İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Satış İsteme Süresi Kaç Yıl? İİK 150/e Güncel 2026

Güncellik: Bu rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan İİK m.145 ve devamı ile m.150/e esas alınarak hazırlanmıştır.

İİK 150/e Neden Özel Satış Süresi Düzenler?

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklının önceden kurulmuş rehin hakkına dayanarak belirli malın bedelinden alacağını tahsil etmesine yöneliktir. İpotekli taşınmaz veya rehinli taşınır takip başladığında zaten güvenceye bağlanmıştır. Bu nedenle kanun, genel haciz yolundaki haciz–satış zincirinden farklı özel süre kurar.

Genel haciz yolunda satış isteme süresi İİK m.106 uyarınca hacizden itibaren bir yıldır. Rehinli takipte ise m.150/e, ödeme veya icra emrinin tebliğini başlangıç alır ve taşınır ile taşınmaz rehni için farklı süre belirler. İpotek dosyasında yanlışlıkla m.106’daki haciz tarihine göre hesap yapılması, sürenin kaçırılmasına neden olabilir.

Özel sürelerin amacı rehinli malın uzun yıllar belirsiz takip yükü altında tutulmasını engellemek ve alacaklıyı paraya çevirme aşamasını zamanında başlatmaya zorlamaktır.

Taşınır Rehninde Satış İsteme Süresi Kaç Aydır?

m.150/e’ye göre taşınır rehninin satışı ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde istenir. Ticari işletmede rehinli makine, araç veya başka taşınır teminatın hukuki türüne göre bu süre kapsamında olabilir.

Taşınır rehninin sicile kayıtlı olup olmaması, muhafaza ve teslim şekli satışın teknik işlemlerini etkileyebilir; ancak m.150/e’deki altı aylık satış isteme süresi rehinli taşınır takiplerinde temel zaman sınırıdır.

Alacaklı süreyi ödeme emrinin düzenlendiği günden değil, borçluya hukuken tebliğ edildiği tarihten hesaplamalıdır. UETS veya fiziki tebligat kaydı bu nedenle dosyada saklanır.

İpotekli Taşınmazın Satışı Kaç Yıl İçinde İstenir?

Taşınmaz rehni, uygulamada çoğunlukla ipotek, bakımından m.150/e satış isteme süresi bir yıldır. Süre ödeme veya icra emrinin borçluya tebliğinden itibaren işlemeye başlar. Banka ipoteği, ticari kredi ipoteği veya gerçek kişiler arasındaki ipotekli alacakta takip türü doğru belirlenmelidir.

İpotek bedelinin yüksek veya taşınmazın satış hazırlığının uzun olması bir yıllık süreyi kendiliğinden uzatmaz. Kıymet takdiri, tapu araştırması ve satış ilanının zaman alacağı düşünülerek talep son güne bırakılmamalıdır.

Taşınmaz üzerinde başka haciz veya ipotekler bulunması satış talebine engel değildir; bunların sıra ve derece durumu satış bedelinin dağıtımında önem taşır.

150/e Süresi Hangi Tebligattan Başlar?

Kanun süreyi rehnin paraya çevrilmesi takibinde borçluya gönderilen ödeme emri veya icra emrinin tebliğine bağlar. Rehinli alacağın ilam niteliğinde belgeye veya kayıtsız şartsız para borcu ikrarına dayanması, gönderilecek emrin türünü değiştirebilir.

Önemli olan takip dosyasındaki ilgili emrin hukuken tebliğ edilmiş olmasıdır. Tebligat usulsüzse Tebligat Kanunu m.32 öğrenme tarihi sistemi, elektronik tebligatta m.7/a’nın beşinci gün kuralı ayrıca uygulanır.

Alacaklının takip talebi tarihi veya ipoteğin tapuya tescil tarihi satış isteme başlangıcı değildir. İpotek yıllar önce kurulmuş olabilir; m.150/e süresi takipte emrin tebliğiyle bağlantılıdır.

Satış Talebi Nasıl Yapılır?

Alacaklı satış talebini takip dosyasının bulunduğu icra müdürlüğüne sunar. Talepte rehinli malın açık kimliği, tapu veya sicil bilgileri ve satışın istenildiği belirtilir. UYAP üzerinden yapılan başvuruda evrakın dosyaya işlendiği tarih kontrol edilir.

Satış talebi yalnız niyet beyanı değildir; güncel satış mevzuatındaki kıymet takdiri ve satış giderlerinin yatırılması koşulları da yerine getirilmelidir. İcra müdürlüğünün hesapladığı giderler aynı aşamada ödenir.

İpotekli taşınmazın güncel tapu kaydı, takyidat listesi, adresi ve imar/vasıf bilgileri satış hazırlığında temin edilir. Taşınmazın üzerinde aile konutu, kira veya başka ayni hak kayıtları varsa ihale alıcısının hukuki durumu bakımından ayrıca incelenir.

Satış Giderlerinin Yatırılması Neden Önemlidir?

İİK’nın güncel satış sistemi satış talebini gider avansıyla bağlantılı yürütür. Kıymet takdiri, ilan, tebligat ve elektronik artırma giderleri satış işleminin yapılabilmesi için peşin olarak karşılanır. Eksik giderin tamamlanması için icra müdürlüğünün verdiği kesin süreler takip edilmelidir.

m.150/e süresi içinde yalnız bir dilekçe verip satış için gereken giderleri hiç karşılamamak, talebin geçerliliği bakımından risklidir. Özellikle bir yıllık ipotek satış süresinin son günlerinde gider eksiği ağır sonuç doğurabilir.

Alacaklı UYAP tahsilat makbuzunu ve icra müdürlüğünün gider hesabını dosyada saklamalıdır. Satışın gerçekleşmemesi hâlinde kullanılmayan avansların iadesi ve yeni satış talebindeki gider durumu ayrıca dosyaya göre hesaplanır.

Satış Talebi Geri Alınırsa Ne Olur?

m.150/e, satış talebinin geri alınması durumunda talebin kanuni süre içinde yenilenmesini arar. Alacaklı “şimdilik satış istemiyorum” diyerek talebi geri çektiğinde m.150/e süresi kendiliğinden yeniden başlamaz.

Taşınmaz ipoteğinde bir yıllık, taşınır rehninde altı aylık toplam süre içinde yeni geçerli satış talebi yapılmalıdır. Süre geçtikten sonra geri alınmış talebi yenilemek takibi korumaz.

Satış talebinin geri alınması ile satışın icra müdürlüğünce hukuki veya teknik nedenle ertelenmesi aynı değildir. Alacaklının açık geri alma iradesi ve dosya işlem kaydı incelenmelidir.

Süresinde Satış İstenmezse Takip Düşer mi?

Evet. m.150/e, belirlenen süreler içinde satış istenmez veya satış talebi geri alındıktan sonra aynı süre içinde yenilenmezse takibin düşeceğini düzenler. Bu sonuç genel haciz yolunda yalnız belirli haczin kalkması sonucundan daha farklıdır.

Takibin düşmesi rehin veya alacağın maddi hukukta otomatik yok olması anlamına gelmez. Alacaklı zamanaşımı, rehin hakkının devamı ve diğer şartlar elveriyorsa yeniden takip başlatma imkânını ayrıca değerlendirir. Ancak eski takip dosyasındaki satış süreci m.150/e nedeniyle devam ettirilemez.

İpotekli alacakta yeniden takip düşünülüyorsa alacağın muacceliyeti, ipotek limiti, faiz, hesap kat ihtarı ve tüketici/ticari sözleşme kuralları yeniden kontrol edilir.

İİK 150/e ile İİK 106 Satış Süresi Arasındaki Fark Nedir?

İİK m.106 genel haciz yolunda haczedilen malın satışını düzenler ve temel süre hacizden itibaren bir yıldır. m.150/e ise rehnin paraya çevrilmesi yoluna özgüdür; süre hacizden değil ödeme veya icra emrinin tebliğinden başlar.

Ayrıca m.150/e taşınır rehni için altı ay, taşınmaz rehni için bir yıl ayırımı yapar. Bu nedenle ipotekli taşınmazın satışında “genel haciz de bir yıl, fark yok” denemez; süre sayısı aynı görünse bile başlangıç olayı farklıdır.

Takibin hukuki türü UYAP dosya kodu ve takip talebinden belirlenmelidir. Yanlış takip türüne ait maddeyi uygulamak satış hakkını kaybettirebilir.

İpotekli Takip Dosyasında 12 Kontrol

1. Takibin rehnin paraya çevrilmesi yolu olduğunu doğrulayın.
2. Rehnin taşınır mı taşınmaz mı olduğunu belirleyin.
3. Ödeme/icra emrinin tebliğ tarihini alın.
4. Taşınır rehni için altı aylık, taşınmaz için bir yıllık son günü hesaplayın.
5. Tebligat usulsüzlüğü varsa öğrenme tarihini belgeleyin.
6. Satış talebinin UYAP’a giriş tarihini kontrol edin.
7. Kıymet takdiri ve satış giderlerinin yatırıldığını doğrulayın.
8. Taşınmazın tapu kaydı ve tüm takyidatlarını alın.
9. Kıymet takdiri tebligatını takip edin.
10. Elektronik satış ilanı ve artırma tarihlerini kontrol edin.
11. Satış talebi geri alınmışsa kalan m.150/e süresini hesaplayın.
12. Süre geçtiyse eski takibin düşme sonucunu ve yeni takip imkânını ayrı değerlendirin.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

İİK 150/e Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de konut, arsa, ticari işyeri ve tarım taşınmazı üzerindeki ipoteklerin paraya çevrilmesi dosyalarında tebligat tarihi ve bir yıllık satış isteme süresi özellikle bankacılık ve ticari kredi takiplerinde kritik önemdedir.

