Kira Gelirleri TARES’te Rehnedilebilir mi? 6750 m.5/1-g | 2026

6750 m.5/1-g kira gelirleri için ne düzenler?

Kanun m.5/1-g, kira gelirlerini bağımsız bir rehin konusu olarak sayar. Bu düzenleme, malikin veya kira geliri üzerinde hak sahibi kişinin düzenli kira akışını ticari finansmanda teminat olarak kullanmasına imkân verir. Fiziksel varlık devredilmez; gelir hakkı TARES Sicilinde rehinle yüklenir.

Kira geliri rehni özellikle işyeri, depo, makine, ekipman veya başka varlıkların kiralanmasından düzenli gelir elde eden tacirler bakımından önemlidir. Ancak taraf yapısının m.3’e uygun olması gerekir. Kanunun ticari rehin sistemi, her kişisel kira ilişkisini otomatik olarak TARES kapsamına almaz.

Rehin verenin gerçekten kira alacaklısı olması temel şarttır. Taşınmazın maliki olmayan fakat geçerli alt kira veya intifa ilişkisi nedeniyle kira geliri elde eden kişi bakımından hak kaynağı ayrıca incelenmelidir.

Kira alacağının daha önce temlik edilip edilmediği, üzerinde haciz veya başka rehin bulunup bulunmadığı da tescilden önce araştırılmalıdır.

Taşınmazın rehni ile kira gelirinin rehni aynı işlem midir?

Hayır. Tapu kütüğüne tescil edilen taşınmazlar 6750 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır. Taşınmazın kendisi üzerinde teminat kurulacaksa Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre tapu sicilinde ipotek tesis edilir.

Kira geliri ise taşınmazdan veya başka kiralanan varlıktan doğan para alacağı niteliğinde ekonomik değerdir. 6750 m.5/1-g bu gelir akışını ayrı rehin konusu kabul eder. Böylece aynı taşınmaz üzerinde tapu ipoteği bulunurken kira geliri üzerinde TARES rehni de bulunabilir.

Bu iki teminatın alacaklıları ve öncelik rejimleri farklı sicillere tabidir. TARES sorgusu tapudaki ipoteği göstermez; tapu incelemesi de kira gelirindeki TARES rehninin yerine geçmez. Finansman öncesinde her iki sicil ayrı incelenmelidir.

Kira geliri belirli bir taşınmaza bağlıysa rehin sözleşmesinde taşınmazın adresı, ada-parsel bilgisi ve kira sözleşmesinin tarih/numarası gelirin ayırt edilmesine yardımcı olabilir; ancak TARES’te rehnedilen taşınmaz değil gelir hakkıdır.

Gelecekte doğacak kira bedelleri rehnedilebilir mi?

Evet. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece gelecekte vadesi gelecek kira bedelleri objektif olarak belirlenebilir. Rehin sözleşmesinde kira ilişkisi, dönem, para birimi ve kapsam açıkça gösterilirse gelecekteki kira gelirleri teminat yapısına dahil edilebilir.

Belirsiz “tüm kira gelirleri” ifadesi yerine hangi taşınmaz veya varlıktan, hangi kira sözleşmesinden ve hangi dönem için doğan gelirin rehin konusu olduğu yazılmalıdır. Birden fazla kiracı veya taşınmaz varsa her gelir kaynağı ayrı ya da objektif bir listeyle tanımlanmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresinin kredi vadesinden kısa olması ekonomik risk yaratır. Sözleşme yenilenmezse yeni kira geliri doğmayabilir. Alacaklı, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve yenileme şartlarını kredi vadesiyle karşılaştırmalıdır.

Gelecekte başka kiracıyla yapılacak yeni sözleşmeden doğan kira gelirinin eski rehin kapsamına girip girmediği, başlangıçtaki varlık tanımına göre belirlenir; otomatik kabul edilmemelidir.

Kira geliri rehin sözleşmesinde nasıl tanımlanmalıdır?

6750 m.4/6 uyarınca rehin konusu varlık ayırt edici bilgilerle belirlenmelidir. Kira geliri bakımından kiralayan ve kiracı, kira sözleşmesinin tarihi, kiralanan varlık, kira bedeli, ödeme dönemi, para birimi ve sözleşme süresi yazılmalıdır.

