Paylı Mülkiyette Önemli Yönetim İşleri İçin Kaç Oy Gerekir? TMK 691 (2026)
Kısa ve net cevap: Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri için tek başına pay çoğunluğu veya tek başına kişi çoğunluğu yeterli değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi, işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kira veya ürün kirası sözleşmelerinin yapılması ya da feshi, toprağın ıslahı ve olağan yönetim sınırlarını aşan gerekli bakım-onarım/yapı işleri için hem pay çoğunluğu hem paydaş çoğunluğu arar. Örneğin dört paydaşın bulunduğu bir taşınmazda yalnız yüzde 60 payı elinde tutan tek paydaş, kişi çoğunluğu oluşmadığı için m.691 kapsamındaki kararı tek başına veremez. Pay ve paydaşlar eşit kalırsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verir ve gerekli görürse kayyım atayabilir.
Paylı mülkiyette yönetim işleri neden üç gruba ayrılır?
Paylı mülkiyette taşınmazın tamamı birden fazla kişiye belirli oranlarda aittir. Hiçbir paydaşın soyut payı, kural olarak taşınmazın belirli fiziksel bölümüne denk gelmez. Bu nedenle ortak malın yönetiminde hangi kararın kimin oyuyla alınacağı açık bir düzene bağlanmıştır.
Türk Medeni Kanunu yönetim işlerini olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve olağanüstü yönetim işleri/tasarruflar olarak farklılaştırır. Kararın ağırlığı arttıkça aranan çoğunluk da yükselir. Amaç, küçük gündelik işlemleri tüm paydaşların oyuna bağlamamak; buna karşılık ortak malın ekonomik kaderini ciddi biçimde etkileyen işlemleri azınlığın haklarını yok sayarak yapmayı önlemektir.
Bir işlemin adı tek başına yeterli değildir. “Onarım” bazı olaylarda küçük olağan bakım, bazı olaylarda olağan yönetim sınırlarını aşan önemli iş, bazı olaylarda ise malın kullanım amacını değiştirecek olağanüstü iş niteliğinde olabilir. İşlemin kapsamı, maliyeti ve ortak mal üzerindeki etkisi birlikte değerlendirilmelidir.
TMK 691 hangi işleri önemli yönetim işi sayar?
TMK m.691/1 önemli yönetim işlerine örnekler verir: işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi işlemler için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Maddenin ikinci fıkrası, olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluğu arar. Böylece ortak malın korunması için gerekli fakat gündelik yönetim sınırını aşan büyük işler m.691 kapsamına alınır.
Kanundaki örnekler sınırlı değildir. Somut işlemin ortak malın işletme biçimine, ekonomik değerine ve kullanımına etkisi önemliyse, niteliğine göre m.691 uygulanabilir. Ancak malın kullanım amacını değiştirme, tüm mal üzerinde ayni hak kurma gibi daha ağır işlemler TMK 692 kapsamındaki oybirliği alanına girebilir.
Pay ve paydaş çoğunluğu nasıl hesaplanır?
“Pay çoğunluğu”, toplam payların yarısından fazlasını; “paydaş çoğunluğu” ise paydaş sayısının yarısından fazlasını ifade eder. İki koşul birlikte gerçekleşmelidir. Sadece yüksek pay sahibi olmak tek başına önemli yönetim kararı alma yetkisi vermez.
Örneğin dört paydaşın payları yüzde 60, yüzde 20, yüzde 10 ve yüzde 10 ise, yüzde 60 pay sahibi tek başına pay çoğunluğunu sağlar fakat paydaş çoğunluğunu sağlamaz. Dört kişide paydaş çoğunluğu için en az üç paydaşın birlikte karar vermesi gerekir. Yüzde 60 pay sahibiyle yüzde 10 pay sahibi iki kişi de kişi çoğunluğu oluşturmaz; üç kişi gerekir.
Üç paydaşın payları yüzde 40, yüzde 35 ve yüzde 25 ise iki paydaş kişi çoğunluğudur. Ancak hangi iki paydaşın birlikte olduğu pay çoğunluğu açısından da kontrol edilir. Yüzde 40 + yüzde 35 = yüzde 75 olduğundan her iki çoğunluk oluşur. Yüzde 35 + yüzde 25 = yüzde 60 da yeterlidir. İki koşuldan biri eksikse karar m.691 çoğunluğuna dayanmaz.
Paylı taşınmazın kiraya verilmesi için hangi çoğunluk gerekir?
TMK 691 adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinin yapılmasını veya feshedilmesini açıkça önemli yönetim işi sayar. Bu nedenle paylı taşınmazın tamamını kiraya vermek için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar gerekir. Tek bir paydaş, sırf kendi payı yüksek diye taşınmazın tamamını diğerlerini bağlayacak şekilde kiraya veremez.
Karar geçerli çoğunlukla alınmışsa, yönetim işlemi ortak malı ilgilendirir ve azınlık paydaşlar sırf karara karşı oldukları için sözleşmeyi yok sayamaz. Ancak çoğunluk yetkisinin dürüstlük kuralına aykırı kullanılması, açıkça ortak malın zararına işlem yapılması veya m.692 kapsamındaki daha ağır bir işlem gizlenmesi hâlinde ayrı uyuşmazlık doğabilir.
Paydaşlardan birinin yalnız kendi payını kiraladığı iddiası da dikkatle incelenmelidir. Pay, fiziksel bir oda veya tarla parçası değildir. Taşınmazın belirli bölümünün münhasır kullanımına ilişkin geçerli paylaşım düzeni yoksa, paydaşın üçüncü kişiye fiilî yer tahsis etmesi diğer paydaşların TMK 693 kapsamındaki kullanım hakkıyla çatışabilir.
İşletme usulü veya tarım türünün değiştirilmesi ne anlama gelir?
Ortak tarım arazisinin işletme biçimini değiştirmek, uzun süredir kullanılan ürün desenini ekonomik açıdan farklı bir modele geçirmek veya toprağın kullanım sistemini kökten etkileyen kararlar önemli yönetim işidir. Kanun bu işlemleri özellikle sayarak, tek bir paydaşın diğerlerinin ekonomik menfaatini ciddi biçimde etkileyen değişiklikleri dayatmasını önler.
Örneğin ortak narenciye bahçesinin farklı bir tarımsal işletme modeline geçirilmesi, ürün türünün geniş çapta değiştirilmesi veya toprağın ıslahına yönelik önemli yatırım m.691 kapsamında değerlendirilebilir. Basit mevsimsel bakım ve rutin üretim kararları ise olayın ölçeğine göre olağan yönetim sınırında kalabilir.
Tarım arazilerinde karar alınırken 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarım mevzuatındaki sınırlamalar da ayrıca gözetilmelidir. Paydaş çoğunluğu bulunması, kamu hukukundan doğan izin veya yasakları ortadan kaldırmaz.
Büyük bakım, onarım ve yapı işleri için hangi çoğunluk gerekir?
TMK 691/2, olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerini aynı pay ve paydaş çoğunluğuna bağlar. Çatının tamamen yenilenmesi, büyük yapısal güçlendirme veya ortak malın değerini korumak için gerekli kapsamlı iş bu gruba girebilir.
Ancak işlem, ortak malın özgülendiği amacı değiştiriyor veya yeni bir ayni tasarruf etkisi yaratıyorsa m.691 sınırı aşılabilir. Örneğin basit onarım adı altında yapının niteliğini ve ekonomik kullanımını tamamen değiştirmek, oybirliği gerektiren m.692 alanına yaklaşabilir.
Acil koruma önlemleri ayrıca değerlendirilmelidir. TMK 693/3, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını her paydaşın sağlayabilmesine imkân tanır. Yangın, su basması veya çökme tehlikesi gibi acil durumda çoğunluk kararı beklemek ortak mala ağır zarar verecekse koruyucu müdahale farklı hukuki temele dayanabilir.
Pay ve paydaşlar eşit kalırsa ne olur?
TMK m.691/3, karar mekanizmasının kilitlenmesini önlemek için özel çözüm getirir. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verir.
Hâkim yalnız “bir tarafı seçmek” zorunda değildir. Yönetim sorununu somut ve uygulanabilir şekilde çözebilir. Gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan kayyım atama yetkisi de vardır.
Bu başvuru, çoğunluk oluşturulamayan her küçük gündelik iş için kullanılacak genel izin yolu değildir. Öncelikle işlemin m.691 kapsamında önemli yönetim işi olduğu ve pay/paydaş eşitliği nedeniyle karar alınamadığı ortaya konulmalıdır.
Olağan yönetim işleriyle TMK 691 arasındaki fark nedir?
Olağan yönetim işleri, ortak malın gündelik ve rutin işletilmesine ilişkin daha düşük etkili işlemlerdir. Kanun paydaşlardan her birine, aksine anlaşma olmadıkça olağan yönetim işlerini yapma yetkisi tanır; paydaş çoğunluğu farklı düzenleme yapabilir.
Rutin küçük bakım, normal işletme için gerekli gündelik harcamalar veya malın olağan kullanımını sürdüren işler bu çerçevede olabilir. Buna karşılık yüksek maliyetli, uzun vadeli veya işletme yöntemini etkileyen kararlar önemli yönetim işi niteliğine geçer.
İşlemin parasal değeri tek başına sınıflandırma ölçütü değildir. Ortak malın niteliğine göre aynı tutardaki harcama küçük bir daire için büyük, geniş ticari kompleks için olağan olabilir. Ekonomik ve işlevsel etki birlikte değerlendirilir.
Olağanüstü yönetim ve tasarruf işleriyle fark nedir?
TMK m.692, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunmanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerini kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlar.
Bu nedenle önemli yönetim için yeterli olan pay ve paydaş çoğunluğu, ortak malın tamamını satmak, üzerinde ağır ayni hak kurmak veya kullanım amacını kökten değiştirmek için yeterli değildir. İşlemin gerçek niteliği belirlenmeden yalnız “yönetim kararı” adı verilmesi oybirliği zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
Paydaşlar, kanunun emredici sınırları içinde kendi yönetim ve yararlanma düzenlerini anlaşmayla belirleyebilir. Ancak özellikle üçüncü kişilere ve sonradan pay edinenlere karşı etki bakımından tapu sicili ve kanuni şartlar ayrıca önem taşır.
Çoğunlukla alınan karar nasıl belgelenmeli ve uygulanmalıdır?
Taşınmazın kiraya verilmesi, kapsamlı onarımı veya işletme biçiminin değiştirilmesi gibi önemli kararlar mutlaka yazılı tutanakla belgelenmelidir. Tutanakta paydaşların isimleri, pay oranları, karar konusu, kabul/red oyları ve tarih açıkça gösterilmelidir.
Pay oranları güncel tapu kaydından doğrulanmalıdır. Miras, satış veya pay devri nedeniyle paydaşlık yapısı değişmişse eski listeyle karar alınması geçerlilik tartışması doğurabilir. Karar tarihinde kimlerin malik olduğu ve hangi paylara sahip bulunduğu belirlenmelidir.
Üçüncü kişiyle sözleşme kurulacaksa, imza yetkisinin karara dayanması gerekir. Bir paydaşın diğerleri adına imza atabilmesi için çoğunluk kararının yanı sıra gereken temsil yetkisinin de bulunması önemlidir. Aksi hâlde kararın varlığı ile temsil işlemi birbirine karıştırılmış olur.
Mersin ve Türkiye geneli uygulama
TMK 691 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de aileden kalan çok paydaşlı taşınmazlar, narenciye ve tarım arazileri, apartman dışındaki paylı binalar, ticari taşınmazlar ve miras sonrası ortak mülkiyetlerde önemli yönetim uyuşmazlıkları sık görülebilir.
Tarım arazilerinde ürün türü veya işletme modelinin değiştirilmesi; şehir içinde paylı binanın kiraya verilmesi veya kapsamlı onarımı; sahil bölgelerinde yazlık/paylı taşınmazların sezonluk kiralanması somut m.691 tartışmaları doğurabilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki paylı mülkiyet ve taşınmaz dosyaları, taşınmazın bulunduğu yer ve görev/yetki kuralları dikkate alınarak Mersin’den koordine edilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Yüzde 60 payı olan kişi taşınmazı tek başına kiraya verebilir mi?
Hayır. TMK 691’de pay çoğunluğu yanında paydaş çoğunluğu da gerekir. Tek kişi paydaş çoğunluğunu sağlayamaz.
2. Dört paydaşta kişi çoğunluğu kaç kişidir?
Yarısından fazlası gerekir; dört paydaşta en az üç paydaşın kabulü aranır. Ayrıca bu kişilerin toplam payı da yarıdan fazla olmalıdır.
3. Üç paydaşta iki kişi yeterli midir?
Paydaş çoğunluğu bakımından evet; fakat bu iki kişinin toplam payı da yüzde 50’yi aşmalıdır.
4. Kiracının sözleşmesini feshetmek için de aynı çoğunluk gerekir mi?
Evet. TMK 691 adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinin hem yapılmasını hem feshedilmesini önemli yönetim işi sayar.
5. Büyük onarım için oybirliği mi gerekir?
Olağan yönetim sınırını aşan fakat malın değerini veya yarar sağlamaya elverişliliğini korumak için gerekli bakım/onarımlarda pay ve paydaş çoğunluğu aranır. İşlem olağanüstü yönetim niteliğine geçiyorsa TMK 692 ayrıca değerlendirilir.
6. Çatı acilen akıyorsa çoğunluk beklemek zorunlu mu?
Acil ortak menfaatin korunmasında TMK 693/3 kapsamında her paydaşın koruyucu işlem yapabilme yetkisi ayrıca değerlendirilir.
7. Oylar eşit kalırsa taşınmaz yıllarca yönetimsiz mi kalır?
Hayır. TMK 691/3, pay/paydaş eşitliğinde paydaşlardan birinin hâkime başvurmasına ve gerektiğinde kayyım atanmasına imkân verir.
8. Çoğunluk kararı yazılı olmak zorunda mı?
Her durumda özel şekil şartı bulunmasa da uyuşmazlık ve temsil sorunlarını önlemek için kararın yazılı ve imzalı tutanakla belgelenmesi gerekir.
9. Paydaş kendi payını kiraya verebilir mi?
Soyut pay ile taşınmazın belirli fiziksel bölümü aynı şey değildir. Münhasır kullanım düzeni yoksa üçüncü kişiye belirli alan tahsisi diğer paydaşların kullanım hakkıyla çatışabilir.
10. Ortak taşınmazın tamamını satmak için pay çoğunluğu yeterli mi?
Hayır. Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf kural olarak TMK 692 kapsamında bütün paydaşların kabulünü gerektirir.
11. Çoğunluk azınlığa zarar veren çok düşük kira bedeli belirleyebilir mi?
Çoğunluk yetkisi dürüstlük kuralına ve ortak menfaate aykırı kötüye kullanılamaz. Açıkça zarar verici işlem somut hukuki denetime konu olabilir.
12. Paydaşlık devam etmiyorsa ne yapılabilir?
Yönetim uyuşmazlığı çözülemiyor ve ortaklık sürdürülemiyorsa ayrı olarak ortaklığın giderilmesi davası değerlendirilebilir.
Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Paylı mülkiyette kullanım hakkı – TMK 693
- Ortaklığın giderilmesi: satış ve aynen taksim
- Tapu ve taşınmaz kontrol rehberi
- Başkasının arsasına yapı ve TMK 722-724
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki Türk Medeni Kanunu’nun özellikle 691, 692 ve 693. maddeleri esas alınarak hazırlanmıştır. TMK 691’deki çift çoğunluk şartı, kanun metnine uygun olarak pay çoğunluğu ve paydaş çoğunluğunun birlikte aranması şeklinde açıklanmıştır.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. İnceleme: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu, Sicil 5507.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
