Güncel 2026 • Kira Hukuku

Kira Sözleşmesi Süresi Bitince Otomatik Uzar mı? 2026 | TBK m.347

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde cevap evettir. Belirli süreli sözleşmenin üzerinde “1 yıl”, “2 yıl” veya başka bir süre yazması, kiraya verene süre sonunda kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu, bu kira türlerinde kiracıyı koruyan özel bir uzama sistemi kurmuştur.

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Buradaki uzama için tarafların yeniden imza atması, ek protokol düzenlemesi veya notere gitmesi gerekmez; uzama kanundan doğar.

Bu nedenle “kontrat bitti, artık sözleşme yok” ifadesi konut ve çatılı işyeri kiralarında doğru değildir. Sözleşme, TBK m.347’deki sistem uyarınca devam eder. Genel sözleşme şekli bakımından Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? rehberi ayrıca incelenebilir.

TBK m.347 Tam Olarak Ne Düzenler?

TBK m.347’nin ilk cümlesi, kiracının belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağını düzenler. İkinci cümle ise kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça belirtir.

Bu iki kural birlikte değerlendirildiğinde, belirli süre kiracı bakımından sözleşmeyi sona erdirme imkânı yaratırken kiraya veren bakımından otomatik tahliye sebebi oluşturmaz. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için kanunda düzenlenen başka bir tahliye sebebine dayanması veya TBK m.347’deki on yıllık uzama döneminin tamamlanmış olması gerekir.

Madde, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene sebep göstermeden fesih imkânı da tanır. Bu hak başlangıçtaki sözleşme süresi biter bitmez değil, kanunda hesaplanan on yıllık uzama dönemi tamamlandıktan sonra kullanılabilir.

Kiracı Sözleşmeyi Uzatmak İstemiyorsa Ne Zaman Bildirim Yapmalı?

Kiracı, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini süresi sonunda sona erdirmek istiyorsa bitim tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Örneğin sözleşme 1 Ekim 2025’te başlamış ve 30 Eylül 2026’da sona erecek bir yıllık sözleşmeyse, bildirim süresinin son güne bırakılmaması gerekir.

TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Bu nedenle sözlü telefon görüşmesi, “çıkacağım” şeklindeki belirsiz mesaj veya yalnız anahtar bırakılması, her olayda geçerli fesih bildiriminin yerine geçmez.

Kiracı erken çıkmak istiyorsa TBK m.325’teki erken iade rejimi gündeme gelebilir. Bu konu, sözleşmenin normal bitiminde TBK m.347 uyarınca yapılan fesih bildiriminden farklıdır. Ayrıntılar için Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Kaç Ay Kira Öder? rehberi incelenebilir.

Kiraya Veren “Süre Bitti” Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Hayır. TBK m.347 açık biçimde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini düzenler. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiralarının en temel emredici korumalarından biridir.

Kiraya verenin ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, temerrüt, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi kanunda ayrıca düzenlenen tahliye sebepleri varsa bunlar kendi koşulları içinde kullanılabilir. Ancak yalnız “bir yıllık kontrat bitti” gerekçesi tahliye için yeterli değildir.

Sözleşmede “süre sonunda kiracı koşulsuz çıkar” şeklinde kayıt bulunması da kanunun emredici rejimini otomatik olarak bertaraf etmez. Tahliye taahhüdü ise ayrı bir hukuki işlem olup TBK m.352/1’deki özel şartlara tabidir.

10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl İşler?

TBK m.347’ye göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Buradaki kritik ifade “on yıllık uzama süresi”dir.

Örneğin bir yıllık belirli süreli sözleşmede önce başlangıçtaki bir yıllık süre tamamlanır. Ardından sözleşme birer yıllık dönemlerle uzar. Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı, on yıllık uzama dönemi tamamlandıktan sonra kanunun öngördüğü takip eden uzama yılı bitimi için kullanılabilir.

Başlangıçta üç yıllık veya beş yıllık belirli süreli sözleşme yapılmışsa önce bu esas sözleşme süresi tamamlanır; on yıllık uzama hesabı bundan sonra başlar. Bu nedenle her dosyada sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri üzerinden ayrı takvim çıkarılmalıdır.

Kiraya Verenin 3 Aylık Bildirim Süresi Nasıl Hesaplanır?

On yıllık uzama dönemi tamamlandıktan sonra kiraya verenin sebepsiz fesih hakkını kullanabilmesi için ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirimin yalnız düzenlenme tarihi değil, karşı tarafa ulaştığı tarih de uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.

Üç aylık süre kaçırılırsa fesih bir sonraki uzama yılı bakımından değerlendirilir. Kiraya veren, süreyi kaçırdığı hâlde sözleşmeyi o yıl için kendiliğinden sona ermiş kabul edemez.

Bu nedenle 10 yıllık kira ilişkilerinde “11. yılda kesin tahliye olur” şeklinde kaba hesap doğru değildir. İlk sözleşme süresi, uzama yılları ve üç aylık bildirim süresi tek tek hesaplanmalıdır.

Fesih Bildirimi Neden Yazılı Olmalı?

TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekilde yapılmasına bağlar. Bu hüküm hem kiracı hem kiraya veren açısından önemlidir. Sözlü bildirim, kanunun aradığı geçerlilik şeklini karşılamaz.

Yazılı bildirimin ispatlanabilir biçimde gönderilmesi gerekir. Noter ihtarnamesi uygulamada güçlü bir ispat aracı olmakla birlikte her durumda tek yöntem değildir. Önemli olan yazılılık ve bildirimin muhataba ulaştığının ispatlanabilmesidir.

Taraflar e-posta veya elektronik yöntem kullanacaksa elektronik imza ve yazılı şeklin kanuni gerekleri ayrıca değerlendirilmelidir. Sıradan mesaj uygulamasının tek başına geçerli yazılı fesih bildirimi olup olmadığı varsayımıyla hareket edilmemelidir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Durum Nedir?

TBK m.347, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için de özel bir kural içerir. Kiracı belirsiz süreli sözleşmeyi genel hükümlere göre her zaman feshedebilir; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kirada fesih dönemi ve bildirim süresi bakımından genel kira hükümleri uygulanır. Bu nedenle belirli süreli sözleşmenin on yıllık “uzama” hesabı ile belirsiz süreli sözleşmenin başlangıçtan on yıl sonrası aynı hesap değildir.

Sözleşmenin başlığında “belirsiz” yazması tek başına yeterli olmayabilir; metindeki süre kaydı ve tarafların iradesi incelenmelidir. Hatalı sınıflandırma, fesih tarihinin yanlış hesaplanmasına yol açar.

Sözleşme Uzayınca Kira Bedeli Aynı mı Kalır?

TBK m.347 sözleşmenin “aynı koşullarla” bir yıl uzadığını söylese de kira bedelinin yeni dönemde nasıl belirleneceği TBK m.344’e tabidir. Tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi için TBK m.344’ün ayrı rejimi ve gerektiğinde kira tespit davası gündeme gelir. Bu konu, sözleşmenin uzayıp uzamamasından farklıdır.

Dolayısıyla “sözleşme aynı koşullarla uzadı, kira hiç artamaz” sonucu da “sözleşme yenilendi, ev sahibi istediği oranı yapabilir” sonucu da doğru değildir. Artış, TBK m.344 sınırlarında değerlendirilir.

Otomatik Uzama Tahliye Sebeplerini Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Sözleşmenin kanunen uzaması, kiraya verenin TBK’daki tahliye sebeplerini kullanamayacağı anlamına gelmez. Kiraya veren veya yakınlarının gerçek konut/işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, kiracının temerrüdü, iki haklı ihtar ve geçerli tahliye taahhüdü gibi sebepler şartları varsa kullanılabilir.

Ancak her tahliye sebebinin süre, bildirim ve dava şartları farklıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtara dayalı tahliye aynı süre hesabına tabi değildir. Otomatik uzama yalnız “süre bitti” gerekçesinin tek başına yeterli olmadığını ifade eder.

Önemli sebeple fesih bakımından da TBK m.331 Önemli Sebeple Fesih rehberi farklı bir sona erme yolu olarak incelenebilir.

Kira Süresinin Uzamasına İlişkin Tarih Örnekleri

Örnek 1: 1 Eylül 2025 başlangıçlı ve bir yıllık konut kira sözleşmesi 31 Ağustos 2026’da sona erecektir. Kiracı en az on beş gün önce geçerli yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme 1 Eylül 2026’dan itibaren bir yıl uzar.

Örnek 2: Kiraya veren, ilk bir yıllık sözleşme bittiği için 1 Eylül 2026’da “süre doldu” diyerek tahliye isteyemez. Başka bir kanuni tahliye sebebi yoksa kira ilişkisi uzamış olarak devam eder.

Örnek 3: On yıllık uzama dönemi tamamlanmış bir kira ilişkisinde kiraya veren, sebep göstermeden fesih hakkını kullanmak istiyorsa ilgili takip eden uzama yılının sonundan en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalıdır. Tam tarih sözleşmenin ilk süresine ve uzama takvimine göre hesaplanır.

Kira Sözleşmesini Her Yıl Yeniden İmzalamak Gerekir mi?

Hayır. TBK m.347’deki otomatik uzama için her yıl yeni sözleşme düzenlemek gerekmez. Tarafların yeni metin imzalaması bazı şartların güncellenmesi için tercih edilebilir; fakat kanuni uzamanın geçerlilik şartı değildir.

Her yıl yeni sözleşme imzalanması, kira ilişkisinin başlangıç tarihini ve on yıllık uzama hesabını etkileyip etkilemediği bakımından somut metinler birlikte değerlendirilmelidir. Sırf yeni tarihli kâğıt imzalanmasıyla önceki hukuki ilişkinin tüm sonuçlarının sıfırlandığı varsayılmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 1 yıllık kira kontratı bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. TBK m.347 gereği kiracı en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar.

2. Ev sahibi kontrat bitti diye tahliye davası açabilir mi?

Yalnız süre bitimine dayanarak tahliye isteyemez. Başka kanuni tahliye sebebi varsa o sebep kullanılabilir.

3. Kiracı kaç gün önce çıkacağını bildirmeli?

Belirli süreli konut/çatılı işyeri kirasında süre sonunda fesih için en az 15 gün önce bildirim gerekir.

4. Bildirim sözlü yapılabilir mi?

Hayır. TBK m.348 uyarınca fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

5. Kira sözleşmesi kaç yıl otomatik uzar?

Kiracı feshetmedikçe ve başka tahliye sebebi yoksa birer yıllık dönemlerle uzar; kiraya veren için TBK m.347’de 10 yıllık uzama sonrası özel fesih hakkı vardır.

6. 10 yıl dolunca kiracı hemen çıkar mı?

Hayır. Kiraya verenin takip eden uzama yılı sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim yapması gerekir.

7. Otomatik uzamada kira artışı yapılabilir mi?

Evet, ancak artış TBK m.344’ün kanuni sınırlarına tabidir.

8. Her yıl yeni kontrat yapmak zorunlu mu?

Hayır. Kanuni uzama yeni imzaya bağlı değildir.

9. Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

Gerçek ve zorunlu ihtiyaç varsa TBK m.350 veya yeni malik bakımından m.351 şartları ayrıca uygulanabilir.

10. Tahliye taahhüdü varsa süre sonu kuralı değişir mi?

Geçerli tahliye taahhüdü TBK m.352/1 kapsamında ayrı tahliye sebebidir ve kendi şartlarına göre değerlendirilir.

11. Belirsiz süreli kirada 10 yıl nasıl hesaplanır?

Kiraya verenin genel fesih hakkı kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra gündeme gelir; belirli süreli sözleşmedeki uzama hesabından farklıdır.

12. Sözleşmede “süre sonunda kesin tahliye” yazması yeterli mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici TBK hükümleri uygulanır; tahliye için kanuni sebep gerekir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.347, m.348 ve m.344
Mevzuat Bilgi Sistemi
e-Devlet Kapısı