Depozito Son Kiraya Sayılır mı? 2026 | TBK m.342

Güncel 2026 • Kira Hukuku

Depozito Neden Son Ayın Kirası Değildir?

Depozito ile kira bedeli farklı hukuki borçlardır. Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak dönemsel şekilde ödediği asli borçtur. Depozito ise kiraya verenin kira ilişkisinden doğabilecek alacaklarını güvence altına almak amacıyla kararlaştırılan teminattır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin son ayında “zaten bir aylık depozito verdim, bu ay kira ödemiyorum” şeklinde tek taraflı davranmak doğru değildir. Depozito iade alacağının doğup doğmadığı ve ne miktarda iade edileceği, sözleşme sona erdiğinde kira borçları, aidat/yan giderler ve kiralananın teslim durumu görüldükten sonra netleşir.

Kiracı son ay kira bedelini ödemezse kiraya veren açısından kira alacağı muaccel olur. Depozitonun varlığı, kira borcunun vadesini veya ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

TBK m.342 Depozito Hakkında Ne Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Böylece kiraya verenin sınırsız veya aşırı güvence talep etmesi engellenmiştir.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı da bankaya depo eder. Banka, güvenceyi ancak tarafların rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verebilir.

Bu sistemde depozitonun amacı daha açık görülür: para kiraya verenin serbest kullanımına bırakılmış bir “peşin kira” değildir; sözleşmenin sonunda doğabilecek uyuşmazlıklar için güvence niteliğinde tutulur.

Depozito En Fazla Kaç Aylık Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342’nin açık sınırı üç aylık kira bedelidir. Taraflar dört, altı veya on iki aylık kira bedeli tutarında “depozito” kararlaştırarak bu emredici sınırı aşamaz.

Üç aylık sınır güvence bedeline ilişkindir. Peşin kira, kira ödeme dönemi, aidat avansı veya başka bir hukuki ödeme kaleminin gerçekten ne olduğu somut sözleşmeye göre incelenir. Yalnız ödeme kalemine farklı bir ad verilmesi, gerçekte güvence niteliğindeki tutarın kanuni sınır dışında tutulmasını sağlamaz.

Depozito miktarı sözleşmede açıkça yazılmalı ve ödemenin banka kaydı bulunmalıdır. Elden “depozito aldım” veya “depozito verdim” iddiaları ileride ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.

Depozito Bankada Nasıl Tutulmalıdır?

TBK m.342, para olarak güvence verilmişse paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Amaç güvence bedelinin kira ilişkisi boyunca tek taraflı olarak tüketilmesini veya kaybolmasını önlemektir.

Uygulamada pek çok sözleşmede depozito doğrudan kiraya verenin hesabına gönderilmekte veya elden verilmektedir. Kanunun öngördüğü sistem bu değildir. Özellikle yeni sözleşmelerde güvence mekanizmasının TBK m.342’ye uygun kurulması tarafları korur.

Depozitonun banka hesabında tutulması, sözleşme sonunda kiraya verenin hiçbir alacak ileri süremeyeceği anlamına gelmez. Kiraya veren, kira ilişkisine ilişkin dava veya takip başlatmışsa ve kanuni şartlar oluşmuşsa güvence üzerinde hakkını koruyabilir.

Depozito ile Son Kira Borcu Takas Edilebilir mi?

Takas, karşılıklı ve aynı türden muaccel alacakların kanundaki şartlarla birbirini sona erdirmesidir. TBK’nın genel takas hükümleri ve kira sözleşmelerine ilişkin TBK m.326 birlikte değerlendirilir. Ancak depozitonun iade alacağı, kira ilişkisi devam ederken ve kiralanan henüz teslim edilmemişken her durumda muaccel ve kesin bir alacak sayılmaz.

Bu nedenle kiracı, yalnız gelecekte depozito iadesi beklediği için son ay kira borcunu tek taraflı olarak düşmemelidir. Kiralananın teslimi sırasında hasar, aidat, kira veya başka sözleşmesel borç çıkabilir; depozitonun ne kadarının iade edileceği bunlardan sonra belirlenir.

Takas konusunda ayrıca Kiracı Kira Borcunu Alacağıyla Takas Edebilir mi? TBK m.326 rehberi incelenebilir.

Kiracı ve Ev Sahibi Depozitoyu Son Kiraya Sayabilir mi?

Evet, taraflar açıkça anlaşırsa sözleşmenin sona ermesi aşamasında belirli bir depozito tutarının son kira bedeline mahsup edilmesi kararlaştırılabilir. Burada önemli olan bunun tek taraflı değil, karşılıklı anlaşmayla yapılmasıdır.

Anlaşma yazılı olmalıdır. “Bir aylık depozitonun 2026 Eylül kira bedeline mahsup edildiği, kalan depozito varsa teslim sonrası tasfiye edileceği” gibi açık kayıt uyuşmazlığı önler. Sözlü anlaşma sonradan ispat sorununa dönüşebilir.

Tarafların mahsup anlaşması yapması hâlinde de kiralananın zararları veya diğer borçlar bakımından ayrıca hesap yapılabilir. Depozitonun tamamının son kiraya sayılması, evdeki hasar iddialarının otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez; anlaşmanın kapsamı belirleyicidir.

Kiracı Son Ay Kirayı Ödemezse Ne Olur?

Kiracı kira bedelini vadesinde ödemezse temerrüt hükümleri gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Depozito verilmiş olması, kiraya verenin “kira ödenmedi” iddiasını kendiliğinden geçersiz kılmaz. Taraflar son kira bedelinin depozitodan mahsup edileceği konusunda açıkça anlaşmamışsa kiracı kira borcunu zamanında ödemelidir.

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar şartlarının oluşması da TBK m.352/2 kapsamında tahliye sebebi yaratabilir. Bu nedenle son ay kirayı “depozitodan düşer” düşüncesiyle ödememek, tahliye ve takip yönünden riskli sonuç doğurabilir.

Depozito Ne Zaman İade Edilir?

Kira sözleşmesi sona erip kiralanan teslim edildiğinde güvence hesabının tasfiye edilmesi gerekir. Bankada TBK m.342’ye uygun tutulan güvence bakımından banka, tarafların rızası veya kesinleşmiş takip/mahkeme kararına göre ödeme yapar.

TBK m.342 ayrıca kiraya verenin sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi hâlinde bankanın kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olduğunu düzenler.

Bu üç aylık mekanizma, kiraya verenin belirsiz süreyle depozitoyu blokede tutmasını önler. Ancak uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene verildiği sözleşmelerde iade uyuşmazlığı genel alacak ve ispat kuralları çerçevesinde ayrıca çözülür.

Evde Zarar Varsa Depozito Ne Olur?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak TBK m.334 gereği sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle normal eskime, boya solması veya olağan kullanım izleri her olayda kiracıdan kesilemez.

Kiraya veren gerçek bir zarar iddia ediyorsa zararın ne olduğu, kiracının sorumluluğundan doğup doğmadığı ve tutarı ortaya konulmalıdır. Başlangıç ve çıkış teslim tutanakları, fotoğraflar, demirbaş listesi ve faturalar önemlidir.

Kiracının çıkarken boya yükümlülüğü hakkında Kiracı Evden Çıkarken Boya Badana Yapmak Zorunda mı? TBK m.334 rehberi ayrıntılı bilgi içerir.

Depozitodan Hangi Borçlar Kesilebilir?

Depozito kira ilişkisinden doğan alacakları güvence altına almak için verildiyse ödenmemiş kira, kiracının sorumlu olduğu yan giderler veya ispatlanan zararlar güvence kapsamında gündeme gelebilir. Ancak her kalemin kira sözleşmesiyle bağlantısı ve muacceliyeti gösterilmelidir.

Kiraya veren hiçbir hesap vermeden “depozito yanar” diyemez. Özellikle konut kiralarında sözleşmeye yazılan “depozito hiçbir hâlde iade edilmez” gibi kayıtlar emredici hükümlere ve sözleşmenin niteliğine göre geçerlilik denetimine tabidir.

Kiracı da hiçbir borç yokmuş gibi depozitoyu peşinen son aya sayamaz. Doğru yöntem, sözleşme sonundaki hesaplaşmayı kalem kalem yazılı hâle getirmektir.

Kira Bedeli Artınca Depozito Tamamlanır mı?

Başlangıçta belirli tutarda depozito verilmişse sonraki kira artışlarında güvence miktarının otomatik olarak yeni kira bedeline göre tamamlanıp tamamlanmayacağı sözleşme hükmüne ve TBK m.342 sınırına göre değerlendirilir. Kanun, güvence üst sınırını üç aylık kira bedeli olarak belirler; her artışta otomatik ek ödeme emri getirmez.

Sözleşmede güvence tutarının belirli sayıda kira bedeli olarak güncelleneceği hükmü varsa bunun geçerliliği ve uygulanışı somut metne göre incelenmelidir. Güncelleme hiçbir durumda üç aylık üst sınırı aşamaz.

Kiracı Evden Çıkarken Depozito İçin Ne Yapmalı?

Çıkış tarihinden önce kira ve aidat hesapları kontrol edilmeli, sayaçlar ve demirbaşlar kayıt altına alınmalıdır. Anahtar teslimi yazılı tutanakla yapılmalı; kiralananın teslim anındaki fotoğrafları saklanmalıdır.

Kiraya verenle depozito hesabı yazılı biçimde yapılmalıdır. Son kira bedeline mahsup konusunda anlaşma varsa bu açıkça yazılmalıdır. Anlaşma yoksa kira vadesinde ödenmeli ve depozito sözleşme sona erdikten sonra ayrıca talep edilmelidir.

Depozito bankada TBK m.342’ye uygun tutuluyorsa bankadaki çözüm prosedürü izlenmelidir. Kiraya veren üç aylık süre içinde ilgili dava veya takibi bankaya bildirmezse kanunun kiracıya sağladığı iade mekanizması kullanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Depozito son ayın kirasına otomatik sayılır mı?

Hayır. Depozito güvence, kira bedeli ise kullanım karşılığı borçtur.

2. Kiracı son ay kira ödemezse ne olur?

Taraflar mahsup konusunda anlaşmamışsa kira borcu ödenmemiş sayılabilir ve temerrüt sonuçları doğabilir.

3. Ev sahibi kabul ederse depozito son kiraya sayılabilir mi?

Evet. Taraflar açık ve tercihen yazılı bir mahsup anlaşması yapabilir.

4. Depozito en fazla kaç aylık olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 gereği en fazla üç aylık kira bedeli kadar güvence kararlaştırılabilir.

5. Depozito bankaya mı yatırılmalı?

Para olarak güvence verilmişse TBK m.342 kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek tasarruf hesabını öngörür.

6. Ev sahibi depozitoyu istediği gibi harcayabilir mi?

Kanunun öngördüğü banka güvence sisteminde hayır; güvence blokeli şekilde tutulur.

7. Normal yıpranma depozitodan kesilir mi?

TBK m.334 gereği sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir.

8. Aidat borcu depozitodan düşülebilir mi?

Kiracının sözleşmeden ve kullanım ilişkisinden kaynaklanan muaccel borcu varsa güvence kapsamında değerlendirme yapılabilir; kalem ve tutar ispatlanmalıdır.

9. Depozito ne zaman geri alınır?

Sözleşme sona erip teslim ve borç hesabı yapıldıktan sonra; bankadaki güvence için TBK m.342’nin özel iade prosedürü uygulanır.

10. Ev sahibi üç ay cevap vermezse banka depozitoyu verir mi?

Kiraya veren üç ay içinde ilgili dava veya takibi bankaya yazılı bildirmemişse, TBK m.342’deki şartlarla banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

11. Kira arttıkça depozito otomatik artar mı?

Kanun otomatik tamamlama emri vermez; sözleşme hükmü ve üç aylık üst sınır birlikte değerlendirilir.

12. Depozito elden verildiyse nasıl ispat edilir?

Sözleşmedeki teslim kaydı, makbuz, banka dekontu veya diğer yazılı deliller önemlidir; belgesiz elden ödeme ispat riski yaratır.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.342, m.315, m.326, m.334
Mevzuat Bilgi Sistemi
e-Devlet Kapısı