Kamulaştırmada Malik, Zilyet ve Adres Araştırması Nasıl Yapılır? | 2942 m.7 (2026)

2942 m.7 Kamulaştırmadan Önce Hangi Araştırmaları Zorunlu Kılar?

Kamulaştırma yalnız bir kamu yararı kararından ibaret değildir. Kamu yararı kararı ve gerekli onay tamamlandıktan sonra idarenin hangi taşınmaza, hangi hak sahibine ve hangi adrese yöneldiğini somutlaştırması gerekir. 2942 sayılı Kanun m.7 bu aşamanın temel düzenlemesidir. İdare, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynak ile üzerinde irtifak kurulacak alanın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli bir plan hazırlar veya hazırlatır. Ardından malik, tapu kaydı yoksa zilyet ve adres araştırması yapılır.

Maddenin amacı, kamulaştırma sürecinin soyut bir proje alanından çıkarılıp kişi ve parsel bazında belirgin hale gelmesidir. Bir yol güzergâhı veya tesis projesi teknik olarak hazırlanmış olsa dahi, hangi parselin ne kadarının alınacağı, tapuda kimin adına kayıtlı olduğu ve hak sahibine nasıl ulaşılacağı belirlenmeden satın alma ve dava aşamalarının sağlıklı yürütülmesi mümkün değildir.

m.7’deki araştırma, tapu siciline konulan kamulaştırma şerhiyle aynı konu değildir. Sitemizde kamulaştırma şerhi ve altı aylık süre ayrı bir yazıda ele alınmıştır. Bu yazının odak noktası, m.7’nin ilk fıkrasındaki taşınmaz, malik, zilyet ve adres tespitidir.

Ölçekli Plan Neden Malik Araştırmasından Önce Önemlidir?

İdarenin hangi hak sahibini araştıracağını belirleyebilmesi için önce kamulaştırma sınırının teknik olarak belirlenmesi gerekir. m.7 bu nedenle taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren ölçekli planı ilk sırada düzenler. Plan, kamulaştırmanın taşınmazın tamamını mı yoksa belirli bir bölümünü mü kapsadığını ortaya koyar. İrtifak hakkı kurulacaksa irtifak koridoru veya alanı da teknik olarak gösterilmelidir.

Kamulaştırma planındaki ada-parsel, yüzölçümü ve cins bilgileri tapu kaydıyla karşılaştırılmalıdır. Kadastro yenilemesi, ifraz, tevhit veya parsel numarası değişikliği varsa eski proje verisinin güncel tapu bilgisiyle eşleştirilmesi gerekir. Yanlış parsele yöneltilen malik araştırması daha sonraki bütün işlemleri etkileyebilir.

Kısmi kamulaştırmada plan daha da önemlidir. Çünkü kalan bölümün geometrisi, erişimi ve kullanım kabiliyeti m.12 kapsamında değer kaybı tartışmasına konu olabilir. Bu nedenle teknik plan yalnız idari dosya eki değil, bedel davasında da önemli delildir. Kısmi kamulaştırma için 2942 m.12 rehberimiz ayrıca incelenebilir.

Kamulaştırmada Malik Nasıl Tespit Edilir?

m.7 açıkça tapu kayıtlarını ilk araştırma kaynaklarından biri olarak gösterir. İdare, kamulaştırma planındaki taşınmazın güncel tapu kaydını temin etmeli ve sicilde malik görünen gerçek veya tüzel kişileri belirlemelidir. Paylı mülkiyet varsa bütün paydaşlar, elbirliği mülkiyeti varsa hak sahipliği yapısı dosyada gösterilmelidir.

Tapudaki malikin vefat etmiş olması hâlinde yalnız eski malik adına işlem yürütmek yeterli olmayabilir. Nüfus ve mirasçılık bilgileriyle hak sahiplerinin belirlenmesi gerekir. m.10 mahkeme sürecinde gerçek malik veya mirasçıların ortaya çıkması hâlinde Kanunun özel hükümleri uygulanır; ancak idarenin m.7 aşamasında makul ve belgeli araştırmayı baştan yapması uyuşmazlığı azaltır.

Tapu sicilinde malik değişikliği, haciz, ipotek, intifa veya başka ayni haklar bulunabilir. m.7’nin üçüncü fıkrası kamulaştırma şerhinden sonra meydana gelen mülkiyet ve ayni hak değişikliklerinin tapu idaresince kamulaştırmayı yapan idareye bildirilmesini öngörür. Bu sistem, ilk araştırmadan sonra dosyanın güncelliğini korumaya yöneliktir.

Tapu Kaydı Yoksa Zilyet Nasıl Araştırılır?

m.7, tapu kaydı bulunmayan taşınmazlarda zilyetlerin tespitini açıkça emreder. Tapusuz taşınmaz “hak sahibi yok” şeklinde değerlendirilmez. İdare zilyetliği araştırmalı ve elde ettiği bilgileri belgeye bağlamalıdır. Kadastro görmemiş yerlerde m.9’daki özel tespit usulü, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise m.19’daki tescil ve zilyedin hakları sistemi ayrıca gündeme gelir.

Zilyet araştırmasında yerel kayıtlar, vergi bilgileri, muhtarlık bilgileri, fiili kullanım durumu ve gerektiğinde saha araştırması önem taşır. Ancak zilyetlik iddiasının bulunması, bedelin otomatik olarak o kişiye ödeneceği anlamına gelmez. m.19 kapsamında taşınmazın kamu malı olup olmadığı, kazandırıcı zamanaşımı şartları ve hak sahipliği mahkemece incelenebilir.

Bu ayrım özellikle kırsal alanlarda önemlidir. Yıllardır kullanılan fakat tapusuz olan bir tarla, mera veya kamu malı niteliğindeki yerle aynı hukuki durumda değildir. İdarenin zilyedi tespit etmesi bir başlangıçtır; zilyedin kamulaştırma bedeline hak kazanması ayrıca kanuni şartlara bağlıdır.

Malik ve Zilyetlerin Adresi Nasıl Araştırılır?

m.7, malik veya zilyetlerin adreslerinin tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptırılan araştırmayla tespit edilmesini öngörür. Kanunun “belgelere bağlamak suretiyle” ifadesi, adres araştırmasının sözlü varsayıma bırakılamayacağını gösterir. Hangi kaydın ne zaman sorgulandığı ve hangi sonucun elde edildiği dosyada görülebilmelidir.

Adres araştırmasının güncel olması özellikle önemlidir. Tapuda yıllar önce yazılmış eski adres, kişinin halen orada yaşadığını göstermeyebilir. İdare nüfus ve adres kayıtlarını, vergi kayıtlarını ve gerektiğinde diğer resmi kaynakları kullanmalıdır. Harici araştırma yapılıyorsa bunun yöntemi ve sonucu da tutanak veya yazıyla belgelenmelidir.

Yurt dışında yaşayan maliklerde adres tespiti daha karmaşık olabilir. Türkiye’deki MERNİS/adres kayıtları, bilinen yabancı adres ve tebligat hükümleri birlikte değerlendirilir. Bu kişiler bakımından da yalnız “adresi bilinmiyor” şeklinde soyut bir kayıtla yetinilmemeli, kanunun öngördüğü araştırma yapılmalıdır.

Araştırmanın Belgeye Bağlanması Neden Zorunludur?

m.7 yalnız tespit yapılmasını değil, tespitin belgelere bağlanmasını ister. Bu ifade, idari işlemin sonradan yargısal denetime elverişli olmasını sağlar. Tapu kayıt örneği, nüfus/adres sorgu sonucu, vergi kaydı, resmi yazışmalar, muhtarlık veya saha tutanakları dosyada bulunmalıdır.

Belgeye bağlanmamış bir telefon görüşmesi veya “köyde sorduk” şeklindeki açıklama, kanunun aradığı sistematik araştırmanın yerini tutmaz. Özellikle m.10 tebligatının yapılamaması ve ilan yoluna gidilmesi hâlinde, idarenin daha önce hangi adres araştırmalarını yaptığı önem kazanabilir.

İdarenin kayıtları güncellediği tarih de önemlidir. Kamu yararı kararından yıllar sonra dava açılıyorsa eski malik/adres araştırmasının yeni durumu yansıtıp yansıtmadığı kontrol edilmelidir. Tapu siciline şerh verilmişse değişiklik bildirimleri de dosyaya işlenmelidir.

Malik ve Adres Tespiti m.8 Satın Alma Sürecini Nasıl Etkiler?

2942 m.8’e göre tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. İdare kıymet takdir komisyonuyla tahmini bedeli belirledikten sonra maliki pazarlığa davet eder. Davetin doğru hak sahibine ve doğru adrese yöneltilmesi için m.7 araştırmasının sağlıklı olması gerekir.

Yanlış kişiye gönderilen satın alma daveti gerçek malik yönünden usulün amacını gerçekleştirmez. Malik değişmişse veya mirasçılar belirlenmemişse idare güncel hak sahipliğini araştırmalıdır. Satın alma usulünün ayrıntıları 2942 m.8 satın alma rehberimizde ele alınmıştır.

Malik m.8 teklifini kabul etmek zorunda değildir. Ancak doğru kişinin sürece dahil edilmesi, anlaşma ihtimalini ve daha sonra açılacak m.10 davasının usul güvenliğini artırır.

m.7 Araştırması m.10 Mahkeme Tebligatını Nasıl Etkiler?

Satın alma ile anlaşma sağlanamazsa idare m.10 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme, idarenin bildirdiği hak sahiplerine Kanunda sayılan ayrıntıları içeren meşruhatlı davetiye gönderir. Bu aşamada m.7’de toplanan malik ve adres bilgileri doğrudan önem kazanır.

Yanlış malik, eksik mirasçı veya güncelliğini yitirmiş adres, tebligat sorununa yol açabilir. m.14’teki 30 günlük iptal davası süresinin başlangıcı da m.10 mahkeme tebligatıyla bağlantılıdır. Bu nedenle malik ve adres araştırması yalnız idarenin iç düzeni değil, hak arama süresinin sağlıklı başlaması bakımından da önemlidir.

m.10 sürecinin genel yapısı için kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, iptal davası süresi için 2942 m.14 30 günlük süre rehberleri kullanılabilir.

Yanlış Malik veya Adres Tespit Edilirse Ne Olur?

Her hata aynı hukuki sonucu doğurmaz. Hatanın hangi aşamada olduğu, gerçek hak sahibine daha sonra usulüne uygun tebligat yapılıp yapılmadığı, kişinin dava ve savunma hakkını kullanıp kullanamadığı somut dosyada değerlendirilir. Ancak m.7’deki açık araştırma yükümlülüğünün yerine getirilmemesi idari işlemin dosyasında önemli bir usul eksikliği oluşturabilir.

Gerçek malik m.10 davası sırasında ortaya çıkarsa Kanunda gerçek malik ve mirasçıların davaya dahil edilmesine ilişkin hükümler bulunur. Aynın ihtilaflı olması hâlinde m.18, tapusuz taşınmazlarda m.19 özel rejimleri uygulanabilir. Dolayısıyla “yanlış isim var, dava biter” veya “hiçbir sonucu olmaz” şeklinde genelleme doğru değildir.

Malik veya vekili, tebligatla karşılaştığında tapu kaydı, mirasçılık belgesi, adres kayıtları ve idarenin m.7 araştırma evrakını karşılaştırmalıdır. Hata varsa süreler geçirilmeden ilgili yargı yolunda ileri sürülmelidir.

Uygulama Örnekleri

Örnek 1 – tapuda eski malik: Taşınmaz maliki ölmüş ancak tapuda intikal yapılmamışsa idarenin yalnız eski malik adını kullanması yeterli değildir. Nüfus ve mirasçılık bağlantısı araştırılmalı, bilinen mirasçılar dosyada belirlenmelidir.

Örnek 2 – malik taşınmış: Tapu kaydında eski ikametgâh bulunan malik yıllar önce başka şehre taşınmışsa güncel nüfus/adres kaydı araştırılmalıdır. m.7’nin birden fazla kayıt kaynağını saymasının amacı budur.

Örnek 3 – tapusuz kullanılan tarla: Tapu kaydı bulunmayan ve yıllardır bir kişinin kullandığı alan için zilyet araştırması yapılır; fakat bedel hakkı m.19’un koşullarına göre ayrıca belirlenir.

Örnek 4 – kısmi kamulaştırma: Parselin yalnız yol koridorunda kalan bölümü alınacaksa teknik plan ile tapu kaydı eşleştirilir; malik araştırması doğru parsel ve doğru kamulaştırma alanı üzerinden yürütülür.

Malik ve Vekili İçin Dosya Kontrol Listesi

1. Kamulaştırma planındaki ada-parsel ve yüzölçümünü tapu kaydıyla karşılaştırın.
2. Tapu kayıt örneğinin tarihini ve güncelliğini kontrol edin.
3. Paydaşların tamamının dosyada yer alıp almadığını inceleyin.
4. Malik ölmüşse mirasçı araştırmasının yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
5. Tapu yoksa zilyet araştırması ve m.9/m.19 belgelerini inceleyin.
6. Adres araştırmasında hangi resmi kayıtların kullanıldığını belirleyin.
7. Harici araştırma varsa tutanak ve belgeyi inceleyin.
8. m.8 satın alma davetinin doğru kişiye gönderilip gönderilmediğini kontrol edin.
9. m.10 mahkeme tebligatı ile m.7 adres bilgisini karşılaştırın.
10. Tapu şerhinden sonra malik veya ayni hak değişikliği olmuşsa idareye bildirimin dosyada bulunup bulunmadığını inceleyin.

Resmî Kaynak

Güncel 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu metni için Mevzuat Bilgi Sistemi esas alınmalıdır. m.7’nin malik, zilyet ve adres araştırması; şerh ve altı aylık süre; vergi beyanı gibi farklı alt konuları birbirinden ayrılarak uygulanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

İdare yalnız tapu kaydına bakmakla yetinebilir mi?

m.7 tapu, vergi ve nüfus kayıtlarını ve gerektiğinde harici araştırmayı düzenler. Adres ve hak sahipliği araştırması somut ihtiyaca göre bu kaynaklarla belgeye bağlanmalıdır.

Tapu yoksa kamulaştırma yapılamaz mı?

Hayır. Zilyet tespiti yapılır; m.9 ve m.19’daki özel hükümler şartlarına göre uygulanır.

Malik ölmüşse tebligat kime yapılır?

Hak sahipleri ve mirasçılar araştırılmalı; mahkeme tebligatı gerçek hak sahipliği durumu dikkate alınarak yürütülmelidir.

Eski tapu adresi yeterli midir?

Tek başına yeterli kabul edilmemelidir. m.7 güncel adresin nüfus ve diğer kayıtlarla araştırılmasını öngören geniş bir sistem kurar.

Adres araştırması sözlü yapılabilir mi?

Kanun araştırmanın belgelere bağlanmasını ister. Harici araştırma yapılmışsa sonucu da belge veya tutanakla dosyaya konulmalıdır.

Paylı taşınmazda yalnız bir paydaşın adresi yeterli midir?

Hayır. Kamulaştırma bütün paydaşların haklarını etkilediğinden hak sahipliği ve adresler paydaş bazında araştırılmalıdır.

m.7 araştırması satın alma davetini etkiler mi?

Evet. m.8 görüşmesinin doğru malikle yürütülebilmesi için m.7 tespiti temel oluşturur.

Yanlış adres m.14 dava süresini etkileyebilir mi?

m.14 süresi m.10 tebligatıyla bağlantılı olduğundan tebligatın usulü ve adres araştırması somut olayda birlikte değerlendirilir.

Kamulaştırma şerhi malik araştırmasının yerine geçer mi?

Hayır. Şerh, tapu sicilindeki ayrı bir işlemdir; m.7’nin malik, zilyet ve adres tespit yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Malik dosyada hangi belgeleri istemelidir?

Kamulaştırma planı, güncel tapu kaydı, adres/nüfus araştırmaları, zilyetlik evrakı, m.8 daveti ve m.10 dava-tebligat belgeleri birlikte incelenmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →