Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? Mirasçılar, TBK 333 ve Tahliye 2026

Kısa cevap: Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu m.333 uyarınca kiracının mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini feshedebilir. Mirasçılar bu özel fesih hakkını kullanmazsa kira ilişkisi mirasın geçişiyle birlikte devam eder ve kira borçları tereke kapsamında değerlendirilir. Konutta ölen kiracıyla birlikte oturan eş, çocuk veya başka kişiler bakımından ayrıca TBK m.356’daki konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü devam hükümleri gündeme gelebilir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kiracının ölümü sonrası doğru yol, “ev boşaldı, sözleşme bitti” varsayımıyla hareket etmek değil; mirasçıları, birlikte yaşayan kişileri, anahtar teslimini, kira borçlarını ve varsa fesih bildirimini belgelemektir. Ev sahibinin de mirasçıları beklemeden kilit değiştirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuka uygun tahliye yöntemi değildir.

Kiracının ölümü kira sözleşmesini otomatik sona erdirir mi?

Hayır. Borç ilişkilerinde ölüm her sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kira sözleşmesinde kanun özel bir düzenleme yapmıştır. TBK m.333, kiracının ölümü hâlinde mirasçıların sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshedebileceğini düzenler. Bu hüküm, ölümün sözleşmeyi kendiliğinden bitirmediğini açıkça gösterir.

Miras, Türk Medeni Kanunu m.599 uyarınca mirasbırakanın ölümüyle mirasçılara bir bütün olarak geçer. Tereke yalnız malvarlığı haklarını değil, devredilebilir borçları ve sözleşme ilişkilerini de kapsar. Bu nedenle kiracının kira ilişkisinden doğan borç ve hakları, niteliği elverdiği ölçüde mirasçılara geçer.

Kiralananın niteliği önemlidir. Konut kiralarında ölen kişiyle birlikte yaşayan aile fertleri ve ortaklar bakımından TBK m.356 ayrıca incelenir. İşyeri kiralarında ise ölen kiracının ortakları veya aynı meslek ve sanatı yürüten kişiler yönünden özel devam düzeni bulunabilir. Bu nedenle yalnız veraset ilamına bakarak evin ertesi gün teslim edilmesi gerektiği sonucuna varılmaz.

TBK 333 kapsamında mirasçıların özel fesih hakkı nedir?

TBK m.333 mirasçılara yasal fesih bildirim süresine uymak koşuluyla en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Bu hak, sözleşmede daha uzun bir süre veya belirli süre kararlaştırılmış olsa bile ölüm nedeniyle mirasçıların kira ilişkisini gereksiz yere sürdürmek zorunda kalmamasını sağlar.

“En yakın fesih dönemi” kiralananın niteliğine ve kanundaki olağan fesih düzenine göre belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 ve devamı, diğer kira türlerinde ilgili özel hükümler dikkate alınır. Mirasçıların ölümden sonra uzun süre kirayı ödemeye ve kiralananı kullanmaya devam etmesi, somut olayda sözleşmeyi sürdürme iradesi bakımından önem taşır.

Fesih bildirimi ispatlanabilir şekilde yapılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.348 fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını öngörür. Mirasçılar bu nedenle yalnız telefonla “evi boşaltacağız” demek yerine yazılı bildirim yapmalı, teslim tarihini ve anahtar prosedürünü netleştirmelidir.

Mirasçılar otomatik olarak kiracı sıfatı kazanır mı?

Kiracının sözleşmesel konumu terekeye geçebilen nitelikte olduğu ölçüde mirasçılar kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Ancak bu durum her mirasçının fiilen taşınmaza yerleşme hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Miras ortaklığı, sözleşmenin devamı, birlikte yaşayan kişilerin özel hakları ve taşınmazın fiilî kullanımı birlikte değerlendirilir.

Mirasçıların bir kısmı sözleşmeyi sona erdirmek isterken diğerleri sürdürmek isteyebilir. Tereke elbirliği mülkiyeti esaslarına tabi olduğundan, kira ilişkisindeki önemli işlemlerde miras ortaklığının yönetim ve temsil kuralları dikkate alınır. Miras ortaklığına temsilci atanmışsa tebligat ve teslim işlemleri temsilci üzerinden yürütülebilir.

Ev sahibi, mirasçılardan yalnız birinin “ben kirayı devam ettiriyorum” demesi üzerine diğer mirasçıların haklarını tamamen yok saymamalıdır. Özellikle depozito iadesi, geçmiş borçların mahsup edilmesi ve anahtar tesliminde terekenin tüm hak sahipliği gözetilmelidir.

Ölen kiracıyla aynı evde yaşayan eş veya çocuk evde kalabilir mi?

TBK m.356, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölmesi hâlinde ölen kiracıyla birlikte yaşayan kişilere ilişkin özel hüküm içerir. Konut kiralarında ölen kiracıyla birlikte yaşayanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira ilişkisini sürdürebilir. Bu düzenleme özellikle eş, çocuklar veya kiracıyla fiilen aynı konutta yaşayan diğer kişiler için önem taşır.

Bir kişinin nüfus kaydında aynı adreste görünmesi tek başına her durumda fiilî birlikte yaşamayı kanıtlamaz; fakat önemli delildir. Elektrik-su aboneliği, adres kayıtları, komşu tanıkları ve günlük yaşam olguları birlikte değerlendirilebilir.

Ev sahibi, kiracının ölümünü fırsat bilerek birlikte yaşayan kişileri doğrudan çıkaramaz. Bu kişilerin sözleşmeyi devam ettirme koşulları oluşmuşsa kira hukuku korumasından yararlanırlar. Buna karşılık kişinin ölümden sonra eve sonradan yerleşmesi, “birlikte yaşayan” sıfatını otomatik sağlamaz.

Ölen kiracının kira borcunu kim öder?

Ölüm tarihine kadar doğmuş kira, aidat ve sözleşmeden kaynaklanan diğer borçlar tereke borcudur. Mirası kabul eden mirasçılar, Türk Medeni Kanununun miras borçlarına ilişkin hükümleri çerçevesinde sorumluluk taşır. Mirasın reddi, resmi tasfiye ve mirasın hükmen reddi gibi durumlar sorumluluk değerlendirmesini değiştirir.

Ölümden sonraki kira bedelleri ise kira ilişkisinin ne kadar sürdüğüne göre hesaplanır. Mirasçılar TBK m.333’e göre geçerli fesih bildirimi yapmış ancak anahtar teslimini daha sonra gerçekleştirmişse hangi tarihe kadar kullanım ve kira borcu bulunduğu teslim delilleriyle belirlenir.

Kiralanan kullanılmasa dahi sözleşme devam ediyorsa kira borcu kural olarak sürer. “Kimse evde oturmuyor” tek başına kira borcunu sona erdirmez. Anahtar teslimi ve fesih tarihleri bu nedenle önemlidir.

Kiracı ölürse depozito kime iade edilir?

Depozito, kiracının kira ilişkisinden doğan borçlarına güvence olarak verilmişse kiracının ölümüyle ev sahibinin malı hâline gelmez. Kira ilişkisi sona erip gerçek borç ve zararlar hesaplandıktan sonra kalan güvence terekeye, dolayısıyla hak sahibi mirasçılara iade edilir.

TBK m.342 kapsamındaki banka güvencesinde banka, kanundaki çözüm şartlarına göre hareket eder. Elden verilmiş depozitoda ise ödeme belgesi, sözleşme ve ev sahibinin kabulü önem taşır. Mirasçılar veraset belgesiyle hak sahipliğini gösterebilir.

Ev sahibi geçmiş kira borçlarını ve kiracının kusuruyla oluşan gerçek zararları güvenceyle mahsup edebilir; ancak “kiracı öldü, yeni kiracı bulamadım” gerekçesiyle belgesiz ve sınırsız kesinti yapılamaz. Depozito iadesinin genel sistemi için depozito iadesi nasıl alınır? rehberi incelenebilir.

Kiracı öldüğünde anahtar nasıl teslim edilir?

Anahtar teslimi kira ilişkisinin fiilen sona erdiğini ispatlayan en önemli işlemlerdendir. Mirasçılar evi boşaltıp anahtarları ev sahibine teslim ederken yazılı tutanak düzenlemeli; teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç değerleri ve taşınmazın durumu belirtilmelidir.

Ev sahibi anahtarı almaktan kaçınıyorsa mirasçılar ispatlı teslim veya tevdi yoluna başvurmalıdır. Anahtarı kapının altından atmak veya komşuya bırakmak, teslim tarihini tartışmalı hâle getirir. Anahtar teslimi ve kira borcu rehberi bu konuda ayrıntılıdır.

Birlikte yaşayan kişi sözleşmeyi devam ettirecekse anahtar teslimi yapılmaz; kira ilişkisi mevcut kullanıcıyla sürdüğü için tarafların yeni iletişim ve ödeme bilgilerini yazılı olarak netleştirmesi daha doğru olur.

Ölen kiracının evde kalan eşyalarını ev sahibi çıkarabilir mi?

Hayır. Evde bulunan eşyalar terekeye aittir. Ev sahibi kira borcu bulunduğu gerekçesiyle eşyaları kendiliğinden satamaz, çöpe atamaz veya sahiplenemez. Alacak için hukuki takip yolları kullanılır. Kiraya verenin hapis hakkı TBK m.336 ve devamında özellikle taşınırların bulunduğu işyeri kiraları bakımından düzenlenmiş özel bir mekanizmadır; konut eşyalarının keyfî biçimde tutulması veya satılması anlamına gelmez.

Mirasçılar eşyaları teslim alırken envanter ve fotoğraf düzenleyebilir. Mirasçılar bilinmiyorsa veya tereke korunmaya muhtaçsa sulh hukuk mahkemesinin terekenin korunmasına ilişkin önlemleri gündeme gelebilir.

Ev sahibinin zor kullanarak konuta girip eşyaları tahliye etmesi mülkiyet hakkına dayanılarak meşrulaştırılamaz. Kiralananın hukuken teslimi ve tereke eşyalarının tasfiyesi ayrı yürütülmelidir.

Mirası reddeden mirasçı kira borcundan sorumlu olur mu?

Mirasın reddi Türk Medeni Kanunu m.605 ve devamında düzenlenir. Geçerli biçimde mirası reddeden kişi, kural olarak mirasçılık sıfatıyla tereke borçlarından sorumlu olmaz. Ancak kendi adına kira ilişkisini devam ettiren veya ölümden sonra bağımsız yeni borç doğuracak işlem yapan kişinin sorumluluğu ayrıca değerlendirilir.

Mirasın reddi süresi kural olarak üç aydır. Yasal mirasçılar bakımından süre, mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten itibaren; atanmış mirasçılar bakımından tasarrufun kendilerine resmen bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Süre ve hükmen ret gibi istisnalar somut olaya göre incelenmelidir.

Ev sahibi, mirasçıların “reddettik” sözlü beyanıyla yetinmemeli; sulh hukuk mahkemesi kayıtlarını veya kesinleşmiş ret belgesini görmelidir.

Ev sahibi kiracının ölümü nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir mi?

TBK m.333 özel fesih hakkını mirasçılara tanır. Kiraya verenin sırf “kiracı öldü” gerekçesiyle konut kira sözleşmesini derhâl sona erdirme hakkı yoktur. Ev sahibinin fesih ve tahliye hakkı, TBK’da düzenlenen diğer kanuni nedenlerin oluşmasına bağlıdır.

Kira ödenmiyorsa temerrüt hükümleri, ihtiyaç varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü varsa şartları, sözleşmeye ağır aykırılık varsa TBK m.316 gibi düzenlemeler ayrıca uygulanabilir. Ölüm, bu şartların yerine geçmez.

Birlikte yaşayan kişiler m.356 kapsamındaki devam korumasından yararlanıyorsa ev sahibinin “eski kiracı öldü, yeni kira bedeli imzalayın” şeklinde dayatması da mevcut sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracının ölümü sonrası hangi belgeler hazırlanmalı?

Mirasçılar ölüm belgesi, mirasçılık belgesi, kira sözleşmesi, geçmiş ödeme dekontları, depozito belgesi, abonelik kayıtları ve anahtar teslim tutanağını bir dosyada toplamalıdır. Fesih yapılacaksa yazılı bildirim ve tebliğ belgesi ayrıca saklanmalıdır.

Ev sahibi de ölüm tarihini, kira borcu hesabını, iletişim kurduğu mirasçıları, varsa ihtarları, teslim anındaki hasar fotoğraflarını ve depozito mahsup hesabını belgelemelidir. Soyut “üç aylık zarar var” hesabı yerine hangi dönemde sözleşmenin sürdüğü açıkça gösterilmelidir.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığı temsilcisi atanması bazı işlemleri kolaylaştırabilir.

Uygulama örnekleri

Örnek 1: Tek başına yaşayan kiracı vefat etmiş, mirasçılar bir hafta içinde ev sahibiyle yazılı iletişim kurup TBK m.333 kapsamında fesih bildirmiştir. Eşyalar çıkarılıp anahtar tutanakla teslim edilir. Kira borcu geçerli fesih ve teslim tarihleri dikkate alınarak hesaplanır.

Örnek 2: Kiracı eşiyle aynı konutta yaşamaktadır. Kiracı öldükten sonra eş aynı evde yaşamaya ve kirayı düzenli ödemeye devam eder. TBK m.356 kapsamındaki devam hükmü değerlendirilmeden eşin tahliyesi istenemez.

Örnek 3: Ev sahibi ölüm haberini alır almaz yedek anahtarla eve girip eşyaları depoya taşımıştır. Mirasçılar henüz teslim yapmamıştır. Mülkiyet hakkı, tereke eşyalarına ve konuta tek taraflı müdahale yetkisi vermez.

Örnek 4: Mirasçılardan biri mirası reddetmiş, diğeri kabul etmiştir. Kira borcunun mirasçılık sıfatıyla kime yöneltileceği ret kararına ve tereke durumuna göre belirlenir.

Örnek 5: Kiracı öldükten sonra mirasçılar altı ay boyunca kirayı ödeyip evi kullanmış, daha sonra “ölüm tarihinde sözleşme bitti” demiştir. Ölüm otomatik sona erme yaratmadığı için bu savunma kabul edilmez; fiilî devam ve fesih tarihi incelenir.

Sık sorulan sorular

Kiracı ölünce kira sözleşmesi hemen biter mi?

Hayır. TBK m.333 mirasçılara özel fesih hakkı verir; ölüm tek başına otomatik sona erme değildir.

Kiracının çocukları kira ödemek zorunda mı?

Mirası kabul eden mirasçıların tereke borçlarından sorumluluğu ve sözleşmenin devam süresi birlikte değerlendirilir.

Kiracının eşi evde kalabilir mi?

Ölen kiracıyla birlikte yaşayan eş bakımından TBK m.356’daki devam hükmü uygulanabilir.

Ev sahibi ölüm nedeniyle hemen yeni kira sözleşmesi isteyebilir mi?

Mevcut sözleşmenin kanuni devam koşulları oluşmuşsa yeni sözleşme imzalamak zorunlu değildir.

Depozito mirasçılara iade edilir mi?

Gerçek borç ve zararlar mahsup edildikten sonra kalan güvence terekeye iade edilir.

Kiracı ölünce evdeki eşyaları ev sahibi çıkarabilir mi?

Hayır. Eşyalar terekeye aittir; hukuki süreç dışında el konulamaz.

Mirası reddeden kişi kira borcunu öder mi?

Geçerli ret hâlinde mirasçılık sıfatıyla tereke borcundan kural olarak sorumlu olmaz; kendi sonradan doğurduğu borçlar ayrıca incelenir.

Mirasçılar sözleşmeyi nasıl fesheder?

TBK m.333’e göre yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için yazılı bildirim yaparlar.

Anahtar teslim edilmezse kira devam eder mi?

Teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği kira borcunun sona erme tarihinde önemli delildir.

Ev sahibi kiracının ölümünü tahliye sebebi gösterebilir mi?

Tek başına hayır. Ev sahibinin başka bir kanuni tahliye nedeni bulunmalıdır.

Türkiye geneli ve Mersin uygulaması

TBK m.333 ve 356 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de de kiracının ölümü sonrası mirasçılar, birlikte yaşayan kişiler, kira borcu ve anahtar teslimi aynı kanuni esaslara göre değerlendirilir. Kira uyuşmazlığı dava aşamasına taşınacaksa kanundaki dava şartı arabuluculuk hükümleri de dikkate alınır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir. Kiracının ölümü sonrası işlem yapılırken ölüm belgesi, veraset ilamı, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, depozito ve teslim belgeleri birlikte incelenmelidir.

Kiracının Ölümünde Mirasçılar Ne Zaman Taraf Olur?

Kiracının ölümüyle kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar kural olarak terekeye geçer. Birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar miras ortaklığı hükümleri uygulanır. Buna karşılık TBK m.333, mirasçılara yasal fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi en yakın fesih dönemi için sona erdirme imkânı tanır. Bu özel hak, mirasçıların kira ilişkisini süresiz devam ettirmek zorunda olmadığını gösterir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyla birlikte aynı konutta oturan eş veya diğer kişilerin durumu TBK m.356 bakımından ayrıca incelenmelidir. Mirasçılık sıfatı ile kiralananda birlikte yaşayan kişinin kira ilişkisini sürdürme imkânı aynı şey değildir.

Kira Borcu ve Yan Giderler Nasıl Paylaşılır?

Ölüm tarihine kadar doğmuş kira ve yan gider borçları tereke borcu niteliğinde değerlendirilebilir. Ölüm sonrasında sözleşme devam ettiği sürece yeni kira borçları da doğar. Mirası reddeden mirasçıların sorumluluğu ile mirası kabul eden mirasçıların sorumluluğu TMK hükümlerine göre ayrı belirlenir.

Kiraya veren, yalnız bir mirasçıyla sözlü anlaşma yapıp diğer mirasçıların durumunu yok saymamalıdır. Ödeme kimin tarafından yapılırsa yapılsın hangi aya ve hangi borca ilişkin olduğu dekontta açıkça belirtilmelidir.

Depozito Ölümden Sonra Kime İade Edilir?

Depozito kiracının tereke malvarlığıyla bağlantılıdır. Kira sona erdiğinde kiralananın teslim durumu, ödenmemiş borç ve zararlar belirlendikten sonra kalan güvence bedelinin miras ortaklığına veya paylaşma sonucunda hak sahibine iadesi gerekir. Tek bir mirasçı, diğerlerinin hakkını kapsayan depozitoyu yalnız mirasçılık belgesinde adı bulunduğu için tek başına talep edemeyebilir.

Anahtar Teslimi ve Tahliye Tutanağı

Mirasçılar kira ilişkisini sona erdiriyorsa anahtar teslimini yazılı tutanakla yapmalı, sayaç değerlerini, taşınmazın durumunu ve teslim tarihini belgelemelidir. Anahtarın fiilen teslim edilmediği durumlarda kira borcunun hangi tarihe kadar devam ettiği uyuşmazlık konusu olabilir.

Uygulama Örnekleri

Örnek: Kiracı vefat eder, eşi ve çocuğu mirasçı olur. Mirasçılar TBK m.333’teki özel fesih hakkını süresinde kullanır, anahtarı tutanakla teslim eder ve kira sözleşmesi kanuni fesih döneminde sona erer.

Örnek: Kiracının eşi yıllardır aynı evde yaşamaktadır ve ölümden sonra konutta kalmaya devam etmek ister. Bu durumda TBK m.356 ve somut kira ilişkisi ayrıca değerlendirilir.

Resmî kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.333, 342, 348 ve 356.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.599, 605 ve devamı.