Yurt Dışındaki Malik Türkiye’de Tapudaki İntifa Hakkını Nasıl Kaldırır?

Kısa ve net cevap: Türkiye’deki taşınmazın tapusunda intifa hakkı varsa, malik bu kaydı sırf taşınmaz kendisine ait olduğu için tek taraflı olarak sildiremez. İntifa hakkının sona erme sebebi ortaya çıkmalı ve tapu sicilinde terkin işlemi yapılmalıdır. Hak sahibinin ölümü, sürenin dolması, hak sahibinin terkin talebi veya mahkeme kararı gibi sebepler gündeme gelebilir. Yurt dışında yaşayan malik, uygun vekâletnameyle süreci Türkiye’ye gelmeden takip ettirebilir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

İntifa Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.794 ve devamı intifa hakkını düzenler. İntifa hakkı, hak sahibine taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi verir. Mülkiyet malikte kalır; ancak malik intifa hakkı devam ettiği sürece taşınmazı fiilen kullanma ve gelirinden yararlanma bakımından sınırlanabilir.

Hangi Belgeler Gerekir?

• Güncel tapu kayıt örneği,
• İntifa hakkının kuruluş belgesi ve yevmiye bilgisi,
• Hak sahibinin kimlik bilgileri,
• Varsa ölüm belgesi,
• Süreli haksa kuruluş tarihi ve süre bilgisi,
• Terkin vekâletnamesi veya hak sahibinin talebi,
• Tapu müdürlüğünün varsa ret yazısı.

Türkiye’ye Gelmeden Takip

Tapu kaydının incelenmesi, belge temini, vekâlet hazırlığı ve gerektiğinde dava süreci avukat aracılığıyla takip edilebilir. Yurt dışındaki müvekkiller için genel hukuki destek sayfası, Almanca bilgi için Almanca ana sayfa kullanılabilir.

İntifa Hakkının Sona Erme Sebebi Önce Belirlenmelidir

TMK m.796-797 uyarınca gerçek kişinin ölümü, sürenin dolması, vazgeçme veya diğer sona erme nedenleri ile sicilde terkin aşaması ayrı incelenir. Gerçek kişi lehine intifa, hak sahibinin ölümüyle sona erer; mirasçıların intifa sahibi olarak tescili gerekmez. Tüzel kişinin intifa hakkı ise kararlaştırılan süreyle, süre yoksa kişiliğinin sona ermesiyle biter ve en çok yüz yıl devam eder.

Binanın hasar görmesi her durumda hakkın tamamen ve karşılıksız sona erdiği anlamına gelmez. TMK m.798 sigorta ve kamulaştırmada hakkın, konusu yerine geçen karşılık üzerinde devamını düzenler. Harap malın yeniden yararlanılabilir hâle getirilmesinin etkisi de bu maddeye göre incelenir. Ölüm, süre, hasar ve kamulaştırma sebepleri tek bir terkin yöntemi gibi anlatılamaz. Kaynak: TMK m.796-798.

Malik “intifa hakkı yıllardır kullanılmıyor” diyerek tek başına terkin isteyemez. Kullanılmama ile hakkın hukuken sona ermesi farklıdır. Tapu sicilinde kayıt devam ettiği sürece satış, kredi ve miras işlemlerinde intifa hakkı dikkate alınır.

Hak Sahibi Öldüyse Hangi Belgeler Gerekir?

Gerçek kişi lehine kurulmuş intifa hakkı kural olarak hak sahibinin ölümüyle sona erer. Hak sahibi Türkiye’de ölmüşse nüfus ve ölüm kayıtları üzerinden işlem daha kolay yürütülebilir. Hak sahibi Almanya veya başka ülkede ölmüşse yabancı ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılabilir hâle getirilmesi gerekir. Belgenin resmi niteliğine göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gündeme gelebilir.

Yabancı ölüm belgelerinin Türkiye’de kullanılmasına ilişkin genel çerçeve için Yabancı Belge Türkiye’de Nasıl Kullanılır? rehberi incelenebilir.

Ölümün Türkiye kayıtlarına bildirilmesi için yurt dışında ölümün nüfusa tescili rehberini inceleyin.

Süreli İntifa Hakkında Süre Dolduysa

Resmi senette intifa hakkının beş yıl, on yıl veya belirli tarihe kadar kurulmuş olması mümkündür. Süre dolduğu hâlde kayıt tapuda görünmeye devam ediyorsa resmi senet ve tapu kaydıyla terkin talep edilir. Sürenin başlangıç tarihi veya uzatma protokolü tartışmalıysa yalnız ilk tapu şerhine bakmak yeterli olmayabilir.

Hak Sahibi Feragat Ederse: Yurt Dışından Vekâlet

İntifa hakkı sahibi hakkından vazgeçebilir ve tapuda terkin iradesini açıklayabilir. Bu durumda hak sahibinin kimlik ve irade açıklamasının tapu işlemi için usulüne uygun olması gerekir. Hak sahibi yurt dışındaysa Türkiye’ye gelmeden özel yetkili vekâletname veya Türkiye’de kullanılabilir yabancı noter belgesiyle işlem yapılabilir.

Vekâletnamenin yalnız “tapu işlemleri” şeklinde genel bırakılması yerine intifa hakkının terkinine ilişkin yetkinin açık yazılması uyuşmazlığı azaltır.

Hak sahibi, işlem için uygun yetkileri içeren vekâletnameyi Türk konsolosluğunda düzenletebilir. Yabancı noterlik belgesinde Türkiye’de kullanım koşulları ayrıca kontrol edilir. Almanya için Türk konsoloslukları ve Almanya’dan avukata vekâlet verme rehberleri kullanılabilir.

İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı Aynı Değildir

İntifa hakkı hak sahibine taşınmazı kullanma ve ürünlerinden yararlanma konusunda geniş bir ayni hak verir. Oturma hakkı ise kişiye bir yapıda veya bölümünde oturma yetkisi tanır ve kapsamı daha dardır. Tapudaki hakkın türü yanlış okunursa terkin prosedürü ve ekonomik sonuçlar da yanlış değerlendirilir. Güncel tapu kaydında “intifa”, “sükna/oturma” veya başka ayni hak ibaresi açıkça kontrol edilmelidir.

İntifa Hakkı Varken Ev Satılabilir mi?

Çıplak mülkiyet sahibi taşınmazı intifa yüküyle devreder; alıcı intifa hakkının sahibi olmaz, mülkiyeti bu hakla yüklü olarak edinir. İntifa hakkı, onu elinde bulunduran kişide devam eder. Taraflar yüksüz devir kararlaştırmışsa hak sahibinin geçerli terkin iradesi veya başka sona erme sebebi doğrulanır; terkin ve satışın işlem sırası buna göre planlanır. Sırf alıcı ve satıcı anlaştı diye üçüncü kişinin intifa hakkı silinmez.

Satış sözleşmesinde intifa hakkının kaldırılacağı yazılıysa kimin hangi masrafı üstleneceği ve terkin yapılmazsa ne olacağı açıkça düzenlenmelidir.

İntifa Hakkı Varken Kira Geliri Kime Aittir?

İntifa hakkının kapsamına göre taşınmazın kullanım ve semerelerinden yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibine aittir. Kira ilişkisi varsa kira gelirinin kime ödeneceği, mevcut kira sözleşmesi ve intifa hakkının kapsamı birlikte incelenir. Çıplak malikin taşınmazı tek başına kiraya vermesi her durumda intifa hakkı sahibini bağlamayabilir.

Vergi, Aidat ve Bakım Giderleri

İntifa hakkı süresince olağan bakım, kullanım giderleri, vergiler ve büyük onarım masraflarının kim tarafından karşılanacağı TMK’daki intifa hükümleri ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenir. Site aidatı bakımından ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girebilir. Malik ile intifa hakkı sahibinin iç ilişkisi, site yönetiminin kanundan doğan talep hakkından farklı olabilir.

İntifa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır ve kural olarak mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer. Bu nedenle mirasçılar “babamızın intifa hakkını kendi adımıza tescil edin” talebinde bulunamaz. Buna karşılık intifa hakkı sahibinin ölmeden önce doğmuş kira veya başka alacakları terekeye girebilir.

Hak Sahibi Bulunamıyorsa veya İşbirliği Yapmıyorsa

İntifa hakkının hukuken sona erdiği açık ancak hak sahibi veya mirasçıları işlem yapmıyorsa terkin için hangi belgeyle tapuya başvurulacağı ve gerektiğinde dava açılıp açılamayacağı belirlenir. Hak henüz devam ediyorsa malikin tek taraflı terkin talebi reddedilebilir. Bu nedenle “ulaşamıyoruz” olgusu ile “hak sona erdi” olgusu ayrılmalıdır.

Örnek Senaryo: Almanya’da Ölen İntifa Hakkı Sahibi

Mersin’deki bir dairenin çıplak mülkiyeti çocuk adına, intifa hakkı ise Almanya’da yaşayan anne adına kayıtlı olsun. Anne Almanya’da vefat etmiş ancak ölüm Türkiye nüfus kayıtlarına henüz işlenmemiş olsun. Çocuk daireyi satmak istediğinde tapuda intifa devam ediyor görünür. Bu durumda Alman ölüm belgesi temin edilir, gerekiyorsa apostil ve Türkçe tercüme tamamlanır, ölüm kaydı/nüfus tescili ve tapu terkin süreci koordine edilir.

Anneye ait intifa hakkı mirasçılara geçmediğinden satış için mirasçıların yeni intifa sahibi olarak tescili gerekmez. Ancak yabancı ölüm belgesinin Türkiye’de hukuken kullanılabilir biçimde sunulması şarttır.

Terkin Öncesi 9 Adımlık Kontrol

1. Güncel tapu kaydını alın.
2. İntifa hakkının hak sahibini ve kuruluş tarihini belirleyin.
3. Resmi senetten süresini ve özel şartlarını kontrol edin.
4. Ölüm varsa resmi ölüm belgesini temin edin.
5. Yabancı belgeyse apostil/tasdik ve tercüme ihtiyacını belirleyin.
6. Hak sahibi hayattaysa terkin iradesini ve vekâlet yetkisini doğrulayın.
7. Taşınmaz üzerinde başka haciz, ipotek veya tedbir olup olmadığını kontrol edin.
8. Tapu müdürlüğünün güncel başvuru belgesini tamamlayın.
9. Terkin sonrasında yeni tapu kayıt örneğiyle sonucu doğrulayın.

Web Tapu ve Yurt Dışından Takip

TKGM’nin E-Terkin açıklaması, sona ermiş intifa haklarının terkinini kapsar ve kişiye bağlı haklarda ölüm belgesini gerekli olabilecek belgeler arasında sayar. Elektronik takip, hakkın sona erdiğini belgeleme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

1. Güncel tapu kaydı ve kuruluş belgesiyle hangi kaydın kaldırılacağını belirleyin.
2. Sona erme sebebine uygun belgeleri ve temsil yetkisini tamamlayın.
3. Başvuru numarasıyla eksik belge ve işlem durumunu izleyin.
4. Terkin tamamlanınca yeni tapu kayıt örneğinde ilgili hakkın silindiğini kontrol edin.

Yurt dışından sistemin kullanımı için Web Tapu işlemleri rehberine bakın. Kaynak kontrolü: TMK m.794–810 ve TKGM E-Terkin, 29 Eylül 2026.

İntifa Hakkının Kendisi ile Kullanılmasının Devri Ayrılır

İntifa hakkının mirasçılara geçmemesi, hak sahibinin hiçbir koşulda başka bir kişiyi taşınmazdan yararlandıramayacağı anlamına gelmez. TMK m.806 uyarınca sözleşmede aksi yoksa veya durum ve koşullardan hakkın bizzat kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına bırakılır. Bu durumda tapudaki hak sahibinin değişmesiyle kullanımın devri aynı işlem değildir. Malik, kendi haklarını kullanımı devralan kişiye karşı da doğrudan ileri sürer.

Örneğin intifa hakkı sahibi Almanya’ya taşındıktan sonra Türkiye’deki evi kiraya vermişse, malikin “artık burada oturmuyor, hak bitmiştir” demesi yeterli değildir. Kuruluş belgesi ve kullanımın devrine ilişkin şartlar incelenir. Buna karşılık sözleşme şahsen kullanım öngörüyorsa veya başka bir sınırlama içeriyorsa değerlendirme değişir. Yurt dışında yaşamak, tek başına intifa hakkından vazgeçildiğini gösteren bir irade açıklaması değildir.

Kötü Kullanımda Doğrudan Terkin Yerine Koruma Yolları

Malik, taşınmazın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen kullanımına TMK m.807 uyarınca itiraz eder. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispatladığında m.808 çerçevesinde güvence ister. Ancak m.809’daki intifa kendisinde kalmak üzere bağışlama istisnası ayrıca dikkate alınır. Bu hükümler, malikin hiçbir koşulda hak sahibine karşı başvuru yapamayacağı anlamına gelmediğini gösterir; başvurunun amacı ve koşulları doğru belirlenmelidir.

Hak sahibi tanınan uygun sürede güvence göstermez veya itiraza rağmen hukuka aykırı kullanımı sürdürürse TMK m.810, sulh hâkiminin yeni karara kadar zilyetliği kaldırıp malı atayacağı kayyıma bırakmasını düzenler. Bu koruma, intifa hakkının kendiliğinden tamamen silinmesiyle aynı değildir. Yalnız komşu şikâyeti veya malik ile hak sahibi arasındaki anlaşmazlık ileri sürülerek tapudan doğrudan terkin beklenmemelidir.

Delil dosyasında kullanımın hangi biçimde hukuka aykırı olduğu, önceki bildirimler, hasar görüntüleri ve gerekiyorsa teknik tespit bulunur. Malik tarafından yapılan onarım ile hak sahibinin verdiği zarar ayrı kalemlerde gösterilir. Evin eski olması veya zamanla yıpranması tek başına kötü kullanım kanıtı değildir. Dayanaklar: TMK m.806–812.

Terkin Sonrasındaki Teslim ve Gelir Hesabı

Tapuda terkin tamamlandığında fiilî teslim ayrıca planlanır. Anahtar, sayaç bilgileri, konuttaki eşyalar ve mevcut kira sözleşmesi tek tek kayda geçirilir. Tapu kaydının silinmesi, taşınmazı kullanan üçüncü kişinin hangi hukuki ilişkiye dayandığını incelemeden zorla çıkarılmasına izin vermez. Kiracı bulunuyorsa sözleşmenin tarafları, kurulma tarihi, kullanımın dayanağı ve hakkın sona ermesinin kira ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilir.

Hak sahibi ölmeden önce tahakkuk etmiş fakat tahsil edilmemiş kira ile ölümden sonraki kullanım dönemi aynı hesaba yazılmaz. Hesapta dönem, tahakkuk, tahsil ve hak sahipliği ayrı gösterilir. İntifa hakkının mirasçılara geçmemesi, ölümden önce doğmuş bütün para alacaklarının da yok olduğu anlamına gelmez. Banka hareketi ve kira sözleşmesi bu ayrımı kurmak için birlikte incelenir.

Yabancı Ölüm Belgesinde Kimlik Eşleştirmesi

Alman ölüm belgesindeki soyadı ile Türk tapu kaydındaki eski soyadı farklıysa belgeler birbirine bağlanmalıdır. İsim farklılığının evlilik, vatandaşlık işlemi veya yazım biçiminden kaynaklanıp kaynaklanmadığı kayıtlarla açıklanır. Yalnız benzer doğum tarihi yeterli kabul edilmemeli; kişi ve taşınmaz bağlantısı güvenilir belgelerle kurulmalıdır. Tercümede adlar değiştirilmez, farklı kayıtların sebebi ek belgeyle gösterilir.

Vekâletle işlem yapılırken malik ile intifa hakkı sahibinin iradelerinin kim tarafından açıklandığı da ayrılır. Malikin avukatına verdiği yetki, hayattaki hak sahibinin vazgeçme iradesi yerine kullanılamaz. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; diğer illerdeki tapu ve mahkeme süreçleri, ilgili yetki kuralları gözetilerek bu ofisten koordine edilir.

Sonuç

Yurt dışındaki malikin tapudaki intifa hakkını kaldırabilmesi için önce hakkın neden ve ne zaman sona erdiği belirlenmelidir. Ölüm, süre, terkin iradesi veya mahkeme kararı belgelendirildikten sonra tapu terkin işlemi yapılır. Satış planlanıyorsa bu işlem son güne bırakılmamalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →