Kira Eksik Ödenirse Tahliye Olur mu? 2026 | TBK 315 Temerrüt ve 30 Gün

Eksik Kira Ödemesi Temerrüt Sayılır mı?

Kira borcu bölünebilir bir para borcu olsa da kiracı, vadesi gelen kira bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür. Kiraya verenin rızası olmadan yapılan kısmi ödeme kalan borcu sona erdirmez. Örneğin aylık kira 25.000 TL ise 20.000 TL ödeme yapılması, 5.000 TL bakiye yönünden borcun devam ettiği anlamına gelir.

Bu eksik tutar önemli veya küçük olabilir; TBK m.315 bakımından temel mesele muaccel borcun tam ödenip ödenmediğidir. Bununla birlikte kiraya verenin talep ettiği tutarın hukuken gerçekten kira borcu olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Kanuna aykırı artış veya tartışmalı yan gider, geçerli temerrüt ihtarının konusu hâline kendiliğinden gelmez.

TBK m.315 Ne Düzenler?

TBK m.315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede de ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek sürenin en az 30 gün olduğunu açıkça düzenler. Diğer kira ilişkilerinde asgari süre 10 gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kira ödemesindeki dekont açıklamasının önemi için Kira Ödemesinde Açıklamaya Ne Yazılmalı? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

30 Günlük Süre Nasıl Hesaplanır?

TBK m.315’in konut ve çatılı işyeri kiraları için öngördüğü en az 30 günlük süre, bildirimin tebliğini izleyen günden başlar. İhtarda bundan daha kısa süre verilmesi geçerli fesih sonucunu doğurmaz. Kiraya veren daha uzun süre verebilir.

Tebliğ tarihi bu nedenle kritiktir. Noter ihtarının düzenlenme tarihi, tek başına sürenin başlangıcı değildir; kiracıya hangi tarihte tebliğ edildiği belirlenmelidir. Elektronik tebligat yapıldıysa 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a’daki elektronik tebligatın ulaştığı tarihi izleyen beşinci gün sonunda yapılmış sayılma kuralı dikkate alınır.

Kısmi Ödeme 30 Günlük İhtarı Durdurur mu?

Hayır. Kiracının süre içinde borcun yalnız bir kısmını ödemesi, kalan borç bakımından temerrüdü sona erdirmez. İhtara dayalı feshi önlemek için ihtarda hukuken geçerli biçimde talep edilen muaccel kira ve yan gider borçlarının tamamı süre içinde ödenmelidir.

Örneğin ihtarda 10.000 TL bakiye kira borcu gösterilmiş ve kiracı 30 günlük sürede 8.000 TL ödemişse, 2.000 TL yönünden temerrüt devam eder. Ancak talep edilen 10.000 TL’nin bir kısmı hukuken borç değilse durum değişir; kiraya verenin yanlış hesaplaması ayrıca incelenir.

Hangi Borçlar TBK m.315 İhtarına Konu Olabilir?

Madde açıkça kira bedelini ve yan giderleri kapsar. Kiracının sözleşme veya kanun gereği üstlendiği, muaccel olmuş yan giderler de temerrüt ihtarına konu olabilir. Ancak depozito, cezai şart veya tazminat niteliğindeki her kalem otomatik olarak “kira bedeli veya yan gider” değildir.

Kiraya veren ihtarda alacağın hangi aya ve hangi hukuki sebebe dayandığını açıkça göstermelidir. Belirsiz toplu tutar, özellikle kiracının neyi ne kadar ödeyeceğini anlamasını engelliyorsa uyuşmazlık yaratır.

Kira Artışı Konusunda Uyuşmazlık Varsa Eksik Ödeme Sayılır mı?

Önce hukuken geçerli kira bedelinin belirlenmesi gerekir. TBK m.344 kira artışının sınırlarını düzenler. Kiraya veren kanunen veya sözleşmeye göre geçerli olandan daha yüksek bir bedeli tek taraflı talep ediyorsa kiracının bu fazla kısmı ödememesi, geçerli kira borcunu eksik ödediği anlamına gelmeyebilir.

Buna karşılık kiracı geçerli artış oranını hiç uygulamadan eski bedeli ödemeye devam ediyorsa aradaki fark muaccel kira borcu olabilir. Bu nedenle temerrüt ihtarı değerlendirilirken kira başlangıç tarihi, artış hükmü, önceki ödemeler ve TBK m.344 birlikte incelenmelidir.

İcra Takibiyle Eksik Kira Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun kira alacağına ilişkin ilamsız takip hükümlerine göre kira alacağının tahsili ve tahliye amacıyla icra takibi başlatabilir. Ödeme emrinde borcun ödenmesi ve itiraz süreleri gösterilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde kira borcunun ödenmesi için 30 günlük süre tanınır. Kiracı borca veya kira ilişkisine itiraz edecekse ödeme emrindeki kanuni itiraz süresini ayrıca kaçırmamalıdır. İcra takibi ile TBK m.315 noter/yazılı ihtar yolu aynı prosedür değildir.

Eksik Ödeme İki Haklı İhtara Dönüşebilir mi?

TBK m.352/2’ye göre kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin/kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının temerrüt ihtarından sonra ödeme yapması, ihtarın belirli koşullarda “haklı ihtar” niteliğini geçmişe dönük ortadan kaldırmayabilir. Bu nedenle aynı kira yılında tekrarlanan geç veya eksik ödemeler yalnız o ayı değil, dönem sonundaki iki haklı ihtar tahliye riskini de etkiler.

Kısmi Ödeme Hangi Aya Sayılır?

Birden fazla kira borcu varsa yapılan ödemenin hangi aya mahsup edildiği önemlidir. Kiracı banka dekontunda “2026 Eylül kira bedeli” gibi açık açıklama yazmalıdır. Ödeme hangi borca ilişkin olduğu belirtilmeden yapılırsa TBK’nın mahsup hükümleri ve tarafların kayıtları üzerinden tartışma doğabilir.

Ev sahibinin bir ödemeyi farklı aya mahsup ettiğini ileri sürmesi, açık dekont açıklaması varsa daha zor olacaktır. Bu nedenle her ödeme ayrı ve doğru açıklamayla yapılmalıdır.

Ev Sahibi Eksik Tutarı Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiraya veren hukuken ödenmesi gereken kira bedelini haklı sebep olmadan kabul etmiyorsa alacaklı temerrüdü gündeme gelebilir. Kiracı ödeme teklifini belgelemeli ve gerekirse TBK m.106-107 uyarınca tevdi mahalli talep etmelidir.

Bu süreci Ev Sahibi IBAN Vermezse Kira Nasıl Ödenir? rehberimizde adım adım açıkladık.

Kiracı İhtarı Aldığında Ne Yapmalı?

İlk olarak ihtarın tebliğ tarihini kaydedin. İkinci olarak ihtarda talep edilen borcu ay ay kontrol edin: kira artışı doğru mu, yapılan ödemeler düşülmüş mü, yan gider gerçekten kiracının borcu mu? Üçüncü olarak tartışmasız bakiye varsa 30 günlük süre dolmadan tam ödeyin.

Talep hatalıysa yazılı itiraz ve ödeme açıklaması oluşturun. Sadece “borcum yok” demek yerine banka dekontlarını ve sözleşmeyi ekleyin. İcra ödeme emri geldiyse itiraz süresi TBK ihtarından farklı ve daha kısadır; icra dosyasındaki süre ayrıca hesaplanmalıdır.

Ev Sahibi Hangi Belgeleri Saklamalı?

Kira sözleşmesi, banka hesap dökümleri, kira artış hesabı, aidat/yan gider belgeleri, gönderilen ihtar ve tebliğ mazbatası saklanmalıdır. Tahliye talebinin dayanağı olan borcun muaccel ve ödenmemiş olduğu bu belgelerle gösterilir.

Kiracının ödeme yaptığı hâlde hesaba geçmeyen veya farklı açıklamalı transferler varsa bunlar da hesaba katılmalıdır. Tahliye davasında yanlış veya mükerrer borç hesabı önemli sonuç doğurur.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiranın 1000 TL’si eksik kalırsa tahliye olur mu?

Kalan tutar hukuken muaccel kira borcuysa TBK m.315 süreci başlatılabilir. Tutarın küçük olması borcu otomatik ortadan kaldırmaz.

2. Ev sahibi doğrudan tahliye davası açabilir mi?

TBK m.315 temerrüt yolunda konut/çatılı işyeri için yazılı en az 30 günlük süre ve fesih ihtarı gerekir.

3. 30 gün ihtarın gönderildiği gün mü başlar?

Hayır. Süre kiracıya tebliği izleyen günden başlar.

4. Borcun yarısını ödersem tahliye durur mu?

Hayır. Geçerli bakiye tamamen ödenmelidir.

5. 30 gün içinde tam ödersem ne olur?

O ihtara dayalı TBK m.315 fesih sebebi ortadan kalkar; ihtarın TBK m.352/2 bakımından etkisi şartlarına göre ayrıca değerlendirilir.

6. Aidat eksikliği tahliye sebebi olabilir mi?

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu muaccel yan gider, TBK m.315 kapsamına girebilir.

7. Haksız kira zammını ödemezsem temerrüt olur mu?

Hukuken borç olmayan fazla kısım temerrüt oluşturmaz; geçerli kira bedeli TBK m.344 ve sözleşmeye göre belirlenmelidir.

8. İcra takibinde de 30 gün var mı?

Konut ve çatılı işyeri kira borcunun ödenmesi için ödeme emrinde 30 günlük ödeme süresi vardır; itiraz süresi ise ayrıdır.

9. İki kere geç ödeme tahliye sebebi olur mu?

TBK m.352/2’deki iki haklı ihtarın aynı kira yılı/süre içindeki şartları oluşursa dönem sonunda tahliye davası gündeme gelebilir.

10. Dekonta ay yazmak şart mı?

Kanuni şekil şartı değildir fakat hangi borcun ödendiğini ispat açısından çok önemlidir.

11. Ev sahibi parayı geri gönderirse ne yapmalıyım?

Ödeme reddini belgeleyin ve gerekirse TBK m.106-107 uyarınca tevdi mahalli belirletin.

12. Kira tahliye davasından önce arabuluculuk var mı?

Kira ilişkisinden doğan davalarda, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, 6325 m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, m.344 ve m.352; icra yoluyla tahliye için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı esas alınmıştır.