Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Tahliye Edilebilir mi? TBK 315 ve KMK 20-22
Kısa ve net cevap: Kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat veya ortak gider borcunu vadesinde ödememesi, borcun kira ilişkisindeki yan gider niteliğinde olduğu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında temerrüt sebebi oluşturabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip bu sürede borcun ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bunun yanında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ortak giderlere katılma yükümlülüğünü, 22. maddesi ise bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğunu düzenler. Bu nedenle “aidatı kiracı ödeyecek” kaydı yalnız apartman yönetimiyle ilgili bir muhasebe konusu değildir; şartları oluştuğunda kira sözleşmesinin devamını da etkileyebilir.
Ancak her aidat uyuşmazlığında otomatik tahliye sonucu doğmaz. Önce hangi giderin kiracıya ait olduğu, borcun muaccel olup olmadığı, yönetim planı ve kira sözleşmesindeki düzenleme, kiracıya gönderilen ihtarın içeriği, verilen süre ve ödemenin yapılıp yapılmadığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Özellikle demirbaş niteliğindeki büyük yenileme giderleri ile günlük işletme giderlerinin birbirine karıştırılması, hem alacak hem tahliye dosyasını zayıflatır.
Kiracı aidat borcundan hangi kanun maddelerine göre sorumludur?
Kiracı aidat borcunda üç ayrı hukuki ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekir. Birincisi, kat maliki ile apartman veya site yönetimi arasındaki Kat Mülkiyeti Kanunu ilişkisidir. İkincisi, bağımsız bölümü kullanan kiracı ile yönetim arasındaki kanuni sorumluluktur. Üçüncüsü ise kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesidir. Aynı aidat kalemi bu üç ilişkinin kesişiminde sonuç doğurabilir; fakat her bir ilişkinin hukuki dayanağı farklıdır.
KMK m.20: ortak giderlere katılma borcu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi ortak giderlere ve ortak tesislerin işletme, bakım, koruma ve onarım giderlerine katılma esaslarını düzenler. Yönetim planında veya kat malikleri kurulunun geçerli kararında gider paylaşımına ilişkin hükümler bulunabilir. Bir giderin “aidat” adı altında tahakkuk ettirilmiş olması tek başına kiracının kişisel borcu olduğu anlamına gelmez; giderin niteliği ve kira sözleşmesindeki yan gider düzeni incelenir.
KMK m.22: kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir hakka dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişinin, m.20 kapsamındaki gider ve avans payı ile gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabileceğini düzenler. Kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu hüküm, yönetimin her türlü yatırım veya malik borcunu sınırsız biçimde kiracıdan isteyebileceği anlamına gelmez.
TBK m.315: kira bedeli ve yan giderlerde temerrüt
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracının kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya verene yazılı süre verme ve fesih imkânı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Bildirimde, verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren hesaplanır.
Bu düzenleme nedeniyle, kira sözleşmesine göre kiracıya ait olan ve muaccel hâle gelen aidat/işletme giderinin ödenmemesi, doğru ihtar ve süre şartları sağlanırsa temerrüt nedeniyle tahliye tartışmasına dönüşebilir. Buna karşılık borç kiracıya ait değilse, henüz muaccel değilse veya ihtar kanuni şartları taşımıyorsa yalnız “aidat ödenmedi” denilerek geçerli fesih sonucu kurulamaz.
Hangi aidatlar kiracıya, hangileri ev sahibine aittir?
Uygulamadaki en önemli ayrım, kullanım kaynaklı işletme giderleri ile taşınmazın mülkiyetine ve değerine bağlı büyük yenileme giderleridir. Kiracı, kira sözleşmesi ve TBK hükümleri uyarınca olağan kullanımla bağlantılı yan giderlerden sorumlu tutulabilir. Kat maliki ise mülkiyet hakkına bağlı ana yapı, esaslı onarım veya değer artırıcı yatırım giderlerinin muhatabı olmaya devam edebilir. Yönetimin bütün kalemleri tek bir “aidat” satırında toplaması bu hukuki ayrımı ortadan kaldırmaz.
Örneğin temizlik, kapıcı hizmeti, ortak alan elektriği, günlük güvenlik ve rutin işletme kalemleri kira ilişkisinde kiracıya yüklenen yan gider niteliği taşıyabilir. Buna karşılık çatının tümden yenilenmesi, binaya yeni asansör kurulması, ana yapının güçlendirilmesi veya büyük değer artırıcı proje gibi kalemlerde malikin sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Somut giderin hangi bütçe kararına dayandığı ve nasıl tahakkuk ettirildiği görülmeden yalnız fatura başlığına göre sonuç çıkarılmamalıdır.
Kiracı aidatı ödemezse yönetim kime takip yapabilir?
KMK m.22’nin amacı ortak giderlerin tahsilini güvence altına almaktır. Şartları varsa yönetim, kat malikine başvurabileceği gibi bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı yönünden de kanuni sorumluluk hükümlerini ileri sürebilir. Yönetimin alacak takibi ile ev sahibinin TBK m.315’e dayalı kira sözleşmesini fesih süreci aynı dosya değildir. Yönetim ortak gider alacağını tahsil etmeye çalışırken, kiraya veren kira sözleşmesindeki yan gider borcunun ödenmemesi nedeniyle ayrıca yazılı temerrüt sürecini işletmek isteyebilir.
Kiracı aynı borcu iki kez ödemek zorunda değildir. Yönetim hesabına yapılmış geçerli bir ödeme, aynı kalemin tekrar kiraya verene ödenmesini gerektirmez. Bu nedenle dekont açıklamasında bağımsız bölüm, dönem ve aidat kalemi açık yazılmalı; yönetim makbuzu ile kira ödeme kayıtları ayrı tutulmalıdır.
Aidat borcu nedeniyle tahliye için hangi şartlar gerekir?
Temerrüt nedeniyle tahliyede aşağıdaki şartlar dosyada tek tek bulunmalıdır:
- Borcun kiracıya ait olması: İstenen kalem kira sözleşmesine ve kanuna göre kiracının yan gider borcu niteliğinde olmalıdır.
- Borcun muaccel olması: Ödeme günü gelmemiş gelecekteki aidat veya tartışmalı yatırım kalemi üzerinden temerrüt kurulmaz.
- Yazılı bildirim: Kiraya veren, borcu ve ödeme talebini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
- Kanuni süre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün ödeme süresi verilmelidir.
- Fesih uyarısı: Süresinde ödeme olmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği ihtarda açıkça belirtilmelidir.
- Süresinde ödeme yapılmaması: Kiracı borcu verilen süre içinde tamamen öderse m.315’e dayalı temerrüt feshi için gereken ödememe şartı ortadan kalkar.
İhtarda yalnız “aidatınızı ödeyin” denilmesi ile TBK m.315’in aradığı fesih uyarısını içeren temerrüt bildirimi aynı şey değildir. Borcun hangi aylara ve hangi kalemlere ait olduğu da mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır. Toplu, belirsiz ve hesaplanamayan bir tutar yazılması uyuşmazlık çıkarır.
Kiracı aidatı otuz günlük sürede öderse tahliye edilir mi?
TBK m.315’e dayalı fesih bakımından temel şart, kanuni sürede borcun ödenmemesidir. Kiracı bildirilen ve gerçekten borçlu olduğu kira/yan gider tutarını süresinde tam olarak öderse bu ihtara dayanılarak temerrüt nedeniyle fesih sonucu kurulamaz. Ancak kira döneminde farklı aylara ilişkin ödeme gecikmeleri gerçekleşmişse, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilir. Bir borcun sonradan ödenmesi, geçmişte doğmuş her hukuki sonucu otomatik olarak silmez.
Bu nedenle kiracı ödeme yaptıktan sonra dekont tarihini, açıklamasını ve tutarını saklamalıdır. Kiraya veren de ödemenin hangi borca mahsup edildiğini kayıt altına almalıdır. Kısmi ödeme yapıldıysa bakiye borcun temerrüt bakımından sonucu ayrıca incelenir.
Kira sözleşmesinde “tüm aidatlar kiracıya aittir” yazması yeterli mi?
Sözleşme hükmü önemlidir fakat sınırsız değildir. Emredici kanun hükümleri, giderin gerçek hukuki niteliği ve kat mülkiyeti düzeni birlikte uygulanır. “Her türlü masraf kiracıya aittir” gibi genel bir kayıt, malikin mülkiyete bağlı bütün esaslı giderlerini hiçbir ayrım yapmadan kiracıya aktardığı şeklinde otomatik yorumlanmamalıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan TBK hükümleri dikkate alınır.
Sağlıklı sözleşmede işletme aidatı, tüketim giderleri, ortak alan rutin giderleri ve demirbaş/ana yapı yatırımları ayrı başlıklarla yazılır. Böylece hem tahsilatta hem tahliyede hangi kalemin kime ait olduğu daha kolay ispatlanır.
Apartman yönetimi ev sahibinden tahsil ederse ev sahibi kiracıya dönebilir mi?
Kat maliki, yönetim karşısındaki borcu ödemiş olabilir. Eğer ödenen kalem kira sözleşmesine ve kanuna göre kiracının üstlendiği bir yan gider ise, kiraya veren bunu kiracıdan talep edebilir. Talebin dayanağı, ödeme belgesi ve dönemi açık olmalıdır. Malik kendi sorumluluğundaki esaslı yenileme giderini ödemişse sırf yönetim borcunu kapattığı için bu bedel otomatik olarak kiracının borcuna dönüşmez.
İspat bakımından yönetim kararları, işletme projesi, gider makbuzları, banka dekontları, kira sözleşmesi ve taraflar arasındaki bildirimler birlikte saklanmalıdır. “Yönetici bana böyle söyledi” şeklindeki sözlü açıklama, borcun kapsamını ispatta tek başına yeterli belge değildir.
Aidat borcunda arabuluculuk ve dava yolu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu dava şartı düzenlemesinde ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle takip mi, doğrudan dava mı seçileceği; alacak ve tahliye talebinin birlikte mi yürütüleceği dosyanın başlangıcında belirlenmelidir.
Site veya apartman yönetiminin ortak gider alacağına ilişkin takibi ile kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye talebi birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetim alacaklı sıfatıyla hareket eder; kiraya veren ise kira sözleşmesinin tarafıdır. Aynı olaydan doğsalar da talep ve hukuki sebep farklıdır.
Kiracı açısından yapılacaklar
- Yönetimden borç dökümünü dönem ve kalem bazında yazılı isteyin.
- Kira sözleşmesindeki yan gider maddesini kontrol edin.
- Büyük onarım/yatırım gideri ile rutin aidatı ayırın.
- Ödeme yapıyorsanız dekont açıklamasına ay ve bağımsız bölüm bilgisini yazın.
- TBK m.315 ihtarı geldiyse tebliğ tarihini ve verilen otuz günlük süreyi aynı gün takvime işleyin.
- Borcun bir kısmına itiraz ediyorsanız tartışmasız kısmın ödenmesini ve itirazın yazılı yapılmasını değerlendirin.
- Tebligat zarfını, yönetim kararını, makbuzları ve banka hareketlerini saklayın.
Ev sahibi açısından yapılacaklar
- Önce aidat kaleminin gerçekten kiracının borcu olduğunu belgeleyin.
- Yönetimden güncel hesap ekstresi ve ödeme belgesi alın.
- Kiracının daha önce yönetim hesabına ödeme yapıp yapmadığını kontrol edin.
- TBK m.315 ihtarında borç dönemini, tutarı, ödeme süresini ve fesih uyarısını açık yazın.
- Kanundaki asgari otuz günlük süreyi kısaltmayın.
- Aynı borç için mükerrer tahsilat yaratmayın.
- Dava/takip öncesi zorunlu arabuluculuk veya icra yolu ayrımını kontrol edin.
Örnek uygulama
Bir konut kirasında sözleşmeye göre aylık işletme aidatını kiracının ödeyeceği açıkça yazılmış olsun. Kiracı üç aylık rutin aidatı ödememiş, yönetim de bu tutarı malik hesabına borç kaydetmiş olsun. Malik borcu yönetime ödedikten sonra kiracıya, hangi ayların aidatının ödenmediğini ve ödediği tutarı gösteren belgelerle yazılı ihtar gönderebilir. Konut kirasında TBK m.315’e uygun biçimde en az otuz günlük süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Kiracı borcu süre içinde tamamen öderse bu ihtara dayalı temerrüt feshi şartı gerçekleşmez.
İkinci örnekte yönetim, binanın dış cephesinin tümden yenilenmesi için maliklerden yüksek tutarlı ek ödeme istemiş olsun. Kira sözleşmesinde yalnız olağan aidat ve kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğu yazıyorsa, bu yatırım kaleminin kiracıya ait yan gider olduğu varsayılamaz. Böyle bir kalemin ödenmemesini TBK m.315 tahliye sebebi yapmak, borcun hukuki niteliği yönünden ciddi itiraz doğurur.
Sık sorulan sorular
Aidat ödemeyen kiracıyı yönetim çıkarabilir mi?
Yönetim ortak gider alacağını kanuni yollarla tahsil edebilir; kira sözleşmesini feshedip kiracıyı tahliye ettirme yetkisi kural olarak kiraya verenin kira ilişkisinden doğan hakkıdır. Yönetimin alacak takibi ile ev sahibinin tahliye talebi ayrıdır.
Bir aylık aidat borcu tahliye için yeterli mi?
Borcun miktarından çok TBK m.315’in şartları önemlidir. Kiracıya ait muaccel yan giderin ödenmemesi, yazılı ihtar, en az otuz günlük süre ve fesih uyarısı gerekir. Sürede tam ödeme yapılırsa o temerrüt ihtarına dayalı fesih gerçekleşmez.
Kiracı aidatı doğrudan yönetime ödeyebilir mi?
Evet, yönetimin tahsil ettiği ortak giderler doğrudan yönetim hesabına ödenebilir. Dekontta dönem ve bağımsız bölüm açık belirtilmelidir. Aynı kalemin kiraya verene tekrar ödenmemesi için kayıt saklanmalıdır.
Asansör yenileme giderini kiracı mı öder?
Giderin bakım/işletme mi yoksa esaslı yenileme ve değer artırıcı yatırım mı olduğu belirlenir. “Asansör gideri” adı tek başına yeterli değildir. Yönetim kararı, işin niteliği ve kira sözleşmesi birlikte incelenir.
Aidat borcuna faiz veya gecikme tazminatı işler mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki bakımından gecikme tazminatı düzenler; KMK m.22 sürekli yararlananların sorumluluğunu da ayrıca belirler. Somut hesapta borçlu sıfatı, dönem ve kanuni oran güncel metinden kontrol edilir.
Ev sahibi aidatı ödeyip kiracıdan icra ile isteyebilir mi?
Ödenen gider kira sözleşmesine ve kanuna göre kiracının borcuysa alacak talebi gündeme gelebilir. Önce ödemenin gerçekten yapıldığı ve kalemin kiracıya ait olduğu belgelenir. Takip türü ve dava şartları talebin niteliğine göre seçilir.
Aidat borcu kira borcundan ayrı mı takip edilir?
Yönetimin ortak gider alacağı ile kiraya verenin kira/yan gider alacağı farklı hukuki ilişkilerden doğabilir. Hangi alacaklı tarafından hangi sıfatla talep edildiği takip dosyasında açık kurulmalıdır.
Kiracı aidat borcuna itiraz ederse ne yapmalı?
Borç dökümü, yönetim kararı, işletme projesi ve kira sözleşmesi karşılaştırılır. İtiraz edilen kalem büyük onarım/yatırım ise özellikle malikin sorumluluğu incelenir. Tartışmasız ödeme ile tartışmalı kalemin birbirinden ayrılması ispatı kolaylaştırır.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku rehberleri
- Kira ödemeyen kiracı ve temerrüt süreci
- Kiracı tahliyesi ve arabuluculuk
- Depozito iadesi ve kira çıkış hesabı
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.315)
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (özellikle m.20 ve m.22)
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sonuç
Kiracıya ait rutin aidat ve yan gider borcunun ödenmemesi, yalnız apartman yönetimi açısından bir alacak sorunu değildir. Borç kira ilişkisinde kiracının yan gideri niteliğindeyse TBK m.315 kapsamında yazılı temerrüt ve fesih süreci doğabilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz günlük süre verilmesi ve sürede ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. Yönetim yönünden KMK m.20 ve m.22 uygulanır. Esaslı onarım ve malik yatırımlarının rutin aidatla karıştırılmaması, ödeme ve ihtar belgelerinin dönem bazında tutulması dosyanın sonucunu belirleyen başlıca unsurlardır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
