ölümünden sonra doğar. Miras bırakan hayattayken muhtemel mirasçılık sıfatı kazanılmış bir hak oluşturmaz.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?

Muvazaa nedeniyle yolsuz tescilin düzeltilmesine yönelik aynî talep kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi kabul edilmez. Farklı veya ek taleplerin kendine özgü süreleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Muris muvazaası nasıl ispatlanır?

Tanık, tapu ve banka kayıtları, devir bedeli ile rayiç değer karşılaştırması, tarafların ekonomik durumu, bakım ilişkisi, fiilî kullanım ve diğer hukuka uygun deliller birlikte kullanılır.

Tanıkla ispat mümkün müdür?

Evet. Mirasçı, muvazaalı sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişi konumunda olduğundan iddiasını tanık dâhil her türlü hukuka uygun delille ispatlayabilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi muris muvazaası olabilir mi?

Olabilir; fakat sözleşmenin varlığı tek başına muvazaa göstermez. Gerçek bakım ihtiyacı, sağlanan bakım, devredilen malın değeri ve tarafların amacı somut olayda incelenir.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa tapu iptal edilir mi?

Sonraki malikin iyiniyeti ayrıca araştırılır. Tapu kaydına iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunabilir; muvazaayı bilen veya bilmesi gereken kişi yolsuz tescile dayanamaz.

Yazar ve Hukuki İnceleme

Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu Sicil No: 3472

Av. Halil Bakırcı, Mersin Barosu’na 3472 sicil numarasıyla kayıtlıdır ve Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda avukatlık yapmaktadır. Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.

Yayın tarihi: 14 Kasım 2023

Yazar profilini görüntüle

Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir; bu içerik sonuç garantisi vermez.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi

Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye

Google Maps’te yol tarifiİletişim bilgileri