Yabancılar Türkiye’de En Fazla Ne Kadar Taşınmaz Alabilir? 30 Hektar ve Sınırı | 2026
Kısa ve net cevap: 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, kanuni şartları taşıyan yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; ancak iki temel miktar sınırı vardır. Bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü 30 hektarı aşamaz. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edinebileceği toplam alan, o ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’unu aşamaz.
Bu sınırlar yalnız satın alma bedeliyle ilgili değildir; taşınmazın yüzölçümü ve edinilen ayni hakkın niteliği esas alınır. Tapu işlemi öncesinde kişinin mevcut Türkiye taşınmazları, yeni alınacak taşınmazın yüzölçümü, ilçedeki yabancı edinim kotası ve askeri/güvenlik yönünden kanuni kısıtlamalar birlikte kontrol edilmelidir. Kanuna aykırı edinim veya sınır aşımı hâlinde taşınmazın tasfiyesi gündeme gelir.
- Tapu Kanunu m.35 hukuki dayanağı
- 30 hektar sınırı nasıl uygulanır?
- İlçe bazında %10 sınırı nedir?
- Sınırlı ayni haklar hesaba girer mi?
- Birden fazla şehirde taşınmaz alınabilir mi?
- Miras yoluyla edinimde sınırlar
- Yabancı şirket ve Türk şirketleriyle fark
- Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri
- Sınır aşılırsa ne olur?
- Tapu öncesi kontrol
- Yurt dışından vekâletle alım
- Sık sorulan sorular
1. Hukuki Dayanak: 2644 Sayılı Tapu Kanunu m.35
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesinin temel kanuni dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. Madde, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşlarının kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini düzenler.
M.35 yalnız “yabancı ev satın alabilir mi?” sorusuna cevap vermez. Aynı zamanda edinilebilecek toplam alanı, ilçe kotasını, yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüğünü ve kanuna aykırı edinimlerin tasfiyesini de düzenler. Bu nedenle tapu işlemi sadece satış sözleşmesi ve ödeme aşamasından ibaret değildir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin güncel açıklamalarında ülke genelindeki 30 hektar sınırını ve ilçe özel mülkiyet alanının %10’u sınırını açıkça tekrarlar. Güncel mevzuat için Mevzuat Bilgi Sistemi, uygulama için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynakları esas alınmalıdır.
Yabancı kişinin taşınmaz edinimi, Türk vatandaşlığı kazanımıyla aynı şey değildir. Taşınmaz edinmek mümkün olsa bile yatırım yoluyla vatandaşlık için ayrı yatırım tutarı, değerleme, döviz bozdurma ve şerh şartları uygulanır.
2. Türkiye Genelinde 30 Hektar Sınırı Nasıl Uygulanır?
Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez. Bir hektar 10.000 metrekaredir; 30 hektar 300.000 metrekareye karşılık gelir.
Hesap yalnız tek bir tapudaki yüzölçümüne bakılarak yapılmaz. Yabancının Türkiye’nin farklı illerinde ve ilçelerinde daha önce edindiği taşınmazlar da toplam hesaba girer. Örneğin yabancının Antalya’da 120.000 m², Mersin’de 80.000 m² ve başka bir ilde 70.000 m² taşınmazı varsa yeni edinimde toplam ülke sınırı dikkate alınır.
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm ediniminde tapu kaydındaki arsa payı, bağımsız bölüm niteliği ve ilgili kayıtların nasıl hesaba dahil edildiği TKGM sistemi tarafından kontrol edilir. Başvuru sahibi kendi tahminiyle “dairem yalnız 150 m², kota sorunu yok” sonucuna varmamalıdır; tapu sicilindeki teknik veriler esas alınır.
Kanundaki 30 hektar sınırı yabancı gerçek kişi yönünden temel üst sınırdır. Cumhurbaşkanının kanunda tanınan yetkileri ve ülke/kişi bazındaki güncel kısıtlamalar ayrıca kontrol edilmelidir. Tapu müdürlüğü, işlem anında merkezi sistem ve ilgili kamu kayıtları üzerinden edinim yeterliliğini denetler.
3. İlçedeki Özel Mülkiyete Konu Alanın %10’u Sınırı Nedir?
Tapu Kanunu m.35’teki ikinci miktar sınırı ilçe bazındadır. Yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edinebileceği taşınmazlar ile ilgili haklar, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’unu aşamaz.
Bu oran tek bir yabancının kişisel %10 hakkı değildir. İlçedeki yabancı gerçek kişi edinimlerinin kanuni toplam sınırıdır. Dolayısıyla bir yabancının 30 hektarlık bireysel ülke kotası boş olsa bile, taşınmazın bulunduğu ilçedeki yabancı edinim oranı kanuni sınırına ulaşmışsa yeni edinim mümkün olmayabilir.
“İlçe yüzölçümünün %10’u” ile “özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’u” aynı değildir. Orman, mera, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar ve özel mülkiyete konu olmayan başka yerler hesabın dışında kalabilir. Bu nedenle belediye veya harita sitesinden toplam ilçe alanını alıp %10 hesaplamak doğru değildir.
İlçe kotasının güncel durumu bireysel tapu işlemi aşamasında TKGM kayıtlarından kontrol edilir. Özellikle yabancı yatırımcı yoğunluğu yüksek ilçelerde bu kontrol satış sözleşmesi imzalanmadan önce yapılmalıdır.
4. Sınırlı Ayni Haklar 30 Hektar Hesabına Girer mi?
Kanun yalnız tam mülkiyeti değil, belirli nitelikteki sınırlı ayni hakları da hesaba katar. Özellikle bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar Tapu Kanunu m.35 kapsamındaki yüzölçümü sınırlamasında önem taşır.
Üst hakkı gibi tapu sicilinde bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı sayfaya kaydedilebilen haklar, taşınmaz üzerinde ekonomik ve hukuki hâkimiyet sağlayabilir. Bu nedenle yabancı yatırımcının “mülkiyet almadım, yalnız ayni hak kurdum; 30 hektar sınırı uygulanmaz” şeklinde genel bir kabulü doğru değildir.
İpotek ise farklıdır. Yabancı gerçek veya tüzel kişiler lehine taşınmaz üzerinde ipotek tesisinde Tapu Kanunu’nun yabancı taşınmaz edinimine ilişkin bazı sınırlamaları farklı şekilde uygulanır. Finansman ve teminat işlemleri, doğrudan mülkiyet edinimiyle aynı hukuki kategori değildir.
Edinilecek hakkın türü tapu senedi ve resmi senet taslağında açıkça belirlenmeli; bağımsız-sürekli hak niteliği varsa yüzölçümü hesabı TKGM nezdinde kontrol edilmelidir.
5. Yabancı Birden Fazla Şehirde Taşınmaz Alabilir mi?
Evet. Tapu Kanunu yabancı gerçek kişinin yalnız tek il veya tek ilçede taşınmaz sahibi olmasını şart koşmaz. Antalya, İstanbul, Mersin, Ankara veya başka illerde birden fazla taşınmaz edinilebilir; ancak ülke genelindeki kişisel toplam 30 hektarı ve her ilçenin %10 sınırını aşmamak gerekir.
Birden fazla şehirde edinim yapılması 30 hektarlık sınırı sıfırlamaz. Her yeni işlemde yabancının Türkiye genelindeki mevcut taşınmaz portföyü dikkate alınır.
Yatırım amacıyla farklı illerde konut, işyeri, arsa veya tarla alınacaksa her taşınmazın hukuki niteliği ayrıca kontrol edilmelidir. İmar durumu, tarımsal arazi mevzuatı, kıyı, sit, orman, askeri güvenlik veya özel kanun kısıtlamaları, 30 hektar ve %10 sınırlarından bağımsız olarak edinimi etkileyebilir.
Tapu işlemlerinin yurt dışından vekâletle yürütülmesi için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri ve Mersin Tapu İşlemleri Yurt Dışından rehberleri kullanılabilir.
6. Yabancı Kişinin Miras Yoluyla Edindiği Taşınmazlarda Sınırlar Nasıl Uygulanır?
Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmazı miras yoluyla kazanması ile satın alma yoluyla kazanması aynı işlem değildir. Miras, murisin ölümüyle kanundan doğan intikal sonucudur; ancak yabancı mirasçının taşınmazı kalıcı olarak elinde tutabilmesi Tapu Kanunu m.35’teki kişi, ülke, alan ve özel kanun sınırlamalarıyla birlikte değerlendirilir.
Kanuni sınırların dışında kalan veya edinimine izin verilmeyen taşınmazların tasfiyesi gündeme gelebilir. Bu nedenle yabancı mirasçı “mirasla geldiği için 30 hektar ve diğer sınırlamalar hiç uygulanmaz” varsayımıyla hareket etmemelidir.
Miras intikali öncesinde mirasçılık belgesi, yabancı nüfus/medeni hâl belgeleri, veraset ve intikal vergisi ve tapu sicil işlemleri ayrıca hazırlanmalıdır. Yurt dışındaki mirasçının vekâletle işlem yapması mümkündür.
Yurt dışındaki mirasçıların ortaklık ve satış sorunları için Yurt Dışındaki Mirasçı ve Ortaklığın Giderilmesi rehberi incelenebilir.
7. Yabancı Gerçek Kişi ile Yabancı Sermayeli Türk Şirketi Aynı Kurala mı Tabidir?
Hayır. Tapu Kanunu m.35 esas olarak yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülke mevzuatına göre kurulmuş tüzel kişilerin belirli taşınmaz edinimlerini düzenler. Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi ise özellikle Tapu Kanunu m.36 ve ilgili yönetmelik çerçevesinde değerlendirilir.
Türkiye’de Türk Ticaret Kanunu’na göre kurulmuş bir şirket, ortaklarının yabancı olması nedeniyle otomatik olarak “yabancı tüzel kişi” sayılmaz. Ancak yabancı sermayeli şirketlerde şirketin faaliyet konusu, yabancı ortakların kontrol oranı, stratejik alanlar ve ilgili izin süreçleri m.36 kapsamında önem taşıyabilir.
Bu nedenle yabancı yatırımcı adına doğrudan taşınmaz almak ile Türkiye’de kurulan şirket adına taşınmaz almak aynı hukuki rejim değildir. Vergi, şirketler hukuku, finansman ve mülkiyet amacı birlikte değerlendirilmelidir.
Şirket üzerinden taşınmaz edinimi planlanıyorsa şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konusu ve m.36 uygulaması tapu başvurusundan önce kontrol edilmelidir.
8. 30 Hektar Sınırı İçinde Olsa Bile Her Taşınmaz Alınabilir mi?
Hayır. Miktar sınırına uymak tek başına yeterli değildir. Tapu Kanunu m.35, yabancıların taşınmaz edinimini diğer kanuni sınırlamalara tabi tutar. Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, özel güvenlik bölgeleri, sit alanları, kıyılar, tarım arazileri ve başka özel mevzuat kapsamındaki taşınmazlar için ayrı kısıtlamalar bulunabilir.
TKGM, taşınmazın yabancı edinimine açık olup olmadığını ilgili sistemler ve kurum verileri üzerinden kontrol eder. Özellikle sınır, stratejik tesis veya özel güvenlik alanlarına yakın taşınmazlarda ek inceleme gerekebilir.
Satış vaadi sözleşmesi veya kapora ödenmesi, tapu devrinin hukuken mümkün olduğu anlamına gelmez. Yabancı alıcı açısından satış öncesi en önemli hukuki incelemelerden biri taşınmazın yabancı edinimine açık olup olmadığının doğrulanmasıdır.
Taşınmaz satış vaadi ve sözleşme riskleri için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi rehberi incelenebilir.
9. Kanuni Sınırları Aşan Yabancı Taşınmaz Ediniminde Ne Olur?
Tapu Kanunu m.35, kanuna aykırı edinimlerin sürekli biçimde korunmasını öngörmez. Kanuni sınırlara aykırı olarak edinilen, edinim amacı dışında kullanılan veya süresinde gerekli proje yükümlülüğü yerine getirilmeyen taşınmazlarda tasfiye mekanizması gündeme gelir.
Tasfiye, taşınmazın belirlenen süre içinde malik tarafından devredilmesi; bu yapılmazsa idari süreç sonunda satış ve bedelin hak sahibine ödenmesi gibi sonuçlar doğurabilir. Somut tasfiye usulü, ihlalin türü ve ilgili idari işlemlere göre belirlenir.
Bu nedenle tapu müdürlüğünün sehven işlem yapmış olması, kanuna aykırı edinimin hiçbir zaman tartışılamayacağı anlamına gelmez. Yabancı alıcının, satın alma öncesinde kota ve kısıtlamaları hukuki incelemeyle kontrol etmesi gerekir.
İdari tasfiye veya ret kararı verilmişse tebligat tarihi, gerekçe ve varsa idari yargı yolu ayrı değerlendirilmelidir.
10. Yabancı Alıcı Tapu Devri Öncesinde Hangi Kontrolleri Yapmalı?
Yabancı gerçek kişinin tapu devrinden önce yalnız satış bedelini ve konutun fiziksel durumunu değil, aşağıdaki hukuki başlıkları kontrol etmesi gerekir:
- Yabancının uyruğunun güncel edinim rejimi,
- Türkiye genelindeki mevcut taşınmazlarının toplam yüzölçümü,
- Yeni taşınmazla 30 hektar sınırının aşılıp aşılmadığı,
- İlçedeki yabancı edinim %10 kotası,
- Taşınmazın askeri/güvenlik veya özel kanun kısıtlaması,
- Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh, intifa ve diğer takyidatlar,
- İmar ve yapı kullanım durumu,
- Yapısız taşınmazsa proje yükümlülüğü,
- Satıcının yetkisi ve vekâletnamenin kapsamı,
- Ödeme ve döviz mevzuatına ilişkin güncel yükümlülükler.
Bu kontroller satış vaadi veya kapora öncesinde yapılmalıdır. Tapu devrinin son aşamasında çıkan edinim engeli, alıcı ile satıcı arasında ayrıca sözleşmesel tazminat ve iade uyuşmazlığına yol açabilir.
11. Yurt Dışındaki Yabancı Türkiye’ye Gelmeden Taşınmaz Alabilir mi?
Usulüne uygun vekâletname ile yabancı alıcının Türkiye’ye gelmeden tapu işlemini yürütmesi mümkündür. Vekâletnamenin taşınmazı edinme, satış bedeli, tapuda resmi senedi imzalama ve gerekli beyanları verme yetkilerini açıkça içermesi gerekir.
Vekâletname Türk dış temsilciliğinde düzenlenebileceği gibi, yabancı ülkedeki yetkili noter önünde de düzenlenebilir. Yabancı noter belgesinde ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkçe tercüme gerekir.
Web Tapu ve TKGM’nin yabancı işlemlerine ilişkin güncel uygulamaları, vekilin başvuru ve randevu süreçlerini kolaylaştırabilir. Ancak yabancı edinim kotası ve m.35 sınırlamaları vekil kullanılmasıyla ortadan kalkmaz.
Yurt dışından tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi kullanılabilir.
12. Yabancı Taşınmaz Alıcısı İçin Kontrol Listesi
- Uyruğun güncel yabancı edinim rejimine uygunluğunu kontrol edin.
- Türkiye’deki mevcut taşınmaz toplamınızı çıkarın.
- 30 hektar/300.000 m² kişisel üst sınırı kontrol edin.
- Taşınmazın bulunduğu ilçedeki %10 yabancı edinim kotasını sorgulatın.
- Tapu takyidatlarını alın.
- Askeri/güvenlik ve özel kanun kısıtlamalarını kontrol edin.
- Yapısız taşınmazda iki yıllık proje yükümlülüğünü ayrıca değerlendirin.
- Şirket üzerinden alımda m.36 rejimini ayrı inceleyin.
- Yurt dışından vekâlet kullanılacaksa özel yetkileri açık yazın.
- Kapora veya satış vaadi öncesinde edinim yeterliliğini doğrulayın.
Resmî Kaynaklar
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi
- Your Key Türkiye – Yabancı Yatırımcı Tapu Bilgilendirmesi
Sık Sorulan Sorular
1. Yabancı bir kişi Türkiye’de en fazla kaç metrekare taşınmaz alabilir?
Tapu Kanunu m.35 uyarınca ülke genelindeki toplam üst sınır 30 hektar, yani 300.000 m²’dir; ilçe %10 sınırı ve diğer kanuni kısıtlamalar ayrıca uygulanır.
2. 30 hektar her şehir için ayrı mı?
Hayır. 30 hektar yabancı gerçek kişinin Türkiye genelindeki toplam edinim sınırıdır.
3. İlçedeki %10 sınırı her yabancıya ayrı ayrı mı uygulanır?
Hayır. Sınır ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümü üzerinden yabancı edinimlerinin kanuni toplamını sınırlar.
4. Daire satın almak da 30 hektar hesabına girer mi?
Yabancının tapu sicilindeki edinimi sistemde değerlendirilir. Bağımsız bölümün tapu ve arsa payı verileri TKGM kayıtları üzerinden hesaba katılır.
5. Birden fazla ilde taşınmaz alabilir miyim?
Evet; ancak Türkiye genelindeki toplam 30 hektar ve her ilçedeki %10 sınırı aşılmamalıdır.
6. Üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar sınır hesabına girer mi?
Bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar m.35 kapsamındaki hesapta önem taşır.
7. Mirasla gelen taşınmazda sınırlar uygulanmaz mı?
Miras intikali farklı kazanım yoludur; ancak yabancı mirasçının taşınmazı elde tutabilmesi kişi, ülke ve kanuni taşınmaz edinim sınırlamalarıyla birlikte değerlendirilir.
8. Yabancı sermayeli Türk şirketi de 30 hektar sınırına mı tabidir?
Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi özellikle Tapu Kanunu m.36 ve ilgili yönetmelik kapsamında ayrı değerlendirilir.
9. 30 hektarın altında kalan her taşınmaz alınabilir mi?
Hayır. Askeri/güvenlik, imar, tarım, kıyı, sit ve diğer özel kanun sınırlamaları ayrıca kontrol edilir.
10. Yurt dışından vekâletle taşınmaz alınabilir mi?
Evet. Usulüne uygun özel yetkili vekâletname ve gerekli apostil/tasdik-tercüme şartlarıyla tapu işlemi vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Hukuki Değerlendirme ve E‑E‑A‑T
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde iki miktar sınırı birlikte uygulanır: ülke genelinde kişi başına 30 hektar ve ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10’u. Bunlara ek olarak taşınmazın niteliği, güvenlik/özel kanun kısıtları ve yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüğü ayrıca incelenir. Satış sözleşmesi ve ödeme öncesinde TKGM kayıtlarından edinim yeterliliği doğrulanmalıdır.
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat ve resmî uygulama kontrolü: 15 Eylül 2026
Yurt dışındaki yabancı yatırımcıların Türkiye’de tapu, vekâlet ve dava işlemleri için Yurt Dışındaki Müvekkiller konu merkezini inceleyebilirsiniz.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
