Üst Hakkı Bitince Yapı Bedeli Ödenmezse Ne Yapılır? Üç Aylık İpotek Süresi

Üst hakkı sona erdiğinde kararlaştırılmış yapı bedeli ödenmez veya güvenceye alınmazsa, üst hakkı sahibi ya da hakkın rehnedildiği alacaklı TMK m. 829 uyarınca ipotek tescilini isteyebilir. İpotek, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada kurulur; tescil üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde yapılır.

Bu koruma, her üst hakkı sahibine kendiliğinden yapı bedeli ödeneceği anlamına gelmez. Kanunun temel kuralı, aksi kararlaştırılmadıkça arazi malikinin kendisine kalan yapılar için bedel ödememesidir. Önce geçerli bir bedel anlaşması, sonra bu alacağın ifası ve güvencesi incelenir. Rehinli alacaklı varsa bedelin üst hakkı sahibine ödenmesi onun haklarını da ilgilendirir. Sona erme dosyasında sözleşme, tapu kayıtları, bedel hesabı ve üç aylık tescil takvimi birlikte yönetilmelidir.

Üst hakkı sona erince yapının hukuki durumu

TMK m. 828’e göre üst hakkı sona erdiğinde yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Üst hakkı bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı taşınmaz sayfasına kaydedilmişse bu sayfa kapatılır. Kanun, sayfanın kapanmasıyla üzerindeki hak ve yüklerin sona ermesini düzenlerken bedele ilişkin hükümleri saklı tutar.

Bu nedenle yapının araziye bağlanmasıyla bütün mali ilişkilerin de kendiliğinden kapandığı düşünülmemelidir. Üst hakkının kuruluşu ve sona ermesi ayni yapıyı açıklar. Buradaki özel konu, geçerli bedel anlaşmasının sona ermede nasıl korunacağıdır. Eski üst hakkı kaydının hukuki sonu ile yerine kurulabilecek bedel güvencesi ayrı işlemlerdir; belgeler her iki aşamayı da göstermelidir.

Her yapı için otomatik bedel alacağı doğmaz

TMK m. 829, aksi kararlaştırılmadıkça arazi malikinin kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemeyeceğini düzenler. Yatırımın yüksek maliyetli olması veya yapının hâlen ekonomik değer taşıması, tek başına bu kanuni başlangıcı değiştirmez. Bedel isteminin öncelikle sözleşmesel dayanağı belirlenmelidir.

Resmî senet, sonradan yapılmış geçerli ek anlaşmalar ve tapu şerhleri birlikte okunur. Kuruluşta arazi malikine ödenen üst hakkı bedeli ile sona ermede yapı için malikin ödeyeceği bedel farklıdır. Sözleşmede ilk ödeme düzenlenmiş diye ikinci alacağın da kabul edildiği sonucu çıkarılmaz. Hangi borcun kimin tarafından, hangi olayda ve hangi ölçüyle ödeneceği açıkça ayrılır. Bedel alacağı yoksa m. 829’daki güvence hükmü yoktan yeni bir yapı alacağı yaratmaz.

Bedel anlaşması resmî şekle tabidir

TMK m. 830, malike kalan yapılar için ödenecek bedelin miktarı ve hesaplanma biçimine ilişkin anlaşmaları üst hakkının kurulması için gereken resmî şekle bağlar. Aynı hüküm bedel borcunun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesi anlaşmalarını da kapsar. Bu anlaşmalar tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Dolayısıyla yalnız gündelik yazışmaya veya taraflardan birinin yatırım sırasında söylediği sözlere bakılarak geçerli bedel düzenlemesinin tamamlandığı varsayılmaz. Belgenin içeriğiyle şekli birlikte incelenir. Mevcut resmî senette bedel yoksa sonradan yapılan ekin hangi biçimde kurulduğu önemlidir. Bedeli kaldıran bir açıklama ileri sürülüyorsa bunun da m. 830 kapsamı değerlendirilir. Hukuki geçerlilik, yalnız imzanın bulunmasına veya bedelin taraflar arasında konuşulmuş olmasına indirgenemez.

Miktar veya hesap yöntemi nasıl belirlenir?

M. 829, uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırıldığında miktarın ve hesaplanış biçiminin belirlenmesini ister. Bu nedenle sözleşmedeki formül, değerleme tarihi, yapının kapsamı ve hesaba dahil edilecek unsurlar açıkça okunmalıdır. Yapının ilk maliyeti, bugünkü değer ve kalan ekonomik kullanım farklı veriler olabilir; hangi ölçünün uygulanacağı geçerli anlaşmadan çıkarılır.

Değerleme çalışması sözleşmede bulunmayan yeni bir ödeme modeli yaratmamalıdır. Teknik rapor, belirlenmiş hukuki ölçüyü somutlaştırır. Yapıya sonradan eklenen bölümler, eksiklikler ve anlaşmaya aykırı unsurlar varsa bunların hesabı nasıl etkilediği açıklanır. Aynı değer iki kez toplanmaz. Bedel hesabının dayanakları açık olduğunda ödeme, güvence ve ipotek miktarı tartışması da daha belirli hâle gelir.

İpotek isteminin doğması için ödeme ve güvence incelenir

TMK m. 829, kararlaştırılan bedelin ödenmemesi veya güvence altına alınmaması durumunda özel ipotek istemi tanır. Dolayısıyla yalnız üst hakkının sona erdiğini göstermek yeterli değildir. Bedelin kararlaştırıldığı, hangi tutarın halen ödenmediği ve mevcut güvencenin durumu da ortaya konulmalıdır.

Ödeme dekontları, makbuzlar, mahsup anlaşmaları ve güvence belgeleri dosyaya alınır. Taraflardan birinin güvence verdim demesiyle bunun gerçek kapsamı aynı değildir. Güvencenin hangi borca, hangi miktara ve hangi hak sahiplerine ilişkin olduğu değerlendirilir. Ödeme yapılmışsa hangi alacak kalemini kapattığı belirlenir. Bu inceleme, borç tamamen yerine getirilmişken mükerrer güvence istenmesini veya eksik ödeme varken hesabın yanlış biçimde kapatılmasını önler.

İpotek tescilini kim isteyebilir?

M. 829 iki ayrı kişiye istem hakkı tanır: üst hakkı sahibi ve üst hakkının kendisine rehnedildiği alacaklı. Bu nedenle koruma yalnız yapıyı kullanan veya inşa eden kişinin kişisel girişimine bağlı değildir. Üst hakkı üzerinde teminatı bulunan alacaklı, kendi hukuki konumuyla da kanundaki güvenceyi isteyebilir.

Başvurucunun sıfatı tapu ve alacak belgelerinden doğrulanır. Üst hakkının devri, alacağın devri veya miras gibi değişiklikler varsa güncel hak sahibi belirlenir. Rehinli alacaklının henüz ödenmemiş alacağının kapsamı ayrıca gösterilir. Aynı dosyada birden fazla hak sahibi bulunması, hepsinin aynı miktarı bağımsız biçimde tahsil edeceği anlamına gelmez. Güvence konusu yapı bedeliyle teminat altındaki alacakların ilişkisi açık hesapla ortaya konulur.

Üç aylık süre hangi olaydan başlar?

TMK m. 829’daki üç aylık tescil süresi üst hakkının sona ermesinden başlar. Yalnız tarafın ödeme yapılmadığını fark ettiği tarih veya son ihtar tarihi başlangıç olarak alınamaz. Bu nedenle hakkın ne zaman ve hangi sebeple sona erdiği kesin biçimde belirlenmelidir.

Resmî senetteki süre, varsa uzatma veya sona erdirme işlemi ve sicil kayıtları birlikte incelenir. Hakkın sona ermesiyle kayıt işleminin tamamlanması farklı tarihlere denk gelmişse kanunun başlangıç ifadesi gözden kaçırılmamalıdır. Dosyada takvim, sona erme olgusuna göre hazırlanır. Bedel görüşmelerinin sürmesi veya karşı tarafın ödeme sözü vermesi, kanunda yazılı tescil süresinin kendiliğinden başka tarihten başlayacağını göstermez. Süreyi ilgilendiren her işlem belgeyle izlenmelidir.

Yalnız ihtar göndermek tescil işlemi değildir

Kanun, ipoteğin üç ay içinde tescil edilmesini öngörür. Ödeme ihtarı, görüşme talebi veya taslak protokol hazırlanmasıyla tapu kütüğünde ipotek kurulması aynı işlem değildir. Bu nedenle tescil gerektiren süre ile para alacağını talep etmek için yapılan bildirimler ayrı takip edilmelidir.

İşlemde uyuşmazlık veya belge eksikliği varsa bu durumun süreye etkisi ve gerekli koruma yolları vakit kaybetmeden değerlendirilir. Yalnız başvuru yapıldığını söylemek, tescilin gerçekten tamamlandığını göstermeye yetmez. Sicil sonucu kontrol edilmelidir. M. 829’un üç aylık süresi bütün yapı bedeli alacaklarının genel zamanaşımı süresi olarak da sunulamaz; hüküm özel ipotek tescilini düzenler. Bedel istemi ve ayni güvence kendi hukuki koşullarıyla birlikte ele alınır.

İpotek eski üst hakkının yerine kurulur

M. 829, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada ipotek tescilini düzenler. Bu özel sıra koruması, sona eren hakkın ekonomik güvencesinin bedel alacağına aktarılmasında önem taşır. Eski tapu kaydı görülmeden yeni güvencenin sırası hakkında doğru değerlendirme yapılamaz.

Dosyada arazi kaydı, üst hakkının ayrı sayfası ve ilgili dereceler birlikte karşılaştırılır. Yeni ipoteğin konusu, bedel alacağı ve hak sahipleri doğru gösterilmelidir. İşlem, kapanmış üst hakkı sayfasına aynı kaydı sürdürmekle açıklanmaz; kanunun sona erme ve yerine geçme düzeni uygulanır. Sicilde yanlış tutar veya sıra kaydı bulunması, kâğıt üzerinde güvence kurulmuş görünse bile korumanın kapsamını etkiler. Tescil sonrası kontrol bu nedenle yalnız formalite değildir.

Rehinli alacaklıların ödenmemiş alacağı korunur

TMK m. 829, ödenmesi kararlaştırılan yapı bedelinin üst hakkı kendileri için rehnedilmiş alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarına güvence oluşturacağını belirtir. Böylece üst hakkının sona ermesiyle eski sicil sayfasındaki teminatın kapanması, alacaklının bedel üzerinde hiçbir koruması kalmadığı anlamına gelmez.

Rehin kayıtlarıyla gerçek borç bakiyesi birlikte incelenir. Sicilde yazılı teminat miktarı ile o tarihte ödenmemiş borç aynı rakam olmak zorunda değildir; borcun durumu belgelerle gösterilir. Güvenceye konu bedelin hangi alacakları karşıladığı açıkça belirlenmelidir. M. 829’daki koruma, borcu ödenmiş alacaklının sebepsiz tahsil elde etmesine değil henüz ödenmemiş alacağın korunmasına yöneliktir. Hesap ve teminat kayıtları birbiriyle uyumlu tutulur.

Alacaklının rızası olmadan hak sahibine ödeme yapılmaz

M. 829, kararlaştırılan bedelin rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenmeyeceğini açıkça düzenler. Arazi maliki ile üst hakkı sahibinin kendi aralarında anlaşıp ödeme yapması, sicilde ve alacak ilişkisinde bulunan üçüncü kişi haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle ödeme öncesi tapu takyidatları ve alacak bakiyeleri güncel olarak kontrol edilir. Rızanın kimden alınacağı ve hangi miktarı kapsadığı belirlenir. Bir alacaklının onayı, bütün diğer hak sahiplerinin onayı yerine kullanılamaz. Borcun kapandığı ileri sürülüyorsa ödeme ve terkin belgeleri birlikte değerlendirilir. Tarafların aralarında düzenlediği basit bir ibra, kapsamı araştırılmadan bütün rehinli alacaklılara karşı kesin sonuç doğuran belge olarak kabul edilmemelidir.

Kısmi ödeme ve kalan bedel ayrı gösterilir

Yapı bedelinin bir bölümünün ödenmesi hâlinde hangi tutarın kaldığı açık hesapla belirlenmelidir. İlk bedel hesabı, gerçekleşen ödeme ve varsa geçerli mahsup aynı çizelgede gösterilir. Sadece toplam sözleşme bedelini yazmak, kalan alacağı ve istenen güvencenin kapsamını açıklamaz.

Ödemenin doğrudan üst hakkı sahibine veya ilgili alacaklıya yapılmış olması da belgelendirilir. Aynı ödemenin hem alacaklı borcundan hem yapı bedelinden düşülme biçimi hukuki ilişkiye uygun kurulmalıdır. Mükerrer düşüm veya mükerrer talep önlenir. Mevcut güvence yalnız bir kısmı kapsıyorsa kapsam farkı ayrıca belirtilir. İpotek isteminde amaç gerçek bedel alacağını güvenceye almaktır; geçmişteki bütün rakamları ayrım yapmadan aynı tutara toplamak doğru hesap oluşturmaz.

Yapı bedeli ipoteği ile üst hakkı iradı ipoteği farklıdır

TMK m. 834–835, arazi malikinin üst hakkı karşılığında alacağı irat için, üst hakkı devam ederken özel ipotek istemesini düzenler. Burada alacaklı arazi malikidir. M. 829’da ise sona ermede yapı bedeli isteyen üst hakkı sahibi veya rehinli alacaklı korunur. İki güvencenin alacaklısı, zamanı ve konusu farklıdır.

Üst hakkı iradı için ipotek kurulması konusundaki örnek, yapı bedeli alacağına aynen uygulanmamalıdır. İrat güvencesindeki üç yıllık miktar ölçüsü, m. 829’daki üç aylık tescil süresiyle karıştırılmaz. Dilekçe ve tapu başvurusunda yalnız üst hakkı ipoteği denilmesi yetersiz kalır; hangi borcun hangi hükümle güvenceye alındığı açık yazılmalıdır.

Süresinden önce devirde bedelin dayanağı ayrıdır

TMK m. 831–832, üst hakkı sahibinin ağır yetki aşımı veya önemli sözleşme ihlali üzerine süresinden önce devir istemini düzenler. Bu yolda uygun bedel ve ödeme veya güvence koşulları ayrıca kanunda yer alır. Süre sonunda m. 829’a göre bedel anlaşmasının aranmasıyla erken devir düzeni aynı değildir.

Bu nedenle dosyada üst hakkının hangi sebeple sona erdiği veya devrinin istendiği baştan belirlenmelidir. Bir erken devir uyuşmazlığında süre sonunda bedel ödenmeyeceğine ilişkin genel açıklamayı tek başına kullanmak, m. 832’nin korumasını gözden kaçırır. Tersine, süre bitimindeki her dosyaya erken devir bedeli kuralını uygulamak da doğru değildir. İstem hukuki sebebiyle birlikte kurulur; sözleşmenin sona erme başlığı farklı durumları kapsıyorsa alt hükümleri ayrı okunur.

Arazinin eski hâle getirilmesi anlaşması ayrıca incelenir

TMK m. 830, arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmaları da resmî şekle bağlar. Dolayısıyla yapı bedelini düzenleyen dosyada yıkım, söküm veya eski hâle getirme borcu varsa bunlar aynı mali tabloyu etkileyebilir. Ancak böyle bir yükümlülük, yalnız yapı kaldı veya süre bitti açıklamasından otomatik çıkarılmaz.

Geçerli anlaşmanın kapsamı, hangi yapıları içerdiği ve yerine getirilme zamanı belirlenir. Bedel borcunun kaldırılmasıyla araziyi eski hâle getirme yükümlülüğünün birlikte düzenlenip düzenlenmediği okunur. Teknik rapor, hukuki düzenlemenin nesnesini açıklamalıdır. Yıkım masrafı veya yapı değeri adı altında karşılıklı talepler varsa her birinin sözleşmesel dayanağı gösterilir. Aynı unsur hem tamamen bedel alacağına dahil edilip hem hiç mevcut değilmiş gibi masraf hesabına yazılmaz.

Değerleme raporu hangi soruları cevaplamalıdır?

Rapor, geçerli bedel anlaşmasında öngörülen hesap yöntemine göre yapının kapsamını ve değerini açıklamalıdır. Arazi değeriyle yapı değeri birbirine karıştırılmamalıdır. Üst hakkı sona ererken kalan yapının teknik durumu, anlaşmaya dahil unsurlar ve varsa eksiklikler belirlenir.

Hukuki sözleşme yorumu ile teknik değerleme görevi ayrı tutulur. Bilirkişi raporu, sözleşmede hiç kararlaştırılmamış bedel borcunun varlığına tek başına karar veren belge olarak sunulmaz. Önce alacağın hukuki dayanağı, sonra miktarı değerlendirilir. Üst hakkı resmî senedinde yapı ve kapsam kayıtları bu değerleme hazırlığının temelini gösterir. Senet, proje ve mevcut yapı arasındaki farklılıklar açıkça rapora yansıtılmalıdır.

Tapu ve ödeme belgeleri tek dosyada toplanır

İlk belge grubu üst hakkının kuruluş senedi, bütün ek anlaşmalar, tapu kaydı ve sona erme bilgilerini içerir. İkinci grup bedel hesabı, değerleme raporu ve ödeme belgeleridir. Üçüncü grup rehinli alacaklıların kayıtları, borç bakiyeleri ve gerekli rızalardır. Bu grupların hiçbiri diğerinin yerine geçmez.

Üç aylık takvim, belgeler tamamlandıktan sonra değil sona erme tarihi saptanır saptanmaz izlenmelidir. Eksik belge için hangi makam veya kişiye başvurulduğu kaydedilir. İstem sahibi ve alacak konusu doğru belirlenirse tescil talebinin dayanağı da açık olur. Dosyanın yalnız bedel ödenmedi iddiasından oluşması, aynı derece ve sıra güvencesinin neden ve hangi miktarda istendiğini açıklamaya yetmez. Sicil ve borç ilişkisi birlikte belgelenmelidir.

Tescilden sonra da sonuç kontrol edilir

İpotek işlemi tamamlandığında hak sahibi, tutar, taşınmaz, derece ve sıra bilgileri başvuru dayanağıyla karşılaştırılmalıdır. Üst hakkının sona erme ve eski sayfanın kapanma bilgileri de aynı dosyada saklanır. Böylece kurulan güvencenin kanunda amaçlanan bedel alacağına gerçekten ilişkin olduğu doğrulanır.

Sonradan ödeme veya borç kapanması gerçekleşirse bunun mevcut güvenceye etkisi ayrıca değerlendirilir. İpotek tescili borcun tahsil edildiği anlamına gelmez; yalnız güvence işlevi görür. Ödeme yapılması da gerekli sicil işlemlerinin hiç kontrol edilmeyeceği anlamına gelmez. Sona erme, bedel hesabı, alacaklı rızası, tescil ve ödeme birbirini izleyen fakat ayrı hukuki aşamalardır. M. 829’un koruması bu aşamalar doğru kayıtla yürütüldüğünde somut ve denetlenebilir hâle gelir.

Yapıyı inşa eden yüklenici ile üst hakkı sahibi ayrılır

Yapının inşaatını fiilen üstlenen kişi, her durumda üst hakkı sahibi değildir. TMK m. 829’daki özel istem sahipleri üst hakkı sahibi ile hakkın rehnedildiği alacaklıdır. Bir yüklenicinin ödenmemiş yapım bedeli bulunması, onu yalnız bu nedenle sona erme yapı bedelinin alacaklısı yapmaz. İnşaat sözleşmesinden doğan alacak kendi hukuki sebebi ve güvenceleriyle değerlendirilir.

Bu ayrım belge düzeninde de korunmalıdır. İnşaat faturaları yapının maliyetini açıklayabilir; ancak üst hakkı sahipliğini tapu kaydının yerine ispatlayan belge değildir. Üst hakkı devredilmişse sona erme tarihindeki hak sahibi ve varsa alacağın devri ayrıca araştırılır. Aynı projede yatırımcı, yüklenici, finansman sağlayan ve arazi maliki farklı kişiler olabilir. Her kişinin talebi kendi sıfatına bağlanmalıdır. Böylece aynı yapının varlığına dayanılarak farklı hukuki alacakların tek bir yapı bedeli ipoteği altında gerekçesiz biçimde birleştirilmesi önlenir.

Sık sorulan sorular

Üst hakkı bittiğinde malik mutlaka bina bedeli öder mi?

Hayır. TMK m. 829’da aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödenmeyeceği düzenlenir. Önce geçerli bir bedel anlaşmasının bulunup bulunmadığı incelenir.

Bedel anlaşması sıradan yazıyla yapılabilir mi?

M. 830, bedelin miktarı ve hesap yöntemiyle ilgili anlaşmayı üst hakkının kuruluşu için gereken resmî şekle bağlar. İçerik ve şekil birlikte değerlendirilir.

Bedel ödenmezse kim ipotek isteyebilir?

Üst hakkı sahibi veya üst hakkının kendisine rehnedildiği alacaklı m. 829 kapsamında istemde bulunabilir. Sıfat ve ödenmemiş alacak belgelerle gösterilir.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Üst hakkının sona ermesinden başlar. Son ihtar, öğrenme veya görüşme tarihi kendiliğinden yeni başlangıç oluşturmaz.

Üç ay içinde ihtar göndermek yeterli mi?

Kanun ipoteğin üç ay içinde tescilini öngörür. İhtar ve görüşme tescil işlemi değildir; sicil işleminin tamamlanması ve gerekli koruma yolları ayrıca takip edilir.

İpotek hangi sırada kurulur?

M. 829 terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada ipotek tescilini düzenler. Eski ve yeni sicil kayıtları birlikte karşılaştırılmalıdır.

Rehinli alacaklının rızası olmadan bedel bana ödenebilir mi?

M. 829, kararlaştırılmış bedelin ilgili rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenmeyeceğini belirtir. Güncel borç ve rehin kayıtları kontrol edilir.

Üç ay bütün yapı bedeli alacağının zamanaşımı mı?

Hayır. M. 829’daki üç ay özel ipotek tescil süresidir. Bedel alacağının talep koşullarıyla ayni güvence süresi birbirine karıştırılmaz.

Üç yıllık irat ipoteğiyle aynı hak mı?

Hayır. M. 834–835 arazi malikinin irat alacağını, m. 829 sona ermedeki yapı bedelini korur. Üç yıl miktar ölçüsü ile üç ay tescil süresi farklıdır.

İpotek kurulduğunda bedel tahsil edilmiş sayılır mı?

Hayır. İpotek güvence sağlar. Borcun ödenmesi, alacaklı rızaları ve sicilin sonraki durumu ayrıca izlenir; güvence ile tahsil aynı işlem değildir.

Dosyanın hazırlanması ve büro iletişimi

Mersin’de üst hakkı sona eren taşınmaz için kuruluş ve sona erme kayıtlarıyla bedel anlaşması birlikte incelenir. Üç aylık tescil takvimi sona erme tarihinden izlenir; alacaklı sıfatı ve sicildeki sıra, ödeme belgelerinden bağımsız bırakılmaz.

Resmî kaynaklar ve ilgili kanun maddeleri

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – güncel resmî metin: m. 826–835.

Kaynak kontrol tarihi: 24 Ekim 2026. İlgili hükümler yazıda belirtilen kapsam ve koşullarıyla ele alınmıştır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →