Avustralya’daki Paydaşa Karşı Mersin’de Ortaklığın Giderilmesi Davası: TMK 698–699, Arabuluculuk ve Yurt Dışı Tebligat

Kısa Özet Tablosu

Paylı mülkiyet ile miras ortaklığı neden karıştırılmamalı?

Taşınmazın tapu sicilinde hisseli görünmesi, paydaşlar arasındaki mülkiyet türünün tam olarak hangi hukuki rejime bağlı olduğunu araştırmayı gerektirir. Paylı mülkiyette kişilerin belirli pay oranları bulunur; Türk Medenî Kanunu m.688 ve devamı bu ortaklık biçimini düzenler. Mirasbırakanın ölümüyle birden fazla mirasçı varsa TMK m.640 çerçevesinde miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Henüz paylaşılmamış mirasın elbirliği ortaklığıyla, paylı mülkiyete geçirilmiş taşınmazın hukuki durumu aynı değildir. TMK m.642 mirasçının paylaşma istemine ilişkin ayrı kurallar içerir. Avustralya’da bulunan kişi taşınmazı babasından miras aldığını söylüyorsa, önce murisin tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve varsa daha önceki intikal işlemleri incelenir. Bütün mirasçılara ait pay oranı sanılarak yanlış ortaklık türü üzerinden dilekçe hazırlanması hukuki hata yaratabilir. Ortaklığın giderilmesinde talep edilen sonucun nasıl kurulacağı mülkiyet biçimiyle bağlantılıdır. Sadece ‘dört kardeş ortak’ açıklaması yeterli değildir; taşınmazın sicildeki malik listesi görülmelidir.

TMK m.698’e göre paylaşma hangi şartlarda istenir?

Türk Medenî Kanunu m.698, hukuki bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların paylaşma isteyebileceğini düzenler. Paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle sınırlanması kanunda öngörülen üst süre ve şekil koşullarına tabidir. Ayrıca uygun olmayan zamanlarda paylaşma isteminde bulunulamayacağına ilişkin kural da bulunmaktadır. Bu hükümlerin her biri, ‘bir paydaş ne zaman isterse her durumda hemen satış olur’ gibi kategorik bir cevabı engeller. Avustralya’da yaşayan paydaş, taşınmazın ortak kullanım amacı, paydaşlar arasındaki önceki anlaşma, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü ve hâlihazırdaki hukuki ilişkinin niteliğini belgeyle ortaya koyabilir. Ancak sadece taşınmazın satışını istemediğini söylemek, m.698 kapsamında var olan paylaşma hakkını otomatik ortadan kaldırmaz. Mahkeme, talep ve itirazları kanuni koşullar ışığında ele alır. Paylı mülkiyet ile kat mülkiyeti veya ticari ortaklığa bağlı taşınmaz ilişkilerinin farklı rejimlere tabi olabileceği de unutulmamalıdır.

TMK m.699: Aynen bölüşme mi satış mı?

TMK m.699, paylaşmanın taşınmazın aynen bölüşülmesi veya satış suretiyle bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebileceğini düzenler. Paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamadığında hâkimin aynen bölünmenin uygunluğunu incelemesine ilişkin hükümler uygulanır. Bölünme önemli değer kaybı yaratmadan mümkün değilse açık artırma yoluyla satış gündeme gelir. Bu nedenle dava açan paydaşın dilekçesinde sadece satış istemesi, taşınmazın teknik olarak aynen bölünmeye elverişli olup olmadığının araştırılmasını gereksiz kılmaz. Bir apartman dairesinin fiilen ikiye ayrılabilir olmasıyla imar ve tapu mevzuatı çerçevesinde hukuken bağımsız bölümlere ayrılabilmesi aynı şey değildir. Bir tarla veya arsa açısından da ifraz koşulları, yüzölçümü ve imar durumu önem taşır. Avustralya’daki paydaşın savunmasında taşınmazın güncel vasfı, yapılaşma durumu, bağımsız bölüm niteliği ve teknik raporlar kullanılır. Aynen bölünemeyeceği tespit edilen mal hakkında mahkemenin satışa hükmetmesi, otomatik olarak davacı lehine malik değişikliği değildir; satış bedelinin dağıtımı ayrıca yapılır.

Paydaşlar arasında açık artırma için neden oybirliği önemlidir?

TMK m.699’un son fıkrası, satışın paydaşlar arasında artırma yöntemiyle gerçekleştirilmesine karar verilmesini bütün paydaşların rızasına bağlar. Bu şart, özellikle yurt dışında yaşayan bir paydaşın haberi veya onayı olmadan yalnız diğer hissedarların kendi aralarında taşınmazı uygun bedelle edinmesine ilişkin iddialarda önem kazanır. Açık artırmayla satış ile artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması ayrı durumlardır. Bütün paydaşların rızası bulunmaksızın paydaşlar arasında sınırlı artırmaya hükmedileceği varsayılmamalıdır. Avustralya’da ikamet eden hissedarın rızasının bulunduğu ileri sürülüyorsa bu rızanın kime, hangi işleme ve hangi koşullara ilişkin olduğu resmî belgelerle belirlenmelidir. Sadece aile sohbetinde ‘ev sizde kalsın’ denilmiş olması her durumda TMK m.699’un açık artırma yöntemine ilişkin özel rıza şartının karşılandığını göstermeyebilir. Ayrıca satış bedelinin hukukî dağılımı tapu payları ve uyuşmazlığın sonucuna göre belirlenir. Mahkemenin takdir yetkisi ve kanuni sınırlamalar dosya özelinde incelenmelidir.

6325 sayılı Kanun m.18/B neden dava öncesi önemlidir?

HUAK m.18/B/1-b, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Bu hüküm, 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk rejiminin parçasıdır. Mahkemeye doğrudan başvurulmadan önce ilgili zorunlu arabuluculuk sürecinin doğru şekilde tamamlanması gerekir. Usulüne uygun son tutanak bulunmaması, dava şartına ilişkin sorun yaratabilir; 6325 m.18/A’nın dava şartı yokluğuna bağladığı sonuçlar ayrıca değerlendirilir. Ancak arabuluculuğa başvurulması, paydaşları mutlaka taşınmazı satmaya veya belirli fiyata anlaşmaya zorlamaz. Tarafların üzerinde anlaşabileceği paylaşma, satın alma, satış veya kullanım modeli, mülkiyet ve tapu mevzuatındaki sınırlamalar dikkate alınarak hazırlanır. Avustralya’daki paydaş, görüşmede temsil edilecekse arabuluculukta uzlaşma yetkisinin kapsamı ayrı kontrol edilir. Yanlış veya yetkisiz bir anlaşma metninin sonradan uygulanabilir olması garanti değildir. Arabuluculuk ile mahkeme kararı aynı hukuki aşama değildir.

Taşınmaz anlaşmasında icra edilebilirlik şerhi

HUAK m.18/B, taşınmazlara ilişkin arabuluculuk anlaşma belgesinin kanuni sınırlamalar ve usul kuralları gözetilerek düzenlenmesini ve icra edilebilirliğe ilişkin şerhin alınmasına dair özel hükümleri içerir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kanun 2024 yılında eklenen düzenlemeyle, şartları taşıyan taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak tesisine ilişkin anlaşmalarda mahkeme şerhi sonrasında tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmasına yönelik mekanizma da öngörür. Ancak arabuluculuk metninin altında imza bulunması, tapunun her durumda ve inceleme yapılmadan değişeceği anlamına gelmez. Avustralya’da bulunan paydaşın söz konusu anlaşma ile hangi mülkiyet hakkından, karşılık bedelinden veya kullanma hakkından vazgeçtiği açık olmalıdır. Şerhin kapsamı, sözleşmedeki pay oranları ve tarafların temsil yetkileri incelenir. Özellikle bedelin hangi tarihte, hangi hesabına ve hangi para biriminde ödeneceği açıkça belirlenmediyse ilerleyen aşamada uyuşmazlık çıkabilir. Uyuşmazlık konusu taşınmazın kaydıyla anlaşma metnindeki parsel bilgilerinin aynılığı da kontrol edilir.

Görevli mahkeme ve Mersin’de kesin yetki

HMK m.4/1-b, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, değer ve tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanında düzenler. HMK m.12 ise taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisine ilişkin hükümler içerir. Mersin’deki taşınmaz için mahkeme yeri belirlenirken bu kurallar birlikte değerlendirilir. Davacı paydaşın İstanbul’da, başka bir paydaşın Avustralya’da yaşaması, taşınmazın Mersin’deki konumunu yetki bakımından önemsiz hâle getirmez. Bununla birlikte birden fazla taşınmaz veya başka tür haklar hakkında talep varsa HMK m.12’nin kapsamı ve dava konusu bağlantıları ayrı incelenir. Ortaklığın giderilmesi, tapu iptali ve tescil, mirasçılık belgesi veya ecrimisil taleplerinin görev ve yetki incelemesi de birbirinden farklı olabilir. Avustralya’daki davalı, mahkeme davetiyesinin hangi dava türüne ve hangi taşınmaza ilişkin olduğunu açıkça öğrenmelidir. Mahkemenin adı kadar dilekçede hangi hukuki sonucun istendiği de savunmayı belirler.

Yurt dışında yaşamak davada taraf sıfatını ortadan kaldırır mı?

Mersin’deki bir taşınmazın paydaşı Avustralya’da ikamet ettiği için taşınmazdaki payından kendiliğinden vazgeçmiş sayılmaz. Paydaşın adına dava açılması, kendisinin usulüne uygun tebligatla bilgilendirilmesi ve savunma hakkını kullanabilmesi HMK’nın taraf ve hukukî dinlenilme hakkına ilişkin hükümleriyle bağlantılıdır. HMK m.27, tarafların hukuki dinlenilme hakkının temel çerçevesini oluşturur. Yurt dışında bulunan paydaşın davaya bir avukat aracılığıyla katılması mümkündür; ancak vekâletnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve işlem kapsamını karşılaması gerekir. Türk vatandaşlığı bulunan kişiye Avustralya’da tebligat yapılması gerektiğinde Tebligat Kanunu m.25/a kapsamındaki dış temsilcilik yolu da gündeme gelebilir. Paydaşın tebligatı fiilen görmemesi ile kanun gereği tebliğ edilmiş sayılması farklı değerlendirmeler gerektirir. Adres araştırması, nüfus kayıtları ve resmî tebligat evrakı dikkate alınmadan ‘Avustralya’da olduğu için davayı kaybetti’ veya ‘onun yokluğunda hiçbir işlem yapılamaz’ gibi kategorik açıklamalar doğru değildir.

Tebligat Kanunu m.25/a ve Avustralya adresi

7201 sayılı Tebligat Kanunu m.25/a, yabancı ülkede bulunan Türk vatandaşına o yerdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Konsolosluğu aracılığıyla da tebligat yapılabilmesini düzenler. Dış temsilciliğin yaptığı bildirimde tebliğ konusu, ilgili merci ve otuz gün içinde başvuru olmazsa tebliğin yapılmış sayılacağı uyarısı bulunur. Bildirimin muhataba yabancı ülke mevzuatına uygun yöntemle gönderildiğinin belgelendirilmesi gerekir. Otuz günün sonunda doğacak tebliğ sonucu, bildirim usulünün doğru tamamlanmasına bağlıdır. Avustralya’daki paydaşın Türk vatandaşlığı bulunmuyorsa farklı tebligat yolları incelenir. Bu nedenle ‘Avustralya’ya sadece e-posta gönderildi’ beyanıyla geçerli mahkeme tebligatı yapıldığı kabul edilmemelidir. Sydney ve Melbourne gibi farklı bölgelerde konsolosluk görev alanlarıyla ilgili doğru dış temsilcilik belirlenmelidir. Tebligat mazbatasının mahkeme dosyasına dönüp dönmediği ve tebliğ tarihinin hangi evrakla sabit olduğu, duruşma ve diğer sürelerin hesabında önemlidir. Avustralya’da yaşayan paydaşın kanuni süreçleri zamanında öğrenmesi için kendisine ait resmî adres bilgilerinin doğru olması gerekir.

Avustralya’dan vekâletname ile ortaklığın giderilmesi davası takip edilir mi?

Avustralya’da bulunan paydaş, Türkiye’deki ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığını uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla takip ettirebilir. Türk dış temsilciliklerinin konsolosluk noterliği işlemleri kullanılabilecek yollardan biridir. Avustralya noterlik sistemi içinde düzenlenen belgelerde ise Türk makamlarının kabul ettiği şekil, apostil ve tercüme koşulları kontrol edilir. Avukatın mahkemede usul işlemlerini yürütme yetkisiyle, taşınmaz payını satmaya, sulh olmaya veya bedelden feragat etmeye ilişkin yetkiler aynı değildir. HMK m.74 özel yetki gerektiren işlemleri düzenlediğinden, arabuluculuk anlaşmasının ve malvarlığı üzerinde tasarruf niteliği taşıyan işlemlerin metni ayrıca incelenmelidir. Bir kişi sadece ortaklığın giderilmesi davasını takip etmek için temsilci tayin etmek istediğinde, talep dışı taşınmaz satış veya bağış yetkilerinin verilmesi ayrıca değerlendirilmelidir. Dava aşamasında bütün hukuki hakların kullanılabilmesi için vekâletnamenin yetki kapsamı gerçekte üstlenilecek işlemleri karşılamalıdır. Avustralya’daki paydaş vekâletnameyi imzalamadan önce hangi hakların devredildiğini dikkatle okumalıdır.

Tapu sicilindeki hisseler ve zorunlu taraflar

Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların ve ilgili hak sahiplerinin belirlenmesi, davanın sağlıklı kurulmasında temel adımdır. Tapu sicilinde davacı ve davalı olarak gösterilen kişilerin kimliği, pay oranları, daha önce ölmüş paydaşlar bulunup bulunmadığı, miras intikali eksiklikleri ve taşınmaz üzerindeki şerhler araştırılır. Miras bırakan adına halen kayıt bulunan bir payın hukuki durumu mirasçılık belgeleriyle açıklanmalıdır. Avustralya’da yaşayan paydaşın resmi pasaport adı ile Türk tapu kaydındaki adında farklılık varsa aynı kişi olduğuna ilişkin resmî kayıt bağlantısı kurulur. Başka bir paydaşın vefat etmiş olması halinde onun tüm mirasçılarının durumu incelenmeden uyuşmazlıkta hak sahiplerinin eksiksiz temsil edildiği varsayılmaz. Aile arasında fiilen kullanılan ‘yarısı benim’ ifadesi, güncel tapu pay oranının yerine geçmez. Sicil üzerindeki ipotek, intifa veya haciz gibi sınırlamalar da satış veya paylaşma işlemlerinin hukuki sonuçlarını etkileyebilir. Tapu kayıt örneği ve nüfus bağlantısı ön incelemenin ilk belgeleridir.

Aynen taksim teknik olarak nasıl değerlendirilir?

TMK m.699’un aynen bölünme mekanizması bakımından taşınmazın cinsi ve teknik koşulları önem taşır. Bir arsanın farklı parseller olarak bölünüp bölünemeyeceği, imar mevzuatı ve ilgili idarenin uygulaması dikkate alınarak değerlendirilir. Tarım arazileri açısından ayrıca özel bölünme sınırları bulunabilir. Bağımsız bir konutun iki ayrı daireye dönüştürülmesi ise sadece geometrik çizim meselesi değildir; yapı ve kat mülkiyeti kayıtları açısından da incelenir. Mahkeme, paylaşma biçimini belirlerken gerekli bilirkişi raporlarından yararlanabilir. Avustralya’daki paydaş, bölünmenin teknik olarak mümkün olduğunu ileri sürüyorsa raporların hangi imar ve tapu verilerine dayandığını somutlaştırmalıdır. Aynen taksim sonucunda ortaya çıkan parçalar değer açısından denk değilse denkleştirme gündeme gelebilir. Satışın her durumda tek seçenek olduğu iddiası, TMK m.699’un aynen taksim düzenlemesiyle birlikte değerlendirilmelidir. Ancak ekonomik ve hukuki bakımdan bölünme mümkün değilse bu seçenek zorla yaratılmaz. Maliyet ve değer kaybı gerçek verilerle araştırılır.

Taşınmaz değerlemesi ve bilirkişi raporu

Ortaklığın giderilmesinde satış gündeme geldiğinde taşınmazın değerine ilişkin belirlemeler paydaşların ekonomik menfaatlerini doğrudan etkileyebilir. Değerlemede taşınmazın mevkii, yüzölçümü, imar durumu, yapı özellikleri, mevcut hak ve takyidatlar, kullanım koşulları ve karşılaştırılabilir veriler önem taşıyabilir. Mahkeme veya satış sürecindeki değerleme raporunun hazırlanmış olması, paydaşların raporu hiç incelemeyeceği anlamına gelmez. Avustralya’daki hissedar rapora erişebilmek ve varsa hukuki itirazlarını süresinde ileri sürebilmek için dosya takibini düzenli yürütmelidir. Eski fiyatların güncel piyasa koşullarını yansıttığı otomatik kabul edilmemelidir; bununla birlikte belirli bir satış fiyatının kesin elde edileceği de garanti edilemez. Taşınmazın kira geliri getiriyor olması, devam eden kira sözleşmesi veya yapıdaki ayıplar değerleme bakımından somut koşullara göre dikkate alınabilir. Paydaşın taşınmazı hiç görmemiş olması onun değerleme ve bilgi edinme menfaatini ortadan kaldırmaz. Değerleme raporuna itiraz ile ortaklığın giderilmesi talebine karşı esas savunmalar farklıdır.

Açık artırma ve elektronik satış aşamasında hak sahipliği

Taşınmazın aynen bölünemeyeceği ve satış yoluna gidileceği yönünde karar verildiğinde satışın yöntemi, ilan ve ilgili ilgililere yapılacak bildirimler icra ve satış mevzuatının koşullarına göre yürütülür. Elektronik satış sisteminde ilan ve teklif süreçleri bulunması, satış bedelinin hiçbir kontrol olmadan kesin sonuçlandığı anlamına gelmez. Paydaşların satış sürecinde hangi hakları kullanabileceği, taşınmazın hukuki statüsü ve uygulanacak usul çerçevesinde değerlendirilir. Avustralya’da yaşayan paydaşın satışta bizzat hazır bulunması zorunluluğu her işlem için genel kural değildir; temsil ve elektronik işlem imkanları ayrıca kontrol edilir. Ancak satışa ilişkin sürelerin kaçırılması para ve mülkiyet hakkı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir. Açık artırmaya katılmak isteyen bir paydaş, teminat, katılım şartları ve ödeme yükümlülüklerini güncel resmî duyurulardan öğrenmelidir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması için TMK m.699’daki tüm paydaşların rızası şartı ayrı tutulmalıdır. Satışın usulî geçerliliği ile taşınmazın ekonomik değeri birbirine karıştırılmamalıdır.

Satış bedeli paylaşımı ve pay oranları

Ortaklığın giderilmesi davasının sonucunda taşınmaz satılırsa, net satış bedelinin ilgili hak sahipleri arasında hangi esasla bölüşüleceği tapu payları, mülkiyet türü ve ilgili karardaki hüküm çerçevesinde değerlendirilir. Paydaşlardan birinin Avustralya’da yaşaması, ona düşen bedelin diğerlerine otomatik aktarılmasını sağlamaz. Satış bedelinin dağıtımı için paydaşların kimlik ve banka bilgileri, varsa vekilin tahsil yetkisi ve paylaşmaya etki eden başka hukuki kısıtlamalar incelenir. Taşınmazda bir pay üzerinde haciz veya başka sınırlama bulunması, ilgili hak sahibi bakımından özel işlem gerektirebilir. Avustralya’daki paydaşın bedeli Türkiye’deki bir hesaba mı, yoksa usulüne uygun şekilde yurt dışına mı aktaracağı ayrıca finansal ve bankacılık düzenlemeleri kapsamında değerlendirilir. Döviz transferindeki banka masrafları ve belgelendirme, payın maddi hukuk anlamındaki tespitiyle aynı değildir. Satış sonrası gider ve vergi hesaplamasında güncel mevzuat esas alınmalı, doğrulanmamış oranlar kullanılmamalıdır. İlgili kişinin izni dışında kişisel hesap veya üçüncü kişi üzerinden para tahsilinin hukuki riskleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Arabuluculukta düşük fiyatlı devir teklifleri nasıl incelenir?

Avustralya’da bulunan paydaş, diğer paydaşlardan taşınmazdaki payını belirli bir bedelle devretmesi veya ortaklığın sona ermesi için anlaşması yönünde teklif alabilir. Arabuluculuk, tarafların anlaşma ihtimalini değerlendirebildiği bir süreçtir; ancak önerilen bedelin piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı ayrı ekonomik ve hukuki analiz gerektirir. Mülkiyet hakkı, karşılık bedeli ve varsa gecikmiş kira veya kullanım uyuşmazlıklarının aynı anlaşmada nasıl tasfiye edildiği açıkça gösterilmelidir. Bir paydaşın ödeme taahhüdünü yerine getirmemesi durumunda anlaşmanın uygulanmasına ilişkin hükümler de dikkatle yazılmalıdır. Tapu devrini içeren sonuçlar bakımından 6325 sayılı Kanun m.18/B’nin icra edilebilirlik ve tapu sicilindeki özel hükümleri dikkate alınır. ‘Arabulucuda imzalarsanız sonra fikrinizi değiştirebilirsiniz’ veya ‘her anlaşma tapuda kendiliğinden geçer’ gibi ifadeler güvenilir değildir. Avustralya’daki hissedar, anlaşmanın Türkçe metnini anlayıp yetki verdiği kişi üzerinden sonuçları öğrendikten sonra tasarrufta bulunmalıdır. Fiyat ve hak devri konusunda gerçek karşılıklar belgelenmelidir.

Duruşmaya katılamamak davayı otomatik kaybettirir mi?

Avustralya’da yaşayan paydaşın Türkiye’deki sulh hukuk mahkemesinin her duruşmasına şahsen gelmesi her koşulda zorunlu değildir. Hukuki temsil, usulüne uygun vekâletname ve mahkemenin kişisel katılımı gerektiren işlemleri gibi hususlar ayrı değerlendirilir. Ancak duruşma davetiyesine ve kesin sürelere kayıtsız kalmak ciddi risk taşır. HMK m.27’nin hukuki dinlenilme hakkı çerçevesinde tarafların iddia ve savunmalarını sunabilmeleri gerekir. Mahkemenin bildirimleri usulüne uygun yapılmışsa ilgilinin sadece yurt dışında olması sürecin süresiz bekletilmesi anlamına gelmez. Bu nedenle Avustralya’daki paydaş, tebligatı aldığı ya da kanunen aldığı sayıldığı tarihte dava dilekçesini ve eklerini temin etmelidir. Dava dosyasının hangi aşamada bulunduğu, keşif, bilirkişi incelemesi, paylaşma ve satış kararına ilişkin işlemler takip edilir. Yurt dışı tebligat için işleyen kanuni süreler ile mahkemenin verdiği sürelere dikkat edilmelidir. Avukatın temsil yetkisinin sona ermesi veya tebligat adresinin değişmesi ilgili usul sonuçları doğurabilir.

Paydaşların bir kısmı Avustralya veya başka ülkede yaşıyorsa

Bir taşınmazın paydaşları farklı ülkelerde yaşıyor olabilir. Bir paydaş Sydney’de, diğeri Berlin’de, diğerleri Mersin’deyse dava ve arabuluculukta her kişinin kimliği, vatandaşlığı ve adresi ayrı değerlendirilir. Yabancı ülkedeki bütün kişilere Tebligat Kanunu m.25/a yolunun uygulanacağı varsayılmaz; bu hüküm Türk vatandaşları için özel bir yöntemdir. Yabancı vatandaşların tebligatı ve uluslararası sözleşme koşulları farklı olabilir. Dava açılmadan önce paydaş listesinin eksiksiz olması, taşınmaz ve paydaş haklarının hatalı kurulmasını önler. Paydaşlardan biri öldüyse mirasçılık durumu ve ilgili hak sahiplerinin davadaki konumu ayrıca incelenir. Mirasçılar arasında Türk vatandaşı veya yabancı uyruklu kişiler bulunması tapu işlemlerini de etkileyebilir. Uzak ülkelerden belge temini nedeniyle usul ve işlem planı oluşturmak gerekir; ancak bu plan gerçek mahkeme sürelerinin yerine geçmez. Avustralya’daki bir paydaşın Türkiye’de yetkili avukatla temsil edilmesi, belge ve tebligat akışını daha düzenli hale getirebilir.

İlk dosya değerlendirmesinde belge kontrol listesi

Taşınmazın güncel tapu kayıt örneği, il-ilçe-mahalle, ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileri; bütün paydaşların adları ve pay oranları ilk inceleme için gereklidir. Miras yoluyla edinim bulunuyorsa veraset belgesi ve önceki intikal kayıtları dosyaya alınır. Dava açılmışsa dava dilekçesi, tensip zaptı, mahkeme ve esas numarası, tebligat mazbataları, arabuluculuk son tutanağı ve varsa bilirkişi raporu temin edilir. Avustralya’da bulunan paydaşın güncel adres ve vatandaşlık kayıtları, tebligatın yasal yolu bakımından önem taşıyabilir. Paylı mülkiyeti sürdürmeye yönelik önceki sözleşme, taşınmazın belli bir amaca özgülenmesi, imar veya ifraz raporu ve taraflar arasında yapılmış yazılı anlaşmalar da incelenir. Taşınmaz kiradaysa kira sözleşmesi ve tahsilatlar ayrı klasörde saklanır. Tapu kaydındaki haciz, ipotek veya intifa gibi takyidatların güncel olup olmadığı doğrulanır. Arsa veya tarla bölünmesini savunan kişi teknik verileri resmi kurum ve bilirkişi belgeleriyle ortaya koymalıdır. İhtilafın türü ve işlem aşaması öğrenilmeden herkes için aynı dilekçe taslağı kullanılmamalıdır.

Avustralya’dan izlenecek usul sırası

Önce tapu kaydı ve mülkiyet türü doğrulanır. İkinci aşamada davanın mı, yoksa henüz arabuluculuk başvurusunun mu bulunduğu saptanır. Üçüncü aşamada bütün paydaşların kimliği ve temsil yetkileri incelenir. Dördüncü olarak yurt dışı tebligatının usulüne uygunluğu ve gerçek süreler belirlenir. Beşinci aşamada TMK m.698 kapsamında paylaşma istemini etkileyen bir yükümlülük veya itiraz bulunup bulunmadığı araştırılır. Altıncı aşamada TMK m.699 uyarınca aynen taksimin teknik olanakları ve satışın şartları raporlarla incelenir. Yedinci aşama uyuşmazlık anlaşmayla çözülecekse arabuluculuk anlaşmasının uygulanabilirliğini, mahkeme devam ediyorsa karar ve olası satış işlemlerini takip etmektir. Sekizinci adım satış veya paylaşma sonrasında paydaşın hak ettiği bedelin usulüne uygun tahsili ve hesaplaşmasıdır. Avustralya’daki paydaşın esas hedefi daireyi korumak, payını devretmek veya bedelini almak olabilir; bunlar farklı çözümler gerektirir. Yöntem, kanun maddeleri ve somut tapu bilgileri üzerinden seçilmelidir.

İlgili site içi hukuk rehberleri

• Avustralya’da vefat eden murisin Türkiye’deki taşınmazının intikali
• Yurt dışındaki malik için elatmanın önlenmesi
• Yurt dışındaki kişinin geçici tescil şerhi ile korunması
• Yurt dışında bulunan taraf ön inceleme duruşmasına katılmazsa?
• Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname
• Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye işlemleri

Resmî mevzuat ve kurumsal bağlantılar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – Adalet Bakanlığı
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – Adalet Bakanlığı
• 7201 sayılı Tebligat Kanunu uygulama yönetmeliği – Adalet Bakanlığı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• UYAP ve elektronik satış bilgi sistemi
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →