Kira Geç Ödenirse Ceza Şartı Geçerli mi? TBK 346 ve Muacceliyet Yasağı 2026

TBK m.346 Ne Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine ödeme yükümlülüklerine doğrudan sınır getirir. Hükme göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kanun ayrıca iki tip sözleşme kaydını özellikle geçersiz sayar: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar ile sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar.

Bu düzenleme nedeniyle sözleşmede açıkça yazılmış, kiracı tarafından imzalanmış ve hatta yıllardır kullanılan bir hüküm bile m.346’ya aykırıysa geçerli hâle gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarının koruyucu rejiminde tarafların sözleşme serbestisi sınırsız değildir.

6098 sayılı Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

Kira Geç Ödenirse Ceza Şartı Geçerli mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiranın geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Örneğin “kira her ayın 5’inde ödenmezse 10.000 TL ceza”, “geciken her gün için 1.000 TL ek bedel” veya “gecikme olursa aylık kiraya yüzde 20 ceza eklenir” biçimindeki sözleşme hükümleri, adları ne olursa olsun ceza niteliği taşıyorsa m.346 denetimine tabidir.

Kiraya verenin bu geçersiz hükme dayanarak ceza talep etmesi mümkün değildir. Kiracı sözleşmeyi imzalarken bu maddeyi ayrıca paraflamış olsa bile sonuç değişmez. Emredici koruma, kiracının imzasıyla ortadan kaldırılamaz.

Bununla birlikte ceza koşulunun geçersizliği, kira bedelinin geç ödenmesini hukuka uygun hâle getirmez. Kiracı kira bedelini ve borçlu olduğu yan giderleri vadesinde ödemek zorundadır. Ödeme yapılmazsa TBK m.315’teki temerrüt, faiz ve şartları varsa tahliye süreçleri gündeme gelebilir.

Bir Kira Gecikince Tüm Yılın Kiralarının Muaccel Olacağı Hükmü Geçerli mi?

Hayır. TBK m.346, “sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları” açıkça geçersiz sayar. Bu, uygulamada muacceliyet kaydı olarak bilinir. Örneğin bir yıllık sözleşmede aylık kira ödenirken sözleşmeye “herhangi bir ayın kirası gecikirse kalan tüm ayların kiraları derhâl muaccel olur” hükmü yazılsa bile konut ve çatılı işyeri kirasında bu kayıt geçerli değildir.

Kiraya veren yalnız vadesi gelmiş kira bedellerini, doğmuş yan giderleri ve kanundan kaynaklanan fer’ileri talep edebilir. Henüz vadesi gelmemiş gelecek ayların kiralarını sırf tek bir gecikmeye dayanarak topluca isteme imkânı m.346 ile engellenmiştir.

Bu yasak, belirli süreli sözleşmenin tüm kira bedelinin baştan peşin kararlaştırıldığı farklı ödeme modelinden ayrılmalıdır. Peşin kira kararı ile gecikme nedeniyle gelecekteki taksitleri cezalandırıcı biçimde muaccel kılan kayıt aynı şey değildir. Sözleşmenin gerçek ödeme yapısı incelenmelidir.

Temerrüt Faizi ile Ceza Şartı Aynı Şey mi?

Hayır. Ceza koşulu, borca aykırılık hâlinde asıl borçtan ayrı veya ona ek olarak ödenmesi kararlaştırılan cezai nitelikteki bedeldir. Temerrüt faizi ise para borcunun vadesinde ödenmemesinin kanundan veya geçerli faiz düzenlemesinden doğan sonucudur. TBK m.346’nın geç ödeme cezasını yasaklaması, vadesi geçmiş kira alacağı için kanunun izin verdiği temerrüt faizini ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle “ceza şartı geçersiz, o hâlde geç ödemenin hiçbir mali sonucu yoktur” yaklaşımı yanlıştır. Vadesi geçmiş kira alacağına uygulanacak faiz türü ve oranı; borcun niteliği, tarafların sıfatı, sözleşme ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun hükümleri dikkate alınarak belirlenir.

Sözleşmede “ceza” yerine “gecikme tazminatı”, “hizmet bedeli” veya “gecikme masrafı” yazılması da hükmün gerçek niteliğini değiştirmez. Mahkeme başlığa değil, ödemenin hangi olay üzerine ve hangi amaçla doğduğuna bakar.

Kiracıya Kira ve Yan Gider Dışında Hangi Ek Ödemeler Yüklenemez?

M.346 yalnız geç ödeme cezasını değil, daha geniş biçimde kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini de sınırlar. Bu nedenle sözleşmede kiracıya “sözleşme yenileme ücreti”, “ev sahibine yönetim bedeli”, “tahliye garantisi bedeli” veya gerçek bir hizmet ya da yan gider karşılığı olmayan başka isimlerle ek ödeme yüklenmesi m.346 bakımından incelenmelidir.

Her ek ödeme otomatik olarak geçersiz değildir; gerçekten kiracının yararlandığı bağımsız bir hizmet, kiracının kendi borcu veya kanundan kaynaklanan gider söz konusu olabilir. Ölçüt, bedelin kira ilişkisine sırf kiracı aleyhine ek yük olarak mı konulduğu, yoksa gerçek ve bağımsız bir borcun karşılığı mı olduğudur.

Yan giderlerin kapsamı için TBK 303 Yan Giderler Rehberi; kiralananın kullanımıyla ilgisiz ek borçlara ilişkin TBK 340 Bağlantılı Sözleşme Rehberi birlikte incelenebilir.

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı ile TBK 346 Nasıl Birlikte Uygulanır?

TBK m.343 kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliğini yasaklar. M.346 ise ödeme yükümlülükleri bakımından özel koruma getirir. Örneğin sözleşmenin ilk yılında ceza koşulu yokken yenileme döneminde ev sahibi “bundan sonra kira geç ödenirse 20.000 TL ceza” hükmünü eklemek isterse bu kayıt hem m.343’teki kiracı aleyhine değişiklik yasağı hem m.346’daki ceza yasağı bakımından sorunludur.

Bu konu için Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Değiştirebilir mi? TBK 343 rehberi ayrıntılı açıklama içerir.

TBK 346 İşyeri Kiralarında da Uygulanır mı?

Evet. M.346 konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler arasındadır. Kiracı tacir, şirket veya başka bir tüzel kişi olsa bile çatılı işyeri kirasında bu koruma 2026 itibarıyla uygulanır. Tacir kiracıların sözleşme hükümlerini daha dikkatli değerlendirmesi beklenebilir; ancak bu durum emredici kira hükümlerini ortadan kaldırmaz.

Geçmişte tacir ve tüzel kişi kiracıların bulunduğu işyeri kiralarında m.346’nın uygulanmasını erteleyen geçici rejim bulunuyordu. Bu erteleme süresi 1 Temmuz 2020 itibarıyla sona erdi. Dolayısıyla 2026 yılında ofis, mağaza, dükkân ve benzeri çatılı işyeri kiralarında m.346 doğrudan dikkate alınmalıdır.

Açık alan, arsa veya çatısız kira ilişkilerinde ise m.346’nın özel uygulama alanı bulunmaz; genel hükümler ve sözleşmenin niteliği ayrıca değerlendirilir.

Ceza Şartı Geçersizse Kira Ödenmediğinde Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracının vadesi gelen kira bedelini veya borçlu olduğu yan gideri ödememesi hâlinde TBK m.315 uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre, bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden işlemeye başlar.

Kiraya veren ayrıca kira alacağı için genel icra veya İcra ve İflas Kanunundaki kira alacağı ve tahliyeye özgü yolları kullanabilir. İİK kapsamında tahliyeli ilamsız takipte itiraz ve ödeme süreleri özel kurallara tabidir. Sitemizdeki Kira Borcu İçin Tahliyeli İcra Takibi – İİK 269 rehberi süreç mantığını açıklar.

Bu yolların hiçbirinde geçersiz ceza koşulunun asıl kira borcuna eklenerek talep edilmesi doğru değildir. Takip talebinde alacak kalemleri kira, yan gider, faiz ve diğer yasal fer’iler olarak ayrı ayrı gösterilmelidir.

Geçersiz Ceza Şartına Dayalı İcra Takibi Yapılırsa Ne Olur?

Kiraya veren kira alacağına ek olarak m.346’ya aykırı ceza bedelini icra takibine koyarsa kiracı, takip yoluna ve ödeme emrinin türüne göre süresinde itiraz veya şikâyet haklarını kullanmalıdır. Geçersizliğin varlığı, sürelerin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. İcra hukukunda yedi günlük veya özel takip türündeki başka süreler kısa ve hak kaybına elverişlidir.

Kiracı yalnız “bu madde geçersiz” diyerek ödeme emrini cevapsız bırakmamalıdır. Asıl kira borcunun varlığı ve miktarı ile ceza kalemi ayrıştırılmalı; itiraz hangi kaleme ve hangi hukuki sebebe dayanıyorsa açıkça belirtilmelidir.

Kiracı Geçersiz Ceza Bedelini Ödediyse Geri İsteyebilir mi?

M.346’ya aykırı bir ceza veya ek ödeme daha önce kiracı tarafından ödenmişse ödemenin iadesi, ödemenin hukuki sebebi ve zamanaşımı kuralları çerçevesinde gündeme gelebilir. Geçersiz hükme dayalı fazla ödeme için sebepsiz zenginleşme veya kira ilişkisinden doğan alacak hükümleri değerlendirilebilir.

İade talebinde sözleşme, ödeme dekontları, bedelin hangi aya ve hangi “ceza” kalemine ilişkin olduğu, kiraya verenin talep yazıları ve varsa hesap ekstresi saklanmalıdır. Banka dekontu açıklamasında yalnız “kira” yazması hâlinde ceza kısmının ayrıca nasıl ödendiğinin ispatı önem kazanır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan iade davasında 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Güncel metne Mevzuat Bilgi Sistemi – 6325 sayılı Kanun üzerinden ulaşılabilir.

Sözleşme Kontrolünde TBK 346 İçin Hangi İfadeler Aranmalıdır?

Kira sözleşmesi incelenirken yalnız “cezai şart” başlığına bakmak yeterli değildir. Aşağıdaki türden hükümler m.346 açısından ayrıca kontrol edilmelidir:

• “Bir gün gecikmede … TL ceza ödenir.”
• “Geciken kira aylık yüzde … ceza ile ödenir.”
• “Bir taksit gecikirse kalan yıl kiralarının tamamı muaccel olur.”
• “Sözleşme yenileme bedeli kiracı tarafından ayrıca ödenir.”
• “Kira gecikmesinde dosya/işlem ücreti alınır.”
• “Kiracının kira dışında malik adına sabit yönetim ücreti ödeme borcu vardır.”

Bu ifadelerin her birinin gerçek hukuki niteliği ayrı incelenir. Gerçek yan gider veya kanundan doğan gider ile kiracı aleyhine ceza veya ek ödeme birbirine karıştırılmamalıdır.

TBK 346 Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira bir gün geç ödenirse ceza alınabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geç ödemeye bağlanan ceza koşulu TBK m.346 uyarınca geçersizdir.

Sözleşmede yazıyorsa ceza geçerli olur mu?

Hayır. M.346’ya aykırı ceza hükmü kiracının imzasıyla geçerli hâle gelmez.

Bir ay gecikirse kalan kiralar topluca istenebilir mi?

Gecikmeye bağlanan ve sonraki kira bedellerini muaccel kılan anlaşmalar TBK m.346 uyarınca geçersizdir.

Ceza geçersizse faiz de istenemez mi?

Hayır. Kanuni temerrüt faizi ceza koşulundan farklıdır. Vadesi geçmiş para borcunun kanundan doğan faiz sonuçları ayrıca uygulanabilir.

TBK 346 işyeri kiralarında geçerli mi?

Evet. Çatılı işyeri kiralarında da uygulanır; tacir ve şirket kiracılar bakımından erteleme dönemi 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir.

Ev sahibi tahliye masrafı adıyla sabit bedel isteyebilir mi?

Gerçek bir kanuni gider veya yargılama gideri ile sözleşmede önceden sabitlenen cezai ek ödeme ayrılmalıdır. Sırf kira ilişkisi nedeniyle kiracıya ek ödeme yüklenmesi m.346 denetimine tabidir.

Geçersiz cezayı daha önce ödedim, geri alabilir miyim?

Ödemenin hukuki sebebi ve zamanaşımı incelenerek şartları varsa iade talebi ileri sürülebilir.

Kira ödenmezse ev sahibinin hakkı kalmaz mı?

Kalır. Ceza koşulu geçersiz olsa da asıl kira ve yan gider borcu, faiz ve TBK m.315 veya icra hukukundan doğan haklar devam eder.

Kiracı aleyhine yeni ceza ek protokolle konabilir mi?

Hayır. TBK m.343 kiracı aleyhine değişiklik yasağı, m.346 ise ceza ve ek ödeme yasağı getirir.

İade davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan iade ve alacak uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66