Kentsel Dönüşümde Eski İpotek Yeni Daireye Taşınır mı? 6306 m.6 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca riskli yapı yıkıldıktan sonra eski bağımsız bölüm üzerindeki ipotek, haciz ve diğer ayni/şahsi haklar önce malikin arsa payı üzerinde devam eder. Yeni yapı için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda ise bu hak ve şerhler, ilgililerin ayrıca muvafakati aranmaksızın, yalnız hak veya şerhle yükümlü olan malike düşecek yeni bağımsız bölüm ya da bölümler üzerinde devam ettirilir. Başka maliklere ait yeni dairelere eski ipotek veya haciz yayılmaz.
6306 m.6 Eski İpotek ve Yeni Daire İçin Hangi Kuralı Getirir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapu haklarının boşlukta kalmasını önleyen özel bir devamlılık sistemi kurar. Bina yıkıldığında kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilir ve taşınmaz, malikler adına payları oranında arsa olarak tescil edilir. Eski bağımsız bölümlerin sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler bu aşamada hisseler üzerinde devam eder.
Yeni yapı tamamlanırken yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması gerekir. Kanun bu aşamada da eski hakların nasıl taşınacağını açıkça düzenler. Hak ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnız o hak veya şerhten yükümlü olan malike düşecek yeni bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Böylece hem alacaklının veya hak sahibinin hukuki güvencesi korunur hem de eski borç veya kısıtlama diğer maliklerin yeni bağımsız bölümlerine yayılmaz.
Bu düzenleme kentsel dönüşümde kritik önemdedir. Aksi halde eski daire üzerindeki ipoteğin bina yıkılınca ortadan kalkması alacaklıyı güvencesiz bırakır; tüm yeni bina üzerine yayılması ise borçla ilgisi olmayan diğer maliklerin mülkiyetini haksız biçimde kısıtlar. 6306 m.6 iki sonucu da önler.
Riskli Bina Yıkılınca Eski İpotek ve Haciz Önce Nereye Aktarılır?
Yıkımla birlikte eski bağımsız bölüm fiziksel ve hukuki olarak ortadan kalkar. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilir. Bu anda eski bağımsız bölüm üzerindeki ayni ve şahsi haklar ile tasarruf kısıtlamaları yok olmaz; ilgili malikin arsa üzerindeki hissesi üzerinde devam eder. Kanunun kullandığı sistem, hakkın konusunu binadan arsa payına taşır.
Örneğin eski binadaki 5 numaralı bağımsız bölüm üzerinde banka ipoteği bulunuyorsa, yapı yıkılıp arsa vasfına döndüğünde ipotek borçlu malikin arsa hissesi üzerinde devam eder. Aynı şekilde haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya devri kısıtlayan başka kayıtlar da niteliklerine göre ilgili hissenin sicilinde sürer.
Bu aşamada tapu kaydı özellikle kontrol edilmelidir. Kat mülkiyetinin terkin edilmesi sırasında eski bağımsız bölümün malikinin hangi arsa payına dönüştüğü ve mevcut hakların doğru paya taşınıp taşınmadığı yeni yapının tapu süreci açısından temel veridir. Riskli yapı yıkılınca tapu sicilindeki 6306 belirtmesinin nasıl değiştiği ayrıca riskli yapı yıkılınca tapu şerhi silinir mi? rehberinde açıklanmıştır.
Yeni Yapıda Kat İrtifakı Kurulunca Eski Haklar Nereye Taşınır?
6306 m.6/1’in açık hükmüne göre yeni yapılar için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilirken eski haklar ve şerhler yalnız yükümlü malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Bu işlem için maliklerin veya hak sahiplerinin ayrıca muvafakati aranmaz.
Burada “yükümlü malik” kavramı önemlidir. Eski binadaki bağımsız bölümünde ipotek bulunan malik yeni projede bir daire alacaksa ipotek bu yeni daire üzerinde devam eder. Başka bir malik yeni projede kendi dairesini aldığında, komşusunun eski ipoteği onun yeni bağımsız bölümüne taşınmaz.
Yeni bağımsız bölüm dağılımı maliklerin salt çoğunlukla aldığı uygulama kararı, sözleşme ve yeni projedeki tahsis planına göre belirlenir. Tapu müdürlüğü, eski hakkın hangi malike ait olduğunu ve bu malike hangi bağımsız bölüm veya bölümlerin düştüğünü belirleyerek kayıt aktarımını yapar. Uygulamadaki uyuşmazlıkların önemli bölümü bu eşleştirmenin hatalı veya eksik yapılmasından kaynaklanabilir.
Kentsel Dönüşümde Banka İpoteği Yeni Daireye Nasıl Taşınır?
Banka ipoteği ayni bir teminat hakkıdır. 6306 m.6, riskli yapının yıkılması ve yeni yapının yapılması sürecinde bu teminatın devamlılığını özel olarak korur. Eski bağımsız bölüm yıkıldığında ipotek borçlu malikin arsa hissesine; yeni bağımsız bölüm oluştuğunda o malike düşen yeni bağımsız bölüme taşınır.
Bu aktarım için bankanın ipoteği “yeniden kurması” anlamında yeni bir irade açıklaması aranmaz. Kanun, yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi safhasında hakların muvafakat aranmaksızın devam ettirilmesini düzenlemiştir. Dolayısıyla 6306 kapsamındaki tapu dönüşümü mevcut ipotek hakkının hukuki devamıdır.
İpotek borcu bu süreçte kendiliğinden değişmez. Ana para, faiz, vade ve borç ilişkisi kredi veya borç sözleşmesine göre devam eder. 6306 yalnız ipoteğin taşınmaz üzerindeki konumunun dönüşüm sürecinde nasıl korunacağını belirler. Borç ödenmişse ipoteğin terkin işlemi kendi usulüyle ayrıca yapılır.
Haciz, İntifa ve Diğer Şerhler Yeni Bağımsız Bölümde Devam Eder mi?
Kanun yalnız ipoteği değil, taşınmaz sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhi kapsar. Bu nedenle haciz, intifa hakkı, bazı kira veya aile konutu şerhleri, satış vaadi gibi kayıtların niteliklerine göre devamı gündeme gelir. Her kayıt kendi hukuki niteliğiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Önemli ortak kural şudur: yıkım hakları silmez. Önce ilgili arsa hissesi üzerinde, yeni yapı tapuya geldiğinde ise yükümlü malike düşen bağımsız bölüm veya bölümler üzerinde devam eder. Böylece alacaklı veya hak sahibi dönüşüm nedeniyle sicil güvencesini kaybetmez.
Haczin dayandığı icra takibi sona ermiş veya haciz kanunen düşmüşse durum farklıdır. 6306, zaten sona ermiş bir haczi yeniden canlandırmaz. Tapuda güncel olarak varlığını sürdüren kayıtların aktarımı söz konusudur. Bu nedenle dönüşüm tapusu hazırlanırken yalnız eski tarihli takyidat listesiyle yetinilmemeli, güncel takyidat belgesi alınmalıdır.
Hakların Yeni Daireye Taşınması İçin Alacaklının veya Malikin İzni Gerekir mi?
6306 m.6/1, yeni yapı için kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması safhasında hak ve şerhlerin devam ettirilmesinde muvafakat aranmayacağını açıkça düzenler. Bu özel hüküm, dönüşümün yüzlerce alacaklı veya hak sahibinin ayrı ayrı izin vermesine bağlı kalmasını önler.
Muvafakat aranmaması, hakların ortadan kaldırıldığı anlamına gelmez; tam tersine haklar korunarak yeni hukuki objeye taşınır. Banka, haciz alacaklısı veya diğer hak sahibi kendi hakkını yeni bağımsız bölüm üzerinde sürdürür. Malik de “izin vermiyorum” diyerek mevcut ipotek veya haczin aktarımını engelleyemez.
Bu kural 6306 kapsamındaki tapu dönüşümünün özel niteliğinden kaynaklanır. Normal bir taşınmaz devriyle karıştırılmamalıdır. Burada satışla üçüncü kişiye serbest bir mülkiyet devrinden değil, aynı malikin dönüşüm öncesi hakkının yeni projedeki karşılığına geçirilmesinden söz edilir.
İpotek veya Haciz Tevhit, İfraz ve Kat İrtifakı İşlemlerini Engeller mi?
Kanun bu konuda da açıktır. Sicildeki ayni ve şahsi haklar ile şerhler, tapuda tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez. Bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.
Bunun anlamı, tek bir ipotek veya haciz kaydının dönüşümün zorunlu tapu teknik işlemlerini kilitleyememesidir. Hak korunur fakat işlem engeli olmaktan çıkar. İşlem sonunda hak doğru yeni taşınmaz veya bağımsız bölüm üzerinde devam ettirilir.
Bu hüküm özellikle birden fazla parselin tevhit edilmesi veya yeni proje için arsa düzenlemesi yapılması gereken büyük dönüşüm dosyalarında önemlidir. İpotekli bir pay bulunması, kanunda öngörülen tevhit veya kat irtifakı tesisinin yapılmasını tek başına durdurmaz.
Borçlu Malike Yeni Projede Birden Fazla Daire Düşerse İpotek Hangisine Taşınır?
6306 m.6, hak ve şerhlerin “yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde” devam ettirilmesini öngörür. Bir malike birden fazla bağımsız bölüm düşmesi hâlinde, hakkın hangi yeni bağımsız bölüm veya bölümlerde hangi kapsamla sürdürüleceği eski hakkın kapsamı, tapu uygulaması, dağılım planı ve gerekiyorsa ilgili hak sahibinin hukuki konumu dikkate alınarak belirlenir.
Kanunun kesin kuralı, başka maliklerin bağımsız bölümlerinin bu eski takyidatla yüklenmemesidir. Uyuşmazlık çoğunlukla borçlu malike düşen birden fazla bölüm arasında hakkın dağılımında ortaya çıkabilir. Bu durumda tapu işlem dosyası ve eski ipotek/haciz miktarı ile yeni bağımsız bölümlerin değer ve tahsis bilgileri birlikte incelenmelidir.
Yükleniciye düşen bağımsız bölümler ile eski maliklere düşen bölümler de birbirine karıştırılmamalıdır. Eski malik üzerindeki hakkın hangi yeni bölüme devam edeceği, dönüşüm sözleşmesi ve tapu tahsis planına göre doğru kişiyle eşleştirilmelidir.
Yeni Tapu Çıktığında Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
İlk olarak eski bağımsız bölümün güncel takyidat belgesi alınmalıdır. İpotek, haciz, intifa ve diğer şerhlerin kimin lehine ve hangi kapsamda bulunduğu belirlenir. İkinci olarak yıkım sonrası arsa tapusunda bu hakların doğru malik hissesi üzerinde devam edip etmediği kontrol edilir.
Üçüncü olarak yeni proje paylaşım listesi ve kat irtifakı projesinde eski malike hangi bağımsız bölüm veya bölümlerin düştüğü saptanır. Dördüncü olarak yeni tapular çıkarıldığında eski hakların yalnız yükümlü malik adına tescil edilen yeni bölümlere taşınıp taşınmadığı incelenir.
Beşinci olarak eski kayıtlardan artık sona ermiş, terkin edilmiş veya haciz süresi dolmuş bir hakkın yanlışlıkla yeni bölüme taşınıp taşınmadığına bakılır. Altıncı olarak başka bir malikin yeni bağımsız bölümüne yanlış takyidat aktarılmışsa tapu müdürlüğünde düzeltme ve gerektiğinde yargısal başvuru yolları değerlendirilir.
Kentsel dönüşümde yeni uygulama kararlarının hangi çoğunlukla alındığı için kentsel dönüşümde salt çoğunluk rehberi incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli bina yıkılınca banka ipoteği silinir mi?
Hayır. Önce malikin arsa hissesi üzerinde, yeni yapı kurulunca malike düşen yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder.
2. Komşunun ipoteği benim yeni daireme taşınabilir mi?
Hayır. 6306 m.6, hakların yalnız yükümlü malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devamını öngörür.
3. Haciz de ipotek gibi devam eder mi?
Evet. Sicildeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler kanuni sistem içinde devam eder.
4. İpotekli malik yeni projeye katılabilir mi?
Evet. İpotek dönüşüm işlemlerini tek başına engellemez; hak yeni taşınmaz üzerinde korunur.
5. Bankanın onayı olmadan kat irtifakı kurulabilir mi?
6306 m.6 kapsamındaki işlemlerde hak ve şerhler korunarak muvafakat aranmaksızın kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
6. Haciz tevhit veya ifraza engel olur mu?
Hayır. Kanun bu hak ve şerhlerin tevhit, ifraz ve sayılan diğer tapu işlemlerine engel olmayacağını açıkça düzenler.
7. Eski ipotek borcu yeni daire yapılınca değişir mi?
6306 tapu teminatının devamını düzenler; borcun miktarı ve şartları kredi veya borç ilişkisindeki hükümlere göre devam eder.
8. Borçlu malike iki daire düşerse ipotek ne olur?
Hak yükümlü malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam eder; somut dağılım tapu işlem dosyası ve hakkın kapsamı üzerinden belirlenir.
9. Sona ermiş haciz yeni tapuya aktarılırsa ne yapılır?
Güncel takip/tapu kayıtlarıyla hakkın sona erdiği belgelenerek tapu düzeltme süreci işletilir; gerekirse yargı yoluna başvurulur.
10. Yeni daire tapusu alınırken hangi belge en önemlidir?
Eski ve yeni takyidat kayıtları ile yeni bağımsız bölüm tahsis planı birlikte karşılaştırılmalıdır.
İlgili İçerikler
- Riskli yapı yıkılınca tapu belirtmesi ne olur?
- Riskli yapı yıkılınca kat mülkiyeti ne olur?
- Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı
- Ortaklığın giderilmesi davası dönüşümü durdurur mu?
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