Kira bedeli değişken veya ciroya bağlıysa hesaplama yöntemi açık olmalıdır. Döviz cinsinden kirada para birimi ve varsa sözleşmedeki kur/ödeme mekanizması belirtilmelidir.

Bir alışveriş merkezindeki çok sayıda bağımsız bölümün kira gelirleri tek teminat havuzuna alınacaksa kiracı listesi ve sözleşme bilgileri ek çizelgeyle gösterilebilir. Değişikliklerin nasıl güncelleneceği önceden düzenlenmelidir.

Genel sözleşme unsurları için 6750 m.4/6 zorunlu bilgiler rehberi uygulanmalıdır.

Kiracıya kira geliri rehni bildirilmek zorunda mı?

6750 kapsamında rehin hakkı TARES’e tescille kurulur. Bununla birlikte kiracının kira bedelini kime ve hangi hesaba ödeyeceği bakımından bildirim pratik ve hukuki önem taşır. Kiracı rehin ilişkisinden habersizken kiralayana ödeme yaparsa bu ödemenin sonucu Borçlar Kanunu ve somut ödeme düzeniyle birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı ticari kira gelirlerinde kiracıya yazılı bildirim yapılması, rehnin varlığının ve varsa ödeme hesabının açıklanması uyuşmazlık riskini azaltır. Bildirim, kiracının kira sözleşmesinden doğan itiraz ve savunmalarını ortadan kaldırmaz.

Kiracının takas, mahsup, kira indirimi, ayıp veya depozito iddiası bulunabilir. Rehin, kira alacağını temel sözleşmenin bu savunmalarından arındırmaz. Alacaklı teminat değerini hesaplarken tahsil edilebilir net bedeli dikkate almalıdır.

Kira bedelinin ayrı banka hesabına yatırılması gerekir mi?

Kanun her kira geliri rehni için zorunlu ayrı hesap şartı koymaz. Ancak kira gelirlerinin belirli hesaba yönlendirilmesi, rehinli gelir akışının izlenmesini ve tahsil edilen tutarın diğer işletme gelirlerinden ayrılmasını kolaylaştırır.

Hesapta ayrıca banka rehni, bloke, haciz veya mahsup hakkı varsa TARES rehninin ekonomik değeri etkilenebilir. Bu nedenle ödeme hesabının hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.

Taraflar belirli hesabın kullanılmasını borçlandırıcı yükümlülük olarak kararlaştırabilir; fakat bu düzenleme m.4/7’de yasaklanan mutlak tasarruf sınırlamasına dönüştürülmemelidir. Gelir tahsil edildikten sonra rehin kapsamının devamı m.7 ve sözleşme yapısıyla birlikte değerlendirilir.

Kira sözleşmesi feshedilir veya sona ererse rehin ne olur?

Kira geliri, kira sözleşmesinin varlığına bağlıdır. Sözleşme sona erdiğinde gelecekteki kira bedeli de doğmaz. TARES kaydının Sicilde görünmeye devam etmesi, sona ermiş kira sözleşmesinden yeni alacak yaratmaz.

Sözleşmenin feshi, tahliye, kiracının iflası veya kullanımın durması teminat değerini düşürür. Rehin veren m.12 kapsamındaki koruma ve bilgi verme yükümlülükleri çerçevesinde teminatı etkileyen önemli gelişmeleri alacaklıya bildirmelidir.

Yeni kiracıyla yapılan sözleşme eski rehindeki objektif tanım kapsamına girmiyorsa yeni Sicil işlemi gerekebilir. Bu nedenle rehin sözleşmesi hazırlanırken kiracı değişikliğinin nasıl ele alınacağı açıklaştırılmalıdır.

Kira artışı rehin tutarını otomatik olarak artırır mı?

Kira bedelinin sözleşme veya kanun gereği artması, gelir akışının nominal değerini yükseltebilir. Ancak rehinle güvence altına alınan temel borcun azami güvence tutarı ayrı bir unsurdur. Kira artışı Sicildeki azami teminat tutarını kendiliğinden artırmaz.

Rehin konusu “sözleşmeden doğan tüm kira bedelleri” olarak belirlenmişse artış sonrası doğan bedeller kapsam içinde olabilir; buna karşılık belirli sabit tutar yazılmışsa Sicil ve sözleşme kaydının uyumu yeniden kontrol edilmelidir.

Yüksek enflasyon veya döviz değişimi nedeniyle gelir artarken kiracının ödeme gücü aynı hızda artmayabilir. Değerleme yalnız sözleşme bedeline değil gerçek tahsilat performansına dayanmalıdır.

Kira geliri üzerinde haciz veya başka rehin varsa öncelik nasıl belirlenir?

Aynı kira geliri üzerinde birden fazla TARES rehni kurulabilir. Bu rehinler arasındaki öncelik 6750 m.10 ve m.11 uyarınca derece veya kuruluş zamanı esasına göre belirlenir.

Buna ek olarak kira alacağına icra haczi konulmuş veya daha önce alacak devri yapılmış olabilir. TARES rehninin haciz veya temlikle ilişkisi, işlemlerin tarihleri ve İcra ve İflas Kanunu/Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle birlikte incelenmelidir.

Yeni alacaklı yalnız TARES sorgusuna güvenmemeli; kira sözleşmesi, kiracı bildirimleri ve varsa icra dosyalarını da incelemelidir. Kira bedelinin kime ödendiğine ilişkin fiili kayıtlar öncelik uyuşmazlığında önem taşır.

Temerrüt halinde kira geliri rehni nasıl kullanılır?

Rehinle güvence altına alınan borç ödenmezse 6750 m.14 ve ilgili Yönetmelik uygulanır. Kira geliri esasen parasal alacak akışı olduğundan tahsil, devir ve genel takip mekanizmaları varlığın niteliğine göre değerlendirilir.

Rehin alacaklısı temerrüt halinde kiracıdan doğrudan ödeme talep edecekse bunun hukuki dayanağı, bildirim, yetki ve varsa alacağın devri/temerrüt prosedürü doğru kurulmalıdır. Kiracının temel kira sözleşmesinden doğan itirazları korunur.

Genel icra sürecinde İİK m.45 önce rehne başvurma kuralı somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira gelirinin teminat değeri nasıl hesaplanır?

Kira sözleşmesindeki brüt bedel tek başına teminat değeri değildir. Sözleşmenin kalan süresi, kiracının ödeme performansı, depozito, tahsilat gecikmesi, vergi ve ortak gider yükü, boş kalma riski, fesih koşulları ve piyasa kira seviyesi birlikte değerlendirilmelidir.

Tek kiracıya bağlı uzun dönem gelir, kiracının mali durumu zayıfsa riskli olabilir. Çok sayıda kiracıdan düzenli ödeme alan portföy ise gelir çeşitliliği nedeniyle farklı risk profili taşır.

Kuruluş öncesi taraflar değer üzerinde anlaşabilir veya Değer Tespiti Yönetmeliği uyarınca değerleme yaptırabilir. Temerrüt sonrası değer tespiti ilgili Yönetmeliğin özel usulüne göre yapılır.

Kira geliri rehni başka gelir rehinleriyle birlikte kurulabilir mi?

Evet. İşletme aynı finansman için kira gelirinin yanı sıra alacak, stok, makine veya başka kazanç/iratları da teminat gösterebilir. Her varlık ayrı hukuki kategori ve ayırt edici bilgilerle Sicilde gösterilmelidir.

Kazanç ve irat rehni ile kira geliri rehni birbiriyle karıştırılmamalıdır; kira geliri Kanunda özel bentte ayrıca sayılmıştır. Belirli kira alacağı başka kişiye devredilmişse alacak rehni ve temlik ayrımı da dikkate alınmalıdır.

Kiracı değişirse mevcut kira geliri rehni yeni sözleşmeye geçer mi?

Kiracının değişmesi, özellikle rehin sözleşmesinde mevcut kiracının adı ve belirli kira sözleşmesi esas alınmışsa teminat kapsamını doğrudan etkiler. Eski kira sözleşmesi sona ermiş, yeni kiracıyla yeni tarih ve koşullarda ayrı sözleşme kurulmuşsa yeni kira gelirinin eski Sicil kaydına otomatik olarak dahil olduğu varsayılmamalıdır. Rehin sözleşmesindeki varlık tanımı incelenmeli ve gerekiyorsa TARES kaydı değiştirilmelidir.

Buna karşılık rehin, belirli taşınmazdan belirli dönem içinde doğacak kira gelirlerini objektif ölçütlerle kapsayacak biçimde kurulmuşsa kiracı değişikliğinin mevcut kapsama etkisi farklı değerlendirilebilir. Yine de yeni kiracının kimliği, kira bedeli, para birimi ve sözleşme süresi dosyada güncellenmeli; Sicil kaydı ile gerçek gelir kaynağı arasında çelişki bırakılmamalıdır.

Kira bedelinin kısmen veya geç ödenmesi teminat değerini nasıl etkiler?

Kira geliri rehni nominal sözleşme bedelinden ibaret değildir. Kiracının sürekli gecikmesi, eksik ödeme yapması veya kira borcunu dava konusu etmesi, gelirin tahsil edilebilir değerini düşürür. Bu nedenle finansman süresince kira tahsilat performansı aylık veya sözleşmeye uygun dönemlerde izlenmeli; gecikmiş kira bakiyesi ayrı raporlanmalıdır.

Uzun süre tahsil edilemeyen kira bedelleri artık gelecekteki düzenli gelir akışından çok takip konusu bir alacak niteliği taşır. Bu durumda alacak rehni, icra takibi ve varsa tahliye süreci birlikte değerlendirilmelidir. Rehinli alacaklı, teminatın değerinin zayıfladığını yalnız sözleşme bedeline bakarak gözden kaçıramaz. Kiracının konkordato, iflas veya ciddi ödeme güçlüğüne girmesi halinde tahsil ihtimali ayrıca güncellenmeli; kredi bakiyesiyle teminatın gerçek tahsil edilebilir değeri yeniden karşılaştırılmalıdır.

Ödeme performansındaki bozulma, rehin verenin m.12 kapsamındaki koruma yükümlülüğü ve sözleşmedeki bilgi verme hükümleri bakımından da önem taşır. Taraflar periyodik kira tahsilat raporunun sunulmasını ve belirli eşiklerin altında ek teminat değerlendirmesi yapılmasını kanuna uygun biçimde kararlaştırabilir. Bu takipte banka hareketleri, kira faturaları veya makbuzları ve kiracı bazlı yaşlandırma raporları birlikte kullanılmalıdır.

Kira bedelinin yapılandırılması veya geçici olarak indirilmesi halinde de eski nominal bedel üzerinden teminat hesabına devam edilmemeli; yeni sözleşmesel durum dosyaya ve gerekli ölçüde Sicil kaydına yansıtılmalıdır.

Uygulama kontrol listesi

Birinci adım kira geliri üzerinde hak sahibi kişinin tespitidir. İkinci adım kira sözleşmesinin geçerliliği, süresi, bedeli ve kiracı bilgilerinin kontrolüdür. Üçüncü adım önceki temlik, haciz ve rehinlerin araştırılmasıdır.

Dördüncü adım gelir kaynağını m.4/6’ya uygun biçimde tanımlamaktır. Beşinci adım gerçek tahsilat performansına göre değer tespitidir. Altıncı adım m.4/1 uyarınca TARES tescilidir.

Yedinci adım kiracıya gerekli bildirimin yapılması ve ödeme kanalının belirlenmesidir. Sekizinci adım kira sözleşmesinin fesih/yenileme riskini izlemektir. Dokuzuncu adım periyodik tahsilat kontrolüdür. Son adım borç sona erdiğinde rehin kaydının m.15 uyarınca terkini olmalıdır.

Tescilin kuruluş anı için TARES tescil rehberi, taraflar için 6750 m.3 rehberi incelenebilir.

Resmî kaynaklar

• T.C. Ticaret Bakanlığı – Taşınır Rehni
• T.C. Ticaret Bakanlığı – Taşınır Rehni Mevzuatı
• TBMM – 6750 sayılı Kanun

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Kira geliri 6750 m.5/1-g uyarınca TARES’te rehnedilebilir. Taşınmazın kendisi ile kira gelirinin hukuki ayrımı korunmalı; kira sözleşmesi, kiracı, ödeme kanalı, önceki haklar, tahsilat performansı ve sona erme riski birlikte yönetilmelidir.