Yurt Dışındaki Kat Maliki Yapı Güvenliği İncelemesi İçin Dairesine Girişe İzin Vermek Zorunda mı? KMK m.23 | 2026

Kısa ve Net Cevap

Yurt dışındaki kat maliki yapı güvenliği incelemesi için dairesine girişe, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.23’teki şartlar gerçekleştiğinde izin vermek zorundadır. Bir bağımsız bölümdeki hasar veya bozukluğun onarılması, tesislerin yeniden yapılması ya da yapı güvenliği bakımından gerekli görülen teknik incelemenin yapılabilmesi için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturan kişi girişe izin vermek ve gerekli işlere katlanmak zorundadır. Bu izin sebebiyle malik veya oturan kişi zarar görürse zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm maliki tarafından derhâl ödenir. Yönetici sırf kolaylık için istediği her anda daireye giremez; girişin KMK m.23 kapsamındaki zorunlu iş veya teknik incelemeyle bağlantılı olması gerekir.

1. KMK m.23 Bağımsız Bölüme Giriş Mecburiyetini Nasıl Düzenler?

Kat mülkiyetinde her malik kendi bağımsız bölümünün sahibidir; ancak bağımsız bölüm, ana yapının diğer bölümlerinden tamamen kopuk bir alan değildir. Tesisat, kolon-kiriş sistemi, su ve atık su hatları, elektrik tesisatı, ortak duvarlar ve yapı güvenliği gibi unsurlar bir bağımsız bölümde yapılacak inceleme veya onarımı başka bir bağımsız bölümden erişime bağlı hâle getirebilir. KMK m.23 bu zorunlu erişim sorununu çözmek için getirilmiştir.

Maddeye göre bir kat malikinin bağımsız bölümünde veya o bölümdeki tesislerde meydana gelen hasar veya bozukluğun onarılması, giderilmesi ya da tesislerin yeniden yapılması için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa girişe izin verilmelidir. Aynı hüküm, yapı güvenliğiyle ilgili yapılması gerekli görülen teknik incelemeler bakımından da uygulanır.

Buradaki “izin verme mecburiyeti”, mülkiyet hakkının tamamen ortadan kalkması anlamına gelmez. Giriş, belirli ve hukuken korunmaya değer bir zorunluluğa dayanmalıdır. Hangi bölümde hangi işin yapılacağı, neden başka yoldan erişilemediği ve işin kapsamı açıklanmalıdır. Malik, belirsiz bir “yönetim bakacak” talebiyle evini sınırsız biçimde üçüncü kişilere açmak zorunda değildir.

Yurt dışında yaşayan malik bakımından da aynı kural geçerlidir. Dairenin uzun süre boş olması veya malikin anahtarın tek sahibi olması, zorunlu inceleme ve onarımın engellenmesi için gerekçe değildir. Malik Türkiye’ye gelmeden güvenilir bir temsilci, avukat, akraba veya yetkili kişi aracılığıyla kontrollü erişim sağlayabilir.

2. Hangi Hâllerde Komşu Bağımsız Bölüme Giriş Zorunludur?

KMK m.23 birkaç ayrı durumu kapsar. Birincisi, başka bir bağımsız bölümdeki hasar veya bozukluğun onarımının sizin bağımsız bölümünüzden geçilmesini gerektirmesidir. Örneğin üst kattaki su tesisatının ana bağlantısına yalnız alt kattaki tesisat boşluğundan erişilebiliyorsa ve teknik olarak başka makul yol yoksa giriş zorunluluğu gündeme gelir.

İkincisi, bir bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılmasıdır. Eski su, kanalizasyon, ısıtma veya benzeri tesisatın değiştirilmesi sırasında ortak şaftın veya bağlantı noktasının başka bir bağımsız bölüm içinde bulunması hâlinde m.23 uygulanabilir. Ancak yapılacak işlem gerçekten gerekli olmalı ve erişim ihtiyacı teknik olarak açıklanmalıdır.

Üçüncüsü, yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemelerdir. Yapının taşıyıcı sisteminin kontrolü, çatlakların niteliğinin belirlenmesi, kolon veya kirişin ölçülmesi, beton veya donatı durumunun incelenmesi gibi güvenlik amaçlı teknik çalışmalar, belirli bağımsız bölümlere erişim gerektirebilir.

Dördüncüsü, ana taşınmazın bir kısmının harap olması hâlidir. KMK m.23’ün ikinci fıkrasına göre harap olan bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer veya tesislerin yeniden yapılması için sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından yararlanılması gerekiyorsa o bölümlerin malik veya diğer oturanları buna izin vermek zorundadır.

Bu örneklerin ortak noktası zorunluluktur. Başka ve makul bir erişim yöntemi varsa, malikin konut dokunulmazlığını gereksiz biçimde ihlal eden yöntem seçilmemelidir. İşin kapsamı ihtiyaca göre sınırlı tutulmalıdır.

3. Yapı Güvenliğiyle İlgili Teknik İnceleme Neleri Kapsar?

KMK m.23’te yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler açıkça sayılmıştır. Bu hüküm, binanın taşıyıcı sistemini veya güvenli kullanımını değerlendirmek için bağımsız bölüm içinde teknik inceleme yapılmasına hukuki dayanak oluşturur. Örneğin kolon-kirişlerde gözlem, beton yüzeyde çatlak analizi, ölçüm, gerekli hâllerde tahribatlı veya tahribatsız test için erişim gerekebilir.

Ancak “teknik inceleme” ifadesi, yöneticiye belirsiz ve sınırsız bir denetim yetkisi vermez. İncelemeyi yapacak kişinin uzmanlığı, incelemenin amacı, hangi alanlara erişileceği ve yapılacak işlemlerin niteliği belirlenmelidir. Mühendislik incelemesi için gelen kişinin kimliği ve yetkisi malike bildirilebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti gibi özel bir süreç yürütülüyorsa o Kanun ve uygulama yönetmeliğindeki özel usuller ayrıca uygulanır. KMK m.23, komşuluk ve bağımsız bölüme erişim yükümlülüğünü düzenler; riskli yapı tespitinin hangi kuruluşça ve hangi yöntemle yapılacağını tek başına belirlemez.

Benzer şekilde belediyenin, mahkemenin veya yetkili idarenin ayrı inceleme yetkisi varsa bu yetkinin dayanağı ayrıca değerlendirilir. Malik için doğru yaklaşım, “hangi kurum veya uzman, hangi hukuki ve teknik amaçla, hangi tarihte, hangi alana girmek istiyor?” sorularını yazılı olarak netleştirmektir.

Yapı güvenliğinin söz konusu olduğu dosyalarda gecikme ciddi zarar yaratabilir. Buna karşılık yalnız ticari tadilat, dekorasyon veya komşunun konforunu artıracak seçimlik iş için m.23’teki zorunlu erişim hükmü otomatik olarak uygulanmaz.

4. Site veya Apartman Yöneticisi Her İstediğinde Daireye Girebilir mi?

Hayır. KMK m.23 yöneticinin genel bir “anahtar isteme ve daireye girme” yetkisi değildir. Yönetici, kat maliklerinin özel kullanım alanına ancak kanuni veya sözleşmesel dayanak bulunan somut işlem için erişim talep edebilir. m.23 bakımından erişimin hasar, bozukluk, tesisin yeniden yapılması, yapı güvenliği teknik incelemesi veya harap kısmın yeniden yapılmasıyla bağlantısı kurulmalıdır.

Örneğin yönetici “her ihtimale karşı tüm boş dairelerin anahtarını yönetim ofisine bırakın” diyerek m.23’e dayanamaz. Malik anahtarını yönetime kalıcı biçimde teslim etmek zorunda değildir. Buna karşılık acil su kaçağının kaynağı boş dairedeyse ve kaçak diğer bölümlere zarar veriyorsa, gerekli onarım için kontrollü giriş sağlanmalıdır.

Giriş tarihi ve saati kural olarak önceden belirlenmeli; acil durum yoksa malikin veya temsilcisinin hazır bulunmasına imkân verilmelidir. Yapılacak işin süresi, kullanılacak alan ve çalışacak kişiler mümkün olduğunca bildirilmelidir.

Malik dairenin fotoğraflanmasına, kişisel eşyaların incelenmesine veya işle ilgisiz alanlara girilmesine sırf m.23 nedeniyle katlanmak zorunda değildir. Teknik inceleme ve onarım amacı neyi gerektiriyorsa erişim o ölçüde tutulmalıdır.

Yönetici talebi kötüye kullanırsa malik yazılı olarak işin kapsamını ve hukuki dayanağını sorabilir. Ancak gerçek bir yapı güvenliği veya zorunlu onarım ihtiyacında sırf yöneticiyle kişisel uyuşmazlık bulunduğu için erişimi engellemek doğru değildir.

5. Dairede Kiracı veya Başka Bir Kişi Oturuyorsa Kim İzin Vermek Zorundadır?

KMK m.23 yalnız kat malikini değil, bağımsız bölümde “başka sıfatla oturanları” da kapsar. Dolayısıyla daire kiracıya verilmişse, ücretsiz kullanan aile ferdi varsa veya başka hukuki sıfatla oturan kişi bulunuyorsa gerekli giriş ve işe katlanma yükümlülüğü bu kişileri de ilgilendirir.

Malik yurt dışında olup daire kiracıdaysa, yönetim hem maliki hem fiilî kullanıcıyı zamanında bilgilendirmelidir. Kiracı “ben malik değilim, hiçbir şekilde içeri almam” diyerek kanuni zorunluluğu bütünüyle reddedemez. Ancak kiracının da konut dokunulmazlığı ve özel hayatı korunur; işlem gerekli kapsamda yapılmalıdır.

Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, bu tür girişlerin nasıl organize edileceğine ilişkin hükümler içerebilir. TBK çerçevesinde kiralanandaki zorunlu onarım ve ayıp süreçleri de ayrıca gündeme gelebilir. KMK m.23 ise kat mülkiyeti ilişkisi bakımından komşu bölüme erişim zorunluluğunu düzenler.

Yurt dışındaki malik kiracıyla iletişim kurmalı ve yönetimin talebinin gerçekliğini doğruladıktan sonra erişim organizasyonunu yazılı yapmalıdır. Kiracıya yalnız “anahtarı yöneticiye ver” demek yerine tarih, uzman, işlem ve tahmini süre bildirilmelidir.

6. Daireye Girilmesi Nedeniyle Zarar Oluşursa Kim Öder?

KMK m.23 bu konuda da açık hüküm içerir. Giriş izni nedeniyle kat maliklerinin veya başka sıfatla oturanların uğrayacağı zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm maliklerinin derhâl ödemesi gerekir. Böylece zorunlu erişimden yararlanan taraf ile erişime katlanan taraf arasında mali denge kurulur.

Örneğin onarım için komşu dairenin duvarının açılması, seramiğin sökülmesi, boya veya zemin kaplamasının zarar görmesi gerekiyorsa iş sonrasında eski hâle getirme ve gerçek zarar karşılanmalıdır. Zararın kapsamı işin zorunlu sonucu ile kusurlu uygulamadan doğan ek zararlar bakımından ayrı ayrı değerlendirilebilir.

İş başlamadan önce mevcut durumun fotoğraf ve video ile kayıt altına alınması ispat bakımından yararlıdır. Hangi yüzeylerin açılacağı, kimin onaracağı ve iş bittikten sonra eski hâle getirme sorumluluğunun kimde olduğu yazılı bir tutanakla belirlenebilir.

Yurt dışındaki malik temsilcisinden giriş öncesi ve sonrası fotoğraf isteyebilir. Özellikle boş ve eşyalı dairelerde işin yapıldığı alan dışındaki eşyaların korunması, anahtar teslimi ve giriş-çıkış tutanağı önemlidir.

Zarar karşılanmazsa TBK’nın zarar ve tazminata ilişkin genel hükümleri ile KMK m.23’teki özel yükümlülük birlikte değerlendirilebilir. Talep, gerçek zarar ve illiyet bağı üzerinden somutlaştırılmalıdır.

7. Kat Maliki Girişe İzin Vermezse Ne Yapılır?

Gerçek ve gerekli bir m.23 durumu bulunduğu hâlde malik veya oturan kişi erişimi tamamen engellerse uyuşmazlık hâkimin müdahalesine taşınabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Başvuru öncesinde erişim ihtiyacının somutlaştırılması gerekir. Teknik rapor, tesisat ustası veya mühendis tespiti, hasar fotoğrafları, onarım planı, yönetim yazışmaları ve malike gönderilen erişim talebi dosyada önem taşır. “Komşu kapıyı açmıyor” şeklindeki soyut iddia yerine, neden o bağımsız bölüme girilmesi gerektiği açıklanmalıdır.

Acil su kaçağı, yangın riski veya can güvenliği gibi derhâl müdahale gerektiren hâllerde olayın niteliğine göre kolluk, itfaiye, belediye veya ilgili acil müdahale makamlarının yetkileri ayrıca gündeme gelir. KMK m.23 tek başına malik veya yöneticiye kapıyı zorla kırarak içeri girme yetkisi vermez.

Mahkemeden talep edilen koruma, yapılacak işin zorunluluğuna ve kapsamına göre belirlenmelidir. Gerekirse HMK m.389 ve devamına göre geçici hukuki koruma şartları ayrıca incelenir. Yapı güvenliği açısından gecikme ciddi risk yaratıyorsa bu durum teknik raporla gösterilmelidir.

Malik yurt dışında olduğu için kendisine ulaşılamıyorsa tebligat ve temsil sorunları erken çözülmelidir. Türkiye’de bir irtibat kişisi ve güncel tebligat adresi bulunması bu tür acil durumlarda büyük önem taşır.

8. Yurt Dışındaki Kat Maliki Dairesi Boşsa Ne Yapmalıdır?

Yurt dışında yaşayan malikin sürekli anahtarını yönetime bırakma zorunluluğu yoktur. Ancak uzun süre boş kalacak bağımsız bölümde acil ve zorunlu erişim ihtimali düşünülmelidir. Malik, güvendiği bir temsilci belirleyebilir ve yönetimle bu kişinin iletişim bilgisini paylaşabilir.

Yapı güvenliği incelemesi veya onarım talebi geldiğinde önce talebin yazılı içeriği alınmalıdır. İncelemeyi yapacak mühendis veya teknik kişinin adı, işlem tarihi, hangi alanlara girileceği ve işlem süresi sorulur. Malik temsilcisine sınırlı ve somut yetki vererek giriş sırasında hazır bulunmasını sağlayabilir.

Avukata vekâlet verilmesi, özellikle erişim talebiyle birlikte kurul kararı, hasar sorumluluğu veya mahkeme süreci bulunuyorsa yararlıdır. Ancak basit bir tesisat kontrolü için mutlaka avukat bulunması gerekmez; önemli olan malikin kontrolü kaybetmeden kanuni erişimi sağlamasıdır.

Giriş sırasında eşyaların korunması, fotoğraf kaydı, anahtarın kimde kaldığı ve iş sonunda hasar tespiti tutanak altına alınmalıdır. Malik, daireye giren teknik ekibin m.23 kapsamındaki iş dışında hareket etmemesini isteyebilir.

Yurt dışından hukuki temsil için Türkiye’de uzaktan vekâletli hukuki temsil rehberi; site yönetim belgelerine erişim için site yönetimi hesap ve belge inceleme rehberi kullanılabilir.

9. İnceleme veya Onarım Öncesi Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?

İşin niteliğine göre hasar fotoğrafları, tesisat raporu, mühendis inceleme yazısı, yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu kararı, varsa belediye veya idare yazısı ve onarım teklifi incelenir. Yapı güvenliği teknik incelemesinde uzman kişinin mesleki yeterliliği ve inceleme konusu belirlenmelidir.

Malik, giriş talebini yapan kişinin gerçekten yönetici veya yetkili teknik kişi olduğundan emin olmalıdır. Özellikle yurt dışında bulunan malik adına hareket eden kişiler, telefonla gelen kimliksiz “anahtarı bırakın” taleplerine göre işlem yapmamalıdır.

İş başlamadan önce mevcut durum tutanağı düzenlenmesi önerilir. Dairenin hangi bölümüne girileceği, hangi yüzeyin açılacağı, tahmini iş süresi ve eski hâle getirme yöntemi yazılabilir. İş tamamlandığında ikinci tutanakla yeni hasar olup olmadığı kontrol edilir.

Masrafın hangi bağımsız bölüm veya ortak gider hesabından karşılanacağı ayrıca belirlenir. m.23 zarar tazminini düzenlese de, asıl onarım giderinin kime ait olduğu KMK m.20, m.19, yönetim planı veya zararın kaynağına göre farklılaşabilir.

Yurt dışındaki malik, belgeleri elektronik ortamda inceletebilir. Ancak yargı süreci doğarsa asıl veya usulüne uygun örnekler dosyaya sunulmalıdır.

10. Yurt Dışındaki Malik İçin Uygulama Sırası

Önce giriş talebinin sebebi ve hukuki dayanağı yazılı alınır. Hasar, onarım veya yapı güvenliği incelemesinin neden sizin bağımsız bölümünüzden erişim gerektirdiği teknik olarak açıklanır. Tarih ve saat belirlenir. Türkiye’de güvenilir bir temsilci görevlendirilir. Giriş öncesi mevcut durum fotoğraf ve tutanakla kaydedilir. İnceleme yalnız gerekli alanla sınırlı tutulur. İş bittikten sonra zarar kontrolü yapılır. Zarar doğmuşsa m.23 uyarınca lehine izin verilen bağımsız bölüm malikinden derhâl tazmin istenir. Haksız biçimde giriş engelleniyorsa veya yönetim yetki sınırını aşıyorsa sulh hukuk mahkemesi yolu değerlendirilir.

Bu sıra, mülkiyet hakkı ile ana yapının güvenli ve işler tutulması gereğini dengeler. KMK m.23 ne malik için mutlak bir “kapıyı açmama” hakkı ne de yönetim için sınırsız bir “her zaman girme” yetkisi yaratır. Somut zorunluluk, ölçülülük ve zararların giderilmesi esastır.

Resmî ve İlgili Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Kat malikleri kurulu kararının iptali
• Site yönetimi hesap ve belgelerini inceleme
• Yurt dışından Türkiye’de uzaktan hukuki temsil

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.

Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.23, Ek m.1 ve bağlantılı ortak gider/onarım hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Somut dosyada erişimin gerçekten zorunlu olup olmadığı, teknik rapor, zarar riski ve yapılacak işin kapsamı birlikte incelenmelidir.

Yurt Dışından Yapı Güvenliği Dosyası İncelemesi

Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →