Yabancı Alıcı İntifa veya Oturma Hakkı Bulunan Ev Alabilir mi? TMK m.794 ve 823 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet, yabancı alıcı tapuda intifa veya oturma hakkı kayıtlı bir taşınmazı satın alabilir; ancak mülkiyetin devri bu sınırlı ayni hakları kendiliğinden sona erdirmez. Türk Medeni Kanunu m.794 uyarınca intifa hakkı taşınmazlar üzerinde kurulabilir; m.803 intifa hakkı sahibine zilyetlik, yönetim, kullanma ve yararlanma yetkileri verir. TMK m.823’e göre oturma hakkı ise bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisidir. Alıcı, bu haklar tapudan terkin edilmeden evi fiilen kullanamayabilir veya kiraya veremeyebilir. Satın almadan önce hakkın lehtarı, süresi, kapsamı ve terkin şartı güncel tapu kaydından incelenmelidir.
İntifa Hakkı Taşınmaz Üzerinde Ne Sağlar?
İntifa hakkı, mülkiyet hakkını başkasında bırakırken hak sahibine taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haktır. TMK m.794 intifa hakkının taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya malvarlığı üzerinde kurulabileceğini düzenler.
TMK m.803’e göre intifa hakkı sahibi, aksine düzenleme bulunmadıkça hakkın konusu üzerinde zilyetlik, yönetim, kullanma ve yararlanma yetkilerine sahiptir. Bu nedenle çıplak mülkiyet sahibinin tapuda malik olması, taşınmazı fiilen kullanabileceği anlamına gelmez.
Örneğin ebeveyn çocuklarına evin çıplak mülkiyetini devredip ömür boyu intifa hakkını kendisinde tutmuş olabilir. Çocuk daha sonra bu evi yabancı alıcıya satarsa intifa hakkı terkin edilmedikçe intifa sahibi kullanım ve yararlanma yetkisini sürdürür.
TMK m.823 Oturma Hakkını Nasıl Düzenler?
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren kişiye sıkı sıkıya bağlı sınırlı ayni haktır. TMK m.823, oturma hakkının başkasına devredilemeyeceğini ve mirasçılara geçmeyeceğini düzenler.
Oturma hakkı intifa kadar geniş değildir; esas olarak konut kullanımı sağlar. Ancak yeni malik açısından sonuç son derece önemlidir: hak sahibi evi kullanmaya devam edebilir ve malik taşınmazı boş olarak teslim alamayabilir.
Tapu kaydında “sükna hakkı”, “oturma hakkı” veya benzeri ifade görüldüğünde hakkın hangi bağımsız bölümü kapsadığı, süresi ve lehtarı incelenmelidir. Satıcının “zaten oturmuyor” demesi hakkı sona erdirmez.
İntifa veya Oturma Hakkı Varken Taşınmaz Satılabilir mi?
Evet. Malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını devredebilir; fakat tescilli sınırlı ayni haklar yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Satış sözleşmesi bu hakları kendiliğinden düşürmez.
Alıcı tapuda hakkı görerek mülkiyeti kazanır. TMK m.1020 gereğince hiç kimse tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremez. Bu nedenle intifa veya oturma hakkı görünen taşınmazı “boş ve kullanıma hazır” kabul ederek satın almak doğru değildir.
Satışın hakkın kaldırılması şartına bağlı yapılması mümkündür. Bu durumda terkin belgesi ve tapu işlemi satış bedelinin ödenmesiyle aynı akışta koordine edilmelidir.
Yeni Malik Evi Hemen Kullanabilir mi?
İntifa hakkı taşınmazın tamamını kapsıyorsa, intifa sahibi kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olduğundan yeni malik çıplak mülkiyet sahibi olarak kalabilir. Evin anahtarının alıcıya verilmesi, ayni hak sona ermedikçe intifa sahibinin hakkını ortadan kaldırmaz.
Oturma hakkı bakımından da hak sahibinin konut olarak yararlanma yetkisi devam eder. Hakkın sadece bir bölüm üzerinde kurulduğu durumlarda kalan alanın kullanım imkânı ayrıca incelenir.
Alıcı kendi oturmak amacıyla ev alıyorsa tapu devrinden önce hakların terkin edilmesini sözleşme koşulu yapmalıdır. Aksi hâlde tapuda malik olmasına rağmen fiilen yerleşememe riski doğar.
İntifa Hakkı Bulunan Evi Kim Kiraya Verebilir?
İntifa hakkı sahibinin yararlanma yetkisi geniş olduğundan, hakkın kapsamına göre taşınmazın kira gelirlerinden yararlanma imkânı da intifa sahibine ait olabilir. Çıplak malik sırf tapuda malik olduğu için intifa sahibinin hakkını ihlal edecek şekilde evi kiraya veremez.
Oturma hakkı ise kişisel konut kullanımına yönelik olduğundan devredilemez; kapsamı intifadan farklıdır. Hakkın içeriğine bakılmadan iki kayıt aynı kabul edilmemelidir.
Yatırım amacıyla ev alan yabancı için kira geliri önemliyse intifa kaydı özellikle kritik hale gelir. Alıcı taşınmazı kiraya veremeyeceği halde yatırım getirisi hesabı yapmış olabilir.
İntifa veya Oturma Hakkı Nasıl Tapudan Kaldırılır?
Hak sahibinin terkin talebi, hakkın süresinin sona ermesi, gerçek kişi lehine kurulmuş hakta ölüm veya kanunda öngörülen diğer sona erme sebepleriyle tapudan terkin yapılabilir. Somut hakkın kuruluş belgesi ve tescil şartları incelenmelidir.
Satıcı “hak sahibi vazgeçti” diyorsa sözlü beyan yeterli değildir. Tapu sicilinde terkin gerçekleşmeli veya satış anında hak sahibinin usulüne uygun terkin iradesi tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
Hak sahibi yurt dışındaysa terkin vekâletnamesinin intifa/oturma hakkından feragat ve tapuda terkin için özel yetki içermesi gerekir. Yabancı noter vekâletnamesinde apostil/tasdik ve Türkçe tercüme kuralları uygulanır.
İntifa ve Oturma Hakkı Ne Zaman Sona Erer?
TMK m.796 ve devamı intifa hakkının sona erme sebeplerini düzenler. Gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkı, aksine daha kısa süre yoksa hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde ise kanunda üst süre düzenlemesi bulunur.
Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır; devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu nedenle hak sahibinin ölümünden sonra tapudan terkin işlemi yapılması gerekir.
Ancak “hak sahibi çok yaşlı, yakında biter” düşüncesi hukuki yatırım planı değildir. Hakkın devam ettiği her gün alıcının kullanımını etkileyebilir. Satış fiyatı ve kullanım amacı buna göre değerlendirilmelidir.
Sınırlı Ayni Hak Satış Bedelini Nasıl Etkiler?
İntifa veya oturma hakkı, alıcının taşınmazdan hemen yararlanmasını sınırladığı için ekonomik değeri doğrudan etkiler. Piyasa rayici hesaplanırken çıplak mülkiyet ile tam mülkiyet aynı kabul edilmemelidir.
Vatandaşlık amacıyla veya belirli değer eşiğine bağlı işlem yapılacaksa değerleme ve mevzuat şartları ayrıca incelenir. Tapu üzerindeki sınırlı ayni hakkın değerlemeye etkisi uzman raporuna yansıyabilir.
Alıcı satış bedelini “haklar kaldırılacak” varsayımıyla belirlediyse sözleşmeye terkin şartı yazılmalıdır. Terkin gerçekleşmezse ödeme veya devir mekanizmasının ne olacağı açıkça düzenlenmelidir.
Yabancı Alıcı İçin İntifa/Oturma Hakkı Kontrol Listesi
- Güncel tapu kayıt örneğini alın.
- Hakkın intifa mı oturma hakkı mı olduğunu ayırın.
- Hak sahibinin kimliğini ve hakkın kapsamını belirleyin.
- Hakkın tüm taşınmazı mı bir kısmını mı kapsadığını kontrol edin.
- Süreli mi, ömür boyu mu kurulduğunu inceleyin.
- Dayanak resmî senedi veya sözleşmeyi görün.
- Satış öncesi terkin planını yazılı kurun.
- Hak sahibi yurt dışındaysa terkin vekâletnamesini kontrol edin.
- Tapu günü terkinin sisteme işlendiğini doğrulayın.
- Satış bedelini ve kullanım planını hakkın varlığına göre değerlendirin.
Güncel sicil ve takyidat incelemesi için yabancı alıcı tapu kaydı inceleme rehberi, genel yabancı edinim şartları için Tapu Kanunu m.35 rehberi kullanılabilir.
Hukuki Dayanak ve Resmî Kaynaklar
Sık Sorulan Sorular
İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?
Evet. Ancak intifa tapudan kaldırılmadıkça yeni malike karşı devam eder.
Yabancı alıcı intifalı ev alabilir mi?
Yabancı edinim şartları sağlanıyorsa alabilir; ancak kullanım ve yararlanma kısıtını bilerek edinir.
İntifa sahibi evde oturabilir mi?
Hakkın kapsamına göre taşınmazı kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptir.
Oturma hakkı ile intifa aynı mı?
Hayır. Oturma hakkı konut kullanımına özgü ve kişiye sıkı sıkıya bağlıdır; intifa daha geniş yararlanma yetkileri sağlar.
Satış intifa hakkını kaldırır mı?
Hayır. Tapu devri sınırlı ayni hakkı kendiliğinden sona erdirmez.
Hak sahibi vazgeçerse yeterli mi?
Tapu sicilinde usulüne uygun terkin işlemi yapılmalıdır.
İntifa sahibi ölürse ne olur?
Gerçek kişi lehine intifa ölümle sona erer; tapudan terkin işlemi yapılır.
Oturma hakkı mirasçıya geçer mi?
Hayır. TMK m.823 gereğince oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez.
İntifa varken evi kiraya verebilir miyim?
Kira ve yararlanma yetkisi hakkın kapsamına göre intifa sahibine ait olabilir; çıplak malik tek başına hareket etmemelidir.
Terkin satış günü yapılabilir mi?
Evet. Hak sahibinin usulüne uygun iradesi ve tapu işlemi satışla koordine edilebilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.