Kira Temerrüdü Tahliye Dilekçesi | Word ve 30 Gün

TBK 315 temerrüt tahliyesi hangi durumda kullanılır?

Kiralanan teslim edildikten sonra istenebilir hâle gelen kira bedeli veya yan gider borcu ifa edilmezse, kiraya veren yazılı bir ödeme süresi verip bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür. Diğer adi kirada en az on gün; ürün kirasında farklı hüküm söz konusudur. Buradaki formun kira türünü değiştirmeden bu farklı süreleri kullanmayın.

Bu sayfa sulh hukuk mahkemesinde fesih ve tahliye davası içindir. İİK 269 ve devamı maddelerinde ödeme emri ve icra mahkemesi yolunun itiraz, belge, süre ve inceleme koşulları farklıdır. TBK 352/2 iki haklı ihtar yolunda da iki ayrı ihtar ve ilgili kira dönemi koşulları aranır. Her “kira ödenmedi” olayına aynı sonuç ve dava takvimi uygulanmaz.

315 yolunda kira yılı sonunu bekleme ve iki haklı ihtar zorunluluğu yoktur; ancak bu yolun yazılı ihtarı, ödeme süresi ve temerrüt koşulları tamamlanmalıdır. 352/2’nin dönem sonundan başlayan bir ayını veya İİK 269/a’nın icra mahkemesindeki altı ayını bu sulh hukuk davasının otomatik süresi olarak kullanmayın. Fesih hakkının kullanılması ve sonraki davranışlar dosyaya göre ayrıca incelenir.

Hangi kira veya yan gider borcu tahliyeye dayanak olur?

Önce teslim, ödeme vadesi, gerçek bedel ve hangi döneme ait olduğu belirlenir. TBK 314 gereği aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan gider her ay sonunda, en geç kira süresi bitiminde ödenir. Sözleşmedeki gerçek ödeme günü, TBK 93’teki tatil etkisi ve aksine anlaşma kontrol edilir. Henüz vadesi gelmemiş bedel için muaccel borç varmış gibi ihtar kurulmaz.

Her kira ayı için bedel, geçerli artış dayanağı, vade, önceki ödeme/mahsup ve bakiye yazılır. Ödenmiş bedel, dayanaksız kira farkı veya TBK 346’ya aykırı sonraki kiraları muaccel kılan şart üzerinden henüz vadesiz bedel eklemeyin. Kiracının bütün kira dönemlerini hiç ödemediği iddiası banka kayıtlarıyla karşılaştırılır.

Yan gider, aidat, elektrik ve su

TBK 315 yan gideri de kapsar. Bununla birlikte gerçek kalem, kiracının sözleşme/kanun uyarınca yükümlülüğü, miktar veya hesap dayanağı, vade ve yazılı istem açık gösterilir. Salt “aidatlar var” sözü yeterli değildir. Ceza, icra masrafı veya her maliyet otomatik yan gider kabul edilmez.

Hukuk Genel Kurulu, 2024/785 E., 2025/426 K., 02.07.2025, sözleşmede kiracıya yüklenen ve süresinde itiraz edilmeyen icra ödeme emriyle miktarı kesinleşen yan giderlerin otuz gün içinde ödenmemesini tahliye bakımından değerlendirmiş; direnme kararını bozmuştur. Bu çoğunluk kararı, her tartışmalı masrafın belgesiz tahliyeye yeterli olduğu anlamına gelmez. Kararın icra takibi koşullarını bu sulh hukuk davasında aynen gerçekleşmiş saymayın.

Borç tablosunda yan giderleri kira parasından ayrı gösterin. Kısmi ödeme ve borca sayılma tartışması varsa TBK 100–102 ve somut ödeme açıklamaları incelenir. Tahliye için esas alınan borçla, ayrıca istenecek faiz veya yargılama gideri birbirinin yerine yazılmaz.

Temerrüt ihtarında ödeme, fesih ve tahliye uyarısı

Tam ihtar metni görülmelidir. Hangi muaccel borcun istendiği, bildirimi izleyen günden başlayan ödeme süresi ve ödenmezse kira sözleşmesinin feshiyle tahliye davası açılacağı açıkça belirtilir. Genel “yasal işlem yapılır” ifadesiyle yetinmeyin. Konut/çatılı işyerinde otuz günden az süre verilmesi veya süre başlangıcının yanlış kurulması ayrıca değerlendirilir.

3. Hukuk Dairesi, 2018/3224 E., 2018/5540 K., 21.05.2018, otuz gün ve fesih bildirilmesine rağmen tahliye davası uyarısı bulunmayan ihtarı yeterli görmemiştir. Dava dilekçesinde dayanılmayan icra dosyasındaki ödeme emrinin esas alınmasını da uygun bulmayarak kararı bozmuştur. Dayanak belgenin gerçek içeriği ve dilekçede hangi ihtara dayanıldığı önemlidir.

İhtarın düzenlenmesi, gönderilmesi ve usulüne uygun biçimde kiracıya ulaşması farklı aşamalardır. Gerçek muhatap ve tebliğ belgesi eklenir. Usulsüzlük ileri sürülüyorsa tebliğ tarihi ve süre hesabına etkisi ayrıca incelenir. Noter numarası tek başına içerik ve tebliğ koşullarını kanıtlamaz. Sonraki dava dilekçesi önceki eksik ihtarı geriye dönük tamamlamaz.

Birden fazla kiraya veren, miras ve yeni malik

Kira sözleşmesindeki kiraya verenlerle ihtar gönderenler ve davacılar karşılaştırılır. 3. Hukuk Dairesi, 2023/4070 E., 2024/3545 K., 06.11.2024, birden çok kiraya veren ve miras durumunda birlikte ihtar ve dava koşulunu açıklamış; eksik mirasçının dava sırasında muvafakatinin önceki ihtara geçerlilik kazandırmayacağını belirtmiştir. Eksik ihtar tarafını sonradan davaya kişi ekleyerek otomatik giderilmiş saymayın.

Kiraya veren olmayan malik veya yeni malik durumunda kira bedelinin kime ödeneceğine ilişkin bildirim, sıfat ve sonraki temerrüt ihtarı ayrı incelenir. Mülkiyet belgesi tek başına bütün ihtar ve ödeme alıcısı koşullarının tamamlandığı anlamına gelmez. Gerçek temsil yetkisi, mirasçılık ve sözleşme kayıtları eklenir.

Otuz günlük ödeme süresi ve tam/kısmi ödeme hesabı

TBK 315’e göre süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar. Tebliğ günü birinci gün sayılmaz; gönderme tarihi esas alınmaz. İhtarda daha uzun süre verilmişse o süre tamamlanmadan hareket edilmez. Son günün tatil etkisi ve uygulanan süre hükümleri somut takvim üzerinde kontrol edilir. Dava, ödeme süresi tamamen dolmadan açılmaz.

İhtara konu borcun verilen süre içindeki tam ifası bu temerrüt sebebini etkiler. Kısmi ödemenin hangi borca sayıldığı ve kalan gerçek tutar hesaplanır. Süre sonrası ödeme, süre içindeki ifayla aynı tarihsel olgu değildir; sonradan kabul, uzlaşma, fesih bildirimi ve diğer davranışlar dosyada değerlendirilir. “Para geldi” veya “geç ödendi” şeklindeki tek cümleyle sonuç kurulmaz.

Alacaklı ödemeyi kabulden kaçınmış, bedeli iade etmiş veya hesap kapatmışsa; usulüne uygun ifa önerisi ve tevdi durumu ayrıca değerlendirilir. Banka hesabında para görünmediği için her olayda kiracı temerrüdü varsaymayın. Banka kayıtları, ödeme açıklaması ve varsa tevdi belgesi görülmelidir.

İki haklı ihtarda ödeme farklı sonuç doğurabilir

352/2’de ihtar tebliğinden sonraki ödeme oluşmuş haklı ihtarı kaldırmaz. 315’te ise verilen süre içindeki ifa bu temerrüt sebebini etkiler. İhtar tebliğ edilir edilmez ödeme yapılmasıyla otuz günlük sürenin sonunda kalan borç aynı inceleme değildir. İki yola aynı dilekçeyi ve aynı süre anlatımını uygulamayın.

Sulh hukuk temerrüt davasında zorunlu arabuluculuk

6325 madde 18/B kapsamında sulh hukukta açılacak bu kira davasından önce arabuluculuk tamamlanır. Başvuruyu ödeme süresi tamamlanıp tahliye uyuşmazlığı doğduktan sonra planlayın; ihtar süresini beklemeden tamamlanan bir başvurunun yeterli olduğu varsayımıyla dava kurmayın. TBK 350’ye ilişkin dönem/zamanlama kararını 315’in doğrudan emsali diye sunmayın.

Başvuru, davadaki gerçek taraflar ile fesih ve tahliye uyuşmazlığını kapsamalıdır. Son tutanak dilekçeye eklenir. Hiç başvurulmaması ile tamamlanmış faaliyetin son tutanağının eklenmemesi farklı eksikliklerdir. “Tutanak mevcut değilse kurumdan celp edilsin” cümlesi, hiç yapılmamış arabuluculuğu tamamlamaz.

İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası, sulh hukukta açılacak bu davaya otomatik uygulanmaz. Son tutanak kiracının kendiliğinden tahliyesi veya dava kabulü değildir. Para alacağı da birlikte istenecekse uyuşmazlık kapsamı ve istem ayrıca açık kurulur.

Görevli mahkeme, yetki, harç ve delil planı

Bu davada görevli mahkeme HMK 4 uyarınca sulh hukuktur. Yetki, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri bakımından HMK 6/10; varsa yetki sözleşmesinin koşulları bakımından HMK 17–18 ile incelenir. Kiralananın bulunduğu yer otomatik kesin yetkili sayılmaz. İcra mahkemesi başvurusu ayrı usule tabidir.

Harçlar Kanunu 17, tahliye davasında karar ve ilam harcının bir yıllık kira bedeli üzerinden alınmasını düzenler. Dava tarihindeki gerçek kira bedeli ve yıllık değer hesaplanır. Para alacağı birleştirilecekse harç, miktar ve istem kapsamı ayrıca belirlenir.

Kira sözleşmesi, teslim, taraf sıfatı ve temsil/miras kayıtları; tam ihtar ve geçerli tebliği; her dönem için borç, vade, artış, ödeme/mahsup ve bakiye; varsa yan gider dayanağı; son tutanak eklenir. Banka, noter veya icra dosyası celbi istenirken kurum, dosya/dönem ve ispat konusu açık yazılır. Genel tanık/bilirkişi listesi eksik ihtarı veya tebliği tamamlamaz.

Fesih ve tahliye istemi ile para alacağı

Aşağıdaki form fesih ve tahliye içindir. “Varsa ödenmemiş alacaklar da tahsil edilsin” şeklinde belirsiz istem kullanılmaz. Kira veya yan gider alacağı birleştirilecekse hangi kalemin ne kadar istendiği, faiz türü ve başlangıcı, harç ve arabuluculuk kapsamı dosyaya göre kurulur. Eski sabit faiz oranını bütün güncel borçlara otomatik uygulamayın.

İhtara konu borç, sürenin sonundaki bakiye ve dava tarihinde ayrıca istenecek alacak farklı tarihler olabilir. Sonraki ödemeler ve mahsup dikkate alınmadan eski toplam para istemine kopyalanmaz. Mahkeme sunumunda gerçek ek ve ödeme kayıtları kullanılır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye dilekçesi örneği

Gerçek taraflar, sözleşme, borç ve ekler yazılır. Vekil yoksa satırı; yan gider veya ayrıca fesih bildirimi yoksa kullanılmayan seçenekleri çıkarın. Örnek kişi, sabit tarih, hazır elektronik imza ve dosyada bulunmayan delil kullanılmaz.

Hazırlık sayfası ayrılıp gerçek ekler ve son tutanakla UYAP veya fiziki mahkeme sunumu yapılır; teslim kaydı saklanır. KEP tek başına dava açma yerine geçmez. İhtar veya dava, kilit değiştirme ve kiracıyı kendiliğinden çıkarma yetkisi vermez; karar ve uygulanacak icra usulü takip edilir.