Yurt Dışındaki Malik Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçer?
yurt dışındaki malik kat mülkiyetine geçiş: Yurt dışındaki malikin Türkiye’de kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi; iskân, proje, belediye ve tapu işlemleri.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan malik, Türkiye’deki bağımsız bölümün tapusunda hâlâ kat irtifakı görünüyorsa yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçiş sürecini vekil aracılığıyla takip edebilir. Ancak işlem yalnız malikin talebine bağlı değildir; yapının ruhsat ve kullanım izin durumu, onaylı proje, belediye kayıtları ve tapu sicili birlikte kontrol edilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde arsa payına bağlı kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Tapuda ‘kat irtifakı’ yazması tek başına binanın kaçak olduğu anlamına gelmez; ancak yapı tamamlandığı hâlde kat mülkiyetine geçilmemişse belediye ve tapu kayıtları incelenmelidir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi Neden Önemlidir?
Kat mülkiyetine geçişte yapının ruhsat ve yapı kullanma izin durumu temel önemdedir. Yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığını gösteren idari belgedir. Belgenin bulunmaması hâlinde belediyedeki imar dosyası, ruhsat, proje ve mevcut yapı durumu incelenmelidir.
Yurt Dışındaki Malik Tek Başına İşlem Yapabilir mi?
Mevcut kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi ile ilk kez kat mülkiyeti kurulması aynı işlem değildir. KMK m.10/6 uyarınca cins değişikliği yapılmış taşınmazda kat irtifakı mevcutsa, kat irtifakının tesciline ait resmî senet ve m.12’deki belgeler esas alınarak başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine geçilir. Bu dönüşüm işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Bu nedenle her dönüşümde bütün maliklerin yeniden noter vekâleti vermesi veya tapuda birlikte imza atması gerektiği söylenemez.
Resen işlem için gereken kayıt ve belgelerin ilgili idarelerce gönderilip gönderilmediği kontrol edilir. İskân, cins değişikliği veya mevcut proje kayıtlarında eksiklik varsa eksikliğin hangi aşamada bulunduğu belirlenir. Proje değişikliği, bağımsız bölümün birleştirilmesi veya yeni bir ayni hak kurulması için gereken izin ve irade açıklamaları, mevcut kat irtifakının resen dönüşüm kuralıyla ortadan kalkmaz. Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10-12.
Türkiye’ye Gelmeden Başvuru Mümkün mü?
Uygun vekâletname ile belediye ve tapu kayıtlarının incelenmesi, eksik belge takibi ve tapu başvurusu temsilci aracılığıyla yürütülebilir. Yurt dışından tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi kullanılabilir.
Kat İrtifakı Tapusu ile Ev Satılabilir mi?
Kat irtifaklı bağımsız bölümün devri mümkündür; ancak alıcı bakımından yapı kullanma izni, fiilî durum, proje uygunluğu ve krediye elverişlilik gibi konular önem kazanır. Satış öncesinde belediye imar dosyasının ve güncel tapu kaydının incelenmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Projeye Aykırılık Varsa Ne Olur?
Yapı onaylı projeden farklı tamamlanmışsa kat mülkiyetine geçiş öncesinde aykırılığın niteliği belirlenmelidir. Basit proje tadilatıyla giderilebilecek bir durum ile ruhsata aykırı kaçak bölüm aynı değildir. Belediye işlemleri ve gerekiyorsa düzeltme/tadilat süreci tamamlanmadan tapu aşaması ilerlemeyebilir.
Müteahhit İşlemi Tamamlamıyorsa
Satış sözleşmesinde kat mülkiyetli tapu veya iskânlı teslim taahhüt edilmişse ve yüklenici bunu yerine getirmiyorsa sözleşmeye aykırılık gündeme gelir. Ayıp veya teslim sorunları için Yurt Dışındaki Ev Sahibinin Ayıplı Konut Hakları yazısı ayrıca incelenebilir.
Konsolosluk Vekâletnamesi
Tapu işlemlerinde vekâlet metninin taşınmaz ve işlem bakımından yeterli hazırlanması gerekir. Almanya’daki başvurular için Almanya Türk Konsoloslukları, genel vekâlet bilgisi için Almanya’dan Avukata Vekâletname Verme sayfaları kullanılabilir. Almanca içerikler Almanca ana sayfada yer alır.
Hangi Belgeler Kontrol Edilmeli?
- Güncel tapu kaydı,
- Kat irtifakı kuruluş belgeleri,
- Onaylı mimari proje,
- Yapı ruhsatı,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Belediye imar dosyası,
- Varsa müteahhit ile yapılan sözleşme,
- Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı kayıtları.
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifakı tapusu geçersiz midir?
Hayır. Kat irtifakı kanunda düzenlenen bir ayni haktır. Ancak tamamlanmış binada kat mülkiyetine geçiş şartları ayrıca kontrol edilmelidir.
İskân yoksa kat mülkiyetine geçilir mi?
Yapı kullanma izin durumu ve güncel idari/tapu uygulaması belirleyicidir. Belediye ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Türkiye’ye gelmeden takip mümkün mü?
Uygun vekâletnameyle kayıt inceleme ve başvuru işlemlerinin önemli bölümü temsilci aracılığıyla yürütülebilir.
Mevcut kat irtifakının dönüşümünde herkesin yeniden imzası gerekir mi?
KMK m.10/6 kapsamındaki şartlar gerçekleştiğinde mevcut kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş yapılır. İlk kez kat mülkiyeti kurulması, proje değiştirilmesi veya bağımsız bölüm birleştirilmesi farklı işlemlerdir. Bunların izin ve irade koşulları, mevcut irtifakın dönüşümüyle karıştırılmamalıdır.
Elektrik ve su aboneliği iskân bulunduğunu ispatlar mı?
Tek başına ispatlamaz. Yapı kullanma izin belgesi belediye kaydından doğrulanmalı; kapsadığı parsel, blok ve bağımsız bölüm incelenmelidir. Başka blok için alınmış izin kendi dairesini otomatik kapsamaz. Fiilî kullanımın başlaması ile yapının idari izin durumu farklıdır.
Kat mülkiyetine geçilince mevcut ipotek ve haciz silinir mi?
Hayır. Mülkiyet türünün dönüşmesi mevcut sınırlı ayni hak ve hacizleri kendiliğinden sona erdirmez. Tescil sonrasında yeni kayıt alınarak hak ve yüklerin doğru aktarıldığı kontrol edilir. Haciz veya ipotek terkini, ilgili alacak ve dayanak dosyasına göre ayrı yürütülür.
Kat mülkiyeti tapusu binanın depreme dayanıklılık raporu mudur?
Hayır. Tapu kaydının hukuki niteliği ile taşıyıcı sistemin teknik güvenliği farklıdır. Kat mülkiyetine geçiş, bütün yapı kusurlarının giderildiğini veya depreme dayanıklılığın kesin olarak garanti edildiğini göstermez. Güvenlik şüphesinde ilgili teknik inceleme ve mevzuat süreci ayrıca yürütülmelidir.
Resmî mevzuat nerede?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulama duyuruları kontrol edilmelidir.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Önce Ana Taşınmaz Dosyası İncelenir
Yurt dışındaki malik bakımından en önemli nokta, işlemin yalnız kendi bağımsız bölümünün tapusunu değiştirmekten ibaret olmadığını anlamaktır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ana taşınmazın tamamının hukuki ve teknik durumuyla bağlantılıdır. Bu nedenle tapu müdürlüğündeki kat irtifakı kuruluş evrakı, belediyedeki onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölüm listesi birlikte kontrol edilmelidir.
Tapuda 5 numaralı bağımsız bölüm yazarken belediye projesinde daire numaralarının farklılaşmış olması, sonradan yapılan proje tadilatı, birleşme-bölünme veya ortak alan değişiklikleri işlem öncesinde çözülmelidir. Aksi hâlde kat mülkiyetine geçiş sırasında maliklerin fiilen kullandığı daire ile sicildeki bağımsız bölümün eşleştirilmesinde sorun çıkabilir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi ile “İskân” Aynı Kavramdır
Uygulamada “iskân” denilen belge, yapı kullanma izin belgesidir. Bu belge yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığının idarece tespit edildiğini gösterir. Binada elektrik, su veya doğal gaz aboneliğinin bulunması tek başına yapının iskânlı olduğunu ispatlamaz. Belediyeden yapı kullanma izin belgesinin tarih ve kapsamı ayrıca doğrulanmalıdır.
Bazı eski yapılarda mevzuat değişiklikleri, imar barışı kayıtları veya geçmiş uygulamalar nedeniyle dosya farklı özellik gösterebilir. Bu nedenle “binada herkes oturuyor, demek ki iskân vardır” veya “tapu kat irtifakı, kesin kaçaktır” genellemeleri yapılmamalıdır.
Kat İrtifakı Tapusunda Hangi Bilgiler Kontrol Edilir?
- Ana taşınmazın ada, parsel ve yüzölçümü,
- Bağımsız bölüm numarası ve niteliği,
- Arsa payı,
- Blok, kat ve giriş bilgisi,
- Malik ve pay oranı,
- Haciz, ipotek, intifa veya tedbir gibi takyidatlar,
- Yönetim planı tarihi,
- Kat irtifakının kuruluş tarihi.
Fiilî kullanım ile bu kayıtlar arasında fark varsa kat mülkiyetine geçişten önce sebebi araştırılmalıdır. Özellikle numarataj değişiklikleri ve proje tadilatları, alıcıların yanlış bağımsız bölüm üzerinden işlem yapmasına yol açabilir.
Projeye Aykırı Kapalı Balkon, Teras veya Depo Sorunu
Binanın tamamlanmasından sonra bağımsız bölümlerde balkon kapatma, terasa oda ekleme, ortak alandan depo oluşturma veya çatı arasını daireye katma gibi değişiklikler yapılmış olabilir. Bu tür fiilî durumlar onaylı mimari projeyle uyumlu değilse belediye ve tapu süreçlerini etkileyebilir. Her aykırılık aynı yöntemle çözülemez; ruhsat tadilatı mümkün olan değişiklik ile tamamen mevzuata aykırı yapılaşma ayrılmalıdır.
Yurt dışındaki malik, yalnız kendi dairesinde değişiklik yapmadığını söyleyerek aynı yapının ortak alan ve proje aykırılıklarını göz ardı etmemelidir. Bununla birlikte tek anagayrimenkuldeki genel kural ile toplu yapıların tamamlanan kısımlarına ilişkin özel düzenleme ayrılır. KMK m.66, yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesine imkân tanır. Bu nedenle her çok bloklu sitede bütün inşaatlar bitene kadar mutlaka beklenmesi gerektiği söylenemez; onaylı yerleşim planı, ilgili yapı ve izin kapsamı incelenir.
Arsa Payı Yanlışsa Ne Yapılır?
KMK m.3 uyarınca arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı tahsis edilir. Düzeltme incelemesinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kuruluşundaki değer oranı esas alınır; daha sonra tadilat yapılması, manzaranın değişmesi veya bugünkü satış fiyatının yükselmesi tek başına arsa payını değiştirmez. Yalnız metrekare eşitliği de bütün bölümlere eşit arsa payı verilmesini gerektirmez. Kat mülkiyetine resen dönüşüm, mevcut arsa payı hatasını kendiliğinden düzeltmez. Pay oranını değiştiren ayrı işlem veya davanın şartları ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle özellikle aynı büyüklükteki daireler arasında olağan dışı arsa payı farkları varsa eski proje ve kuruluş belgeleri incelenmelidir. Sitedeki Arsa Payı Düzeltme Davası rehberi bu ayrı uyuşmazlığı açıklar.
Müteahhit Kat Mülkiyetine Geçişi Neden Tamamlamamış Olabilir?
Yüklenicinin işlemi tamamlamamasının sebebi sadece ihmali olmayabilir. Yapı kullanma izni alınmamış, belediye harç ve teknik eksiklikleri bulunmuş, proje aykırılığı ortaya çıkmış veya kat irtifakı kuruluşundan sonra parselde değişiklik yaşanmış olabilir. Malik önce “müteahhit neden yapmadı?” sorusunun teknik cevabını belediye ve tapu kayıtlarından çıkarmalıdır.
Satış sözleşmesinde “iskanlı ve kat mülkiyetli tapu teslim edilecektir” şeklinde açık taahhüt varsa yüklenicinin bu borcu sözleşmeye aykırılık bakımından ayrıca değerlendirilir. Geç teslim veya eksik teslimden doğan zarar talepleri kat mülkiyetine geçiş idari işleminden bağımsızdır.
Belediyeden Hangi Belgeler İstenmelidir?
İmar arşivinden yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, varsa tadilat projeleri, yapı kullanma izin belgesi, numarataj bilgisi ve yapı hakkında düzenlenmiş idari tutanak veya kararlar istenebilir. Belediyenin dijital arşivinde bütün eski belgeler görünmeyebilir; fiziki dosya incelemesi gerekebilir.
Yurt dışındaki malik avukata veya işlem yetkilisine yeterli vekâlet verdiğinde bu kayıtların teminini Türkiye’ye gelmeden organize edebilir. Teknik belge incelemesinde mimar veya harita mühendisi desteği gerekebilir.
Tapu Müdürlüğünde İşlem Aşaması
Mevcut kat irtifakının dönüşümünde işlem, KMK m.10/6’daki resen tescil düzeni esas alınarak takip edilir. Önce yapı kullanma izin belgesi ve cins değişikliği kaydı, kat irtifakının kuruluş senedi ve m.12 belgeleriyle eşleştirilir. Eksik olanın malikin başvurusu mu, idarenin belge gönderimi mi, teknik kayıt düzeltmesi mi olduğu belirlenir. Malik veya vekili geciken işlemin durumunu sorar ve eksikliğin tamamlanmasını talep eder; bu takip, bütün maliklerin yeniden kuruluş sözleşmesi imzalaması gerektiği anlamına gelmez.
Tapu işlemi tamamlandığında malik yeni tapu kaydını almalı ve “kat mülkiyeti” niteliğinin, bağımsız bölüm numarasının, arsa payının ve varsa takyidatların doğru aktarıldığını kontrol etmelidir. Eski kayıtların otomatik aktarıldığı varsayılmamalıdır.
Kat Mülkiyetine Geçiş İpoteği veya Haczi Kaldırır mı?
Hayır. Bağımsız bölüm üzerinde banka ipoteği, icra haczi, intifa hakkı veya tedbir varsa kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş bu takyidatları kendiliğinden sona erdirmez. Haklar yeni sicil kaydına taşınabilir. Satış planlayan malik ayrıca takyidat temizliği yapmalıdır.
Tapudaki haciz veya ipoteğin kaldırılması için Yurt Dışındaki Malik Tapudaki Haciz veya İpoteği Nasıl Kaldırır? yazısı kullanılabilir.
Banka Kredisi Açısından Neden Önemlidir?
Bankaların kredi politikaları değişebilmekle birlikte kat mülkiyetli ve yapı kullanma izin durumu açık bir taşınmaz, ekspertiz ve kredi sürecinde daha az belirsizlik taşır. Kat irtifaklı daireye kredi verilmesi hukuken imkânsız değildir; ancak banka projenin tamamlanma, iskân ve teknik durumunu ayrıca değerlendirir. Bu nedenle satıştan hemen önce değil, kredi planlanmadan önce kayıtlar düzeltilmelidir.
DASK ve Sigorta Kayıtları
Kat mülkiyetine geçiş sonrasında bağımsız bölümün adres, tapu niteliği veya yüzölçümü bilgilerinde değişiklik oluşmuşsa DASK ve konut sigortası poliçelerinin güncellenmesi gerekir. Poliçedeki ada-parsel, adres veya metrekare bilgilerinin eski kayıtta kalması hasar dosyasında sorun yaratabilir. DASK tazminat süreci için DASK Deprem Tazminatı Rehberi incelenebilir.
Örnek Senaryo: Almanya’daki Malik 15 Yıllık Binada Kat İrtifakı Görüyor
Almanya’da yaşayan kişi Antalya’da 15 yıl önce aldığı dairenin tapusunda hâlâ kat irtifakı yazdığını fark etmiş olsun. Binada herkes oturuyor ve abonelikler var. Önce belediyeden yapı kullanma izin belgesi sorgulanır. Belge mevcutsa tapu dosyasındaki kat irtifakı ve proje kayıtlarıyla karşılaştırılır. İskân var ancak tapu geçişi hiç yapılmamışsa eksik tapu işlemi tamamlanabilir.
Belediye dosyasında çatı katının projeye aykırı büyütüldüğü ve yapı kullanma izninin bu nedenle alınmadığı görülürse sorun yalnız tapu başvurusu değildir. Proje aykırılığının hukuken giderilip giderilemeyeceği, sorumlu kişiler ve maliklerin ortak hareketi değerlendirilir. Bu örnek, kat irtifakı kaydının nedenini öğrenmeden doğrudan tapuya başvurmanın neden yetersiz olduğunu gösterir.
Yurt Dışındaki Malik İçin 12 Adımlık Yol Haritası
- Web Tapu’dan güncel tapu kaydını alın.
- Bağımsız bölüm numarası ve arsa payını doğrulayın.
- Belediyeden yapı ruhsatını alın.
- Onaylı mimari proje ve tadilat projelerini inceleyin.
- Yapı kullanma izin belgesini doğrulayın.
- Fiilî yapı ile projeyi karşılaştırın.
- Ortak alan veya bağımsız bölüm aykırılıklarını tespit edin.
- Arsa payı veya numarataj sorunu varsa önce onu çözün.
- Tapu ve belediyenin güncel belge listesini tamamlayın.
- Yurt dışı vekâletnamesinin tapu yetkilerini kontrol edin.
- Kat mülkiyeti tescili tamamlandığında yeni tapuyu inceleyin.
- Sigorta, belediye vergi ve adres kayıtlarını yeni sicile göre güncelleyin.
Resmî Kaynak ve Kurum Kontrolü
Kat Mülkiyeti Kanunu için Mevzuat Bilgi Sistemi, tapu işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel duyuru ve başvuru ekranları, yapı ruhsatı ve kullanım izni için taşınmazın bulunduğu belediye esas alınmalıdır. Eski internet yazılarındaki belge listesi yerine başvuru tarihindeki resmi uygulama kontrol edilmelidir.
Çok Bloklu Sitede Hangi Yapının Tamamlandığı Nasıl Belirlenir?
Bir sitede A blok kullanıma hazırken B blokta inşaat devam ediyorsa inceleme, reklamda kullanılan site adına göre değil resmî proje ve parsel kayıtlarına göre yapılır. İlgili yapının tamamlanma durumu, yapı kullanma izin belgesinin hangi blok ve bölümleri kapsadığı, ortak altyapı ile bağlantısı ve toplu yapı düzeni birlikte değerlendirilir. KMK m.66 ve m.68 bu incelemenin toplu yapılara ilişkin temel hükümleridir.
Malike iletilen belgenin başlığında yalnız “yapı kullanma izin belgesi” yazması yeterli değildir; belgenin kapsadığı yapı ile tapudaki bağımsız bölüm eşleştirilir. Bir başka blok için düzenlenen izin, kendi dairesinin de dönüşüm şartlarını sağladığını göstermeyebilir. Belediyeden alınan belge ve tapu kaydı arasındaki ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları karşılaştırılır. Eski numaralar değişmişse değişiklik zinciri ayrıca saklanır.
Başvurunun Sonucu Nasıl Teslim Alınır?
Dosya yalnız “işlem tamamlandı” mesajıyla kapatılmaz. Son tapu kayıt örneğinde mülkiyet türü, malik adı, arsa payı, bölüm niteliği ve takyidatlar kontrol edilir. Teknik kayıttaki dönüşümün satış, vergi veya sigorta işleminde hangi verileri etkilediği ayrı not edilir. Bu kontrol, kat mülkiyetine geçişin binanın bütün fiziksel kusurlarına karşı garanti verdiği anlamına gelmez. Taşıyıcı sistem, deprem güvenliği ve imalat ayıbı gerekiyorsa kendi uzmanlık alanlarında incelenir.
Yurt dışındaki malik için işlemin başlangıcındaki kayıt, yapılan başvuru, eksiklik bildirimi ve son kayıt tek dijital klasörde tutulur. Böylece ileride satış veya kredi işlemi sırasında aynı belgelerin yeniden aranması önlenir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisleri İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’dedir; Türkiye genelindeki belge ve hukuki takip, taşınmazın bulunduğu ilgili idareler ile mahkemelerin yetkisi korunarak İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Sonuç
Yurt dışındaki malik için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yalnız tapu müdürlüğüne dilekçe vermekten ibaret değildir. Yapının ruhsat, proje ve kullanım izni durumu önce incelenmeli; eksiklik varsa belediye aşamasında giderilmelidir. Satış veya kredi planlanıyorsa bu kontrol daha da önem kazanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
