Kira İlişkisi Devredilebilir mi? TBK 323 İşyerinde Devir ve Yazılı Rıza 2026
Kısa ve net cevap: Kira ilişkisi, kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına devredilemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça devir için gereken rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla devir gerçekleştiğinde devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Devreden kiracı kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; ancak işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kira ilişkisinin devri ne anlama gelir?
Kira ilişkisinin devri, mevcut kira sözleşmesindeki kiracı tarafın değişmesidir. Kiralanan, kira bedeli, sözleşme süresi ve sözleşmenin diğer hükümleri kural olarak devam eder; fakat eski kiracının yerine yeni kiracı geçer. Bu işlem yeni bir taşınmaz satışı değildir, mülkiyet devri değildir ve yalnızca anahtarın başka kişiye verilmesi de değildir. Hukuki sonuç, mevcut sözleşmenin kiracı tarafının TBK 323’teki şartlarla değiştirilmesidir.
Devir özellikle ticari işletmelerde önem taşır. Bir restoran, mağaza, ofis veya atölye işletmesini devralan kişi aynı yerde faaliyeti sürdürmek isteyebilir. İşletmenin devri ile işyeri kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir. İşletmenin demirbaşları, ticaret unvanı veya müşteri çevresi devredilmiş olsa bile kiraya verenin TBK 323 kapsamında yazılı rızası olmadan kira ilişkisinde otomatik taraf değişikliği gerçekleşmez.
TBK 323’ün üç kesin kuralı
TBK 323 üç fıkra üzerinden işleyen açık bir sistem kurar:
- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz.
- Kiraya veren yazılı rıza verdiğinde devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
- İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Bu hükümler nedeniyle kira devrinde üçlü ilişki vardır: kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı. Devir belgesinin yalnızca iki kiracı arasında imzalanması, kiraya verenin yazılı rızası yoksa TBK 323’te aranan sonucu doğurmaz.
Ev kirası başkasına devredilebilir mi?
Konut kirası da TBK 323 kapsamındadır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini başka kişiye devredemez. Kanunun “işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz” hükmü konut kiraları için yazılmamıştır. Bu nedenle konut kiralarında kiraya vereni aynı ölçüde rıza vermeye zorlayan özel cümle yoktur.
Örneğin kiracı taşınacağı için kardeşinin mevcut kira sözleşmesini aynı şartlarla sürdürmesini istiyorsa, kardeşin konutta yaşamaya başlaması tek başına kiracı sıfatını değiştirmez. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi devredilirse kardeş sözleşmede kiracının yerine geçer. Devir yapılmazsa mevcut kiracının sözleşmesel sorumluluğu devam eder.
İşyeri kirasında devir neden farklı düzenlenmiştir?
İşyeri kiralarında kira ilişkisi işletmenin ekonomik devamlılığıyla doğrudan bağlantılıdır. TBK 323 bu nedenle kiraya verene sınırsız ret yetkisi tanımamış, “haklı sebep olmadıkça” yazılı rıza vermekten kaçınamayacağını açıkça düzenlemiştir. Böylece hem kiraya verenin yeni kiracının ödeme gücü, kullanım biçimi ve sözleşmeye uyumu yönünden meşru menfaatleri hem de işyeri kiracısının işletmesini devredebilme ihtiyacı korunur.
Kanun “haklı sebep” için kapalı bir liste vermemiştir. Bu nedenle ret sebebinin kira ilişkisi bakımından objektif ve ciddi olması gerekir. Devralanın sözleşmedeki işyeri kullanımına aykırı faaliyet yürütmesi, gerekli ruhsat ve izinleri karşılamaması veya ödeme gücüne ilişkin somut sorunlar bulunması değerlendirmede önem taşır. Buna karşılık yalnızca daha yüksek kira bedeli elde etmek amacıyla devir talebinin reddedilmesi, TBK 323’teki haklı sebep ölçütüyle bağdaşmaz.
Kiraya verenin rızası neden yazılı olmalı?
TBK 323 açıkça “yazılı rıza” arar. Bu şart, taraf değişikliğinin sonradan tartışılmasını önlemek açısından merkezi önemdedir. Devir belgesinde taşınmazın açık adresi, mevcut sözleşmenin tarihi, devreden ve devralan kiracı, devir tarihi ve kiraya verenin rızası açıkça gösterilmelidir.
Yazılı rıza olmadan devralan kişinin kira ödemeye başlaması, tek başına her durumda TBK 323’e uygun devir belgesi yerine geçmez. Tarafların iradesi, ödeme kayıtları ve kabul davranışları uyuşmazlıkta değerlendirilebilir; ancak kanunun açık yazılı rıza şartı nedeniyle en güvenli ve doğrudan yol, üç tarafın hukuki durumu açıkça gösteren yazılı belge düzenlemesidir.
Devirden sonra eski kiracı borçlardan kurtulur mu?
Kural olarak evet. TBK 323/2’ye göre kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi sözleşmede kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak bu kuralın işyeri kiraları bakımından önemli bir istisnası vardır.
TBK 323/3 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur. Bu süre hem sözleşme sonu hem de iki yıllık üst sınırla sınırlıdır. Hangisi daha önce gerçekleşirse devreden kiracının bu özel müteselsil sorumluluğu o noktada sona erer.
İşyeri devrinde iki yıllık sorumluluk nasıl hesaplanır?
Kanun iki ayrı sınır getirir: “sözleşmenin bitimine kadar” ve “en fazla iki yıl”. Örneğin devrin gerçekleştiği tarihte belirli süreli kira sözleşmesinin bitmesine sekiz ay kalmışsa devreden kiracının TBK 323/3 kapsamındaki müteselsil sorumluluğu sekiz aylık dönemle sınırlı olur. Sözleşmenin bitmesine dört yıl varsa kanuni üst sınır iki yıldır.
Bu sorumluluk sadece “eski kiracı artık hiçbir borçtan sorumlu değildir” şeklindeki genel düşüncenin işyeri kiralarında doğru olmadığını gösterir. Kiraya veren, iki yıllık azami dönem içinde devralanın kira ilişkisinden doğan borcu için kanunun şartları gerçekleştiğinde devredene de başvurabilir.
Müteselsil sorumluluk ne demektir?
Müteselsil sorumlulukta alacaklı, kanuni sınırlar içinde borcun tamamını borçlulardan birinden talep edebilir. İşyeri kira devrinde TBK 323/3, devreden ve devralan kiracıyı belirli süre boyunca kiraya verene karşı birlikte sorumlu tutar. Tarafların kendi aralarındaki iç ilişki ayrıca düzenlenebilir; ancak bu iç düzenleme kiraya verenin kanundan doğan hakkını tek başına ortadan kaldırmaz.
Devir sözleşmesinde “devir tarihinden sonraki bütün kira ve yan giderleri devralan öder; devredenin ödeme yapması hâlinde devralana rücu hakkı vardır” gibi iç ilişki hükümleri açıkça yazılabilir. Böyle bir hüküm, kiraya verenin TBK 323/3 kapsamındaki dış ilişki hakkından farklıdır.
Alt kira ile kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir
TBK 322’de alt kira, TBK 323’te ise kira ilişkisinin devri düzenlenir. Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve üçüncü kişiyle ikinci bir kira ilişkisi kurar. Kira ilişkisinin devrinde ise devralan kişi mevcut sözleşmede doğrudan kiracının yerine geçer.
Bu fark, sorumluluğun belirlenmesinde de önemlidir. Alt kirada asıl kiracı kiraya verene karşı sözleşmesel borçlarını taşımaya devam eder. Devirde ise devreden kural olarak borçlarından kurtulur; işyeri kiralarında yalnızca TBK 323/3’teki azami iki yıllık müteselsil sorumluluk saklıdır. Alt kira hakkında ayrıntılı açıklama için TBK 322 alt kira rehberi incelenebilir.
Kiracının işletmeyi devretmesi kira devri anlamına gelir mi?
Hayır. İşletme devri ile kira ilişkisi devri farklı hukuki işlemlerdir. İşletmenin devredilmesi, işyerinin kira sözleşmesindeki kiracı tarafını kendiliğinden değiştirmez. Kira ilişkisinin devri için TBK 323’teki yazılı rıza şartı ayrıca yerine getirilir.
Bu ayrım ticaret sicili, ruhsat, vergi kaydı ve işyeri devri belgelerinde özellikle gözetilmelidir. Devralan işletmeci, kira sözleşmesinin de kendisine geçtiğini varsayarak faaliyete başlarsa daha sonra kiraya verenle taraf sıfatı ve tahliye konusunda uyuşmazlık yaşayabilir. Devir paketi hazırlanırken işletme devri, kira devri, demirbaş devri ve çalışanlara ilişkin işlemler ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Kiraya veren hangi belgeleri isteyebilir?
TBK 323 yazılı rıza şartını düzenler; devir başvurusunda sunulacak tek tip belge listesi belirlemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep değerlendirmesi yapabilmesi için devralanın kimliği veya şirket bilgileri, faaliyet konusu, gerekli ruhsatları karşılayıp karşılamadığı ve sözleşmedeki mali yükümlülükleri üstlenebilecek durumda olup olmadığına ilişkin makul belgeler istenebilir.
Talep edilen veriler ölçülü olmalıdır. Kişisel veri ve ticari sır niteliğindeki bilgiler yalnızca devir değerlendirmesi için gerekli kapsamda işlenmelidir. “Her türlü belgeyi verme” şeklinde sınırsız ve amaçla ilgisiz talepler hukuken ayrı sorun doğurur.
Kiraya veren haklı sebep olmadan işyeri devrini reddederse ne olur?
TBK 323/1, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamayacağını emredici biçimde belirtir. Bu nedenle ret kararının somut bir kira ilişkisi sebebine dayanması gerekir. Kiracı, yazılı devir talebini ve devralana ilişkin gerekli bilgileri sunarak kiraya verenden açık cevap istemelidir.
Uyuşmazlık yargıya taşınmadan önce kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi gereğince, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava şartı arabuluculuk sistemi uygulanır. Devir rızasına ilişkin dava düşünülüyorsa güncel görev, yetki ve arabuluculuk şartı birlikte kontrol edilmelidir.
Devir belgesinde neler yazmalı?
- Asıl kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın açık adresi,
- Kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracının kimlik/unvan bilgileri,
- Devir tarihi,
- Kiraya verenin TBK 323 uyarınca açık yazılı rızası,
- Depozitonun akıbeti,
- Devir tarihine kadar doğmuş kira ve yan gider borçlarının kim tarafından karşılanacağı,
- İşyeri ise TBK 323/3’teki müteselsil sorumluluğun açık hatırlatılması,
- Anahtar, demirbaş ve sayaç teslim bilgileri,
- Tarafların tebligat adresleri ve imzaları.
Belgenin “devir protokolü” başlığını taşıması tek başına yeterli değildir. İçeriğin TBK 323’teki taraf değişikliğini açıkça kurması gerekir. Yalnızca izin talep aşamasındaysanız işyeri kira sözleşmesi devir izni talebi örneği ayrı bir araçtır.
Depozito kira devrinde ne olur?
Kira ilişkisinin devrinde depozitonun kimin lehine ve hangi hesap üzerinden devam edeceği mutlaka yazılılaştırılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında para veya kıymetli evrak şeklindeki güvence TBK 342’de özel olarak düzenlenmiştir. Devir, mevcut güvence ilişkisinin belirsiz bırakılmasını gerektirmez.
Devreden kiracının ödediği güvence bedelinin devralan tarafından kendisine ödenmesi, bankadaki bloke hesabın yeni kiracı ilişkisine uygun düzenlenmesi veya kiraya verenle mahsuplaşılması tarafların somut yapısına göre kararlaştırılır. Ancak üç aylık kira bedelini aşan güvence yasağı ve banka hesabına ilişkin TBK 342 kuralları devam eder. Ayrıntı için TBK 342 kira depozitosu rehberi incelenebilir.
Devir kira bedelini otomatik artırır mı?
TBK 323 kapsamında kiracı değişikliği, tek başına kiraya verene kanuni kira artış rejimi dışında sınırsız yeni bedel belirleme hakkı vermez. Devir işleminde mevcut kira sözleşmesi devam eder ve devralan kiracı sözleşmedeki kiracının yerine geçer. Tarafların ayrıca yeni bir sözleşme kurması farklı bir hukuki durum yaratabilir.
Bu nedenle “devir için rıza veririm ama kira iki katına çıkar” şeklindeki talep, devir rızası ile kira bedelinin değiştirilmesini birbirine bağlar. Somut sözleşmede bu talebin TBK 323 ve konut/çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici kira hükümleri bakımından ayrıca incelenmesi gerekir.
Devirden önce borç kontrolü nasıl yapılmalı?
Devir tarihinden önce doğmuş kira, aidat, ortak gider, elektrik-su aboneliği, hasar ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülükler yazılı listelenmelidir. TBK 323/2’nin devredenin borçlarından kurtulmasına ilişkin sonucu, işyeri kiralarındaki özel müteselsil sorumluluk ve devir öncesi doğmuş borçların niteliğiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Taraflar teslim tutanağı düzenleyerek sayaç değerleri, demirbaşlar, anahtar sayısı ve mevcut hasarları kayıt altına almalıdır. Bu kayıtlar, ileride hangi zararın hangi dönemde ortaya çıktığının belirlenmesini kolaylaştırır.
Uygulamada yapılan beş hata
- Sadece devreden ve devralan arasında belge imzalamak: Kiraya verenin yazılı rızası bulunmadan TBK 323 sonucu doğmaz.
- Alt kirayı devir sanmak: TBK 322 ve 323 farklı kurumlardır.
- İşyeri devrinde iki yıllık sorumluluğu unutmak: Devreden kiracı azami iki yıl müteselsil sorumlu kalabilir.
- Depozito ve geçmiş borçları belirsiz bırakmak: Devir sonrası en çok uyuşmazlık bu kalemlerde çıkar.
- İşletme devrini kira devri saymak: Ticari işletme devri kira sözleşmesindeki tarafı otomatik değiştirmez.
Sık sorulan sorular
Kiracı kira sözleşmesini tek başına başkasına devredebilir mi?
Hayır. TBK 323’e göre kiraya verenin yazılı rızası zorunludur.
Ev sahibi işyeri devrine sebepsiz karşı çıkabilir mi?
TBK 323/1’e göre işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.
Devirden sonra eski kiracı tamamen sorumluluktan çıkar mı?
Konut kiralarında kural olarak devreden kiracı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında ise sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla müteselsil sorumluluk devam eder.
İki yıllık süre her işyeri devrinde tam iki yıl mı?
Hayır. Kanun “sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl” der. Sözleşme daha önce sona ererse sorumluluk o tarihle sınırlıdır.
Devir için noter şart mı?
TBK 323 kiraya verenin yazılı rızasını arar; maddede noterlikçe düzenleme şartı yoktur. İspat güvenliği için devir belgesinin açık ve imzalı hazırlanması gerekir.
İşletmeyi satın alan kişi otomatik kiracı olur mu?
Hayır. Kira ilişkisinin devri için TBK 323 koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.
Alt kiracı asıl kiracının yerine geçer mi?
Hayır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır; devirde ise devralan kişi kiracının yerine geçer.
Kira devrinde arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan dava konusu uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisnadır.
Sonuç
Kira ilişkisinin devrinde temel hüküm TBK 323’tür. Yazılı rıza olmadan kiracı taraf değişmez. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz; devir gerçekleştiğinde devralan sözleşmede kiracının yerini alır. Bununla birlikte devreden işyeri kiracısı sözleşmenin sonuna kadar ve azami iki yıl müteselsilen sorumlu tutulur. Sağlıklı bir devir için kira sözleşmesi, devir protokolü, depozito, geçmiş borçlar, teslim tutanağı ve faaliyet izinleri tek dosyada kontrol edilmelidir.
Devir tarihinde anahtar ve sayaç teslimi neden ayrıca yazılmalıdır?
Kiracı tarafının değiştiği tarih ile taşınmazın fiilen devralana teslim edildiği tarih aynı olmayabilir. Bu nedenle anahtar sayısı, elektrik-su-doğalgaz sayaç değerleri, demirbaş listesi ve mevcut hasarlar devir protokolünün ekinde gösterilmelidir. Böylece devir öncesindeki kullanım borçları ile devir sonrasındaki borçlar ayrılır.
İşyeri faaliyetinin kesintisiz sürmesi için ruhsat, abonelik ve site/AVM yönetimi bildirimleri de aynı tarihte kontrol edilmelidir. Kira ilişkisinin devri, üçüncü kurum nezdindeki abonelik veya ruhsatı kendiliğinden devretmeyebilir.
Devir tarihi bütün teslim ve borç hesaplarında aynı gün esas alınacak şekilde açıkça yazılmalıdır.
Kanuni dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.323; ilgili hükümler bakımından TBK m.322 ve 342; dava şartı arabuluculuk bakımından 6325 sayılı Kanun m.18/B.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
