Mirasçı Tereke Malını Tek Başına Kiraya Verebilir mi? Miras Ortaklığı 2026

mirasçı tereke malını tek başına kiraya verebilir mi: Mirasçı tereke malını tek başına kiraya verebilir mi? TMK m.640 ve elbirliği mülkiyetinde oybirliği, kira sözleşmesi, kira geliri, ecrimisil ve temsil 2026.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

• Miras ortaklığı nedir?
• Tek mirasçı kiraya verebilir mi?
• Kendi miras payını kiraya verme
• Kira geliri kime aittir?
• Sonradan onay verilirse
• Kiracının durumu
• Miras ortaklığı temsilcisi
• Paylaşma sonrası
• SSS

Miras ortaklığı ne zaman doğar?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599’a göre miras, mirasbırakanın ölümüyle mirasçılara bir bütün olarak geçer. Birden fazla mirasçı bulunduğunda paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekenin bütün hak ve borçlarını kapsayan miras ortaklığı oluşur. TMK m.640, mirasçıların terekeye elbirliği hâlinde sahip olduklarını düzenler.

Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş maddi paylar üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi yoktur. Mirasçının miras payı vardır; ancak “salon benim yüzde 25’im, kiraya veriyorum” biçiminde fiziksel bölüm ayrımı yapamaz. Tereke taşınmazının yönetimi ve tasarrufu ortaklık hükümlerine tabidir.

Bu sistem paylaşma yapılana, taşınmaz belirli mirasçıya özgülenene veya paylı mülkiyete geçilene kadar devam eder. Tapuda intikal yapılmamış olması miras ortaklığını ortadan kaldırmaz; hak ölüm anında kanunen geçer.

Tek mirasçı tereke taşınmazının tamamını kiraya verebilir mi?

Kural olarak terekeye ilişkin önemli yönetim ve tasarruf işlemleri mirasçıların birlikte hareketini gerektirir. Taşınmazın tamamını uzun süreli kiraya vermek, diğer mirasçıların kullanma ve gelir elde etme hakkını doğrudan etkiler. Bu nedenle tek mirasçının yetkisiz şekilde imzaladığı sözleşmenin diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı tartışılır.

Olağan yönetim niteliğindeki kısa süreli işlemler ile taşınmazın ekonomik kaderini uzun süre etkileyen kira sözleşmeleri aynı değerlendirilmez. Örneğin yıllardır kirada bulunan bir dükkânda mevcut kira ilişkisinin olağan şekilde sürdürülmesi ile boş aile evinin on yıllığına tek mirasçı tarafından kiraya verilmesi arasında önemli fark vardır.

Diğer mirasçılar sözleşmeyi açıkça kabul etmiş, kira bedellerini paylaşmış veya uzun süre itiraz etmeden kira ilişkisini benimsemişse sonradan onay ve temsil sonuçları gündeme gelebilir. Bu nedenle yalnız sözleşmenin üzerinde kimin imzası bulunduğuna bakmak yeterli değildir; mirasçıların sonraki davranışları da incelenir.

Mirasçı yalnız kendi miras payını kiraya verebilir mi?

Miras ortaklığında mirasçı, tereke içindeki tek bir taşınmazda bağımsız pay maliki gibi hareket etmez. Miras payı, terekenin bütününe yönelik ortaklık hakkıdır. Bu nedenle “miras payım yüzde 25, evin yüzde 25’ini kiraya verdim” şeklindeki kira, taşınmazın kullanım alanı belirlenmedikçe fiili ve hukuki sorun yaratır.

Miras payının devri ise ayrı kurumdur. miras payının devri belirli şekil şartlarına tabidir ve kira sözleşmesiyle karıştırılmamalıdır. Miras payını başka mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmek, taşınmazı kiraya vermekten farklı hukuki sonuç doğurur.

Tereke taşınmazının kira geliri kime aittir?

Tereke malından elde edilen kira geliri de tereke ve miras ortaklığıyla bağlantılı semeredir. Tek mirasçının bütün kira gelirini kendisine alması diğer mirasçıların pay ve hesap taleplerine yol açabilir. Gelir, giderler düşüldükten sonra mirasçılık haklarına göre paylaşım hesabına konu olur.

Taşınmazın emlak vergisi, zorunlu onarımı, sigortası ve kiraya verme masrafları gibi giderler de hesapta dikkate alınır. Tek mirasçı kira gelirini tahsil etmişse hangi dönem ne kadar aldığını ve hangi giderleri yaptığını belgelemelidir.

Mirasçıların bilgi verme ve tereke mallarını açıklama yükümlülüğü vardır. Tereke gelirini gizlemek veya banka hesabını açıklamamak paylaşma davasında ve hesap uyuşmazlığında olumsuz sonuç doğurabilir. Bu konuda mirasçı tereke malını gizlerse ne olur? rehberi bağlantılıdır.

Diğer mirasçılar sonradan kira sözleşmesini onaylarsa ne olur?

Yetkisiz temsil veya ortaklık yönetimi bakımından diğer mirasçıların sonradan açıkça sözleşmeyi benimsemesi kira ilişkisinin geçerliliğini güçlendirebilir. Onay yazılı protokolle, kira sözleşmesine ek imzayla veya açık kabul beyanıyla verilebilir.

Örtülü onay iddiasında daha dikkatli olunur. Bir mirasçının bir aylık kira payını alması her zaman on yıllık kira sözleşmesinin bütün şartlarını kabul ettiği anlamına gelmeyebilir. Kira süresi, bedel artış maddesi, tahliye taahhüdü ve teminat gibi önemli hükümler için iradenin kapsamı incelenir.

Uyuşmazlığı önlemek için tüm mirasçıların imzasını taşıyan kira sözleşmesi veya açık yetki belgesi düzenlemek en güvenli yöntemdir.

Yetkisiz kiralamada kiracının durumu ne olur?

Kiracı, kendisini malik veya yetkili temsilci olarak tanıtan mirasçıyla sözleşme yapmış olabilir. Sonradan diğer mirasçılar itiraz ettiğinde kiracının iyi niyeti, sözleşmenin kim tarafından imzalandığı, fiili teslimin kimce yapıldığı ve diğer mirasçıların davranışları değerlendirilir.

Diğer mirasçılar taşınmazın kullanımına son verilmesini istiyorsa kira hukukundaki tahliye sebepleri ile mülkiyet ve elatmanın önlenmesi talepleri doğru hukuki sebep üzerinden kurulmalıdır. Geçerli kira ilişkisinin varlığı kabul ediliyorsa kiracı TBK konut ve çatılı işyeri kira korumasından yararlanabilir. Kira ilişkisinin hiç kurulmadığı savunuluyorsa uyuşmazlığın hukuki niteliği farklılaşır.

Kiracı da ödeme yapacağı kişiyi doğru belirlemelidir. Mirasçılar arasında ihtilaf varsa tek mirasçıya elden ödeme yerine yazılı hesap ve yetki belgesi istemek, gerektiğinde tevdi mahalli gibi hukuki yolları değerlendirmek güvenlidir.

Miras ortaklığına temsilci atanabilir mi?

TMK m.640 uyarınca mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hâkimi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Mirasçılar sürekli anlaşamıyor, kira tahsilatı yapılamıyor veya tereke malları yönetilemiyorsa temsilci atanması pratik çözüm sağlar.

Temsilcinin yetkisi mahkeme kararının kapsamına göre belirlenir. Kiraya verme, kira tahsil etme, bakım giderlerini ödeme ve dava/takip işlemleri kararın sınırında yürütülür. Böylece her ay tüm mirasçıların ayrı imzasını toplama sorunu azaltılır.

Miras paylaşılırsa kira sözleşmesi ne olur?

Paylaşma sonunda taşınmaz belirli mirasçıya özgülenebilir veya paylı mülkiyete dönüşebilir. Mevcut geçerli kira sözleşmesinin akıbeti, mülkiyet geçişi ve TBK’nın kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Mülkiyet değişikliği kira sözleşmesini her durumda otomatik sona erdirmez.

Taşınmaz tek mirasçıya geçerse yeni malik kira ilişkisinin tarafı olabilir. Paylı mülkiyete geçerse yönetim kararları TMK’nın paylı mülkiyet hükümlerine göre verilir. Bu nedenle miras ortaklığı dönemi ile paylaşma sonrası yönetim kuralları karıştırılmamalıdır.

Vergi ve banka kayıtları

Kira gelirinin tahsili vergi yükümlülüğü de doğurabilir. Gelirin hangi mirasçı adına beyan edileceği, intikalin tamamlanıp tamamlanmadığı ve mirasçıların payları vergi uygulaması bakımından kontrol edilmelidir. Vergi konusu kira sözleşmesinin özel hukuk geçerliliğinden ayrı fakat bağlantılıdır.

Kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla yapılması, hem vergi mevzuatındaki tevsik yükümlülüğü hem de mirasçılar arasındaki gelir hesabı bakımından önemlidir. Elden tahsilat sonradan “kim ne kadar aldı?” uyuşmazlığı yaratır.

