Avustralya’daki Paydaşın Mersin’de Hisseli Arsada Önalım Davası: TMK 733–734, Bir Yıl ve Rayiç Bedel

1. Mersin’deki hisseli arsada Avustralya’dan hangi hak korunur?

Avustralya’ya yerleşmiş Türk vatandaşının Mersin, Tarsus, Erdemli veya başka ilçede miras veya satın alma yoluyla edinilmiş paylı arsası bulunabilir. Diğer paydaş payını kendisine haber vermeden üçüncü kişiye satınca geriye kalan paydaşın taşınmazda yeni bir üçüncü kişiyle ortak kalması doğar. Türk Medenî Kanunu m.732, bu durumda belirli koşullarla yasal önalım hakkı tanır. Bu hak satış yapan ortağı önceden engelleme yetkisi değil, satıştan sonra kanuni süre içinde alıcıya karşı dava açma imkânıdır.

Davayı düşünen kişinin ilk işi tapuda mülkiyet türünü, paylarını ve satış tarihini belgelemektir. Hisseli denilen her taşınmaz yasal olarak paylı mülkiyette olmayabilir. Henüz elbirliği mülkiyetindeki bir miras taşınmazında doğrudan paylı mülkiyet önalım kuralını uygulamak doğru değildir. Avustralya’daki kişinin hissedar sıfatı tapu kaydı ve dayanak intikal belgeleriyle ispat edilir.

2. TMK m.732 yasal önalımı hangi satışta tanır?

TMK m.732 paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara önalım hakkı verir. Dolayısıyla paylı mülkiyet, payın devri, devrin satış niteliği ve alıcının üçüncü kişi olması birlikte aranır. Aynı taşınmazda halihazırda paydaş olan bir kişiye satış ile dışarıdan bir yatırımcıya satış aynı kapsamda değildir; alıcının paydaşlık sıfatı satış tarihi itibarıyla denetlenir.

Tapu işlemindeki hukuki sebep bedelli satış değilse özel değerlendirme gerekir. Bağış, miras intikali ve başka devir türleri yalnızca tapu kaydında pay değişti diye otomatik önalım doğurmaz. İşlem gerçekte satış olduğu halde başka isim kullanılmışsa hukuki nitelendirme delillerle tartışılabilir. Dosyada akrabalık, şirket ilişkisi veya başka kişisel bağ üzerinden otomatik sonuç çıkarılmaz; mülkiyet ve işlem belgeleri esastır.

3. Noter bildirimi yapılmazsa üç aylık süre nasıl değerlendirilir?

TMK m.733, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini düzenler. Kanunda yer alan üç aylık hak düşürücü süre, satışın hak sahibine bu şekilde bildirildiği tarihle ilişkilendirilir. Avustralya’daki paydaşın bir akrabasından satış dedikodusu duyması ile kanunun aradığı noter bildiriminin usulüne uygun tebliği aynı olgu değildir. Tebligat belgesi, bildirim içeriği ve teslim tarihi dosyada ayrıntılı incelenir.

Bununla birlikte noter bildirimi hiç yapılmadı diye önalım hakkının sınırsız sürdüğü söylenemez. Kanunda satış tarihinden işleyen ayrıca bir üst süre bulunur. Yurt dışına yanlış adresle gönderilen bildirim geçerlilik tartışması yaratabilir; buna rağmen üst süre gözden kaçırılmamalıdır. Avustralya ikamet adresinin Türk nüfus kayıtları ve tebligat usulüyle eşleşmesi önem taşır.

4. 7571 sayılı Kanunla 2026’da bir yıllık üst süre

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun m.35, TMK m.733/4’teki «iki yıl» ibaresini «bir yıl» olarak değiştirmiştir. Düzenleme 25 Aralık 2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanıp yürürlüğe girmiştir. Buna göre yeni kanun kapsamındaki satışlarda, noter bildirimi yapılmışsa bildirimden itibaren üç ay; her durumda satıştan itibaren bir yıl sınırı birlikte hesaplanır. Hangi sürenin önce dolduğu önemlidir.

İnternette yıllarca kullanılan «şufa davası iki yıl içinde açılır» bilgisi 2026’daki her satış için doğru değildir. Avustralya’daki paydaşın satış belgesini gecikmeli temin etmesi hak düşürücü süreyi otomatik değiştirmez. Tapu satış tarihi ve noter tebliğ tarihi yan yana yazılarak dava açılabilecek son tarih tespit edilir. Bu hesaba Türkiye ile Avustralya arasındaki saat farkı değil, uygulanacak Türk usul ve takvim kuralları esas alınır.

5. 25 Aralık 2025’ten önceki satışların süresi farklıdır

7571 sayılı Kanun m.37 ile 4721 sayılı Kanuna Geçici m.1 eklenmiştir. Birinci fıkra, TMK m.733’te yapılan değişikliklerin yürürlüğe girişten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmayacağını açıkça belirtir. Bu satışlar için değişiklikten önceki hükümlere devam edilir; dolayısıyla eski satışın hak düşürücü üst süresini yeni bir yıllık hükme göre otomatik kısaltmak yanlıştır.

Örneğin satış 2025 yılının başında yapılmışsa, süre analizi satış tarihi ve noter tebliği üzerinden eski rejime göre kurulmalıdır. Buna karşılık satış 2026’da gerçekleşmişse yeni üst sınır esas alınır. Aynı Mersin arsa için farklı yıllarda birden çok pay satılmışsa her bir satış ayrı inceleme konusu olur. «Mahkemeye hangi yıl gidildiği» ile «payın hangi gün satıldığı» tek başına eşdeğer ölçüt değildir. TMK m.733 süre rehberi genel hesaplamayı ayrıca açıklar.

6. 2025 öncesi açılmış dava için m.734’ün yeni bedel kuralı

Geçici m.1/2, TMK m.734’teki değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını düzenler. Bu nedenle eski dava dosyasında otomatik «eski satış bedeli yatırılır» sonucuna gitmek doğru değildir. Geçiş hükmü 733’teki süre meselesiyle 734’teki rayiç bedel meselesini farklı kurallara bağlar. Tek satırlık «eski dosyaya eski kanun» özeti 2026 uygulamasını açıklamaz.

Avustralya’daki paydaş 2024’te dava açmış, dosyası henüz kesinleşmemiş olabilir. Böyle bir dosyada m.734/2’nin uygulama kapsamı, mahkemenin ara kararları ve rayiç bedelin belirlenme yöntemi yeniden ele alınmalıdır. Mahkemenin önceki para yatırma kararları varsa avukat, geçici hüküm ve güncel kararlarla uyumlu usuli talebi dosyaya sunmalıdır.

7. Rayiç bedel ve nemalandırma: TMK m.734/2

TMK m.734/2 hâkimin dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirlemesini emreder. Önalım hakkı sahibi rayiç bedelle birlikte alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin sürede nakden ve nemalandırılmak üzere yatırmak zorundadır. Kesin süre kaçırılırsa payın hak sahibi adına tesciline karar verilemez. Para hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu düzenleme tapu sözleşmesindeki rakamı koşulsuz olarak esas alan eski örnek dilekçelerden ayrılır. Arsanın imar durumu, yüzölçümü, konumu, pay oranı ve emsal satışlar bilirkişi değerlendirmesine girebilir. Değer belirlenirken dava konusu payın nitelikleri ve mahkemenin esas aldığı tarih gibi hususların raporda açık gösterilmesi gerekir. Önalım bedelinin nemalandırılması hakkındaki sitemiz analizi mülkiyet hakkı yönünü ayrıca ele alır.

8. Avustralya dolarını mahkeme deposuna yatırmak yeterli midir?

Avustralya’da yaşayan paydaşın parası AUD cinsinden olabilir. Türk mahkemesinin depo ara kararı ise belirli tutar ve ödeme yeri gösterir. Hak sahibi, hangi para biriminde ve hangi tutarın yatırılacağını ara kararın içeriğine göre planlamalıdır. Avustralya hesabından Türkiye’ye SWIFT göndermenin süresi, komisyonları, muhabir banka kesintileri ve dönüşüm farkları kesin sürenin sonunda eksik bakiyeye yol açabilir.

Kanun m.734/2 nakden depo yükümlülüğü kurar; yurt dışından talimat verilmiş olmasını değil, mahkemenin belirlediği yere süresinde yatırılmış olmasını önemser. Ödeme dekontundaki dava numarası, yatıran ve bedelin tamamı kontrol edilir. Eksik bedel nedeniyle hak kaybı riskini azaltmak için kesintiler önceden hesaplanır. Mahkemeye yatırılacak paranın yatırımcının Türkiye’deki taşınmazını satın almaya ayrılacak sermayeyle karıştırılmaması gerekir.

9. Önalım davası Mersin’de hangi mahkemede açılır?

Önalım hakkı alıcıya karşı açılan tapu iptali ve tescil davasıyla kullanılır (TMK m.734/1). Bu tür uyuşmazlıkta görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. HMK m.12 taşınmazın aynından doğan ve ayni hak sahipliğini değiştirebilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine kesin yetki verir. Mersin’in Erdemli ilçesindeki taşınmaz için Avustralya’daki davacı kendi oturduğu şehirden veya Ankara’dan rastgele mahkeme seçemez.

Dava dilekçesinde taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada/parsel ve pay bilgileri, satış tarihi, alıcının kimliği ve ret süresi belgeyle gösterilir. Davalının satıcı değil payı satın alan üçüncü kişi olduğu özellikle kontrol edilir. Tapu kayıtları resmi yoldan celbedilebilir; ancak başvuru sırasında kimlik ve taşınmaz tanımının yeterince açık olması gerekir. Davaya taşınmazın bulunduğu yerde başlanması uluslararası iletişimi engellemez; vekil aracılığıyla takip mümkündür.

10. Avustralya’dan dava açmak için vekâletname hazırlanması

Avustralya’da bulunan paydaş, Türkiye’ye gelmeden vekil eliyle dava takip edebilir. Türk dış temsilciliğinde düzenlenen veya Avustralya Notary Public düzeniyle hazırlanıp gerekli DFAT apostili ve Türkçe tercüme zinciriyle sunulan vekâletname incelenir. Belgenin Türk dava makamında kabul edilebilirliği ve gerekiyorsa sulh, feragat veya tahsil gibi HMK m.74 kapsamında özel yetki gerektiren işlemler önceden belirlenmelidir.

Vekâlette ada/parsel bilgilerini yazmak zorunlu kabul edilmemeli; ancak tapu ve pay üzerindeki işlemlerin doğru tanımlanması uyuşmazlığı azaltabilir. Vekil görevlendirilirken dava açma, gerektiğinde tedbir isteme, tapu ve nüfus belgesi alma, mahkeme depo işlemlerini takip etme yetkileri dosyanın ihtiyacına göre düzenlenir. Avustralya konsolosluk randevu ve vekâletname rehberi belge hazırlık adımlarını açıklar.

11. 2026’da önalım davasında arabuluculuk şart mı?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi gibi belirli uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Yalnız TMK m.732–734 kaynaklı yasal önalım hakkı davası, bu nedenle kendiliğinden zorunlu arabuluculuk kapsamına girmez. Önalım davasını ortaklığın giderilmesi davasıyla karıştırmak, üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü sürelerin boşa harcanmasına neden olabilir.

Dava konusu birden çok hukuki talep içeriyorsa dava şartları tüm talepler için somut olarak değerlendirilir. Taraflar isteğe bağlı uzlaşma yolunu kullanabilir; fakat yalnız «karşı tarafla konuşuyoruz» diye kanuni sürenin kendiliğinden durduğu varsayılamaz. Dava açmadan önce işlem türü, süre ve kullanılacak talep belirlenmelidir.

12. 2886 kapsamındaki satış ve cebrî artırmada istisna

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, TMK m.733’ün birinci fıkrasına 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışları açıkça eklemiştir. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda da yasal önalım hakkı kullanılamaz. Avustralya’daki paydaş, tapu devrinin sıradan kişisel satış mı, devlet ihalesi mi, yoksa cebrî icra satışı mı olduğunu sicil ve dosya üzerinden belirlemelidir.

Önceki tarihte gerçekleşmiş satışlarda Geçici m.1/1 gereği eski metnin uygulanacağı unutulmamalıdır. İhale usulünün ismi veya satışın alenî olması tek başına değerlendirme için yeterli değildir; hukuki dayanak ve tarih görülmelidir. Bir payın icra yoluyla alınması ile paydaşın kendi iradesiyle üçüncü kişiye devri farklı sonuç doğurur. Dava açılmadan önce bu ayrım çözümlendiğinde gereksiz gider riski azaltılır.

13. Satıştan sonra başka bir alıcıya devir yapılırsa

Dava açılmadan veya yargılama sürerken tapudaki payın yeniden devredilmesi, davanın taraf ve sonuç yönünden yönetimini zorlaştırabilir. HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir hükümleri, yargılama sırasında hakka erişimin güçleşmesini önlemek için değerlendirilebilir. Her davada otomatik tedbir kararı verileceği veya taşınmazın hukuken tamamen devredilemez olduğu ileri sürülmemelidir.

Tedbir talep edilecekse talebin dayandığı hak, gecikmenin doğuracağı zarar ve ölçülülük somutlaştırılır. Mahkemenin ara kararına uyulur; hak sahibinin Türkiye’ye uzaktan erişimi varsa bu kararların UYAP ve vekil aracılığıyla takibi önem kazanır. Taşınmazın başka bir kişiye devrinde taraf değişikliği ve iddia değişiklikleri bakımından usul hukuku ayrıca değerlendirilir. Yalnız dava açmak tüm olumsuz tasarrufları kendiliğinden engellemez.

14. Feragat ve yalnız belirli satıştan vazgeçme ayrımı

TMK m.733, önalım hakkından genel feragatin resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmesini ister. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu iki işlem aynı sonuç ve şekle sahip değildir. Avustralya’daki kişinin geçmişte aile içinde imzaladığı sıradan «arsayı istemiyorum» mesajının ne anlama geldiği belgenin içeriğine göre araştırılır.

Payın üçüncü kişiye satışında hak sahibi olmadığının belirtilmesi veya genel feragatın bulunduğu iddiası, tapu belgeleri ve yazılı kanıtlarla tartışılır. Şirket hissesi devrindeki önalım hakkı ve paylı taşınmazda TMK önalımı farklı hukuki kurumlar olduğundan birbirinin formu kullanılmamalıdır. Feragat veya belirli satıştan vazgeçme değerlendirmesi dava açma süresi dolmadan gerçekleştirilmelidir.

15. Hisseli taşınmaz ile miras ortaklığı neden aynı değildir?

Avustralya’da yaşayan paydaşın ismi tapu kaydında bulunmasına rağmen mülkiyetin elbirliği hâlinde olması mümkündür. Mirasbırakanın ölümüyle ortaklığın doğması, her mirasçıya otomatik olarak TMK m.732’deki bağımsız paylı mülkiyet hakkı verdiği anlamına gelmez. Yasal önalım için tapudaki mülkiyet türü ve paydaş sıfatı belirlenmelidir. Elbirliği hâlindeki terekeye özgü tasarruf ve paylaşma hükümleri farklıdır.

Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi veya paylı mülkiyete dönüştürme gündemi varsa önalım ile aynı davada otomatik birleştirme yapılmaz. Bu ayrım, Avustralya’daki mirasçıların birbirlerinden habersiz satış iddialarında özellikle önem taşır. Avustralya bağlantılı ortaklığın giderilmesi rehberimiz farklı dava ve arabuluculuk şartlarını ele alır.

16. Önalım bedeli yüksek çıkarsa davacı hangi kanıtları incelemeli?

Hâkimin rayiç bedeli tespit ettirmesi kapsamında bilirkişi raporu düzenlendiğinde emsal taşınmazlar, imar planı, değerleme tarihi, pay oranı ve arsanın fiziki/hukuki niteliği denetlenebilir olmalıdır. Davacının Avustralya’da yaşaması yerel emsalleri bilmesini zorlaştırabilir; ancak çevredeki satışları uzaktan görüp soyut «değer çok yüksek» itirazı yapmak yerine somut kayıtlar, resmi imar durumu ve karşılaştırılabilir emsal sunulmalıdır.

Önalım hakkı tapu satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki farktan kişiye otomatik kâr elde etme yöntemi değildir. Güncel kanun yeni depo sistemini kurar. Dava açılmadan önce finansman sınırı ve bilirkişi tahmini gibi veriler değerlendirilmesi gerekir; nihai mahkeme bedeli önceden garanti edilemez. Kesin süre içinde depo yapılamazsa TMK m.734/2’nin açık yaptırımı uygulanır.

17. Mersin’de taşınmaz araştırması ve Avustralya’dan delil planı

Mersin’deki paylı arsa bakımından mevcut tapu kaydı, geçmiş pay devirleri, son satışın resmî senedi, noter bildirimleri, tebliğ evrakları, imar planı ve varsa şerhler toplanır. Yerel mahkemenin dosyayı açabilmesi için davacının payı, satılan pay ve alıcı yeterince açık gösterilmelidir. Farklı parsellerde pay varsa her taşınmazın hukuki durumunun ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Avustralya’daki paydaş Türkiye’deki taşınmaz üzerine haksız müdahaleyle karşı karşıyaysa önalım davasından farklı olarak TMK m.683 elatmanın önlenmesi gündeme gelebilir. Bu davaların sebepleri ve tarafları farklıdır. Dosyanın en başında hangi hakkın ihlal edildiği yazılırsa ihtiyati tedbir ve tapu işlemleri doğru sırayla ele alınabilir.

18. Örnek işlem: 2026’da üçüncü kişiye Mersin pay satışı

Bir kişinin Avustralya’da yaşarken Mersin’deki paylı arsada dörtte bir paya sahip olduğunu, başka paydaşın 2026 yılında payını üçüncü kişiye sattığını varsayalım. Bu örnek yalnız kanuni işlem sırasını göstermek içindir. Önce mevcut paylı mülkiyet ve satış tarihi tapudan doğrulanır. Noter bildiriminin olup olmadığı ve varsa tebliğ tarihi incelenir. Sonra TMK m.733’teki üç aylık ve bir yıllık süreler hesaplanır; hak sahibi alıcıya karşı taşınmazın bulunduğu yerde dava açar.

Mahkeme TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedelini belirler; rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri kesin süreli ara kararda gösterilen yere nemalandırılmak üzere yatırılır. Davacı Avustralya’dan para gönderiyorsa banka işlemiyle ara karar arasında yeterli zaman bırakmalıdır. Dava sonucunda tescil kararı ve kesinleşme süreci takip edilir. Bu işlem zinciri satış ve bildirim tarihleri henüz bilinmeden sonuç garantisi vermez.

19. Sonuç: 2026’da süre ve depo bedeli eski örnek dilekçeden farklıdır

Mersin’de hisseli taşınmazı olan Avustralya’daki paydaş için yasal önalım hakkı TMK m.732–734 kapsamında korunur. Ancak 25 Aralık 2025 sonrasındaki satışlarda üst hak düşürücü süre bir yıldır; aynı tarihten önceki satışlarda Geçici m.1/1 eski hükmü saklı tutar. Depo rejiminde ise m.734/2 rayiç bedel, tapu gideri, kesin süre ve nemalandırmayı zorunlu kılar ve Geçici m.1/2 eski davalara da uygulanacağını açıkça söyler.

Avustralya’da yaşayan kişi için başarılı usul planı, tapuyu ve noter tebligatını zamanında edinmek, davayı alıcıya karşı taşınmazın bulunduğu yerde açmak ve mahkemenin kesin süreli ara kararını finansmanla eşleştirmekten oluşur. Uzaktan temsil imkânı vardır; fakat usul hatalarını ya da gecikmiş ödemeyi tek başına telafi etmez.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 25.12.2025 Resmî Gazete – 7571 sayılı Kanun m.35–37 ve geçiş hükümleri
• TBMM – 7571 sayılı Kanun resmî yasama kaydı
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TBMM
• Adalet Bakanlığı Mevzuat Genel Müdürlüğü – 11. Yargı Paketi duyurusu
• T.C. Dışişleri Bakanlığı – Konsolosluk işlemleri
• DFAT – Apostil ve belge yasallaştırma