Ön Bahçede Bodrum Kazısı Yapılabilir mi? Yol ile Bina Arasında Kazı Yasağı | 3194 m.35 (2026)
Kısa ve net cevap: 3194 sayılı İmar Kanunu m.35’e göre bina cephe hattı ile yol arasındaki ön bahçe bölümünde, binanın yol seviyesinin altında kat kazanmasını sağlamak amacıyla kazı yapılamaz. Ön bahçe tabii veya tesviye edilmiş zemini yaya kaldırımından 0,50 metreden fazla aşağıdaysa, can güvenliği için yol kenarında uygun duvar, korkuluk veya benzeri tedbir alınmalıdır. Bu hüküm, ön bahçeyi ruhsat dışı bodrum, otopark veya kapalı hacim kazanmak amacıyla derinleştiren uygulamalara karşı açık sınırlamadır.
Güncellik: Rehber 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu m.35, yapı ruhsatı ve proje uygunluğu hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
İmar Hukukunda Ön Bahçe Nedir?
Ön bahçe, yapı cephe hattı ile parselin yol tarafındaki sınırı arasında kalan, yapı yaklaşma mesafesi ve imar planı/yönetmelik hükümleriyle belirlenen açık alandır. Bu alan yalnız estetik amaçlı boşluk değildir; yol ile yapı arasında güvenlik, ışık, hava, erişim ve kent düzeni sağlayan imar unsurudur. Parselin sahibi olmak, ön bahçede onaylı projeden bağımsız sınırsız kazı ve yapı yapma hakkı vermez.
Ön bahçe mesafesi uygulama imar planı, plan notları ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında belirlenir. Yapı ruhsatındaki vaziyet planı ve kotlandırma belgeleri, ön bahçenin onaylı seviyesini ve yapı yaklaşma çizgisini gösterir. Fiili bahçe duvarının yeri her zaman hukuki parsel sınırı veya cephe hattı anlamına gelmez.
M.35, bu alanın özellikle bodrum kazanma amacıyla derinleştirilmesine karşı özel hüküm getirir. Amaç yol seviyesinin altında yapay çukur oluşturularak ruhsat ve plan sisteminin dolanılmasını, ayrıca yaya ve taşıt güvenliğinin tehlikeye düşmesini önlemektir.
3194 m.35’teki Kazı Yasağı Tam Olarak Nedir?
Kanun, bina cephe hattı ile yol arasındaki bölümde, binanın yol seviyesinden aşağıda kat kazanmasını sağlamak amacıyla kazı yapılamayacağını düzenler. Burada yasaklanan yalnız kepçeyle büyük hafriyat yapmak değildir; sonuç olarak ön bahçe kotunu düşürüp binanın bodrum katını açığa çıkaran veya yeni kullanım hacmi yaratan uygulamalar m.35 açısından incelenir.
Kazının amacı ve sonucu birlikte değerlendirilir. Peyzaj düzenlemesi adı altında ön bahçenin metrelerce indirilmesi ve bodrumdaki duvarın tam cephe hâline getirilmesi, yalnız isim değişikliğiyle peyzaj işi olmaz. Onaylı projedeki kotlar, kesitler ve fiili durum karşılaştırılır.
Mevcut doğal eğimin kullanılması ile sonradan yapay kazı yapılması aynı değildir. Parsel eğimli ise imar yönetmeliğinin kotlandırma hükümlerine göre bodrumun bir cephesi doğal olarak açığa çıkabilir. Bu durumun ruhsat projesinde gösterilmiş ve mevzuata uygun olması gerekir.
Ön Bahçeyi Kazarak Bodrum Katı Bağımsız Bölüme Dönüştürmek Mümkün mü?
Onaylı projede bodrum olarak düzenlenen bir katın ön bahçe kazılarak zemin kat görünümüne getirilmesi, kullanım alanı ve yapılaşma koşullarını değiştirebilir. M.35’in açık kazı yasağı yanında emsal, kat sayısı, kullanım amacı, yangın kaçışı ve yapı ruhsatı hükümleri de devreye girer. Ruhsatta depo veya ortak alan olan bodrumun dükkân, konut veya bağımsız birim olarak kullanılması ayrıca kullanım değişikliği sorunudur.
Bodrumun pencere veya kapı kazanması için ön bahçenin indirilmesi, onaylı cephe ve kesitleri de değiştirebilir. Bu durumda “yapının taşıyıcısına dokunmadık” savunması yeterli değildir. İmar mevzuatı yalnız taşıyıcı sisteme değil, kot, kullanım, cephe ve alan şartlarına da bağlıdır.
Mevzuata uygun değişiklik mümkünse tadilat ruhsatı ve proje revizyonu yolu değerlendirilir. Fakat m.35’in yasakladığı biçimde yol ile bina arasında kat kazanma amacı taşıyan kazı, sadece tadilat başvurusu yapılarak otomatik olarak serbest hâle gelmez.
Ön Bahçede Otopark Rampası İçin Kazı Yapılabilir mi?
Otopark rampası, m.35 kazı yasağından bağımsız düşünülemez. Onaylı mimari projede ve ruhsatta bodrum otoparkına araç erişimi için rampa öngörülmüşse, rampanın kotu, eğimi, yol bağlantısı ve bahçe kullanımı mevzuata göre değerlendirilmiş demektir. Sonradan ruhsatsız olarak yeni rampa açılması veya ön bahçenin tamamının bodrum cephesini açacak şekilde kazılması hukuka uygun değildir.
Rampa yaya kaldırımını ve yol kotunu da etkileyebilir. Araç girişinin kaldırım sürekliliğini, engelli erişimini ve yağmur suyu akışını bozmaması gerekir. Belediye yol kotu ve giriş-çıkış izni ile mimari proje birlikte incelenmelidir.
Ön bahçede açık otopark yapılabilen durumlar ile bodrum katı ortaya çıkarmak amacıyla kazı yapmak birbirinden ayrıdır. Açık otopark düzenlemesi plan ve yönetmelik şartlarına uygun olsa bile m.35’e aykırı derin kazıya dayanak oluşturmaz.
0,50 Metre Kuralı Ne Anlama Gelir?
M.35, ön bahçenin tabii veya tesviye edilmiş zemininin yaya kaldırımı seviyesinden 0,50 metreden fazla aşağıda kalması hâlinde özel güvenlik tedbiri öngörür. Bu durumda yol kenarında insanların düşmesini önleyecek şekilde duvar, korkuluk veya benzeri uygun koruma yapılmalıdır.
Bu hüküm “0,50 metreye kadar her kazı serbesttir” şeklinde yorumlanamaz. İlk fıkradaki kat kazanma amaçlı kazı yasağı ayrı, kot farkı nedeniyle güvenlik tedbiri ayrı hükümdür. Onaylı projede mevcut kot farkı 0,50 metreyi aşıyorsa dahi güvenlik önlemi gerekir; kazının mevzuata uygunluğu ayrıca değerlendirilir.
Kot farkının ölçümü yol ve kaldırımın resmi kotuna, parselin onaylı tesviye kotlarına göre yapılmalıdır. Gelişigüzel sahadaki bir noktadan ölçüm hatalı sonuç verebilir. Ruhsat dosyasındaki yol kotu tutanağı ve kesitler temel belgelerdir.
Ön Bahçede Korkuluk veya Duvar Ne Zaman Yapılmalıdır?
Kaldırım ile bahçe arasında tehlikeli seviye farkı varsa kamu alanından geçen kişilerin düşmesini engellemek için güvenli bariyer yapılmalıdır. Bariyerin yüksekliği, dayanımı ve biçimi yerel imar yönetmeliği, proje ve güvenlik ihtiyacına göre belirlenir. Sadece ince dekoratif tel veya geçici şerit yeterli olmayabilir.
Duvarın kendisi de imar mevzuatındaki bahçe duvarı yükseklik ve görüş güvenliği kurallarına tabidir. Araç çıkışında görüşü kapatan yüksek duvar yeni trafik riski yaratabilir. Güvenlik önlemi, başka bir mevzuat ihlaline dönüşmemelidir.
Mevcut korkuluğun zamanla çürümesi veya kaldırılması hâlinde malik güvenliği yeniden sağlamak zorundadır. Özellikle yoğun yaya güzergâhında veya okul/hastane çevresinde bu özen yükümlülüğü daha belirgin hâle gelir.
Onaylı Projede Ön Bahçe Kotu Değiştirilebilir mi?
Yapı ruhsatı eki mimari projede bahçe kotları, bina girişleri, bodrum ilişkisi ve arazi tesviyesi gösterilir. Uygulama sırasında bu kotların projeden farklı yapılması, ruhsat eki projeye aykırılık oluşturabilir. Değişiklik gerekiyorsa ruhsat vermeye yetkili idareden tadilat projesi ve gerekiyorsa yeni kot onayı alınmalıdır.
Komşu parselin kotu, istinat duvarı ihtiyacı ve yağmur suyu drenajı da değişiklikte önemlidir. Ön bahçenin aşırı düşürülmesi yalnız kendi binasını değil komşu temellerini veya kamu kaldırımını etkileyebilir. Zemin ve istinat hesabı gerekebilir.
Tadilat projesi, kanunun açık yasakladığı bir sonucu meşrulaştırmak için kullanılamaz. İdare proje değişikliğini m.35, plan notları ve yönetmelik hükümleri bakımından incelemelidir.
Ön Bahçe Kazısı Komşu Parseli veya Yolu Tehlikeye Atarsa Ne Olur?
Kazı nedeniyle komşu yapıda oturma, çatlak veya temel açığa çıkması meydana gelirse Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanununun komşuluk hükümleri ve yapı mevzuatı bakımından sorumluluk doğabilir. Kazı yapan malik ve müteahhit gerekli iksa, istinat ve zemin güvenliği önlemlerini almak zorundadır.
Kamu yolunda çökme, kaldırım bozulması veya altyapı hattının zarar görmesi hâlinde idare zararı giderip sorumlulara rücu edebilir; ayrıca ruhsat ve çalışma durdurma işlemleri gündeme gelebilir. Kazı başlamadan önce altyapı hatlarının yeri ve zemin koşulları tespit edilmelidir.
Komşunun rızası, imar mevzuatına aykırı kazıyı hukuka uygun hâle getirmez. Özel hukukta taraflar bazı kullanım düzenlemeleri yapabilir ancak kamu hukukundaki m.35 yasağına aykırı anlaşma idareyi bağlamaz.
m.35’e Aykırı Kazı Yapılırsa Hangi İşlemler Uygulanır?
Ruhsat veya ruhsat eki projeye aykırı biçimde ön bahçe kazısı yapılmışsa 3194 m.32 kapsamında yapı tatil tutanağı ve durdurma süreci gündeme gelebilir. Aykırılığın giderilmesi ve alanın projeye uygun hâle getirilmesi istenir. Ruhsata bağlanması mümkün olmayan uygulamada eski hâle getirme/yıkım işlemleri uygulanabilir.
M.42 kapsamında yapı sahibi, müteahhit ve aykırılıktan sorumlu teknik kişiler hakkında kanuni şartlarla idari para cezası uygulanabilir. Ceza hesabı aykırılığın niteliğine, alanına, yapı sınıfına ve kanundaki diğer ölçütlere göre yapılır. Para cezasının ödenmesi aykırılığı kendiliğinden yasallaştırmaz.
Yol veya komşu güvenliğini tehlikeye atan acil durumlarda idarenin ayrıca güvenlik önlemi istemesi ve faaliyeti durdurması mümkündür. Kazı nedeniyle zarar doğmuşsa tazminat ve ceza sorumluluğu ayrıca incelenir.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
M.35 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de eğimli parsellerin yoğun olduğu Mezitli, Yenişehir, Toroslar, Tarsus, Erdemli ve sahil-yamaç geçiş bölgelerinde bodrum katın yol cephesinde açığa çıkması sık görülebilir. Doğal eğim ile sonradan yapılan kazı birbirinden ayrılmalıdır.
Ruhsat öncesinde yol kotu, parsel kotları ve mimari kesitlerin doğru hazırlanması sonradan ön bahçeyi derinleştirme ihtiyacını azaltır. İnşaat sırasında “arazi böyle çıktı” gerekçesiyle onaylı kotlar tek taraflı değiştirilemez.
Mevcut binada sonradan bodrum dükkânı açmak amacıyla bahçenin kazılması planlanıyorsa uygulamaya başlamadan önce belediyedeki onaylı proje incelenmeli ve değişikliğin m.35 ile diğer imar hükümlerine uygun olup olmadığı yazılı olarak değerlendirilmelidir.
İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
1. Ön bahçe kazılarak bodrum açığa çıkarılabilir mi?
Kat kazanma amacıyla bina cephe hattı ile yol arasındaki bölümde kazı m.35 tarafından yasaklanmıştır.
2. 50 santimetreye kadar kazı serbest mi?
Hayır. 0,50 metre hükmü güvenlik tedbiriyle ilgilidir; kat kazanma amaçlı kazı yasağı ayrıdır.
3. Bodrum otopark rampası yapılabilir mi?
Onaylı ruhsat projesinde ve mevzuata uygun olarak düzenlenmiş rampa yapılabilir; sonradan ruhsatsız kazı yapılamaz.
4. Bahçeyi kazarak bodrumu dükkân yapabilir miyim?
m.35, ruhsat, kullanım amacı ve emsal hükümleri birlikte incelenir; izinsiz uygulama yapılamaz.
5. Kot farkı 0,50 metreyi aşarsa ne gerekir?
Yaya güvenliği için uygun duvar, korkuluk veya benzeri koruma yapılmalıdır.
6. Komşu izin verirse kazı serbest olur mu?
Hayır. Komşu rızası imar mevzuatındaki kamu hukuku yasağını kaldırmaz.
7. Belediyeden tadilat ruhsatı alınabilir mi?
Değişiklik mevzuata uygunsa tadilat projesi değerlendirilebilir; m.35’in açık yasağı ruhsatla dolanılamaz.
8. Aykırı kazı para cezasıyla kalır mı?
Hayır. Para cezasına ek olarak aykırılığın giderilmesi, mühürleme ve eski hâle getirme işlemleri gündeme gelebilir.
9. Doğal eğim nedeniyle bodrum cephesi açıksa bu da yasak mı?
Doğal/topografik durum ve onaylı kotlandırma ayrı değerlendirilir; m.35 sonradan kat kazanma amacıyla yapılan kazıyı hedefler.
10. Mersin’de önce hangi belgeye bakılır?
Onaylı mimari proje, yol kotu tutanağı, vaziyet planı ve güncel imar durumu birlikte kontrol edilmelidir.
Bu rehber m.35’in iki ayrı hükmünü birbirinden ayırmıştır: yol ile bina arasında kat kazanma amaçlı kazı yasağı ve ön bahçe kotu kaldırımdan 0,50 metreden fazla aşağıdaysa güvenlik tedbiri alma zorunluluğu. “50 santimetreye kadar kazı serbest” şeklinde kanunda bulunmayan sonuç kurulmamıştır.
Somut dosyada onaylı mimari proje, kesitler, yol kotu tutanağı, bahçe tesviye kotları, mevcut ölçüm ve varsa tadilat ruhsatı birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
