Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk | Başvuru ve Süreç

Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu?

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alır. İstisna, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Değerlendirme yalnızca evrakın üzerinde tahliye yazmasına göre değil, talebin dayanağına ve seçilen başvuru yoluna göre yapılır.

Tahliye taahhütnamesinin bulunması, arabuluculuk sorusunu tek başına çözmez. Taahhüde dayanılarak hangi yola başvurulduğu, icra aşamasındaki talebin niteliği ve genel mahkemede dava açılıp açılmayacağı ayrı konulardır. Kira alacağı için doğrudan takip başlatılmasıyla itiraz sonrasında açılacak davanın koşulları da aynı değildir.

Başvuruda birden fazla kira talebi varsa bunlar ayrı gösterilir. Yalnızca depozito iadesinin görüşülmesi, sonradan ileri sürülen bütün tahliye veya bedel taleplerinin de görüşüldüğü anlamına gelmez. Sözleşmenin gerçekten kira ilişkisi kurup kurmadığı, tarafların verdiği addan bağımsız olarak incelenir.

Nereye başvurulur, avukat zorunlu mu?

Başvuru, uyuşmazlık bakımından yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro bulunmayan yerde bu görev için belirlenen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü işlemleri yürütür. Dava dilekçesi sunmak ile arabuluculuk bürosuna başvurmak farklı işlemlerdir.

Taraf başvuruyu bizzat veya avukatı aracılığıyla yürütür. Avukat tutulması genel bir zorunluluk değildir. Avukatla temsil tercih edildiğinde vekâletnamede arabuluculukla ilgili özel yetki bulunmalıdır. Bir yakının veya emlak danışmanının görüşmelere eşlik etmesi, taraf adına bağlayıcı anlaşma imzalama yetkisi bulunduğu anlamına gelmez.

Başvuruda doğru taraf kimlikleri, iletişim bilgileri, kiralananın adresi ve talep gösterilir. Birden fazla kiracı veya kiraya veren, mülkiyet devri ve tüzel kişi temsili ayrıca kontrol edilir. Yanlış kişiye yöneltilmiş başvuru, doğru kişiye karşı açılacak davanın koşullarını kendiliğinden tamamlamaz.

Arabulucu büro tarafından ilgili listeden görevlendirilir. Taraflar listede bulunan bir arabulucu üzerinde anlaşırsa görevlendirme buna göre yapılır. Davet ve görüşme takvimi netleştirilir; görevlendirme, başvuru ve son tutanak tarihleri saklanır.

Kira arabuluculuğu ne kadar sürer?

6325 sayılı Kanun m.18/A/9 uyarınca arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılır. Bu kural davanın ne kadar süreceğini göstermez; görevlendirme tarihi ile büroya başvuru tarihi de aynı kabul edilmez.

Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen dönemde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Başvuru, önceden sona ermiş bir süreyi geri getirmez. Son tutanaktan sonra bütün kira uyuşmazlıklarında yeni bir aylık veya iki haftalık tek tip dava süresi başlamaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kira dönemi, yeni malikin edinme tarihi, yazılı bildirim ve dava süresi birlikte hesaplanır. Kira tespitinde kararın hangi dönemden etkili olacağı ise TBK m.345 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Arabuluculuk, maddi hukuk koşullarını inceleme gereğini ortadan kaldırmaz.

Büro yetkisine itirazın kabulünde Kanun m.18/A/8’deki tebliğden itibaren bir haftalık yetkili büroya başvuru kuralı ayrıca kontrol edilir. Bu koşula uyulması durumunda ilk başvuru tarihinin korunması ile herhangi bir yanlış yere başvurunun her durumda süreyi koruması birbirine karıştırılmamalıdır.

Arabuluculuk ücretini kim öder, 2026 hesabı nasıl yapılır?

Arabuluculuk bürosuna başvuru ücretsizdir. Bununla birlikte başvurunun ücretsiz olması, bütün hizmetin her durumda ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Anlaşma sağlanırsa ücret ilgili tarifeye göre belirlenir ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit paylaşılır.

Anlaşma sağlanmayan dava şartı arabuluculukta ilk iki saatlik ücretin Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanmasına ilişkin düzenleme bulunur. İki saati aşan görüşmelerin ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bakanlık bütçesinden ödenen ve tarafların karşıladığı arabuluculuk ücreti yargılama giderlerinden sayılır.

2026 tarifesinde tahliye ile kira tespiti hesabı farklıdır. Tarifenin 7/5. maddesine göre anlaşmayla sonuçlanan tahliye taleplerinde bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespitinde ise belirlenen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden ikinci kısımdaki hesap yapılır. Bu rakamlar doğrudan arabulucuya ödenecek ücret değil, tarifenin uygulanacağı hesap tabanıdır. Alt sınırlar ve özel hükümler ayrıca uygulanır.

Tarifenin 10. maddesi gereğince faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte olan tarife esas alınır. Önceki yılın rakamı yeni yıla taşınmamalıdır. Arabulucu ücreti, tarafın kendi avukatıyla kararlaştırdığı vekâlet ücretinden farklıdır.

Ücreti karşılayamayacak durumdaki kişinin adli yardım koşulları incelenir. Kanun m.13/3 uyarınca arabuluculuk ücretine ilişkin adli yardım talebi, büronun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yöneltilir; ödeme güçlüğünü destekleyen belgeler hazırlanır.

İlk toplantıya katılmamanın sonucu nedir?

Toplantıya katılmamak, kira borcunu veya tahliyeyi kabul etmek değildir. Bununla birlikte geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmama nedeniyle sürecin sona ermesinin gider ve vekâlet ücreti yönünden sonuçları vardır. Katılım ve mazeret durumu son tutanakta doğru gösterilmelidir.

7531 sayılı Kanun m.25 ile değiştirilen 6325 sayılı Kanun m.18/A/11’e göre bu taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Eski metindeki bütün giderlerden sorumluluk ve hiç vekâlet ücreti verilmemesi açıklaması güncel hüküm yerine kullanılmamalıdır.

Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması nedeniyle sürecin sona ermesi üzerine açılan davada, tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Tek tarafın ve her iki tarafın katılmaması bu nedenle ayrı değerlendirilir.

Geçerli mazeret zamanında arabulucuya bildirilip belgelendirilmelidir. Davetin yanlış kişiye gönderilmesi veya katılımın hatalı kaydedilmesi ile mazeretsiz gelmeme aynı değildir. Görüşmeye katılan taraf da istemediği anlaşmayı imzalamak zorunda değildir.

Görüşmeye hangi belgeler hazırlanmalı?

Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme kayıtları, depozito belgesi, ihtarnameler ve tebliğ evrakı başlangıç dosyasını oluşturur. Kira alacağında ay ay borç, ödeme ve kalan tutar ayrılır. Bedel değişikliğinde yeni tutar, başlangıç dönemi ve dayanak gösterilir.

Tahliye talebinde sözleşme takvimi, hukuki sebep, varsa taahhütname veya edinme kaydı kontrol edilir. Depozitoda ödeme belgesi, anahtar teslim tarihi, teslim durumu ve mahsup iddiaları ayrı açıklanır. Uyuşmazlıkla ilgisiz kişisel belgeler gelişigüzel paylaşılmamalıdır.

Görüşme öncesinde hangi hak veya alacağın istendiği, hangi belgelerin talebi desteklediği ve hangi çözüm koşullarının kabul edildiği netleştirilir. Bütün hesapların kapandığına ilişkin genel bir ifade, hangi dönemden veya kalemden vazgeçildiğini açıklamaz. Temsilci anlaşma yetkisinin sınırlarını da önceden kontrol etmelidir.

Anlaşma ve icra edilebilirlik şerhi

Anlaşmayı taraflar kurar; arabulucu hüküm dayatmaz. Tahliyede taşınmazın teslim günü, anahtar teslim şekli, o tarihe kadar işleyecek kira, depozito, giderler ve mevcut borçlar açık yazılır. Anahtarın teslimiyle bütün para borçlarının kendiliğinden silindiği varsayılmamalıdır.

Kira bedelinde yeni tutarın hangi dönemden başlayacağı, ödeme günü, önceki farkların kapsamı ve sonraki artış düzenlemesi gösterilir. Koşullar emredici hükümlere aykırı kurulmamalıdır. Rakamla ve yazıyla yazılan tutarlar ile ödeme takvimi imzadan önce karşılaştırılır.

Kanun m.18/B/3 kapsamındaki anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşmalarda arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesi esas alınır. Bazı başka anlaşmalarda uygulanan şerhsiz icra kuralı bu özel zorunluluğu ortadan kaldırmaz.

Son tutanak ile anlaşma belgesinin işlevi karıştırılmamalıdır. Sürecin nasıl sonuçlandığını bildiren kayıt ile hangi edimin nasıl yerine getirileceğini gösteren hükümler açık olmalıdır. Kanun m.18/5 uyarınca üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz; imzalanan metnin kapsamı bu nedenle dikkatle okunmalıdır.

Anlaşma olmazsa dava nasıl açılır?

Anlaşma yoksa son tutanak alınır ve talebin niteliğine göre dava hazırlığı yapılır. Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevi HMK m.4 çerçevesinde değerlendirilir. İlamsız icra yoluyla tahliye gibi özel yolların görev ve usul düzenlemeleri ayrıca saklıdır.

Dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği eklenir. Arabuluculuk yapılmasına rağmen tutanağın eklenmemesi ile hiç başvuru yapmadan dava açılması aynı durum değildir. İlkinde Kanun m.18/A/2 uyarınca tutanağın sunulması için ihtarlı bir haftalık kesin süre verilir. Hiç başvuru yapılmadan dava açılması hâlinde ise dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret düzenlemesi uygulanır.

Anlaşılan ve anlaşılmayan konular ayrı gösterilir. Dava konusu ve taraflar, başvuru ve tutanakla birlikte kontrol edilir. Arabuluculuk sonucu bütün maddi taleplerin otomatik olarak haklı bulunduğu anlamına gelmez; iddia ve deliller mahkemede ayrıca değerlendirilir.

Arabulucu mahkeme kararı vermediği için anlaşmama tutanağına olağan anlamda istinaf veya temyiz başvurusu yapılmaz. Sonraki yargılama aşamasında verilen mahkeme kararının kanun yolu ise kararın niteliği ve ilgili usul hükümlerine göre belirlenir.

Gizlilik ve deliller nasıl korunur?

6325 sayılı Kanun m.4 ve 5, gizlilik ile görüşme kapsamında yapılan belirli beyan ve tekliflerin sonraki yargılamada kullanılmasına ilişkin sınırlar getirir. Uzlaşma amacıyla yapılan teklif, tek başına uyuşmazlığın tamamı için borç kabulü sayılmamalıdır. Görüşmeleri gizlice kaydetmek veya sosyal medyada yayımlamak yerine kanuni gizlilik kurallarına uyulur.

Önceden mevcut kira sözleşmesi veya banka dekontu, yalnızca görüşmede sunulduğu için kendiliğinden delil olmaktan çıkmaz. Bağımsız belge ile yalnızca arabuluculuk için hazırlanmış teklif ve beyan ayrılır. Kanunun zorunlu kıldığı açıklamalar ve anlaşmanın uygulanması için gerekli bilgi paylaşımı ayrıca değerlendirilir.

Kanuni kaynaklar ve ilgili rehberler

Dayanaklar: 6325 sayılı Kanun m.3–5, 13, 15, 18, 18/A ve 18/B; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4. Başvuru yeri ve temsil hakkında Adalet Bakanlığı açıklamaları incelenir.

Ücret hesabında 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi m.7 ve 10, ilk toplantıya katılmamanın gider sonuçlarında 7531 sayılı Kanun m.25 ile değişen hüküm esas alınır. Eski kanun kopyasındaki yaptırım güncel hüküm yerine kullanılmaz.

Tahliye için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberi, bedel değişikliği için kira uyarlama davası rehberi maddi hukuk yönünü açıklar. Mersin merkezli büroyla belge değerlendirmesi iletişim sayfası üzerinden yürütülür; başka illerdeki uyuşmazlıklarda görev ve yetki kuralları ayrıca uygulanır.

Genel hukuki bilgilendirmedir; anlaşma veya dava sonucu garantisi içermez. Somut başvuruda sözleşme, tebligat, süre ve temsil belgeleri birlikte incelenmelidir.