Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Dava Dilekçesi 2026 | Word

Taahhüdün teslimden sonra ve yazılı olması gerekir

TBK m.352/1’deki özel tahliye sebebinin temeli, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesidir. Kira sözleşmesi kurulurken alınan kayıt ile teslimden sonra verilen taahhüt aynı hukuki koşulu karşılamaz. Taahhüdün düzenleme tarihi, tahliye tarihi ve imzası dosyada ayrı incelenir.

Tahliye tarihinden sonraki bir aylık başvuru dönemi

Kanuni bir aylık süre taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra işler. Dava yolu seçilmişse arabuluculuk son tutanağı da dava şartı olarak dosyaya eklenir. İcra yoluyla tahliye ise İİK’nın özel hükümlerine tabidir.

Resmî kaynak: TBK m.352; tahliye nedenleri rehberi.

Sulh hukuk mahkemesine örnek

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davanın Kanuni Şartları

Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine özel sonuç bağlar. Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı hâlinde kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte uygulanan özel süredir; dosyanın hazırlanması aşamasında ilk kontrol taahhüt tarihi, tahliye tarihi ve başvuru tarihinin aynı kronoloji üzerinde gösterilmesidir.

Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alınması ile kiralananın tesliminden sonra alınması aynı hukuki sonucu doğurmaz. TBK m.352/1 açık biçimde taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Bu nedenle belge üzerindeki düzenleme tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıç tarihi tek başına yeterli değildir; fiili teslim tarihi de dosyada belirlenmelidir. Anahtar teslim tutanağı, taşınma tarihi, abonelik kayıtları ve taraf yazışmaları teslim zamanını destekleyen belgelerdir.

Yazılı Şekil ve İmza Kontrolü

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Kiracının imzasını taşıyan belge bu şekil şartının merkezindedir. Kiracı birden fazla kişiyse kira sözleşmesindeki taraf yapısı ayrıca incelenmelidir. Taahhüt yalnız kira ilişkisinin taraflarından biri tarafından verilmişse belgenin bütün kira ilişkisi yönünden etkisi, sözleşmedeki kiracı sıfatları dikkate alınarak değerlendirilir. Aile konutu niteliği bulunan konutlarda TMK m.194 ve TBK m.349 hükümleri de dosyanın aile konutu boyutuna göre ayrıca incelenir.

Belgenin noterlikte düzenlenmesi TBK m.352/1 bakımından zorunlu değildir. Buna karşılık imzanın veya tarihin inkârı hâlinde belgenin ispat gücü ve seçilecek tahliye yolu değişir. Noterlikçe düzenlenen veya imzası tasdikli belge, özellikle icra yolunda itirazın kaldırılması bakımından İİK m.275 çerçevesinde farklı ispat gücüne sahiptir. Bu nedenle “noter şart değil” cümlesi “noterin hiçbir önemi yoktur” biçiminde yorumlanmamalıdır.

Boş Bırakılan Tarihin Sonradan Doldurulduğu İddiası

Uygulamada tahliye taahhüdünün imza anında tarih kısmının boş bırakıldığı ve daha sonra doldurulduğu sık ileri sürülür. Böyle bir iddia soyut biçimde yazılmamalıdır. Belgenin düzenlenme süreci, tarafların yazışmaları, belge teslimi, imza inkârı bulunup bulunmadığı ve gerektiğinde sahtelik iddiasının usulüne uygun ileri sürülmesi ayrı değerlendirilir. Dava dilekçesinde kiraya veren belgenin hangi tarihte ve hangi kira ilişkisi kapsamında verildiğini açıkça anlatmalı; kiracı savunmasında ise somut belge ve tarih zincirine dayanmalıdır.

İmza inkârı, tarih inkârı ve belgenin irade sakatlığıyla verildiği iddiası birbirinden farklıdır. İmzanın kişiye ait olmadığı ileri sürülüyorsa imza incelemesi gündeme gelir. İmza kabul edilip tarihin sonradan doldurulduğu ileri sürülüyorsa uyuşmazlık belgenin doldurulma yetkisi ve taraf iradesi üzerinde yoğunlaşır. Aldatma, korkutma veya yanılma iddiası varsa TBK’nın irade bozukluğuna ilişkin hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Bir Aylık Süre Nasıl Hesaplanır?

TBK m.352/1, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmasını veya icraya başvurulmasını öngörür. Dilekçede tahliye tarihi ile dava tarihi arasında bağ kurulmalıdır. Örneğin taahhüt edilen tahliye tarihi 15 Ekim ise bir aylık kanuni dönem 15 Ekim’den itibaren hesaplanır. Sürenin son günü resmi tatile rastlıyorsa genel süre kuralları dikkate alınır. Dosyanın son güne bırakılması yerine arabuluculuk ve dava hazırlığı bu takvim başlamadan tamamlanmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında uygulanır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu dava şartının istisnasıdır. Doğrudan tahliye davası açılacaksa arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü sürenin işlememesi kuralı da dosya takviminde dikkate alınmalıdır.

2026 Yargıtay Kararı: Ek Protokoldeki Tahliye Taahhüdü

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31 Mart 2026 tarihli E.2025/5750, K.2026/1764 sayılı kararında, kiracı kiralananda bulunmaya devam ederken imzalanan ek protokoldeki tahliye taahhüdü değerlendirilmiş; tahliye tarihinin açık ve belirlenebilir olması, taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilmesi ve tahliye tarihinden sonra bir aylık sürede takibe başlanması birlikte dikkate alınarak tahliye kararı onanmıştır. Kararda ayrıca külli halefiyet nedeniyle devralan şirketin önceki şirketin hukuki ilişkilerine halef olması da değerlendirilmiştir.

Bu karar, her ek protokolün otomatik olarak geçerli tahliye taahhüdü olduğu anlamına gelmez. Belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi, kiracıyı bağlayan yazılı iradeyi içermesi, tahliye tarihinin belirlenebilir olması ve başvurunun TBK m.352/1’deki sürede yapılması yine ayrı ayrı kontrol edilir.

İcra Yoluyla Tahliye ile Dava Yolu Arasındaki Fark

Tahliye taahhüdüne dayanıldığında kiraya veren iki temel yol arasında seçim yapar: İİK m.272 ve devamındaki ilamsız tahliye takibi veya TBK m.352/1’e dayalı tahliye davası. İcra yolunda tahliye emri tebliğ edilir; kiracı İİK m.274 uyarınca yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur. Kiraya verenin elindeki belgenin niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel görevli mahkemede tahliye davası gündeme gelir.

Doğrudan dava yolunda ise görevli mahkeme kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık için sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.4 kira ilişkisinden doğan davalarda, kira alacağına ilişkin ilamsız icra hükümleri saklı olmak üzere sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Dilekçede yalnız “tahliye istiyoruz” denmemeli; TBK m.352/1 koşullarının gerçekleştiği, bir aylık sürenin korunduğu ve dava şartı arabuluculuğun tamamlandığı açıkça gösterilmelidir.

Dava Dilekçesinde Olay Kronolojisi Nasıl Kurulur?

Profesyonel bir tahliye dilekçesinde olaylar şu sırayla anlatılır: kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın teslim tarihi, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi, taahhüt edilen tahliye tarihi, bu tarihte taşınmazın boşaltılmadığı olgusu, arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihi, dava tarihi. Bu sıra belgenin geçerliliği ve süre denetimini aynı bakışta görünür hâle getirir.

Kira sözleşmesi, tahliye taahhüdünün aslı veya okunaklı sureti, tapu kaydı ya da kiraya veren sıfatını gösteren belge, arabuluculuk son tutanağı ve taraf yazışmaları ekler bölümünde numaralandırılmalıdır. Taşınmazın açık adresi ile bağımsız bölüm bilgisi eksiksiz yazılmalıdır. Aynı bina içinde birden fazla bağımsız bölüm varsa yanlış bağımsız bölüm numarası infaz aşamasında ciddi sorun doğurur.

Kiraya Veren Sıfatı ve Yeni Malik

Davayı açan kişinin kiraya veren veya kira ilişkisinde bu hakkı kullanmaya yetkili kişi olması gerekir. Taşınmazın sonradan el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesine halefiyeti TBK m.310 kapsamında değerlendirilir. Tahliye taahhüdünden doğan hakkın yeni malik tarafından kullanılması dosyanın devir tarihi, kira ilişkisinin devamı ve taahhüdün niteliğiyle birlikte incelenir. Yeni malik ayrıca ihtiyaç nedeniyle TBK m.351’e dayanıyorsa bu, tahliye taahhüdünden farklı bir hukuki sebeptir ve süreleri ayrıdır.

Taahhüt Tarihi Geçtikten Sonra Kira Alınması

Tahliye tarihinden sonra kira bedelinin alınması tek başına her dosyada tahliye taahhüdünden vazgeçildiği sonucunu doğurmaz. Ödeme açıklaması, hangi döneme ait olduğu ve kiraya verenin açık iradesi birlikte incelenir. Kiracının taşınmazı kullanmaya devam ettiği dönem için kullanım karşılığı bedelin tahsil edilmesi ile yeni dönem için kira sözleşmesinin açıkça yenilendiğini gösteren bir anlaşma aynı değildir. Dilekçede bu konu tartışmalıysa alınan ödemelerin tarih ve açıklaması dosyaya eklenmelidir.

İspat Planı

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve tarafları.
• Kiralananın fiili teslim tarihi.
• Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ve kiracı imzası.
• Taahhüt edilen kesin tahliye tarihi.
• Kiracının bu tarihte çıkmadığını gösteren fiili kullanım kayıtları.
• Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri.
• Bir aylık sürenin korunduğunu gösteren dava açılış veya takip tarihi.
• Varsa noter onayı, imza tasdiki ve tebligat belgeleri.

Bu sekiz unsurdan biri eksikse dilekçe soyut bir tahliye talebine dönüşür. Kanun maddesi yazmak tek başına yeterli değildir; her kanuni koşul somut belgeyle eşleştirilmelidir.

Kiracı Savunmasında Kontrol Edilecek Hususlar

Kiracı yönünden ilk denetim taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediğidir. İkinci denetim imza ve belgenin bütünlüğüdür. Üçüncü denetim bir aylık süredir. Dördüncü olarak taraf sıfatı ve kira ilişkisinin değişip değişmediği incelenir. Beşinci olarak dava şartı arabuluculuğun tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilir. Savunma bu başlıklardan hangisine dayanıyorsa delil aynı başlık altında sunulmalıdır.

Taahhüdün baskıyla alındığı, boş imza verildiği veya tarihin sonradan doldurulduğu ileri sürülüyorsa iddia somutlaştırılmalıdır. “Geçersizdir” şeklindeki tek cümle mahkemenin incelemesi için yeterli açıklama değildir. Tarihler, yazışmalar, tanık veya belge bağlantıları ve varsa imza incelemesi talebi usulüne uygun kurulmalıdır.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TBK m.352/1 ve HMK m.4 Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’deki konut ve çatılı işyeri kiralarında da tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilmesi ve bir aylık başvuru süresi değişmez. Mersin merkez ilçeleri ile Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur ve Mut’taki dosyalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer ve genel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir; görevli mahkeme kira uyuşmazlığında sulh hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın adresi, bağımsız bölüm numarası ve kira ilişkisinin tarafları UYAP’a yüklenen belgelerle tam eşleşmelidir. Yurt dışında bulunan malik vekil aracılığıyla dava açıyorsa vekâletnamenin tahliye davasını takip etmeye elverişli olması ve Türkiye’de kullanılabilir biçimde düzenlenmesi gerekir. Kiracı yurt dışındaysa tebligat süreci ayrıca zaman planına eklenir.

İlgili Rehberler

Tahliye taahhüdüne karşı icra itirazı için tahliye emrine itiraz dilekçesi, genel tahliye nedenleri için kiracı tahliye davası rehberi ve yeni malik ihtiyacı için TBK m.351 yeni malik tahliyesi birlikte incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdü ile İki Haklı İhtar ve İhtiyaç Tahliyesi Ayrıdır

TBK m.352/1’deki yazılı tahliye taahhüdü, TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar ve TBK m.350-351’deki ihtiyaç tahliyesinden bağımsız bir tahliye sebebidir. Taahhüt dosyasında kiracının teslimden sonra belirli tahliye tarihini yazılı üstlenmesi araştırılır; kira borcunun iki ayrı haklı ihtara konu olması veya kiraya verenin konut ihtiyacı bu davanın zorunlu unsuru değildir.

Dilekçede birden fazla tahliye sebebi ileri sürülecekse her sebep kendi maddesi, süresi ve delilleriyle ayrı kurulmalıdır. Taahhüt süresi kaçırılmışsa sonradan ihtiyaç veya iki haklı ihtar olgusu eklenmesi m.352/1’deki bir aylık süreyi canlandırmaz.

Arabuluculuk Bir Aylık Süre İçinde Başlatılmalıdır

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca doğrudan tahliye davasında arabuluculuk dava şartıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı davanın TBK m.352/1’deki bir aylık süresi içinde arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre, 6325 sayılı Kanun m.18/A’nın süreye etkisine ilişkin hükümleri çerçevesinde hesaplanır.

Bu nedenle “önce bir ayı bekleyip sonra arabulucuya giderim” yaklaşımı doğru değildir. Tahliye tarihi geçer geçmez kira sözleşmesi, taahhütname ve taraf bilgileri hazırlanarak arabuluculuk süreci başlatılmalıdır. Son tutanak alındığında dava gecikmeden açılmalıdır.

Taahhütname ile Kira Sözleşmesindeki Adres Aynı Olmalıdır

Dava konusu taşınmazın adresi, ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüyle karşılaştırılmalıdır. Kiracının aynı kiraya verenden birden fazla taşınmaz kiraladığı durumda belgenin hangi kiralanana ait olduğu tereddütsüz anlaşılmalıdır. Eksik veya farklı adres, belge kapsamının tartışılmasına yol açar.

Taahhütname yalnız “kiralananı boşaltacağım” diyor fakat hangi kira ilişkisine ait olduğu belge ve çevre kayıtlarından belirlenemiyorsa ispat sorunu doğar. Dilekçede kira sözleşmesi tarihi, kiralanan adresi ve taahhüdün bu sözleşmeyle bağlantısı açıkça kurulmalıdır.

Kiracı Şirket veya Birden Fazla Kiracıysa Taraf Kontrolü

Kiracı tüzel kişiyse taahhüdü imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi, imza tarihi itibarıyla ticaret sicili ve imza kayıtlarıyla doğrulanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün kim veya kimler tarafından verildiği ve kira sözleşmesindeki müşterek kiracılık yapısı ayrıca incelenir. Tek imzalı belgenin bütün kiracılar bakımından bağlayıcı olduğu varsayılmamalıdır.

Son kontrol: Teslim tarihi, taahhüt tarihi, tahliye tarihi, arabuluculuk başvurusu ve dava açılış tarihi tek çizelgede gösterilmeli; imza ve temsil belgeleri dosyaya eklenmelidir. Böylece TBK m.352/1 koşulları belge bazında denetlenebilir.

Bu kronoloji; teslim, taahhüt, tahliye, arabuluculuk ve dava tarihlerinin aynı dosyada denetlenebilmesi için ekler listesiyle birlikte saklanmalıdır.

Sık sorulan sorular