Taşınmaz Güvenli Ödeme Sistemi Ücretini Kim Öder? 2026 Ek Madde 1/3
Taşınmaz Güvenli Ödeme Sistemi 1 Ekim 2026 tarihinde zorunlu uygulamaya geçerken alıcı ve satıcıların en çok sorduğu konulardan biri sistem ücretinin kime ait olduğudur. Tapu harcı, döner sermaye, emlakçı komisyonu, banka masrafı ve güvenli ödeme sistem bedeli birbirinden farklı hukuki kalemlerdir. Bunların tek bir “tapu masrafı” başlığı altında karıştırılması, taraflar arasında satış günü uyuşmazlığı yaratır.
Yönetmelik, sistem kullanım bedelinin teknik tahsil yöntemini açıkça belirlemiştir: bedel satıcıya aktarılacak satış tutarından mahsup edilir. Bu nedenle alıcının güvenli sisteme yatırdığı satış bedelinin tamamı ile satıcının hesabına net geçen tutar arasında sistem kullanım bedeli kadar fark oluşabilir. Tarafların satış sözleşmesinde net/brüt bedel ayrımını doğru kurması ve bu farkın satış bedelinin eksik ödendiği şeklinde yorumlanmaması gerekir.
Güvenli Ödeme Sistemi kullanım bedelinin hukuki dayanağı
29 Nisan 2026 tarihinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe eklenen Ek Madde 1, taşınmaz satışlarında mülkiyet ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemini düzenler. Maddenin üçüncü fıkrasında, ödeme sistemi üzerinden yapılan her bir işlem için kullanım bedeli alınacağı ve bu bedelin satıcıya aktarılacak taşınmaz satış bedelinden mahsup edileceği yazılıdır.
Düzenleme ilk olarak 1 Temmuz 2026 tarihinde devreye girmek üzere yayımlandı. Ticaret Bakanlığı, Yönetmeliğin verdiği üç aylık erteleme yetkisini kullanarak 26 Haziran 2026 tarihli resmî duyuruyla başlangıç tarihini 1 Ekim 2026 olarak belirledi. Bu nedenle 11 Eylül 2026 itibarıyla güncel zorunlu uygulama tarihi 1 Ekim’dir.
Ek Madde 1/5, sistemin kurulması ve işletilmesine, sistem kullanım bedeline, bedelin hangi oran ve miktarda ilgili kurumlara aktarılacağına ve sisteme dahil olmayacak satışlara ilişkin ayrıntıların Bakanlıkça belirlenmesini öngörür. Bu nedenle sistemin sabit TL ücretini resmî teknik uygulama açıklaması olmadan varsayımsal olarak yazmak doğru değildir.
Güvenli Ödeme Sistemi ücretini alıcı mı satıcı mı öder?
Yönetmelik teknik tahsil açısından satıcı tarafı esas alır: sistem bedeli satıcıya aktarılacak taşınmaz satış bedelinden kesilir. Örneğin güvenli sisteme satış bedeli olarak 5.000.000 TL yatırılmış ve sistem kullanım bedeli güncel tarifeye göre ayrıca hesaplanmışsa, ödeme sağlayıcısı kullanım bedelini keserek kalan net tutarı satıcı hesabına aktarır.
Bu kural, satıcının satış sözleşmesinde kararlaştırılmış bedelden daha az almayı kabul ettiği anlamına gelmez. Sistem bedeli, satış işleminin zorunlu ödeme altyapısından doğan masraftır. Taraflar aralarındaki ekonomik paylaşımı sözleşmeyle ayrıca düzenleyebilir; ancak sistemin teknik olarak satıcıya aktarılacak tutardan mahsup yaptığı gerçeğini değiştiremezler.
Alıcı ve satıcı “sistem masrafını yarı yarıya paylaşacağız” diye anlaşmışsa alıcı ekonomik olarak kendi payını satıcıya başka bir masraf kalemi şeklinde karşılayabilir. Fakat bu düzenlemenin gerçek satış bedelini düşük göstermeye veya sistem dışı satış bedeli aktarımına dönüşmemesi gerekir. Sözleşmedeki satış bedeli ile güvenli ödeme kaydı gerçek ekonomik işlemi yansıtmalıdır.
Satıcıya aktarılacak bedelden mahsup ne anlama gelir?
Mahsup, sistem kullanım bedelinin işlem sırasında ayrıca satıcıdan sonradan tahsil edilmesi yerine, satıcıya ödenecek tutarın içinden kesilmesidir. Bu yöntem tahsilatın kesin ve işlemle bağlantılı yapılmasını sağlar. Satıcı hesabına ulaşan net rakamın neden brüt satış bedelinden düşük olduğunu banka dekontu ve sistem işlem belgesi gösterir.
Tarafların tapu günü “banka eksik gönderdi” şeklinde tartışma yaşamaması için sistem bedeli önceden bilinmeli ve satış sözleşmesinde masrafların paylaşımına ilişkin madde açık yazılmalıdır. Özellikle yüksek bedelli satışlarda küçük görünen oranlar önemli TL tutarına dönüşebilir.
Sistem kullanım bedeli, taşınmazın satış bedelinin bir parçası değildir; ödeme altyapısının işlem maliyetidir. Vergi ve tapu harcı hesabında satış bedelinin gerçek değeri esas alınmalı, sistem masrafı nedeniyle gerçek satış fiyatı olduğundan düşük gösterilmemelidir.
2026’da Güvenli Ödeme Sistemi ücreti ne kadar?
Ek Madde 1, kullanım bedelinin alınacağını kesin olarak düzenler; ancak sabit bir TL rakamını Yönetmelik metnine yazmaz. Uygulanacak miktar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar ile sisteme dahil ödeme hizmeti sağlayıcısının güncel uygulamasından işlem anında kontrol edilmelidir.
Bu nedenle internet üzerinde başka güvenli ödeme sistemleri için yazılmış eski ücretlerin taşınmaz sistemi için otomatik kullanılması hatalıdır. Özellikle ikinci el motorlu kara taşıtı Güvenli Ödeme Sistemiyle taşınmaz sisteminin teknik fiyatlandırmasının aynı olacağı varsayılmamalıdır.
Tapu randevusundan önce kullanılacak banka veya ödeme kuruluşunun resmî ekranında gösterilen toplam kullanım bedeli incelenmeli; ek komisyon, EFT ücreti veya banka masrafı varsa bunların sistem kullanım bedelinden ayrı olup olmadığı sorulmalıdır. Tüketicinin hangi kaleme ne ödediğini dekonttan anlayabilmesi gerekir.
Alıcı ve satıcı masrafı farklı paylaşabilir mi?
Taraflar, sözleşme özgürlüğü kapsamında işlem masraflarının ekonomik yükünü kendi aralarında düzenleyebilir. Ancak bu anlaşma, Bakanlığın sistem için belirlediği teknik tahsil yöntemini değiştirmez. Ek Madde 1/3 uyarınca kullanım bedeli satıcıya aktarılacak satış bedelinden mahsup edilir.
Satış sözleşmesinde “Güvenli Ödeme Sistemi kullanım bedeli satıcıya aittir” denmesi uygulamayla doğrudan uyumludur. “Taraflar yarı yarıya öder” denmişse, net ödeme hesabı buna göre taraflar arasında ayrıca dengelenir. “Alıcıya aittir” denmişse de güvenli sistemin teknik kesintisi satıcı netinde görünse bile alıcı sözleşmesel olarak bu maliyeti satıcıya karşılayabilir.
Bu iç paylaşım, üçüncü kişilere veya kamuya karşı gerçek satış bedelini değiştirmez. Tapuda ve sistemde gerçeğe aykırı düşük bedel gösterilmesi ayrıca vergi ve harç sorunu doğurur.
Sistem bedeli tapu harcı veya emlakçı komisyonu değildir
Tapu harcı, Harçlar Kanunu ve ilgili tarife kapsamında tapu işlemi nedeniyle ödenen kamu alacağıdır. Güvenli ödeme kullanım bedeli ise ödeme sisteminin işletilmesine ilişkin maliyettir. Emlakçı hizmet bedeli ise Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 kapsamında aracılık hizmetinin karşılığıdır.
Bu üç kalemin hukuki dayanağı, alacaklısı ve hesap yöntemi farklıdır. Emlakçı, “güvenli ödeme masrafı” adı altında kendi komisyon üst sınırını aşan ek hizmet bedeli talep edemez. Banka veya ödeme kuruluşunun resmî sistem bedeli ile emlak işletmesinin hizmet bedeli ayrı dekont ve sözleşme kalemleri olmalıdır.
Satışa ilişkin noter, ekspertiz, kredi, DASK veya avukatlık hizmeti gibi başka masraflar da kendi hukuki ilişkilerine tabidir. Taraflar bütün bu giderleri tek “komisyon” kaleminde toplamak yerine ayrı göstermelidir.
Konut kredili satışta kullanım bedeli nasıl değerlendirilir?
Ek Madde 1/2 uyarınca banka veya mevzuatta sayılan finansman kuruluşlarınca kredilendirilen tutar dışındaki ödemeler Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılır. Alıcının peşinatı ve diğer öz kaynak ödemesi sistem kapsamındadır.
Sistem üzerinden geçen öz kaynak bölümü için kullanım bedeli uygulanır. Kredi bankasının kendi kredi tahsis, ekspertiz, ipotek veya transfer masrafları ise güvenli ödeme kullanım bedelinden farklıdır. Alıcı kredi maliyet tablosunu, satıcı da güvenli sistemde kendisine geçecek net tutarı ayrı ayrı kontrol etmelidir.
Kredili satışın ayrıntılı ödeme sırası için konut kredili satışta Güvenli Ödeme Sistemi rehberi incelenebilir.
Tapu satışı gerçekleşmezse sistem kullanım bedeli ne olur?
Tapu işlemi tamamlanmazsa sistemde bloke edilen satış bedelinin iadesi/serbest bırakılması teknik uygulama usullerine göre yürütülür. Sistem kullanım bedelinin başarısız veya iptal edilen işlemde hangi aşamada doğacağı da Bakanlık ve ödeme sağlayıcısının resmî işlem koşullarından kontrol edilmelidir.
Tarafların kapora, cezai şart, ekspertiz masrafı veya başka zarar talepleri sistem kullanım bedelinden farklıdır. Tapu devri gerçekleşmemiş olsa bile taraflardan birinin sözleşmeyi haksız bozması özel hukuk sorumluluğu doğurabilir. Güvenli sistem yalnız ödeme güvenliğini sağlar; taraflar arasındaki bütün sözleşmesel talepleri ortadan kaldırmaz.
İptal edilen işlemde iadenin gecikmesi hâlinde sistem işlem numarasıyla banka/ödeme kuruluşuna yazılı kayıt oluşturulmalı, ilgili teknik prosedürdeki iade süresi takip edilmelidir.
Sistem kullanım bedeli ve satış bedeli nasıl belgelendirilmelidir?
Alıcı, sisteme yatırdığı brüt satış bedelini gösteren dekontu; satıcı ise hesabına aktarılan net bedeli ve kesilen sistem kullanım bedelini gösteren işlem belgesini saklamalıdır. Tapu tescil belgesi ve güvenli ödeme işlem referansı aynı dosyada tutulmalıdır.
Satış bedeliyle sistem kullanım bedeli arasındaki fark açıklanabiliyorsa sonradan “eksik ödeme” iddiasının önüne geçilir. Özellikle şirket veya ticari satıcıların muhasebe kayıtlarında masrafın ayrı kalemle işlenmesi gerekir.
Sistem belgesi, bedelin hangi taşınmaz satışı için aktarıldığını ispatlayan güçlü bir kayıttır. Buna rağmen taşınmazın hukuki durumuna ilişkin inceleme ayrıca yapılmalı; güvenli ödeme kullanılması tapu takyidatının temiz olduğu anlamına gelmemelidir.
Satış bedelinin bir kısmı daha önce ödendiyse sistem bedeli nasıl hesaplanır?
Kapora veya satış bedelinden mahsup edilecek başka bir ön ödeme daha önce yapılmışsa tapu günü güvenli sistemden geçirilecek kalan tutar doğru hesaplanmalıdır. Kullanım bedelinin hangi taban üzerinden hesaplanacağı, teknik usulde sistemden geçen işlem tutarı bakımından belirlenir.
Önceden yapılan ödeme gerçek satış bedelini değiştirmez. Taraflar kapora belgesini, banka dekontunu ve satış sözleşmesini saklamalı; kalan bedelin satış fiyatıyla matematiksel olarak uyumlu olduğunu göstermelidir.
Satıcı kullanım bedelini kabul etmezse sistem dışı ödeme yapılabilir mi?
1 Ekim 2026 sonrasında Ek Madde 1 kapsamındaki satışlarda sistem zorunludur. Tarafların “masraf olmasın” gerekçesiyle satış bedelini doğrudan IBAN, elden nakit veya başka dolambaçlı yöntemle aktarması zorunlu sistemi bertaraf etmez. Satıcının kullanım bedelini ekonomik olarak alıcıya yansıtmak istemesi sözleşmesel paylaşım konusudur; ödeme yine resmî güvenli mekanizma üzerinden yürütülmelidir.
Doğrudan IBAN ödeme riskleri için 1 Ekim 2026 sonrası ev satış bedelinin IBAN’a gönderilmesi rehberi incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Güvenli Ödeme Sistemi ücretsiz mi?
Hayır. Ek Madde 1/3 sistem üzerinden yapılan her işlemde kullanım bedeli alınacağını açıkça düzenler.
Sistem ücretini kim ödüyor?
Teknik olarak kullanım bedeli satıcıya aktarılacak taşınmaz satış bedelinden mahsup edilir.
2026 sistem ücreti kaç TL?
Yönetmelik sabit TL rakamı yazmaz. Güncel tutar Bakanlık usulleri ve sistem sağlayıcısının resmî işlem ekranından kontrol edilmelidir.
Alıcı ile satıcı masrafı yarı yarıya paylaşabilir mi?
Ekonomik yükün paylaşımı sözleşmeyle düzenlenebilir; ancak sistemin teknik kesintisi Ek Madde 1/3’e göre satıcıya aktarılacak bedelden yapılır.
Sistem bedeli tapu harcı mı?
Hayır. Tapu harcı kamu alacağı, sistem kullanım bedeli ödeme altyapısı maliyetidir.
Emlakçı komisyonu sistem bedeline dahil mi?
Hayır. Emlakçı hizmet bedeli Yönetmelik m.20’de ayrı düzenlenir.
Konut kredisi varsa sistem bedeli olur mu?
Kredi tutarı dışındaki güvenli sistem ödemelerinde kullanım bedeli gündeme gelir; kredi bankasının kendi masrafları ayrıdır.
Satış iptal olursa kullanım bedeli iade edilir mi?
Başarısız/iptal işlemde bedelin hangi aşamada doğacağı teknik uygulama koşullarına göre belirlenir; işlem belgesiyle sağlayıcıdan kontrol edilmelidir.
Sistem bedeli satış fiyatından düşülür mü?
Satıcıya aktarılacak net tutardan mahsup edilir; gerçek satış fiyatının tapuda düşük gösterilmesini haklı kılmaz.
Sistem ne zaman zorunlu?
Ticaret Bakanlığının 26 Haziran 2026 tarihli resmî duyurusuna göre 1 Ekim 2026.
Resmî kaynaklar
- Ticaret Bakanlığı – Güvenli Ödeme Sistemi 1 Ekim 2026 duyurusu
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik – Ek Madde 1
İçerik 11 Eylül 2026 tarihinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Ek Madde 1/3 ve Ticaret Bakanlığının 26 Haziran 2026 tarihli güncel duyurusu esas alınarak hazırlanmıştır. Sabit sistem ücreti varsayılmamış, yalnız yürürlükteki kesin hukuki tahsil kuralı açıklanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