Yurt dışında yaşayan borçluya veya ipotek malikine yapılan tebligatta uluslararası tebligat ve Türkiye’deki vekil durumu incelenir. Usulsüz tebligat yalnız satış süresini değil ödeme emrine karşı başvuru haklarını da etkileyebilir.

İlgili Rehberler

• İİK 106 Genel Satış İsteme Süresi
• İpotek Nasıl Kaldırılır?
• İhalenin Feshi
• İcra Masrafı Hesaplama
• Mevzuat Bilgi Sistemi – İİK

İİK 150/e Satış İsteme Süresinin Başlangıcı Nasıl Belirlenir?

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte satış isteme süresi, takibin açıldığı gün veya ipoteğin tapuya tescil edildiği gün üzerinden hesaplanmaz. İİK m.150/e, satış isteme hakkını ödeme veya icra emrinin borçluya tebliğiyle bağlantılı özel bir süre sistemine bağlar. Taşınmaz rehni bakımından kanundaki bir yıllık satış isteme süresi bu tebliğ kaydı üzerinden takip edilmelidir.

Dosyada ödeme/icra emrinin hangi tarihte ve hangi usulle tebliğ edildiği kesinleştirilmelidir. Elektronik tebligat varsa UETS kaydı, fiziki tebligat varsa mazbata incelenir. Tebligat usulsüzse süre başlangıcı Tebligat Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. İpoteğin borçlu dışında üçüncü kişiye ait taşınmaz üzerinde kurulmuş olması hâlinde taraflara yapılan tebligatlar ve takip sıfatları da ayrı kontrol edilmelidir.

Satış Talebi Yapmak ile Taşınmazın Fiilen Satılması Aynı Şey Değildir

Kanuni süre, alacaklının satış talebini süresinde icra dairesine yöneltmesini zorunlu kılar; taşınmazın aynı süre içinde fiilen ihale edilip satışının tamamlanmasını değil. İcra dairesinin kıymet takdiri, ilan, elektronik satış hazırlığı ve ihale işlemleri daha sonra yürütülür. Bu nedenle “bir yıl içinde ihale yapılmadı, takip düştü” şeklinde doğrudan sonuç kurulmadan önce alacaklının süresinde geçerli satış talebi yapıp yapmadığı incelenmelidir.

Satış talebinin UYAP kaydı, yatırılan satış giderleri ve icra müdürlüğünün işlemleri dosyada birlikte tutulmalıdır. Yalnız dilekçe verilip gereken giderler tamamlanmamışsa satış talebinin geçerliliği ilgili İİK hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Satış Giderleri ve Eksik Avans Kontrolü Neden Önemlidir?

Cebri satışta kıymet takdiri, ilan, tebligat, elektronik satış ve diğer işlemler için gider doğar. Güncel İİK satış sistemi, satış talebiyle birlikte gerekli giderlerin yatırılmasını ve eksiklik varsa kanuni tamamlama usulünün uygulanmasını öngörür. Bu nedenle alacaklı yalnız “satış istiyorum” dilekçesini dosyaya sunmakla yetinmemeli; icra müdürlüğünün hesapladığı avansın süresinde tamamlandığını belgelemelidir.

Dosyada gider tamamlama ihtarı varsa tebliğ tarihi ve ödeme tarihi ayrı yazılmalıdır. Eksik gider nedeniyle satış talebinin yapılmamış sayılması ihtimali, satış isteme süresinin geçirilmesi sonucunu doğurabileceğinden özellikle son aya bırakılan taleplerde ciddi risk yaratır.

İpotek Takibinde Kıymet Takdiri ve Satış Talebi Nasıl Birlikte İzlenir?

Taşınmazın satışa hazırlanabilmesi için kıymet takdiri yapılır ve rapor ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdirine karşı İİK m.128/a uyarınca şikâyet yolu ayrı süreye tabidir. Satış isteme süresi ile kıymet takdirine itiraz süresi aynı değildir. Alacaklı satış talebini zamanında yapmalı; borçlu veya diğer ilgili de değerleme raporuna karşı kendi yedi günlük süresini ayrıca takip etmelidir.

Kıymet takdiri şikâyeti devam ederken satış hazırlığının hangi aşamada olduğu UYAP’tan izlenmeli, kesinleşen kıymetin satış ilanına doğru yansıtıldığı kontrol edilmelidir. Eski rapor veya yanlış taşınmaz bilgisiyle satışa çıkılması daha sonra ihalenin feshi tartışması yaratabilir.

İİK 150/e Süresi Geçirilirse Ne Olur?

Satış isteme süresinin geçirilmesinin takip üzerindeki sonucu İİK m.150/e’nin özel düzenlemesine göre değerlendirilir. Bu nedenle süresi geçen dosyada yeni bir satış talebi verilmeden önce önceki talebin geçerli olup olmadığı, geri alınıp alınmadığı, giderlerin tamamlanıp tamamlanmadığı ve takipteki diğer işlemler incelenmelidir. Aynı ipotek için yeniden takip veya rehin hakkının maddi hukuk bakımından durumu ayrıca kendi hükümlerine tabidir.

Alacaklı, dosyanın UYAP’ta “açık” görünmesini satış isteme hakkının mutlaka devam ettiği şeklinde yorumlamamalıdır. Takip dosyasının teknik statüsü ile kanuni satış isteme süresi farklıdır.

İpotekli Taşınmaz Üçüncü Kişiye Devredilmişse

İpotek ayni hak niteliğinde olduğundan taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye devredilmesi ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak takipte malik, borçlu ve ipotek veren sıfatlarının doğru belirlenmesi ve gerekli ödeme/icra emirlerinin doğru kişilere tebliği gerekir. Tapu kaydı güncel alınmadan eski malik üzerinden satış hazırlığı yapılmamalıdır.

Satış talebinden önce tapu takyidatı, ipotek derecesi, ipotek limiti, önceki hacizler ve malik değişiklikleri kontrol edilmelidir. Satış bedelinin dağıtımını etkileyen diğer ayni haklar da dosyada görünür hâle getirilmelidir.

İİK 150/e Dosyasında Son Kontrol Listesi

1. Ödeme veya icra emrinin hukuki tebliğ tarihini belirleyin.
2. Taşınmaz rehninde bir yıllık satış isteme son gününü hesaplayın.
3. Satış talebinin UYAP kayıt tarihini alın.
4. Satış giderlerinin yatırıldığını ve eksik avans ihtarı varsa tamamlandığını kontrol edin.
5. Güncel tapu ve ipotek kayıtlarını alın.
6. Kıymet takdiri ve şikâyet dosyasını satış süresinden ayrı izleyin.
7. Malik değişmişse taraf teşkilini güncelleyin.
8. Satış ilanındaki kıymet ve takyidat bilgilerinin dosyayla uyumunu kontrol edin.

Net sonuç: İİK 150/e bakımından asıl risk yalnız bir yıllık tarihi unutmak değildir; satış talebinin geçerli biçimde yapılması, gerekli giderlerin tamamlanması ve tebligat başlangıcının doğru hesaplanması birlikte yönetilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

1. İpotekli taşınmazın satışı kaç yıl içinde istenir?

İİK 150/e’ye göre ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde.

2. Taşınır rehninde süre ne kadar?

Altı aydır.

3. Süre takip açıldığı gün mü başlar?

Hayır. Ödeme veya icra emrinin tebliğinden başlar.

4. Satış istenmezse ne olur?

m.150/e şartları gerçekleşirse takip düşer.

5. Satış talebi geri alınırsa süre yeniden başlar mı?

Hayır. Talep kanuni toplam süre içinde yenilenmelidir.

6. İİK 106 burada uygulanır mı?

Rehinli takipte m.150/e özel hükmü esas alınır; genel satış hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır.

7. İpotek yıllar önce kurulmuşsa süre geçmiş olur mu?

Hayır. m.150/e süresi ipoteğin tescilinden değil takipteki emrin tebliğinden başlar.

8. Satış gideri yatırılmalı mı?

Evet. Güncel satış sistemi kıymet takdiri ve satış giderlerinin yatırılmasını gerektirir.

9. Borçlu yurt dışındaysa süre işlemez mi?

Geçerli tebligat yapılmışsa kanuni süre işler; tebligatın usulü ayrıca incelenir.

10. Takip düşünce ipotek otomatik silinir mi?

Hayır. Takibin düşmesi ile maddi ipotek hakkının tapudan terkin edilmesi aynı işlem değildir.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →