Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? 2026 | TBK m.333

Güncel 2026 • Kira Hukuku

Kiracının Ölümü Kira Sözleşmesini Otomatik Olarak Bitirir mi?

Hayır. Kiracının ölümü, kira sözleşmesini ölüm anında kendiliğinden sona erdiren bir düzenleme değildir. Türk Borçlar Kanunu m.333, ölüm hâlinde mirasçılara ve kiracıyla birlikte yaşayan kişilere özel bir fesih imkânı tanır. Bu hükmün varlığı bile sözleşmenin ölümle otomatik olarak ortadan kalkmadığını gösterir.

Kiraya veren, ölüm haberini aldıktan sonra sözleşmenin bittiğini varsayarak kiralanana izinsiz giremez, kapı kilidini değiştiremez veya terekeye ait eşyaları dışarı çıkaramaz. Kiralananın teslimi, anahtarın iadesi ve sözleşmenin sona erme tarihi hukuken belirlenmelidir. Ölüm, fiilî tahliye yetkisi vermez.

Kiracının ölümünden önce doğmuş kira bedelleri, yan giderler ve sözleşmeden kaynaklanan diğer malvarlığı borçları tereke borcu niteliğinde değerlendirilebilir. Ölümden sonraki dönem bakımından ise sözleşmenin devam edip etmediği, kimin kiralananı kullandığı ve TBK m.333 uyarınca fesih hakkının kullanılıp kullanılmadığı önem taşır.

TBK m.333 Ne Düzenliyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.333, kiracının ölümü hâlinde mirasçılara ve kiracıyla birlikte yaşayan kişilere en yakın fesih döneminin sonu için, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Buradaki düzenleme, ölüm nedeniyle özel bir sona erdirme yoludur.

Hükmün amacı, ölen kiracının mirasçılarının veya onunla birlikte yaşayan kişilerin kullanamayacakları bir kira ilişkisine uzun süre bağlı kalmasını önlemektir. Ancak bu hak süresiz ve şekilsiz değildir. Fesih, yasal bildirim süresine ve en yakın fesih dönemine göre yapılmalıdır.

Bu nedenle “kiracı öldü, mirasçılar ertesi gün anahtarı bırakır ve borç biter” şeklinde otomatik bir sonuç yoktur. Anahtar teslimi ve kiralananın fiilen boşaltılması önemli olmakla birlikte, sözleşmesel borcun hangi tarihte sona erdiği TBK m.333 ve ilgili fesih hükümleriyle birlikte belirlenir.

Kira sözleşmelerinin genel kurulumu ve şekli hakkında Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? rehberi; kiraya verenin ölümü bakımından ise Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? rehberi ayrıca incelenebilir.

Mirasçılar Kira Borcundan Sorumlu Olur mu?

Miras hukukunun külli halefiyet sistemi gereği mirasçılar, mirasbırakanın malvarlığına ilişkin hak ve borçlarına kanundaki şartlarla halef olur. TMK m.599, mirasın ölümle bir bütün olarak kazanılmasını düzenler. Kira sözleşmesinden doğan borçlar da kural olarak tereke kapsamında değerlendirilir.

Bununla birlikte mirasın reddi, terekenin borca batıklığı, hükmen ret ve miras ortaklığının yapısı gibi konular sorumluluğun somut kapsamını etkileyebilir. Bu nedenle kiraya verenin alacağı varsa yalnız “mirasçı olduğunuz için ödeyin” demesi yerine, borcun dönemi, sözleşme, ölüm tarihi ve mirasın hukuki durumu birlikte incelenmelidir.

Ölüm tarihine kadar ödenmemiş kira bedelleri ile ölüm sonrasında sözleşmenin devam ettiği dönemlere ilişkin bedeller aynı hukuki olgu değildir. Sözleşmenin ne zaman usulüne uygun sona erdirildiği, kiralananın ne zaman iade edildiği ve kullanımın devam edip etmediği hesaplamada önemlidir.

Mirasçılardan biri mirası reddetmişse sorumluluk yönünden ayrıca TMK’nın mirasın reddine ilişkin hükümleri uygulanır. Bu nedenle kiraya veren, mirasçılık belgesini ve varsa ret kararlarını kontrol etmeden alacak takibine başlamamalıdır.

Kiracıyla Birlikte Yaşayan Kişilerin Hakkı Nedir?

TBK m.333 yalnız mirasçıları değil, kiracıyla birlikte yaşayan kişileri de açıkça sayar. Bu ifade, ölüm anında kiracıyla aynı konutta fiilen yaşayan kişilerin özel fesih hakkından yararlanabilmesi bakımından önemlidir. Ancak birlikte yaşama olgusunun somut olayda ispatlanması gerekebilir.

Birlikte yaşayan kişi mirasçı olmak zorunda değildir. Kanun, kira ilişkisinin yaşam düzeniyle bağlantısını dikkate alarak bu kişiye de yasal süreye uyup en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır.

Buna karşılık birlikte yaşayan kişinin otomatik olarak tek başına yeni kiracı sıfatını kazanıp kazanmadığı, kira türü, sözleşme, kullanım ve diğer özel hükümler dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir. TBK m.333 esas olarak fesih yetkisini düzenler; her olay için otomatik sözleşme devri kuralı değildir.

TBK m.333’te Fesih Süresi Nasıl Hesaplanır?

Madde, “en yakın fesih döneminin sonu için yasal fesih bildirim süresine uyarak” ifadesini kullanır. Bu nedenle doğru tarih, kira sözleşmesinin niteliğine ve ilgili yasal fesih hükümlerine göre hesaplanmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m.347 ve m.348; genel kira hükümlerinde ise kira türüne göre farklı süreler devreye girebilir.

Fesih bildiriminin yazılı yapılması, ispat ve konut/çatılı işyeri kira rejimindeki şekil kuralları bakımından güvenli ve çoğu durumda zorunlu yöntemdir. Bildirimin hangi tarihte kiraya verene ulaştığı, sürenin korunup korunmadığı yönünden önemlidir.

Mirasçılar, ölüm tarihi ile kira dönemi sonunu karıştırmamalıdır. Ölüm tarihi özel fesih hakkının doğduğu tarihtir; sözleşmenin sona erdiği tarih ise kanuni fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenir.

Konut Kirasında Kiracı Ölürse Ne Olur?

Konut kirasında kiracının ölmesi hâlinde ilk olarak konutta kimin yaşamaya devam ettiği tespit edilmelidir. Eş, çocuk, anne-baba veya başka bir kişi konutta yaşıyorsa, kira ilişkisinin devamı ve TBK m.333’teki fesih hakkı bu fiilî durumla birlikte değerlendirilir.

Kiraya verenin ölüm sonrasında kapıya gelerek “kontrat sahibi öldü, hemen çıkın” demesi hukuken yeterli değildir. Aynı şekilde birlikte yaşayanların da hiçbir bildirim yapmaksızın taşınmazı terk edip kira ilişkisinin anında bittiğini kabul etmesi risklidir.

Kiralananın iadesinde anahtar teslim tutanağı düzenlenmeli; sayaçlar, demirbaşlar, aidat ve son kira ödemeleri kayıt altına alınmalıdır. Teslim tarihinin açık biçimde belirlenmesi, ölüm sonrası hangi döneme kadar kira bedeli talep edilebileceği tartışmasını azaltır.

İşyeri Kirasında Kiracı Ölürse Ne Olur?

Gerçek kişi kiracının işlettiği işyerinde ölüm, kira sözleşmesi kadar ticari faaliyetin devamı bakımından da sonuç doğurur. Mirasçılar işletmeyi sürdürmek istemeyebilir veya işyeri artık kullanılamayabilir. Bu durumda TBK m.333’teki özel fesih hakkı önem kazanır.

Kiracı bir tüzel kişi ise şirket ortağının veya yöneticisinin ölümü ile “kiracının ölümü” aynı şey değildir. Kira sözleşmesinde kiracı şirketse, tüzel kişilik devam ettiği sürece bir gerçek kişinin ölümü TBK m.333 anlamında kiracının ölümü sayılmaz. Bu ayrım uygulamada sık hata yapılmasına yol açar.

İşyeri devri, işletmenin miras yoluyla devamı, ticaret sicili ve vergi kaydı gibi alanlar kira hukukundan ayrı düzenlemelere tabidir. Bu nedenle işyeri kirasında yalnız kontrat değil işletmenin hukuki statüsü de incelenmelidir.

Kiracının Evde Kalan Eşyaları Ne Olur?

Kiracının ölümü, evde bulunan eşyaların kiraya veren tarafından sahiplenilmesi veya atılması hakkını vermez. Eşyalar terekeye dâhil olabilir ve mirasçıların malvarlığı haklarına konu olur. Kiraya veren, alacağı bulunduğunu düşünse dahi kendi kendine haciz uygulayamaz.

Taşınmazın boşaltılması gerekiyorsa mirasçılarla birlikte eşya teslim ve taşıma planı yapılmalıdır. Eşyaların fotoğraflanması, teslim listesi düzenlenmesi ve anahtar tesliminin aynı tutanakta gösterilmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Kiraya verenin hapis hakkı gibi özel TBK hükümleri belirli şartlarda gündeme gelebilir; ancak bu hak da kanuni sınırlar ve usul içinde kullanılmalıdır. Hapis hakkı, eşyaları keyfî biçimde yok etme veya satma yetkisi değildir.

Depozito ve Son Borçlar Nasıl Tasfiye Edilir?

Kira sözleşmesinde güvence bedeli varsa ölüm nedeniyle bu güvence kendiliğinden kiraya verene geçmez. Depozito, TBK m.342’nin güvence sistemine tabidir. Sözleşme sona erdiğinde kira borcu, yan giderler, kiralananın teslim durumu ve varsa zararlara ilişkin talepler değerlendirilir.

Kiralananın olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranması için kiracı veya mirasçılardan bedel istenemez. TBK m.334, kiracının sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığını düzenler.

Depozitonun doğrudan kiraya verene verilmiş olduğu eski uygulamalarda, sözleşme ve dekontlar özellikle önemlidir. Mirasçılar, depozito iadesi yapılacaksa yetkilerini ve mirasçılık sıfatlarını belgelemelidir.

Kiraya Veren Ölümden Sonra Ne Yapabilir?

Kiraya veren öncelikle ölümün ve mirasçıların doğrulanmasını istemelidir. Kira bedelleri ödenmiyorsa temerrüt hükümleri uygulanabilir; ancak doğrudan evi boşaltmak veya eşyaları çıkarmak hukuka uygun değildir. Tahliye, kanuni veya sözleşmesel sona erme sebebine dayanmalıdır.

Mirasçılar TBK m.333 hakkını kullanmıyorsa ve sözleşme fiilen devam ediyorsa kira bedeli ve yan borçlar sözleşmeye göre işlemeye devam edebilir. Kiraya verenin alacaklarını kime yönelteceği, mirasçılık ve mirasın reddi durumu dikkate alınarak belirlenmelidir.

Kiracının evi erken boşaltmasıyla ilgili genel esaslar bakımından TBK m.325 ve erken iade rehberi de önemlidir; ancak ölüm hâlinde TBK m.333 özel düzenleme içerdiği için öncelikle bu hüküm değerlendirilir.

Mirasçılar İçin Adım Adım Uygulama

Önce ölüm belgesi ve mirasçılık durumu netleştirilmelidir. Kira sözleşmesi, son banka dekontları, depozito belgesi ve demirbaş listesi bulunmalıdır. Kiraya verenle yazılı iletişim kurulmalı ve TBK m.333 uyarınca fesih hakkı kullanılacaksa en yakın fesih dönemi ile yasal bildirim süresi hesaplanmalıdır.

Fesih bildirimi ispatlanabilir şekilde gönderilmelidir. Kiralananın teslim günü belirlenmeli, anahtar ve eşyalar tutanakla teslim edilmelidir. Sayaç değerleri, aidat ve yan giderler kapatılmalı, depozito hesabı yazılı şekilde yapılmalıdır.

Mirasın reddi düşünülüyorsa kira borçları konusunda gelişigüzel kabul veya ödeme işlemi yapılmadan miras hukuku yönünden ayrıca değerlendirme yapılmalıdır. Mirasın reddi süresi ve sonuçları kira sözleşmesinden ayrı bir hukuk alanıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı ölünce kira sözleşmesi hemen biter mi?

Hayır. TBK m.333 özel fesih hakkı tanır; ölüm anında otomatik sona erme yoktur.

2. Mirasçılar kira ödemek zorunda mı?

Kira borçları tereke kapsamında değerlendirilir. Sorumluluk; ölüm tarihi, sözleşmenin sona erme tarihi ve mirasın reddi gibi unsurlara göre belirlenir.

3. Ev sahibi kapıyı açıp eşyaları çıkarabilir mi?

Hayır. Ölüm, kiraya verene kendiliğinden tahliye ve eşya tasarrufu yetkisi vermez.

4. Birlikte yaşayan eş sözleşmeyi feshedebilir mi?

TBK m.333, kiracıyla birlikte yaşayan kişilere de yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için fesih hakkı tanır.

5. Fesih bildirimi ne zaman yapılmalı?

En yakın fesih dönemi ve yasal fesih bildirim süresi esas alınmalıdır; somut kira türüne göre tarih hesaplanmalıdır.

6. Depozito mirasçılara iade edilir mi?

Kira ilişkisi tasfiye edilip borç ve zarar iddiaları değerlendirildikten sonra güvence, hak sahibine kanuni usulle iade edilir.

7. Kiracı şirketse şirket ortağının ölümü TBK m.333 kapsamına girer mi?

Hayır. Kiracı tüzel kişi ise ortağın veya yöneticinin ölümü kiracı tüzel kişinin ölümü değildir.

8. Miras reddedilirse kira borcu ne olur?

Mirasın reddinin sonuçları TMK hükümlerine göre belirlenir. Ret süresi ve tereke durumu ayrıca incelenmelidir.

9. Anahtar ne zaman teslim edilmelidir?

Fesih ve fiilî tahliye planına göre yetkili kiraya verene ispatlanabilir biçimde teslim edilmelidir.

10. Kiraya veren ölümden sonra icra takibi yapabilir mi?

Muaccel kira alacağı varsa hukuki takip mümkündür; ancak borçlu sıfatı ve mirasın durumu doğru belirlenmelidir.

11. Evde yaşayan çocuk kiracı olmaya devam eder mi?

Otomatik sonuç tüm olaylar için aynı değildir. Birlikte yaşama, mirasçılık, sözleşme ve konut kira hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

12. Ölümden sonra kira artışı yapılabilir mi?

Sözleşme devam ettiği sürece artış TBK m.344 sınırlarına tabidir; ölüm özel bir artış hakkı vermez.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.333, m.342, m.347
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.599 ve mirasın reddi hükümleri
e-Devlet Kapısı – mirasçılık hizmetleri