Mersin uygulaması ve Türkiye geneli dosya takibi

Miras ortaklığı kuralları Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki konut, tarla, işyeri veya yazlık tereke malının kiralanmasında da TMK m.640 ve elbirliği mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir. Somut dosyada mirasçılık belgesi, tapu kaydı, kira sözleşmesi, vekâlet veya onay belgeleri, kira banka hareketleri ve paylaşma durumu birlikte incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Dört mirasçıdan biri evi kiraya verirse sözleşme geçerli mi?

Taşınmazın tamamı üzerindeki yetki ve diğer mirasçıların onayı incelenir. Tek mirasçının imzası diğerlerini otomatik bağlamaz.

Kiracı kime kira ödemeli?

Yetkili tahsil kişisi veya ortak hesap açıkça belirlenmelidir. Mirasçılar arasında ihtilaf varsa yazılı yetki istenmelidir.

Tek mirasçı kira gelirini alırsa diğerleri ne yapabilir?

Gelir hesabı, paylaştırma ve gerektiğinde alacak talebi gündeme gelir. Tahsil edilen tutarlar belgelerle belirlenir.

Mirasçı kendi payını kiraya verebilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde belirli taşınmaz üzerinde bağımsız pay tasarrufu yoktur. Miras payının devri ayrı kurumdur.

Diğer mirasçılar sonradan kabul ederse sorun çözülür mü?

Açık onay sözleşmenin bağlayıcılığını güçlendirir; onayın kapsamı ve sözleşme şartları birlikte değerlendirilir.

Miras ortaklığına yönetici atanabilir mi?

Sulh hukuk hâkiminden TMK m.640 uyarınca miras ortaklığı temsilcisi atanması istenebilir.

Paylaşma sonrası yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Mülkiyetin geçmesi kira sözleşmesini otomatik sona erdirmez; TBK’daki yeni malik ve tahliye hükümleri uygulanır.

Kira geliri vergiye tabi mi?

Gelirin niteliği ve yıllık istisna/limitler vergi mevzuatına göre değerlendirilir; mirasçılar kendi beyan durumlarını kontrol etmelidir.

Miras Ortaklığında Kira Sözleşmesini Kim İmzalar?

TMK m.640 gereğince birden fazla mirasçı terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf eder. Bu nedenle terekeye ait taşınmazın kiraya verilmesinde tek mirasçının diğerlerini otomatik olarak bağladığı varsayılamaz. Mirasçılar birlikte hareket edebilir veya aralarından birine açık temsil yetkisi verebilir.

Tek mirasçı tarafından imzalanmış kira sözleşmesinin diğer mirasçıları ne ölçüde bağlayacağı; işlemin niteliği, diğer mirasçıların sonradan onayı, fiilî teslim ve kira bedelini kabul edip etmedikleri gibi unsurlarla birlikte değerlendirilir. Başlangıçta yetkinin yazılı biçimde belgelenmesi en güvenli yöntemdir.

Tereke Temsilcisi Atanması

Mirasçılar tereke yönetiminde sürekli anlaşamıyorsa TMK m.640 kapsamında terekeye temsilci atanması talep edilebilir. Tereke temsilcisi, mahkemenin belirlediği yetki çerçevesinde terekenin korunması ve yönetimi için işlem yapar. Çok sayıda mirasçı bulunan veya kira gelirlerinin toplanamadığı dosyalarda bu yöntem yönetim kilitlenmesini çözebilir.

Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

Tereke malından elde edilen kira geliri tek mirasçıya ait değildir. Gelir terekeye dahildir ve paylaşmaya kadar miras ortaklığı içinde değerlendirilir. Bir mirasçının kira bedelini kendi hesabına alıp diğerlerine bilgi vermemesi hesap verme ve alacak uyuşmazlığı doğurabilir.

Kiracı Açısından Yetki Kontrolü

Kiracı, tereke malını kiralarken yalnız bir kişinin “ben mirasçıyım” beyanıyla yetinmemelidir. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, diğer mirasçıların imzası veya vekâletname/temsil belgesi kontrol edilmelidir. Aksi halde kira bedelinin kime ödeneceği ve tahliye talebinin kim tarafından yöneltilebileceği konusunda ciddi uyuşmazlık çıkabilir.

Kira Sözleşmesi Yapıldıktan Sonra Mirasçılar İtiraz Ederse

Diğer mirasçılar işlemi kabul etmiyorsa sözleşmenin tereke bakımından bağlayıcılığı ve kiracının iyi niyeti somut olayda incelenir. Mirasçıların kira bedelini uzun süre kabul etmiş olması, taşınmazın kullanımına ses çıkarmaması ve sonradan kira artışı talep etmesi gibi davranışlar sonradan onay tartışmasını güçlendirebilir.

Uygulama Örnekleri

Örnek: Üç mirasçı taşınmazı birlikte kiraya verir ve sözleşmeyi üçü de imzalar. Kira bedeli ortak hesaba yatırılır; yetki sorunu doğmaz.

Örnek: Mirasçılardan biri diğerlerinden habersiz beş yıllık kira sözleşmesi yapar. Diğerleri işlemi kabul etmez. Bu durumda elbirliği mülkiyeti, temsil ve sonradan onay hükümleri birlikte değerlendirilir.

Kontrol Listesi

• Mirasçılık belgesini ve tapu kaydını alın.
• Tüm mirasçıların iradesini veya temsil yetkisini belgeleyin.
• Kira bedelinin yatırılacağı hesabı açıkça belirleyin.
• Depozito, bakım ve tahliye hükümlerini yazılılaştırın.
• Uyuşmazlık varsa tereke temsilcisi seçeneğini değerlendirin.

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Tereke Malının Kiraya Verilmesinde Oybirliği Neden Önemlidir?

Mirasın açılmasıyla birlikte birden fazla mirasçı terekeye elbirliği mülkiyetiyle sahip olur. TMK m.640 uyarınca mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle malik olur ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Bu yapı, paylı mülkiyetten farklıdır; mirasçının tereke içindeki soyut miras payı belirli bir daireye, odaya veya taşınmaza fiziksel olarak karşılık gelmez.

Bu nedenle terekeye ait bir konutun veya işyerinin tamamının üçüncü kişiye kiraya verilmesi, diğer mirasçıların kullanım ve yönetim hakkını doğrudan etkiler. Mirasçılardan birinin tek başına kira sözleşmesi imzalaması, diğer mirasçıları otomatik olarak bağlayan sınırsız bir yönetim yetkisi yaratmaz. Yetki varsa vekâletname, tereke temsilciliği, mirasçılar arası yazılı anlaşma veya sonradan açık onay gibi hukuki dayanaklar incelenmelidir.

Kiraya veren mirasçının yalnız kendisine ait olmayan tereke malını “tek malikmiş” gibi kiraya vermesi, kiracı bakımından da risklidir. Kiracı diğer mirasçıların itirazıyla karşılaşabilir ve kullanım hakkının kapsamı tartışmalı hale gelebilir. Bu yüzden kira sözleşmesi yapılmadan önce veraset ilamı, tapu kaydı ve mirasçıların iradesi kontrol edilmelidir.

Diğer Mirasçılar Sonradan Onay Verirse Ne Olur?

Başlangıçta tek mirasçı tarafından yapılan işlem diğer mirasçılar tarafından açıkça benimsenebilir. Kira bedelinin paylaşılması, sözleşmenin birlikte uygulanması, kiracıyla bütün mirasçıların yazışması veya kira artışının birlikte yapılması sonradan onay tartışmasında delil oluşturabilir. Ancak susma her olayda onay değildir. Özellikle bir mirasçı işlemi öğrendiği anda itiraz etmişse sonradan zımni kabul bulunduğunu ileri sürmek güçleşir.

Onay verilecekse yazılı yapılması en güvenli yöntemdir. Mirasçıların isimleri, miras payları, taşınmaz bilgileri, kira süresi, bedel ve tahsil yetkisi açıkça yazılmalıdır. Böylece ileride “yalnız kiraya vermeye mi, yoksa kira bedelini tek kişinin tahsil etmesine de mi izin verildi” tartışması azaltılır.

Mirasçıların çok sayıda veya yurt dışında olması halinde noter vekâleti ya da terekeye temsilci atanması gündeme gelebilir. Temsil yetkisinin kapsamı açık olmalıdır; genel bir vekâletnamenin belirli taşınmazı kiraya verme yetkisini içerip içermediği somut belge üzerinden değerlendirilir.

Kira Geliri Kime Aittir?

Tereke malından elde edilen kira geliri de tereke ortaklığının malvarlığı değeridir. Kira tek mirasçının hesabına yatmış olsa bile tamamı onun kişisel geliri haline gelmez. Mirasçıların hakları miras paylarına göre hesaplaşmada dikkate alınır. Tahsil yetkisi verilen mirasçı, diğer mirasçıların paylarını hesap vermek ve aktarmak zorundadır.

Kira gelirini tek başına tahsil edip diğer mirasçılardan saklayan kişi bakımından hesap verme ve alacak talepleri doğabilir. Somut olayın koşullarına göre vekâletsiz iş görme, sebepsiz zenginleşme, miras ortaklığının korunması ve hesaplaşma hükümleri gündeme gelir. Uyuşmazlıkta banka kayıtları, kira sözleşmesi ve kiracının ödeme dekontları önemli delildir.

Tereke malını bir mirasçının bizzat kullanması ile üçüncü kişiye kiraya vermesi farklıdır. Bir mirasçının diğerlerini dışlayarak taşınmazı kendisinin kullanması halinde ecrimisil ve intifadan men koşulları tartışılabilir. Üçüncü kişiye kiralamada ise kira sözleşmesinin geçerliliği ve diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı ayrıca incelenir.

Diğer Mirasçılar Kiracıya Karşı Ne Yapabilir?

Öncelikle sözleşme, tapu ve mirasçılık belgesi görülmelidir. Kiracının hangi mirasçıyla sözleşme yaptığı, diğer mirasçıların bilgisi ve onayı, kira ödemelerinin kime yapıldığı ve taşınmazın tamamının mı yoksa fiilen ayrılmış bir bölümünün mü kullanıldığı belirlenmelidir. Bu veriler olmadan doğrudan tahliye talebine yönelmek yanlış olabilir.

Diğer mirasçılar işlemi onaylamıyorsa miras ortaklığının korunmasına yönelik talepler, müdahalenin önlenmesi, terekeye temsilci atanması veya paylaşma süreci gündeme gelebilir. Tahliye yolu seçilecekse kiracının hukuki sıfatı ve sözleşmenin ortaklığı bağlayıp bağlamadığı açık biçimde kurulmalıdır.

Mirasçılar arasındaki genel uyuşmazlık için miras ortaklığı uyuşmazlıkları içeriği, miras payının üçüncü kişiye devri bakımından ise miras payının devri rehberi ayrıca incelenebilir.

Tereke Temsilcisi Atanması Ne Zaman Çözüm Olur?

Mirasçılar ortak yönetim konusunda sürekli anlaşamıyor ve tereke mallarının korunması veya işletilmesi aksıyorsa TMK m.640 kapsamında terekeye temsilci atanması talep edilebilir. Temsilci, mahkemenin verdiği yetki çerçevesinde tereke işlerini yönetir. Böylece her kira tahsilatı veya zorunlu yönetim işlemi için bütün mirasçıların tek tek hareket etmesi zorunluluğu azaltılabilir.

Temsilci atanması, mirasçıların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Yetki mahkeme kararındaki kapsamla sınırlıdır ve temsilci hesap vermek zorundadır. Kiralama yetkisi açık değilse temsilcinin de yetki sınırı ayrıca değerlendirilmelidir.

Paylaşma Yapılırsa Mevcut Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Tereke paylaşıldığında taşınmaz belirli bir mirasçıya özgülenebilir veya satılabilir. Mevcut kira ilişkisinin yeni malik bakımından sonucu TBK’nın kira ilişkisinin devrine ilişkin hükümleriyle birlikte incelenir. Paylaşma, kiracıyı aynı gün kendiliğinden haksız işgalci haline getirmez. Kira sözleşmesinin ortaklığı bağlayıp bağlamadığı ve yeni malikin hukuki konumu belirlenmelidir.

Bu nedenle paylaşma aşamasında devam eden kiralar açıkça hesaba katılmalıdır. Kira bedelinin hangi tarihe kadar terekeye, hangi tarihten sonra yeni malike ait olacağı ve depozitonun kime devredileceği yazılı paylaşma protokolünde düzenlenirse yeni uyuşmazlıklar önlenir.

Pro Hukuk Editörü Kontrol Listesi

Dosyada veraset ilamı, tapu kaydı, varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi, kira kontratı, diğer mirasçıların yazılı onayları, banka dekontları ve ihtarnameler birlikte incelenmelidir. Mirasçının “payım var” demesi tek başına tereke taşınmazının tamamını üçüncü kişiye bırakma yetkisi anlamına gelmez.

Sonuç kurulurken elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet karıştırılmamalıdır. Tereke paylaşılana kadar TMK m.640 sistemi esas alınır. Bu ayrım, kira sözleşmesinin kimleri bağladığı, kira gelirinin kime ait olduğu ve hangi davanın açılacağı bakımından belirleyicidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →