Mersin Kiracı Tahliye Avukatı: Süreç ve Haklar

Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?

Tahliye dosyasının sonucu çoğu kez ilk adımda belirlenir: Olayın hangi kanun maddesine uyduğunun doğru saptanması. Aynı kira ilişkisi içinde birden fazla sorun bulunabilir; ancak her tahliye sebebinin şartları ve süreleri ayrıdır. Örneğin kira borcu ödenmemişse TBK m.315, yazılı boşaltma sözü varsa TBK m.352/1, konut ihtiyacı varsa TBK m.350 veya yeni malik bakımından m.351 değerlendirilir.

Tahliye süreci nasıl planlanır?

Profesyonel inceleme, doğrudan ihtar göndermekle değil kira dosyasını sınıflandırmakla başlar. Sözleşmenin konut, çatılı işyeri veya genel kira niteliği; başlangıç ve uzama tarihleri; malik değişikliği; ödeme çizelgesi; ihtarların tebliğ tarihleri ve varsa taahhütnamenin düzenlenme koşulları birlikte incelenmelidir.

1. Hukuki sebebi belirleyin: Borç, ihtiyaç, taahhüt ve iki haklı ihtar birbirinin yerine kullanılamaz.
2. Süre çizelgesi çıkarın: Tebliğ, edinme, sözleşme sonu, taahhüt ve arabuluculuk tarihlerini gün gün kaydedin.
3. Delili sabitleyin: Banka hareketi, noter ihtarı, tebligat, tapu kaydı, sözleşme ve yazışmaların asıllarını koruyun.
4. Doğru ön yolu seçin: Dava şartı arabuluculuk gereken dosya ile ilamsız icra yoluyla tahliye aynı usule tabi değildir.
5. Talebi daraltın: Tahliye yanında kira alacağı veya tazminat istenecekse görev, harç ve delil planını ayrıca kurun.

Mersin’de taşınmaza ilişkin kira tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ise otomatik biçimde yalnız taşınmazın bulunduğu yere bağlanamaz; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde geçerli yetki sözleşmesi ihtimali somut dosyada değerlendirilir.

Kira ödenmezse tahliye: TBK m.315

Kiracı, teslimden sonra vadesi gelen kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verip, bu sürede ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen gün işlemeye başlar.

İhtarnamede borç dönemi ve tutarı tereddütsüz gösterilmeli, ödeme yeri açıklanmalı ve süresinde ödeme yapılmazsa fesih/tahliye talep edileceği yazılmalıdır. Eksik, henüz muaccel olmayan veya daha önce ödenmiş bir borca dayanan bildirim uyuşmazlık yaratır. Kiracının verilen sürede borcun tamamını ödemesi, o ihtara dayalı temerrüt tahliyesini önleyebilir; buna karşılık geç ödeme şartları varsa bildirim iki haklı ihtar bakımından ayrıca önem taşıyabilir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde çıkmazsa kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Teslimden önce ya da kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış bir taahhüt, kiracının baskı altında imzaladığı savunmasına ve geçersizlik tartışmasına açıktır.

Taahhüdün kiralananı, kiracıyı ve boşaltma tarihini belirlenebilir kılması gerekir. Tarihi sonradan doldurulduğu iddiası, imza inkârı, temsil yetkisi, aile konutu iddiası ve taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediği delillerle değerlendirilir. Bir aylık hak düşürücü nitelikteki süre geçirildiğinde aynı taahhüde dayanılarak tahliye imkânı kaybedilebilir.

Ayrıntılı süre ve itiraz sistemi için tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz süresi ve tahliye taahhüdü icra takibi rehberleri incelenebilir.

İhtiyaç nedeniyle ve yeni malik tarafından tahliye

Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa TBK m.350’ye dayanabilir. İhtiyacın dava açıldığı anda var olması, yargılama boyunca sürmesi ve gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Salt kira bedelini yükseltme isteği, belirsiz gelecek planı veya geçici tercih yeterli değildir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılacaksa ve bu işler sırasında kullanım mümkün değilse aynı madde kapsamında tahliye istenebilir. Onaylı proje, ruhsat ve işin niteliği somut dosyanın ispat planını belirler.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir. Bir aylık bildirimin süresinde ve ispatlanabilir biçimde yapılması kritik önemdedir.

Yeni malik dosyasındaki iki alternatif yolun ayrıntıları için TBK 351’de bir ay bildirim ve altı ay kuralı rehberine bakılabilir.

İki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi

İki haklı ihtar

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemeyen kiracı iki haklı yazılı ihtara sebep olursa tahliye davası açılabilir. Dava, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların iki ayrı muaccel kira borcuna dayanması ve borç ödenmeden önce kiracıya ulaşması gibi ayrıntılar belirleyicidir.

Ödeme emri de şartları varsa haklı ihtar işlevi görebilir. Ancak aynı aya ait borç için tekrarlanan bildirimler iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz. Ayrıntılı kontrol listesi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları yazısında yer alır.

On yıllık uzama süresi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesap sözleşmenin ilk süresinden değil, bu süreden sonra başlayan uzama yıllarından yapılır; yanlış başlangıç tarihi tahliye talebini erken ve geçersiz hâle getirebilir.

Zorunlu arabuluculuk, dava ve sürelerin korunması

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Tahliye davası açılacaksa arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurmak, tarafları anlaşmaya zorlamaz; ancak anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, ödeme planı ve anahtar teslimi icra edilebilirlik kurallarına uygun şekilde düzenlenebilir.

Bir aylık dava süreleri bulunan tahliye sebeplerinde arabuluculuk başvurusunun zamanı ayrıca önemlidir. 6325 sayılı Kanun uyarınca başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen son tutanaktan sonra kalan sürenin dosya özelinde hesaplanması gerekir.

TBK m.353, kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya dava açacağını yazılı bildirmesi hâlinde, dava açma süresini bir kira yılı için koruyabilir. Bu hüküm her usul eksikliğini gidermediğinden, “ihtar gönderdim, süre artık sınırsız” biçiminde yorumlanmamalıdır.

Arabuluculuğun kapsamı ve başvuru adımları için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberi incelenebilir.

Ev sahibi ve kiracı için delil kontrol listesi

WhatsApp yazışmaları, e-posta ve banka açıklamaları delil değeri taşıyabilir; fakat bağlamı bozulmuş ekran görüntüleri yerine doğrulanabilir kayıtlar saklanmalıdır. İmza veya belge sahteliği iddiası varsa ceza hukuku boyutu ile hukuk davasındaki ispat yolu birbirinden ayrı planlanır.

Mersin kiracı tahliye avukatı dosyada neyi inceler?

Bir kira avukatı yalnız dava dilekçesi hazırlamaz. Önce tahliye sebebinin hukuki niteliğini, sürelerin dolup dolmadığını ve delilin ispat gücünü inceler; sonra ihtar, arabuluculuk, dava veya icra yolundan hangisinin ölçülü ve uygulanabilir olduğunu belirler. Ev sahibi açısından amaç, geçersiz ihtar ve süre kaybını önlemektir. Kiracı açısından ise geçersiz sebep, usulsüz tebligat, ödeme, süre, samimiyetsiz ihtiyaç ve taahhüt savunmalarını zamanında ileri sürmektir.

Davanın ne kadar süreceği mahkemenin iş yükü, tebligat, bilirkişi veya keşif ihtiyacı, istinaf ve icra aşamasına göre değişir. Bu nedenle belirli bir ayda kesin tahliye vaadi hukuken sağlıklı değildir. Dosya takvimi ancak belgeler ve seçilen yol incelendikten sonra gerçekçi biçimde kurulabilir.