Riskli Yapı Yıkılınca Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Ne Olur? Tapuda Resen Terkin | 6306 m.6 (2026)

Kentsel Dönüşüm Hukuku · Güncel kontrol: 15 Eylül 2026

Kısa ve net cevap

6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, maliklerin ayrıca oybirliği veya ferdi muvafakati aranmadan, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Taşınmaz, maliklerin önceki arsa payları oranında adlarına tescil edilir; niteliği mevcut duruma göre düzeltilir. Yıkımdan önceki bağımsız bölüm tapuları fiziksel bina ortadan kalktığı hâlde aynen devam ettirilmez. Ancak tapudaki ipotek, haciz, intifa, şerh ve benzeri ayni/şahsi haklar yok olmaz; bunlar maliklerin arsa hisseleri üzerinde devam eder. Yeni yapı için yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bu takyidatlar, muvafakat aranmaksızın yalnız ilgili yükümlü malike düşen yeni bağımsız bölümlere taşınır.

6306 Sayılı Kanun m.6 Hangi Tapu Sonucunu Doğurur?

Riskli yapının yıkılmasıyla taşınmazın fiili ve hukuki görünümü değişir. Kat mülkiyeti, mevcut bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet rejimidir. Kat irtifakı ise yapılacak veya yapılmakta olan yapı üzerinde ileride bağımsız bölüme dönüşecek hakları düzenler. Bina tamamen yıkıldığında önceki bağımsız bölümlerin fiziki karşılığı ortadan kalkar.

6306 m.6/1 bu durumu özel bir tapu mekanizmasıyla çözer. Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Sonrasında taşınmaz, maliklerin arsa payları oranında paylı mülkiyet şeklinde yeniden tescil edilir.

Bu düzenleme, maliklerin tek tek tapu müdürlüğüne gidip önceki bağımsız bölümlerini terk etmelerine veya bütün maliklerin terkin sözleşmesi imzalamasına ihtiyaç bırakmaz. 6306 kapsamındaki dönüşüm sürecinin tıkanmaması için özel kanun, resen işlem yetkisi tanımıştır.

Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Nasıl Terkin Edilir?

Terkin, tapu sicilindeki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kaydının sona erdirilmesidir. Riskli yapının yıkıldığı ve 6306 süreci kapsamında arsa hâline geldiği durumda, Başkanlığın talebi tapu müdürlüğüne iletilir. Tapu müdürlüğü eski kat mülkiyeti/irtifakı rejimini resen kapatır.

Bu işlem bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Mülkiyetin konusu değişir: örneğin eski 5 numaralı daire üzerindeki bağımsız bölüm mülkiyeti yerine, o dairenin tapuda bağlı olduğu arsa payı oranında arsa hissesi malik adına devam eder.

Yıkımdan önce tapu kaydındaki arsa payı oranları bu nedenle son derece önemlidir. Dönüşüm görüşmeleri başlamadan önce her malik kendi bağımsız bölümünün arsa payını kontrol etmelidir. Arsa payının yapının değeriyle açıkça orantısız olduğu iddia ediliyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki arsa payı düzeltme hükümleri ve somut olayın aşaması ayrıca değerlendirilir.

Terkin İçin Bütün Maliklerin Onayı Gerekir mi?

Hayır. 6306 m.6/1 açıkça ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine resen terkin sistemini kabul eder. Bir malik “ben bağımsız bölüm tapumun kapanmasına izin vermiyorum” diyerek riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kat mülkiyetinin sicilde süresiz devamını sağlayamaz.

Bu kuralın amacı, fiziksel olarak ortadan kalkmış binaya ait bağımsız bölüm kayıtları ile arsa üzerindeki yeni dönüşüm işlemleri arasında uyumsuzluk oluşmasını önlemektir. Kat mülkiyeti terkin edildikten sonra karar alma ve yeniden yapım süreci arsa payları üzerinden yürütülür.

Terkin için muvafakat gerekmemesi, yeni yapının bütün ekonomik şartlarının da Başkanlıkça tek taraflı belirleneceği anlamına gelmez. Yeni yapının hangi modelle yaptırılacağı, müteahhit seçimi, bağımsız bölüm dağılımı ve sözleşme şartları 6306 m.6 ile Uygulama Yönetmeliği m.15’teki salt çoğunluk sistemi içinde ayrı kararlardır.

Yıkımdan Sonra Maliklerin Arsa Payları Ne Olur?

Önceki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kaldırıldıktan sonra maliklerin hakları arsa payları oranında taşınmaz üzerinde devam eder. Tapu sicilinde artık “3. kat 7 numaralı bağımsız bölüm” gibi fiziksel bağımsız bölüm tanımı yerine, parsel üzerinde belirli bir payın maliki olma durumu esas hâle gelir.

Arsa payı, yeniden yapım kararındaki oy gücünü de etkiler. Güncel 6306 sisteminde karar çoğunluğu kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır. Bu nedenle on malik bulunan bir yerde “altı kişi imzaladı” demek tek başına çoğunluğun oluştuğunu göstermez; imzalayanların toplam arsa payı yüzde 50’yi aşmalıdır.

Arsa paylarının toplamı, tapu sicilindeki mevcut oranlardan hesaplanır. Miras, satış veya pay devri varsa güncel tapu kaydı kullanılmalıdır. Toplantı ve karar tutanağında pay oranlarının açık gösterilmesi sonradan çıkabilecek çoğunluk ihtilaflarını azaltır.

Taşınmazın Tapudaki Niteliği Nasıl Değişir?

Kanun m.6/1, taşınmazların niteliğinin de resen mevcut duruma göre tescil edileceğini düzenler. Bina yıkılmış ve taşınmaz fiilen arsa hâline gelmişse tapu kaydındaki bina/mesken vasfının değişen duruma uyarlanması gerekir.

Cins değişikliği ve diğer teknik tapu işlemleri 6306’nın özel hükümleri doğrultusunda ilgili idarelerce resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Amaç, yeni projeye geçilirken tapu sicilinin fiziki ve hukuki gerçekliği yansıtmasıdır.

Bu işlemler imar hakkını kendiliğinden belirlemez. Yeni binanın kat adedi, emsal, çekme mesafeleri ve diğer yapılaşma koşulları yürürlükteki imar planı ve ilgili mevzuata göre değerlendirilir. Eski tapuda beş katlı bina görünmesi, yeni binanın otomatik olarak aynı ölçülerde yapılabileceği anlamına gelmez.

İpotek, Haciz, İntifa ve Şerhler Yıkımla Silinir mi?

Hayır. 6306 m.6/1, taşınmazın sicilindeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin hisseler üzerinde devam edeceğini açıkça düzenler. Binanın fiziksel olarak yıkılması, alacaklının ipoteğini veya haczini ortadan kaldırmaz.

Örneğin eski bağımsız bölüm üzerinde banka ipoteği varsa kat mülkiyeti resen terkin edildiğinde ipotek ilgili malikin arsa hissesi üzerinde devam eder. Aynı şekilde haciz, intifa veya başka bir takyidat, Kanundaki özel devam kuralına göre paya taşınır.

Bununla birlikte bu haklar; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması gibi 6306 kapsamındaki tapu işlemlerine engel olmaz ve bu işlemlerde hak sahiplerinin ayrıca muvafakati aranmaz. Hak korunur, fakat dönüşüm işlemlerini bloke eden mutlak veto aracına dönüşmez.

Yeni Binada Kat İrtifakı Kurulunca Eski Haklar Ne Olur?

Yeni yapı projesi ilerlediğinde yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir. Kanun, eski taşınmazdaki hak ve şerhlerin yeni yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yayılmasını engelleyen özel bir mekanizma kurar.

6306 m.6/1’e göre yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde eski haklar ve şerhler, ilgililerin muvafakati aranmaksızın yalnız o hak veya şerhten yükümlü olan malike düşecek yeni bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Böylece A malikinin eski dairesindeki banka ipoteği, dönüşüm sonrasında B ve C maliklerinin yeni dairelerine taşınmaz.

Bu işlemde yeni bağımsız bölüm dağılımının açık ve tapuya elverişli olması gerekir. Müteahhit ile yapılan sözleşmede hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği belirsiz bırakılırsa takyidat aktarımı ve tescil aşamasında ciddi uyuşmazlıklar doğabilir.

Çok Bloklu Sitelerde Kısmi Yıkım ve Tapu Ne Olur?

Bir parselde birden fazla blok bulunup yalnız bazı blokların riskli olması hâli ayrıca önemlidir. Güncel uygulama, bütün parseldeki sağlıklı blokların sırf aynı parselde diye otomatik olarak riskli yapı işlemlerine tabi tutulmasını öngörmez. Riskli olarak belirlenen yapı veya blok bakımından özel işlemler yürütülür.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 6306 uygulama talimatlarında, riskli blokların bulunduğu alanın diğer kısımlardan ifrazı mümkünse ifraz ve tescil işlemlerinin resen yürütülebileceği; yeni kat irtifakının kısmi kurulmasına ilişkin özel kurallar bulunduğu açıklanmaktadır.

Çok bloklu sitede riskli blok maliklerinin arsa payı hesabı ve sağlıklı blok maliklerinin hakları teknik tapu planıyla birlikte değerlendirilmelidir. Tüm siteyi kapsayan tek bir genel kararın her durumda doğru çözüm olduğu varsayılmamalıdır.

Yıkımdan Sonra Yeni Bina İçin Nasıl Karar Alınır?

Güncel 6306 m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.15 uyarınca yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Eski üçte iki çoğunluk bilgisi güncel değildir.

Salt çoğunluk kararı; müteahhit, paylaşım modeli, teknik şartlar ve ekonomik koşullar bakımından somut olmalıdır. Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartları mevzuattaki yöntemlerle bildirilir ve kabul için 15 gün verilir. Katılmazlarsa arsa payı satışı m.15/A usulüne göre gündeme gelir.

Kentsel dönüşüm karar yeter sayısı ile anlaşmayan malikin arsa payı satışı rehberlerimiz bu iki aşamayı ayrı ayrı açıklar.

Yıkım Sonrası Tapu Kaydında Neler Kontrol Edilmeli?

1. Riskli yapının fiilen yıkım tarihini ve idari yıkım kaydını belirleyin.
2. Eski kat mülkiyeti/irtifakı terkin işleminin yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
3. Her malikin eski arsa payının yeni paylı mülkiyet kaydına doğru aktarıldığını karşılaştırın.
4. Taşınmazın niteliğinin fiili duruma göre düzeltilip düzeltilmediğine bakın.
5. Eski bağımsız bölümlerdeki ipotek, haciz, intifa ve şerhlerin hangi hisseye taşındığını kontrol edin.
6. Yeni proje kurulurken takyidatların yalnız yükümlü malike düşen bağımsız bölümlere aktarılacağını sözleşmede dikkate alın.
7. Çok bloklu parsellerde yalnız riskli bloğun hukuki alanının doğru belirlendiğinden emin olun.
8. Salt çoğunluk hesabını güncel tapu payları üzerinden yapın.

Sık Sorulan Sorular

1. Riskli bina yıkılınca daire tapusu otomatik silinir mi?

6306 m.6 uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

2. Terkin için bütün maliklerin imzası gerekir mi?

Hayır. Kanun muvafakat aranmaksızın resen terkin öngörür.

3. Eski dairem yerine ne kalır?

Mülkiyet arsa payı oranında parsel hissesi olarak devam eder.

4. Eski arsa payım değişir mi?

Resen terkin işleminde maliklerin hakları tapudaki payları oranında tescil edilir; ayrıca hukuki bir pay düzeltme veya yeni paylaşım işlemi yoksa oran kendiliğinden değişmez.

5. İpotek bina yıkılınca kalkar mı?

Hayır. İpotek ve diğer takyidatlar ilgili malikin arsa hissesi üzerinde devam eder.

6. Haciz yeniden yapımı engeller mi?

Kanun, bu hak ve şerhlerin tevhit, ifraz ve yeni kat irtifakı gibi işlemlere engel olmayacağını düzenler.

7. Yeni bina bitince eski ipotek kimin dairesine geçer?

Yalnız ipotekten yükümlü eski malike tahsis edilen yeni bağımsız bölüm veya bölümlere taşınır.

8. Yeni bina için karar kaç çoğunlukla alınır?

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile.

9. Eski üçte iki çoğunluk hâlâ geçerli mi?

Hayır. Güncel 6306 sisteminde salt çoğunluk uygulanır.

10. Çok bloklu sitede bir blok riskliyse diğer blokların kat mülkiyeti de mutlaka kalkar mı?

Hayır. Çok bloklu parseller için riskli blok ve parsel yapısına göre özel tapu işlemleri uygulanır; bütün blokların otomatik aynı sonuca tabi olduğu kabul edilemez.

İlgili Hukuk Rehberleri

• Kentsel dönüşüm salt çoğunluk
• Arsa payı satışı
• Riskli yapı yıkım ruhsatı
• Kentsel dönüşüm kira yardımı

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 sayılı Kanun m.6
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 6306 uygulama talimatları
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

Yıkım sonrası dönüşüm dosyasının hukuki omurgası, güncel tapu hisseleri ve bu hisseler üzerinde devam eden takyidatlardır.