Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? 2026 Ev Sahibi ve Emlakçı İçin TBK 319 Rehberi

TBK m.319’a Göre Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi kiralananın bakım, satış ve sonraki kiralama süreçlerinde tarafların haklarını açık biçimde dengeler. Hükme göre kiracı, kiralananın bakımının yapılması, satılması veya sonraki kiralaması için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, kiracının taşınmazı fiilen kullandığı gerçeğini ortadan kaldırmaz. Kiralanan konut kiracının yaşam alanıdır; işyeri ise faaliyet alanıdır. Dolayısıyla gösterme yükümlülüğü sınırsız bir giriş izni değildir. Kanunun kullandığı “zorunlu olduğu ölçüde” ifadesi hem amaca hem sıklığa hem süreye sınır koyar. Satış için haftalarca her gün onlarca kişinin eve getirilmesi ile önceden bildirilmiş makul aralıklarda ciddi alıcılara gösterim yapılması aynı değildir.

TBK m.319’un ikinci fıkrası, kiraya verene ayrıca bildirim ve özen yükümlülüğü yükler. Kiraya veren, yapılacak çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini kiracıya uygun bir süre önce bildirmek ve bunların yapılması sırasında kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Bu nedenle ev sahibinin “ben malikim, istediğim an gelebilirim” yaklaşımı kanundaki dengeye uygun değildir.

Kanun aynı maddede kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Bakım veya gösterim, kiracının kullanımını ölçüsüz biçimde kısıtlıyor ve somut zarar doğuruyorsa bu haklar ayrıca gündeme gelebilir. Her olayın yoğunluğu ve süresi somut belgeler üzerinden değerlendirilir.

Kiralanan Hangi Amaçlarla Gösterilebilir?

TBK m.319 üç temel amacı açıkça sayar: bakım, satış ve sonraki kiralama. “Bakım” kavramı, kiralanandaki arıza veya ayıbın tespiti, zorunlu onarımın planlanması ve teknik kişinin incelemesi gibi işlemleri kapsar. Örneğin su tesisatı kaçağı, çatının onarımı veya kombi arızası için usta ve kiraya verenin makul inceleme talebi bu kapsamdadır.

“Satış” amacı, taşınmazın alıcılara veya alıcı adına inceleme yapan kişilere gösterilmesini kapsar. Kiracının kira sözleşmesi devam ederken malikin taşınmazı satması mümkündür; TBK m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle sırf satış ihtimali, kiracıya “hemen çık” sonucunu doğurmaz; fakat makul gösterim yükümlülüğü vardır.

“Sonraki kiralama” amacı özellikle sözleşmenin sona ereceği belli olduğunda önem kazanır. Kiraya veren, taşınmazın uzun süre boş kalmaması için yeni kiracı adaylarına evi göstermek isteyebilir. Kiracı sözleşme sonuna kadar kullanım hakkını sürdürür; buna karşılık makul ziyaretlere izin vermelidir.

Kanunda sayılan bu amaçlar dışında salt merak, habersiz denetim, kiracının yaşam biçimini kontrol etme veya baskı kurma amacıyla sürekli giriş talep edilmesi TBK m.319’un koruduğu gösterme hakkı değildir. Talebin meşru amaçla bağlantılı olması gerekir.

Ev Sahibi, Emlakçı ve Alıcı Evi Görebilir mi?

TBK m.319 yalnız kiraya verenden söz etmez; kiraya verenin belirlediği üçüncü kişinin de kiralananı gezip görmesine izin verilmesini düzenler. Bu nedenle emlakçı, potansiyel alıcı, yeni kiracı adayı, ekspertiz görevlisi veya bakım için teknik personel somut amaçla bağlantılıysa gösterim kapsamına girebilir.

Ancak “üçüncü kişi” ibaresi sınırsız kişi trafiği anlamına gelmez. Kiraya verenin makul sayıda ve amacı belli ziyaretçi belirlemesi gerekir. Kiracı, kimlerin geleceğini, ziyaretin nedenini ve yaklaşık süresini önceden bilme hakkına sahiptir. Özellikle konutta çocuk, yaşlı veya özel hayat bakımından hassas koşullar varsa bunların gözetilmesi TBK m.319/2’deki kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğünün parçasıdır.

Emlakçının anahtarı bulunması da tek başına kiracının rızası dışında eve girme yetkisi vermez. Kiracıyla zaman belirlenmeli; mümkünse kiracı veya yetkilendirdiği kişi hazırken gösterim yapılmalıdır. Kiracı “ben evde yokken hiç kimse girmesin” diyorsa, bu talep makul gösterme yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırmamakla birlikte zamanlama buna göre planlanabilir.

Potansiyel alıcının evi incelemesi sırasında eşyaları kurcalaması, dolapların kişisel kısımlarını açması veya özel alanları izinsiz görüntülemesi gösterme hakkının kapsamını aşabilir. Taşınmazın fiziksel durumunu görmek ile kiracının özel hayatını incelemek birbirinden ayrılmalıdır.

Ev Gösterimi İçin Kaç Saat veya Kaç Gün Önce Haber Verilmelidir?

TBK m.319 sabit bir saat veya gün sayısı koymamıştır. Kanunun açık ifadesi “uygun bir süre önce” bildirim yapılmasıdır. Bu nedenle internette sık görülen “mutlaka 24 saat” veya “kanunen 48 saat önce” gibi genellemeler Türk Borçlar Kanunu’nun metninde yer almayan rakamlardır.

Uygun sürenin ne olduğu somut koşullara göre belirlenir. Kiracının çalışma saatleri, taşınmazın konut veya işyeri niteliği, bakım işinin aciliyeti, satış gösteriminin planlanabilirliği ve tarafların daha önce oluşturduğu iletişim düzeni önemlidir. Acil su kaçağı ile rutin satış gösterimi aynı bildirim süresine tabi tutulamaz.

Planlanabilir satış veya kiralama gösteriminde kiracının günlük programını düzenleyebileceği gerçek bir ön bildirim yapılmalıdır. Sabah gönderilen “öğlen üç kişi geliyor” mesajı her durumda uygun süre sayılmaz. Buna karşılık kiracı da günler öncesinden bildirilen makul saatleri sürekli gerekçesiz reddederek TBK m.319’daki yükümlülüğünü işlevsiz hâle getiremez.

Uygulamada tarafların haftanın belirli iki gününü ve belirli saat aralıklarını yazılı olarak belirlemesi en az uyuşmazlık çıkaran yöntemdir. Bu bir kanuni zorunluluk değil, TBK m.319’daki karşılıklı menfaat dengesini somutlaştıran pratik çözümdür.

Kiracının Özel Hayatı ve Ziyaret Sıklığı Nasıl Korunur?

Kiracı kira bedelini ödediği sürece kiralananı sözleşmeye uygun kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracının zilyetlik ve kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. TBK m.319’un ikinci fıkrası tam da bu nedenle kiraya verene kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğü yükler.

Gösterim süresi taşınmazı incelemek için gerekli süreyi aşmamalıdır. Satışa çıkarılan bir konutta her gün farklı saatlerde ziyaret talep etmek yerine ziyaretlerin mümkün olduğunca gruplanması, kiracının yaşamının sürekli kesintiye uğramasını önler. İşyerinde müşterilerin yoğun olduğu saatler veya ticari sır niteliğindeki alanlar varsa bunlar da planlamada dikkate alınmalıdır.

Fotoğraf ve video çekimi gösterme yükümlülüğünden ayrı bir konudur. Taşınmazın boş veya kişisel eşya görünmeyecek şekilde fotoğraflanması ile kiracının ailesine, özel belgelerine, ekranlarına veya kişisel eşyalarına ait görüntülerin internet ilanında yayımlanması aynı değildir. Kiraya veren ilan için görsel istiyorsa çekimin kapsamı önceden konuşulmalı ve özel hayatı ihlal edecek görüntüler alınmamalıdır.

Kiracı da makul sınırlar içinde alternatif üretmelidir. “Hiç kimseyi içeri almam” şeklindeki kesin tutum TBK m.319 ile bağdaşmaz. Hakların dengeli kullanımı esastır.

Ev Sahibi Yedek Anahtarla Habersiz Eve Girebilir mi?

Malik olmak, kiracı tarafından kullanılan konuta rıza dışında giriş için otomatik yetki vermez. Kira sözleşmesiyle kullanım ve zilyetlik kiracıya bırakılmıştır. TBK m.319 gösterme için bildirim ve izin mekanizması öngörür; bu hüküm habersiz giriş izni değildir.

Kiracının açık rızası olmadan yedek anahtarla konuta girilmesi, olayın şartlarına göre özel hukuk yanında Türk Ceza Kanunu m.116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali bakımından da değerlendirme konusu olabilir. TCK m.116, bir kimsenin konutuna veya konutun eklentilerine rızaya aykırı olarak girme veya rıza ile girdikten sonra çıkmama fiilini düzenler. Ceza sorumluluğu her somut olayın kast, rıza, şikâyet ve diğer koşulları üzerinden değerlendirilir.

Acil durumlar ayrıca değerlendirilir. Yangın, ciddi su basması veya can-mal güvenliğini tehdit eden acil tehlike ile planlı satış gösterimi aynı değildir. Gerçek acil durumda zararı önlemek için gerekli müdahale yapılabilir; fakat bu istisna rutin kontrol veya gösterim için kullanılamaz.

Kiraya veren veya emlakçının elinde yedek anahtar bulunuyorsa bunun hangi hallerde kullanılabileceği sözleşmede açıkça düzenlenebilir; ancak kiracının konut dokunulmazlığına aykırı sınırsız giriş yetkisi veren kayıtlar hukuka uygun kabul edilmemelidir.

Kiracı Evi Göstermeyi Sürekli Reddederse Ne Yapılabilir?

Kiraya veren önce TBK m.319’a uygun somut bir gösterme talebi oluşturmalıdır. Yazılı bildirimde amaç, önerilen gün ve saat, gelecek kişilerin niteliği ve tahmini süre belirtilmelidir. Kiracı bu zamanı haklı nedenle uygun bulmuyorsa alternatif tarih önermelidir. Böylece uyuşmazlığın gerçekten “göstermeme” mi yoksa “uygunsuz zaman dayatma” mı olduğu anlaşılır.

Kiracı hiçbir makul alternatif sunmadan satış, sonraki kiralama veya zorunlu bakım için gerekli bütün ziyaretleri sürekli engelliyorsa kiraya verenin mahkemeden gösterme düzeni istemesi mümkündür. Uygulamada talep, belirli gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesi biçiminde kurulabilir. Mahkeme tarafların menfaatlerini dengeler; sınırsız ziyaret yetkisi vermez.

Kiraya verenin kendi gücüyle kapıyı açması, kilidi değiştirmesi veya kiracıyı fiilen zorlaması doğru yol değildir. Hukuki uyuşmazlık yargısal yolla çözülmelidir. Aynı şekilde kiracının kapıyı hiçbir koşulda açmaması da TBK m.319’daki açık yükümlülüğe aykırılık oluşturabilir.

Taşınmazın satışı yapılmışsa yeni malikin kira ilişkisine etkisi TBK m.310 ve ihtiyaç nedeniyle tahliye açısından TBK m.351 hükümleriyle ayrıca değerlendirilir. Salt satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Ev Gösterme Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır.

Dolayısıyla TBK m.319’a dayalı gösterme uyuşmazlığında dava yoluna gidilecekse önce dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir. Arabuluculukta taraflar, örneğin belirli gün ve saat aralıkları, bildirim süresi, aynı anda gelecek kişi sayısı ve emlakçı iletişim yöntemi konusunda anlaşarak uyuşmazlığı pratik biçimde çözebilir.

Anlaşma sağlanamazsa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Görev kuralı uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın uygulanır. Mahkemeden istenecek korumanın niteliği somut olayın koşullarına göre belirlenir.

Gösterme uyuşmazlığını doğrudan tahliye davasıyla karıştırmamak gerekir. Kiracının gösterme yükümlülüğüne aykırı davranışı ile tahliye sebepleri ayrı hukuki kurumlara dayanır. Tahliye sebeplerinin genel çerçevesi için Kiracı Tahliye Davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Ev Gösterme Uyuşmazlığında Hangi Deliller Önemlidir?

Kiraya verenin yazılı gösterme talepleri, kiracının verdiği cevaplar, önerilen alternatif tarihler ve emlakçı yazışmaları temel delillerdir. Sadece telefon görüşmeleri yerine mesaj veya e-posta kullanılması uyuşmazlığın kronolojisini açıklaştırır. Kiracı talebi reddediyorsa nedenini ve uygun olduğu alternatif zamanı yazılı belirtmelidir.

Satış ilanı, emlakçı yetkilendirmesi veya yeni kiracı arama süreci de gösterim amacını ortaya koyabilir. Bakım amacıyla giriş isteniyorsa servis kaydı, arıza fotoğrafı veya usta randevusu talebin gerçekliğini destekler.

Kiracının “ev sahibi habersiz girdi” iddiasında bina kamera kaydı, mesajlar, tanıklar ve varsa elektronik kilit kayıtları önem kazanabilir. Ceza hukuku yönünden olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekiyorsa delillerin korunması gerekir.

Tarafların en başta yazılı bir gösterim protokolü yapması, delil uyuşmazlığını büyük ölçüde ortadan kaldırır. Örneğin haftanın belirli gün ve saatlerinde, önceden haber verilerek ziyaret yapılması kararlaştırılabilir. Bu bir kanuni sabit süre değil; tarafların ihtiyacına göre kurulacak pratik düzenlemedir.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Uygulama Kontrol Listesi

1. Gösterimin amacını açıkça belirleyin: bakım, satış veya sonraki kiralama.
2. Talebi yazılı gönderin.
3. Kiracıya programını ayarlayabileceği uygun süre tanıyın.
4. Kanunda sabit 24/48 saat kuralı varmış gibi davranmayın.
5. Gelecek kişilerin niteliğini ve yaklaşık ziyaret süresini bildirin.
6. Ziyaretleri mümkün olduğunca makul bloklarda toplayın.
7. Kiracı uygun değilse alternatif zaman önermelidir.
8. Habersiz veya rızaya aykırı yedek anahtar kullanımından kaçının.
9. Özel eşya ve kişileri izinsiz görüntülemeyin.
10. Uyuşmazlık sürerse HUAK m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk ve ardından sulh hukuk yolunu kullanın.

Anahtarın kira sonunda teslimi konusunda Anahtar Teslim Rehberi; kira ödemelerinin ispatı bakımından Kira Dekontu Açıklaması Rehberi sitemizde yer almaktadır.

Resmî Hukuki Dayanaklar

• TBK m.319: bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya veren ve belirlediği üçüncü kişinin kiralananı görmesine izin verme; uygun süre önce bildirim ve kiracının yararlarını gözetme.
• TBK m.310: kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olması.
• HMK m.4: kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevi.
• HUAK m.18/B: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.
• TCK m.116: konut dokunulmazlığının ihlali.

Resmî metinler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kullanılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?

Evet. TBK m.319, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin verme yükümlülüğü getirir.

Ev sahibi istediği zaman eve gelebilir mi?

Hayır. Gösterim kiracıya uygun süre önce bildirilmeli ve kiracının yararları gözetilmelidir. Mülkiyet hakkı habersiz giriş yetkisi vermez.

Kanunen 24 saat önce haber verme zorunluluğu var mı?

TBK m.319’da sabit 24 veya 48 saat yoktur. Kanun “uygun bir süre önce” bildirim yapılmasını şart koşar.

Emlakçı kiracı yokken anahtarla eve girebilir mi?

Kiracının açık rızası veya hukuka uygun başka bir neden bulunmadan rutin gösterim için girilmemelidir. TBK m.319 bildirim ve izin düzeni öngörür.

Kiracı hiçbir alıcıyı eve almıyorsa ne yapılır?

Önce yazılı, makul tarihli talepler yapılmalı; uyuşmazlık sürerse dava şartı arabuluculuk ve ardından sulh hukuk mahkemesinde gösterme düzeni talep edilmelidir.

Kiracı sadece hafta sonu göstermek isteyebilir mi?

Kiracının programı gözetilir; ancak teklif kiraya verenin satış/yeniden kiralama hakkını fiilen imkânsız hâle getirmemelidir. Taraflar makul ortak zaman belirlemelidir.

Ev gösterirken fotoğraf çekilebilir mi?

Taşınmazın gösterilmesi, kiracının kişisel eşyalarının veya özel hayatının sınırsız görüntülenmesi anlamına gelmez. Fotoğrafın kapsamı ve ilan kullanımında özel hayat/veri koruma kuralları ayrıca gözetilmelidir.

Ev sahibi yedek anahtarla habersiz girerse ne olur?

Özel hukuk ihlalinin yanında olayın koşullarına göre TCK m.116 kapsamındaki konut dokunulmazlığının ihlali gündeme gelebilir. Ceza sorumluluğu somut olaya göre değerlendirilir.

Kiracı evi göstermedi diye doğrudan tahliye edilir mi?

TBK m.319’a aykırılık ile tahliye sebepleri aynı şey değildir. Gösterme yükümlülüğünün yerine getirilmesi önce kendi hukuki yollarıyla istenir; tahliye için kanunda düzenlenen ayrı şartların oluşması gerekir.

Gösterme davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda HUAK m.18/B uyarınca, İİK’ya göre ilamsız tahliye istisnası dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →