Avustralya’da Yaşayan Türk Vatandaşı Türkiye’deki Evini Şirkete Ayni Sermaye Koyabilir mi? TTK 128, 342–343, 581

Avustralya’daki malik neden taşınmazını Türk şirketine sermaye koymak ister?

Melbourne, Sydney, Brisbane, Perth, Adelaide ve Canberra’da yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de konut, ofis, depo, işyeri, arsa veya miras yoluyla kazanılmış payları bulunabilir. Bir kişi Türkiye’de kurduğu veya ortağı bulunduğu ticaret şirketinin sermayesini güçlendirmek amacıyla taşınmazını şirkete devretmek isteyebilir. Buna ayni sermaye koyma denir. İşlemin ekonomisi, kişinin şirkete nakit vermesi yerine hukuken devredilebilir ve nakden değerlenebilir bir malvarlığı unsuruyla sermaye taahhüdünü yerine getirmesidir.

Bu işlem bir taşınmazın şirket tarafından satın alınmasından, şirkete kiralanmasından ve ortağa ait mülkün şirket adresi olarak gösterilmesinden ayrılır. Kiraya vermek mülkiyeti değiştirmez; ayni sermaye koyma sürecinin tamamlanması ise taşınmaz mülkiyetinin şirkete geçmesini hedefler. Şirketin taşınmazı kullanım hakkı ile taşınmazın maliki olma hakkı aynı değildir. Kuruluş veya sermaye artırımı planı yapılırken önce bu hukuki sonucun istenip istenmediği belirlenmelidir.

Avustralya’da bulunan kişinin amacı yalnızca şirketin faaliyetini mevcut taşınmazdan sürdürmekse, mülkiyeti şirkete geçirmenin ayrıca gerekip gerekmediği sorulmalıdır. Sermaye koyma borcu doğması, sicil ve mahkeme işlemleri, gelecekteki vergisel sonuçlar ve ortaklıktan ayrılma hâlinde taşınmazın geri dönmeyecek olması ciddi fark yaratır. Ayni sermaye, sırf uzaktan yürütülebilir olduğu için her durumda en elverişli çözüm değildir.

TTK m.127 ve m.128 taşınmaz sermaye koyma borcunu nasıl düzenler?

TTK m.127/1-c, ticaret şirketlerine taşınır ve her çeşit taşınmazın sermaye olarak konulabileceğini belirtir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, anonim ve limited şirketlerin ayni sermaye hükümlerini saklı tutar. Dolayısıyla “her taşınmaz sermaye olabilir” cümlesini m.342 ve m.581’deki sınırlamaları incelemeden kullanmak doğru olmaz. Öncelikle taşınmazın mülkiyet ve hukuki takyidat durumu, değerlenebilirliği ve devredilebilirliği belirlenir.

TTK m.128/1 uyarınca ortak, usulüne göre düzenlenmiş ve imzalanmış şirket sözleşmesinde koymayı taahhüt ettiği sermayeden dolayı şirkete borçludur. Taşınmazın şirket sözleşmesinde bilirkişi tarafından belirlenen değeriyle yer alması ile tapu sicilinde ilgili ayni sermaye kaydının yapılması m.128/2 bakımından önem taşır. Taahhüt yalnızca sözlü beyan, e-posta ya da Avustralya’daki ortakların şirket içi toplantı tutanağıyla tamamlanmış sayılmaz.

TTK m.128/3, taşınmaz mülkiyetini veya taşınmaz üzerinde mevcut ya da kurulacak ayni hakkı sermaye koyma borcuna konu eden şirket sözleşmesi hükümlerinin ayrıca resmî şekil aranmaksızın geçerli olduğunu belirtir. Bu hüküm bazen yanlış biçimde “tapu tesciline gerek yok” diye yorumlanır. Oysa m.128/5, şirketin taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu siciline tescil gerektiğini ayrıca açıkça düzenler. Sözleşme taahhüdünün şekli ile taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi birbirinden ayrıdır.

Anonim şirkette TTK m.342 ve m.343 hangi şartları getirir?

TTK m.342/1, üzerinde sınırlı ayni hak, haciz veya tedbir bulunmayan; nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen malvarlığı unsurlarının ayni sermaye olabileceğini öngörür. Taşınmazın tapu kaydında ipotek, intifa veya başka bir sınırlı ayni hak bulunup bulunmadığı bu nedenle doğrudan kanuni önem taşır. Şirket ortağı sırf bu taşınmaz üzerinde ekonomik değer bulunduğunu söyleyerek kanunun aradığı serbestlik şartını bertaraf edemez.

TTK m.343, ayni sermayenin değerinin şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce belirlenmesini düzenler. Bilirkişi raporunda kullanılan değerleme yöntemi, taşınmazın ekonomik değeri, sermaye olarak konulmasına karşılık tahsis edilecek payların miktarı ve Türk lirası karşılığı gibi hususlar gerekçelendirilir. Rapora ilişkin itiraz ve mahkeme onayı kanunun ayrıca düzenlediği usule tabidir.

Şirketin merkezi Mersin’deyse değerleme bakımından görevlendirilecek mahkemenin tespitinde şirket merkezi esas alınır; malikin Avustralya’da bulunması bu coğrafi bağlantının yerine geçmez. Aynı şekilde şirket İstanbul’da kurulacaksa taşınmazın Mersin’de bulunması tek başına değerleme mahkemesinin şirket merkezi bağını değiştirmez. Bu ayrımı gözden kaçırmak başvurunun yanlış makamda yapılmasına ve zaman kaybına neden olabilir.

Limited şirket bakımından TTK m.578 ve m.581 farklı sonuç doğurur mu?

Limited şirketlerde TTK m.581/1, üzerinde sınırlı ayni hak, haciz veya tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen malvarlığı unsurlarının ayni sermaye olarak konulabileceğini düzenler. Bu hüküm anonim şirketlerdeki m.342’ye benzer esasları içerir. TTK m.578/1 ise ayni sermaye, ayni varlıkların veya işletmelerin devralınması ve özel menfaatler konusunda anonim şirketlere ilişkin hükümlerin uygulanmasını öngörür. Bu nedenle limited şirketin ayni sermaye değerlemesinde de mahkeme bilirkişisi ve sermaye belgelendirmesi önem taşır.

“Limited şirket daha küçük olduğu için gayrimenkulü bilirkişi olmadan şirket sermayesine kaydettirebilirim” düşüncesi bu kanuni yapıyla bağdaşmaz. Şirketin yeni kurulması veya mevcut bir limited şirkette sermaye artırımına gidilmesi, hazırlanacak ticaret sicili belgelerinin kapsamını etkiler. Bununla birlikte her iki durumda da taşınmazın ayni sermaye olarak kabulüne ilişkin temel sınırlamaların ortadan kalktığı söylenemez.

Kuruluş aşamasındaki şirket sözleşmesinin hükümleri ile mevcut şirketin sermaye artırım kararı farklı hukuki süreçlerdir. Mevcut limited şirketin ortaklar genel kurulu, sözleşme değişikliği, ticaret siciline tescil ve tapu işlemlerinin birbiriyle uyumlu yürütülmesi gerekir. Avustralya’daki ortağın müdür olması, diğer ortaklarla oy kullanma kurallarını veya yetki sınırlarını kendiliğinden değiştirmez. Şirket içi karar yeter sayıları ile tapu işleminin temsil şartları ayrı ayrı kontrol edilir.

Tapuda ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya intifa varsa ayni sermaye konulabilir mi?

TTK m.342/1 ve m.581/1’in açık ortak koşulu, sermaye olarak konulacak malvarlığı unsurunun üzerinde sınırlı ayni hak, haciz veya tedbir bulunmamasıdır. Bu nedenle Türkiye’deki konutun üstünde ipotek, intifa hakkı, haciz veya ihtiyati tedbir bulunuyorsa sırf taşınmazın piyasa değerinin yüksek olduğu gerekçesiyle sermaye koyma işlemine devam edilmemelidir. Önce kaydın hukuki niteliği saptanmalı ve ilgili engelin giderilmesi yoluna başvurulmalıdır.

Tapu kaydındaki her bilgi ayni hak, haciz veya tedbir niteliğinde değildir. Beyan, şerh ve takyidatların isimleri kadar hukuki etkileri de farklıdır. Ancak bunun tersi şekilde “şerh bölümünde yazıyor, o hâlde önemsiz” yaklaşımı da doğru değildir. Güncel tapu kaydı, takyidat listesi, ipotek alacaklısı, mahkeme kararı ve şerhin hukuki sebebi incelenmeden şirket sözleşmesinde taşınmazın engelsiz olduğu belirtilmemelidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2022/5 sayılı Türk Ticaret Kanunu Genelgesi, m.342 ve m.581 uyarınca sınırlı ayni hak, haciz ve tedbir bulunan taşınmazın ayni sermaye olarak konulamayacağını; taşınmaz üzerine ayni sermaye olarak kabul edildiğine ilişkin kayıt yapılamayacağını açıklar. Bu kuralın şirket birleşmesi, bölünmesi veya tür değiştirmesine ilişkin başka usullerle karıştırılmaması gerekir. Birleşme yoluyla mülkiyet geçişi ile ortağın şahsî malını şirkete sermaye olarak koyması aynı işlem değildir.

Mahkeme bilirkişisi taşınmazın hangi değerini ve hangi tarihte belirler?

TTK m.343 kapsamında düzenlenen raporun amacı, sermaye olarak konulan taşınmazın şirkette hangi değere karşılık geleceğini hukuken ve ekonomik olarak denetlenebilir biçimde belirlemektir. Piyasa ilanındaki istenen satış fiyatı, emlak danışmanının telefonla verdiği tahmin, belediye rayiç belgesi veya malikin Avustralya’dan gönderdiği bir Excel tablosu mahkemenin atadığı bilirkişinin raporu yerine geçmez. Taşınmazın mevcut durumu, niteliği ve değerleme yöntemi açıklanmalı; tahsis edilecek pay miktarı ve Türk lirası karşılığı gerekçelendirilmelidir.

Özellikle Mersin’deki turizm bölgesi arsaları, şehir merkezindeki bağımsız bölümler ve ticari depo taşınmazlarında ilan değerleri ile işlem gerçekleşen değerler arasında fark bulunabilir. Bilirkişi incelemesi bu nedenle işlem türüne uygun verilere dayanır. Taşınmazdaki yapı kullanım durumunun, imar niteliğinin, bağımsız bölüm alanının ve tapu kayıtlarının tutarlı olması ispatı kolaylaştırır. Taşınmazın şirketin sermayesine gerçekten hangi ekonomik değerle katıldığı raporda şeffaf biçimde ortaya konulmalıdır.

Ortağın Avustralya’da ödediği bedeli Avustralya doları üzerinden belirlemiş olması, Türk ticaret siciline sunulacak değerlemenin doğrudan AUD cinsinden yapılacağı anlamına gelmez. TTK m.343 raporda Türk lirası karşılığını arar. Geçmişte yabancı para üzerinden satın alma yapılmışsa alım tarihi, yabancı para faturası ve transfer bilgisi ekonomik incelemede yardımcı olabilir; ancak bugünkü bilirkişi değerinin yerine tek başına geçmez.

Şirket sözleşmesine taşınmaz hangi bilgilerle yazılır?

TTK m.128/2, taşınmazın şirket sözleşmesinde veya esas sözleşmede bilirkişi tarafından belirlenen değeriyle yer almasına özel önem verir. Bu nedenle taşınmaz il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve gerekiyorsa arsa payı gibi ayırt edici tapu bilgileriyle belirlenmelidir. Taşınmazı koymayı taahhüt eden ortak, şirketin unvanı, koyulacak ayni sermayenin değeri ve karşılığında edinilecek esas sermaye payları uyumlu yazılmalıdır. Yanlış taşınmaz tanımı, daha sonra sicil ve tapu kayıtlarının birbirini tutmaması riskini doğurur.

Şirket sözleşmesindeki taahhüt ile tapuda ayni sermaye belirtmesi, ticaret siciline tescil ve nihai tapu tescilinin sırası planlanmalıdır. Ticaret Bakanlığının şirket kuruluşuna ilişkin açıklamaları, ayni sermayeye konu taşınmaz için sicilden kısıtlama bulunmadığına dair yazı ve ilgili sicile şerh verildiğini gösteren belgenin hazırlanmasını öngörür. Bunlar sıradan bir taşınmaz satışının belge listesiyle aynı değildir.

Taahhüt edilen taşınmazın birden fazla maliki bulunuyorsa kişi tek başına diğer paydaşların malını şirkete koyma borcu altına sokamaz. Payın niteliği, elbirliği veya paylı mülkiyet statüsü ve ilgili tasarruf yetkileri doğru analiz edilmelidir. Miras yoluyla henüz intikali yapılmamış malvarlığında da önce kimin hangi hakka sahip olduğu tespit edilmeden tek bir mirasçının bütün taşınmaz için ayni sermaye taahhüdü verdiği varsayılmaz.

Ticaret sicili tescili sonrasında tapu kaydında hangi işlem yapılır?

TTK m.128/5, taşınmaz üzerinde tasarruf edilebilmesi için tapu siciline tescil gerektiğini düzenler. Aynı maddenin altıncı fıkrasında mülkiyet ve diğer ayni hakların tapuya tescili istemiyle diğer sicillere yapılacak bildirimlerin ticaret sicili müdürü tarafından ilgili sicile resen ve hemen yapılması, şirketin tek taraflı istemde bulunma hakkının saklı olması öngörülür. Bu genel kuralın TKGM uygulamasındaki somut yürütülüşü de dikkate alınmalıdır.

TKGM’nin 2022/5 sayılı Genelgesindeki 6 Şubat 2024 tarihli değişiklikle açıklanan uygulamada, ticaret sicilinden bildirim alındığında tapu müdürlüğünce önce taşınmazın ayni sermaye olarak kabul edildiğine ilişkin belirtme yapılır. Şirketin yetkili temsilcisinin başvurusu üzerine taşınmazın şirket adına tescili gerçekleştirilir ve ilgili belirtme terkin edilir. Bu nedenle “ticaret sicilinde sermaye artırımı tescil edildi, tapuda artık başka işlem yapmaya gerek yok” kabulü sağlıklı değildir.

Tapuya başvuran kişi şirketi temsile yetkili olmalıdır. Avustralya’daki ortak ile Türkiye’deki şirketin müdürü farklı kişiler olabilir. Ortağın şahsi taşınmazını sermaye koyma iradesi ile şirketin tapudaki kazanımına ilişkin temsil yetkisi farklı hukuki sıfatlara dayanır. Dosya yürütülürken malikin, şirketin ve vekilin hangi aşamada hangi sıfatla hareket ettiği belgeler üzerinde açıkça gösterilmelidir.

Avustralya’dan Türkiye’ye gelmeden ayni sermaye işlemi yürütülebilir mi?

Türkiye’deki işlemleri usulüne uygun temsilci aracılığıyla yürütmek mümkündür. Ancak “uzaktan işlem” ifadesi şirket sözleşmesi, mahkeme bilirkişisi, ticaret sicili ve tapu aşamalarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Avustralya’da yaşayan malikin kimliği, şirkete sermaye koyma iradesi, temsilcinin hukuki yetkileri ve tapu kaydıyla uyumlu belgeler hazırlanmalıdır. İşlemde temsilcinin hangi aşamada hangi belgeleri imzalayacağı önceden planlanmalıdır.

Avustralya noterinde düzenlenen yabancı vekâletname ile Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname farklı belge yollarıdır. Yabancı noter belgesinin apostil ve noter onaylı Türkçe tercümesi ile Türkiye tapu uygulamasının aradığı özel şekil ve içerik özellikleri ayrıca değerlendirilir. Avustralya noterinden tapu vekâletnamesi ve DFAT apostili konulu rehberimiz bu ayrımları ayrıntılandırır. Konsolosluk işlemleri için Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname sayfası ayrıca incelenebilir.

TTK m.128’deki sermaye taahhüdü ve tapu tescili aşamaları için yalnız satış yetkisi yazılmış vekâletnameye güvenilmemelidir. Malikin şirket sermayesine taşınmaz koyması ile bir alıcıya bedel karşılığı satış yapması aynı hukuki işlem değildir. Vekâletin kapsamı somut işlemi açıkça karşılamalıdır. Temsilci şirket müdürü değilse, şirket tarafındaki işlemler için ayrıca şirketi temsile yetkili kişinin başvurusu gerekecektir.

Avustralya vatandaşlığı veya yabancı ortaklı şirket bulunursa ne değişir?

Avustralya’da yaşamak ile Avustralya vatandaşı olmak ve Avustralya şirketinin Türkiye’de taşınmaz edinmesi aynı hukuki durum değildir. Türk vatandaşı olan kişi Türkiye’de kendi adına kayıtlı taşınmazı şirkete sermaye koyarken önce Türk Ticaret Kanunu’nun ayni sermaye kuralları değerlendirilir. Kişinin ayrıca Avustralya pasaportu bulunması, vatandaşlık kayıtları ve şirketin ortaklık yapısı incelenmeden otomatik bir yabancı edinim yasağı oluşturduğu biçiminde değerlendirilmemelidir.

Şirketin yabancı sermayeli Türk şirketi olması veya taşınmazı edinmek isteyenin doğrudan yabancı tüzel kişi olması, Tapu Kanunu m.35–36 çerçevesinde ayrı koşulların gündeme gelmesine yol açabilir. Yabancı sermayeli şirketlerin belirli durumlarda taşınmaz edinimi için izin ve faaliyet amacı bağlantısı bakımından farklı kuralları bulunduğundan, sermaye koyma sürecinin yalnız ticaret sicili bakımından uygun bulunması yeterli olmayabilir.

Bu ayrım özellikle Avustralya Pty Ltd ile Türkiye’deki limited şirket arasında sermaye veya ortaklık yapısı kurulması planında önemlidir. Avustralya’daki bir şirketin Türk şirketinde pay satın alması ile Türk vatandaşının şahsi mülkünü şirkete koyması birbirinin yerine geçen işlemler değildir. Avustralya Pty Ltd şirketinin Türk limited şirketinde pay edinimi rehberimiz ayrı hukuki ihtiyacı ele alır.

Ayni sermayede vergi, harç ve muhasebe kayıtları nasıl ele alınır?

Taşınmazın şirkete sermaye olarak konulması taşınmaz satışı, bağışı ve kira ilişkisiyle aynı vergisel olay değildir. İşlem öncesinde tapu harcı, şirket sözleşmesi veya sermaye artırımı tescili giderleri, mahkeme bilirkişi masrafı, noter ve tasdik giderleri ve varsa vergi istisnalarının uygulanabilirliği birbirinden ayrılarak incelenmelidir. İşlemin vergisel nitelendirmesi kanuni istisnaların somut şartlarını karşılama durumuna göre yapılmalıdır; tek bir sabit oran bütün dosyalara uygulanamaz.

Avustralya’da vergi mukimi olan Türk vatandaşının Türkiye’deki taşınmazını sermaye olarak koyması, Avustralya iç hukukunda veya Türkiye–Avustralya çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının ilgili hükümlerinde ayrıca sonuç doğurabilir. Bu etki, taşınmazın edinim tarihi, kişinin vergi mukimliği, taşınmazın niteliği, karşılığında edinilen şirket paylarının değeri ve işlemin iki ülkedeki hukuki tasnifine göre incelenmelidir. Yalnız Türk ticaret sicilinde sermaye olarak gösterildiği için Avustralya vergi yükümlülüğünün bulunmadığı sonucu çıkarılamaz.

Şirket açısından da taşınmazın değerleme raporuna ve muhasebe düzenine uygun kaydedilmesi önemlidir. Tapu kaydının şirket adına geçmesi, bilançodaki varlığın şirketin malvarlığına ait olması ve ortağa karşı sermaye borcunun kapatılması ayrı kayıtlarla izlenmelidir. Ayni sermayeye konu taşınmazın gelecekte satılması, kiraya verilmesi veya şirketten çıkarılması yeni vergisel ve şirketler hukuku sonuçları doğurabilir.

Miras kalan veya hisseli taşınmazın şirkete sermaye olarak konulmasında nelere bakılır?

Avustralya’da yaşayan bir kişi Mersin’deki bir arsada yalnız miras payı sahibi olabilir. Böyle bir dosyada önce mirasçılık sıfatı, mirasın geçişi, tapu kaydı ve mülkiyetin paylı mı elbirliğiyle mi tutulduğu belirlenir. Tek mirasçının bütün taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunmadığında, şirket sermayesine bütün taşınmazı koyma taahhüdü verdiğini varsaymak doğru değildir. Payların ayrılması, paylaşma veya ilgili diğer mirasçıların iradeleri hukuki sonuca göre değerlendirilir.

Paylı mülkiyette bir payın devri ile taşınmazın tüm mülkiyetinin devri farklı konulardır. Ayrıca TTK m.342/1 ve m.581/1 bakımından sermaye olarak konulacak hakkın devredilebilirliği ve üzerindeki sınırlamalar incelenir. Ortaklığın giderilmesi davası, ihtiyati tedbir veya önalım hakkı uyuşmazlığı taşınmazın hukuki durumunu etkileyebilir; her kayıt otomatik ve aynı sonuçta değerlendirilemez.

Türkiye’deki paylı taşınmaz uyuşmazlıkları için Avustralya’daki paydaşın Mersin’de ortaklığın giderilmesi ve Mersin’de hisseli arsada önalım davası yazılarımız farklı işlem yollarını açıklamaktadır. Ayni sermaye dosyasında mülkiyetin tespiti temel hazırlık aşamasıdır.

Üç örnek üzerinden hukuki sonuç: ipotekli daire, serbest arsa, yabancı ortaklı şirket

Örnek 1 — Sydney’deki Türk vatandaşı, Mersin’deki ipotekli dairesini kuracağı limited şirkete koymak istiyor. İpoteğin varlığı taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak bulunduğunu gösterir. TTK m.581/1 uyarınca bu engel dikkate alınmadan ayni sermaye kabulü süreci tamamlanamaz. Malikin ipotek borcunu ödediğini söylemesi de ipotek kaydının tapudan usulüne uygun kaldırıldığını kendiliğinden ispat etmez. Önce tapu kaydındaki hukuki sınırlama ve terkin işlemi değerlendirilmelidir.

Örnek 2 — Melbourne’de yaşayan malik, üzerinde sınırlama bulunmayan Mersin arsasını mevcut anonim şirketin sermaye artırımında kullanacak. Arsanın gerçek malikinin kim olduğu, güncel tapu kaydı, şirket merkezi ve artırılacak sermayenin hukuki yapısı belirlenir. TTK m.343 bilirkişi incelemesi yapılır; m.128’e uygun ayni sermaye belirtmesi ve sermaye artırımı tescili tamamlanır. Ticaret sicilinin bildiriminden sonra TKGM uygulamasındaki şirket temsilcisi başvurusuyla tapuda şirket adına tescil aşaması izlenir.

Örnek 3 — Brisbane’de yaşayan kişi, yabancı yatırımcıların ortak olduğu Türk şirketine taşınmaz koymak istiyor. Burada yalnız ayni sermaye şartları değil, Tapu Kanunu m.36 ve şirketin yabancı sermaye yapısıyla bağlantılı edinme kuralları da incelenir. Ortaklar listesini değerlendirmeden taşınmazın şirkete geçebileceğini kesin olarak söylemek yanlış olur. Taşınmazın bulunduğu yer, faaliyet amacı, ortaklık ve kontrol yapısı belgeyle incelenir.

Uygulamada işlemi aksatan sekiz hata nasıl önlenir?

Birinci hata, taşınmazın tapu takyidat kaydını görmeden şirket sözleşmesine sermaye olarak yazmaktır. İkinci hata, TTK m.343 mahkeme bilirkişisi yerine yalnız özel değerleme raporu kullanmaktır. Üçüncü hata, Avustralya’daki alış fiyatını güncel ve yeterli sermaye değeri saymaktır. Dördüncü hata, şirkete konulacak taşınmazı açık ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tanımlamamaktır.

Beşinci hata, şirket sözleşmesinin imzalanmasını mülkiyetin doğrudan şirket adına geçtiği sanmaktır. Altıncı hata, ticaret sicili kaydından sonra TKGM uygulamasındaki tapu temsilcisi başvurusunu tamamlamamaktır. Yedinci hata, ortağın kişisel vekâletnamesini şirket adına işlem yapma yetkisiyle karıştırmaktır. Sekizinci hata, taşınmazın yabancı sermayeli şirket tarafından edinilmesi gereken bir durumda Tapu Kanunu m.36 incelemesini atlamaktır.

Bu hatalar işlemden önce yapılacak yazılı bir kontrol tablosuyla azaltılabilir. Her belgenin hangi kanun maddesine karşılık geldiği, hangi makamdan temin edileceği ve önceki aşamaya bağımlılığı belirlenir. Belgeler aynı işleme ilişkin görünse bile mahkeme raporu, ticaret sicili ve tapu tescili farklı idari ve yargısal aşamalardır. Bu ayrım yalnız usul hatasını önlemez; gereksiz uluslararası posta, noter ve tercüme masraflarını da azaltır.

Avustralya’dan işlem başlatılmadan önce adım adım belge kontrolü

İlk adımda malik ve taşınmazın tapudaki statüsü tespit edilir. Tapu kaydı ve takyidat bilgisi alınır; haciz, ipotek, intifa ve tedbir gibi kayıtlar yönünden m.342 ve m.581 denetimi yapılır. İkinci adımda işlem amacı belirlenir: yeni şirket kuruluşu, mevcut şirkette ayni sermaye artırımı veya farklı bir taşınmaz tasarrufu. Üçüncü adımda şirketin merkezinin bulunduğu yer ve gerekli şirket içi karar usulü doğrulanır.

Dördüncü adımda TTK m.343’e göre mahkemeden bilirkişi atanması ve değerleme süreci planlanır. Beşinci adımda taşınmazın ayırt edici özellikleri ve bilirkişi değeri şirket sözleşmesi veya sermaye artırımına ilişkin belgelerle uyumlu hâle getirilir. Altıncı adımda tapu siciline ayni sermaye taahhüdüyle ilgili kaydın konulması ve ticaret sicili dosyası için gereken belgenin temini izlenir.

Yedinci adımda ticaret siciline tescil ve ilgili bildirimler tamamlanır. Sekizinci adımda TKGM Genelgesi doğrultusunda şirketin yetkili temsilcisi aracılığıyla tapu tescili gerçekleştirilir. Dokuzuncu adımda şirketin tapu malikliği, ticaret sicili kaydı ve bilanço kayıtları karşılaştırılır. Avustralya’dan verilen vekâletname veya şirket temsil belgelerinde eksiklik varsa bu eksikliklerin nihai başvurudan önce giderilmesi gerekir.

Sık sorulan sorular: 12 somut yanıt

1. Avustralya’da yaşayan Türk vatandaşı Türkiye’deki evini limited şirkete koyabilir mi?

Evet; TTK m.127, m.128, m.578 ve m.581’deki şartlar sağlanarak ayni sermaye yolu kullanılabilir. Taşınmazın tapu kaydında yasaklayıcı sınırlamalar bulunup bulunmadığı ve şirketin usulüne uygun sermaye işlemleri ayrı ayrı incelenir.

2. İpotekli bir evi sermaye olarak koyabilir miyim?

TTK m.342/1 ve m.581/1, üzerinde sınırlı ayni hak bulunan varlıkların ayni sermaye olarak konulmasına engeldir. İpoteğin tapu kaydındaki hukuki durumu giderilmeden engelsiz taşınmaz gibi işlem yapılamaz.

3. Avustralya’daki ekspertiz raporu yeterli olur mu?

TTK m.343 kapsamında şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesinin atadığı bilirkişilerin değerleme raporu esas alınır. Avustralya’daki özel rapor bu kanuni değerleme yerine kendiliğinden geçmez.

4. Şirket sözleşmesini imzaladığımız gün taşınmaz şirkete geçer mi?

TTK m.128/3 sermaye koyma taahhüdünün şekline ilişkin özel düzenleme içerirken m.128/5, şirketin taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu tescilini arar. Taahhüt ile tapu tescili aynı aşama değildir.

5. Mevcut şirkete sermaye artırımında arsa konabilir mi?

Ayni sermaye kuralları ve sermaye artırımı usulü birlikte uygulanır. Mahkeme bilirkişi raporu, şirket kararı, ticaret sicili ve tapu işlemleri ayrı aşamalar oluşturur. Kanuni taşınmaz sınırlamaları da geçerlidir.

6. Taşınmazı şirkete koymak için Türkiye’ye gelmem şart mı?

Usulüne uygun yetki veren temsilci aracılığıyla Türkiye’de işlem yürütülebilir. Bununla birlikte malikin sermaye taahhüdünü temsil eden belge ile şirketin tapudaki temsil yetkisi ayrı ayrı doğrulanmalıdır.

7. Şirket merkezi İstanbul, taşınmaz Mersin ise bilirkişi hangi yerde atanır?

TTK m.343, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki asliye ticaret mahkemesinin bilirkişi atamasını düzenler. Taşınmazın başka şehirde bulunması tek başına bu kanuni kuralı değiştirmez.

8. Tapuya tescil için ticaret sicili bildirimi yeterli midir?

TTK m.128/6 ticaret sicili bildirimi öngörür. TKGM’nin güncellenmiş 2022/5 Genelgesi ise ilgili belirtme ve şirketin yetkili temsilcisinin başvurusu üzerine nihai tapu tescili uygulamasını açıklar.

9. Miras kalan hisseli taşınmazı tek başıma koyabilir miyim?

Yalnız kendi hukuki hakkınız üzerinde tasarruf edebilirsiniz. Paylı veya elbirliği mülkiyetinin niteliği ve bütün taşınmazın kimin tarafından taahhüt edildiği ayrı incelenir. Bir mirasçının iradesi otomatik olarak diğer mirasçıların mülkiyetini devretmez.

10. Sadece konutu şirket ofisi olarak göstermek ayni sermaye midir?

Hayır. Adres kullanımı veya kiralama mülkiyeti devretmez. Ayni sermayede taşınmazın sermaye taahhüdüne konu edilmesi ve sonuçta şirkete tapu tescili hedeflenir.

11. Şirket yabancı ortaklıysa ayrıca izin gerekebilir mi?

Tapu Kanunu m.35–36 çerçevesindeki edinim koşulları, şirketin ortaklık ve kontrol yapısına göre ayrıca araştırılır. Türk vatandaşının Türkiye’de taşınmaz sahibi olması yabancı sermayeli şirketin edinim rejimini kendiliğinden bertaraf etmez.

12. İşlemin vergisi her zaman taşınmaz satışıyla aynı mıdır?

Hayır. Ayni sermaye koyma, satış ve bağışın hukuki niteliği farklıdır. Vergi ve harç sonuçları ile varsa istisnaların şartları somut işlem, şirket türü ve vergi mukimliği yönünden değerlendirilmelidir.

Resmî mevzuat ve idari uygulama kaynakları

• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (UYAP) — m.127, 128, 342, 343, 578, 581
• Ticaret Bakanlığı — Şirketlere ayni sermaye konulması ve tescil belgeleri
• Ticaret Sicili Yönetmeliği — ayni sermaye ve sermaye artırımı işlemlerine ilişkin belgeler
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — 2022/5 sayılı Türk Ticaret Kanunu Genelgesi ve 2024 değişikliği

Bu metinde doğrulanmamış mahkeme karar numarası veya Yargıtay içtihadı kullanılmamıştır. Şirkete sermaye koymaya ilişkin kesin belge listesi, şirketin kuruluş veya sermaye artırımı türü ve taşınmaz kaydı üzerinden belirlenmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu — Mersin ve İstanbul

Türkiye’deki ticaret ve taşınmaz işlemleri Mersin ve İstanbul ofislerimizden koordine edilmektedir.