Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur? Ev Sahibi ve Yönetim Hakları
Kiracı aidat ödemezse yönetim, KMK m.20 ve 22 kapsamındaki alacak için malike ve koşulları varsa bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracıya başvurabilir. Kiraya verenin kiracıdan ödeme istemesi ve tahliye talebi ise ayrıca değerlendirilir; aidat borcu kendiliğinden evden çıkarma hakkı vermez.
Aidat borcunda yönetim, ev sahibi ve kiracının hakları
“Aidatı kiracı öder” hükmü, kat malikinin yönetime karşı kanuni sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetime karşı dış ilişki ile giderin ev sahibi ve kiracı arasında kime ait olduğu anlamına gelen iç ilişki ayrı incelenir.
| Talepte bulunan | İstenebilecek sonuç | Kontrol edilecek sınır |
|---|---|---|
| Apartman veya site yönetimi | Ortak gider ve avans borcunun, şartları varsa gecikme tazminatının tahsili | KMK m.20, 22; yönetim planı, kurul kararı, işletme projesi ve kullanım dönemi |
| Yönetime ödeme yapan ev sahibi | Kiracının üstlendiği giderler için kiracıya rücu | Ödemenin gerçekten yapılması ve ilgili giderin kira ilişkisinde kiracıya ait olması |
| Kiraya veren | Kiracının ödemekle yükümlü olduğu muaccel yan gider için temerrüt ve koşulları varsa tahliye | TBK m.315’in yazılı bildirimi, en az otuz günlük süre ve fesih uyarısı |
| Malikin borcu için ödeme yapan kiracı | KMK m.22 kapsamında kira borcundan düşümün belgelenmesi | Ödenen borcun dönemi ve niteliği; kira sözleşmesindeki gider paylaşımıyla birlikte hesap |
Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur için uygulanacak kanun maddeleri
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Net anlamı: Aidat gecikmesinde aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler.
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Net anlamı: Kiracı malik ile birlikte sorumludur; sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.
2026’da işletme projesi ve aidat belirleme kuralı
KMK m.37, 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle değişmiştir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde kurulda onay süreci tamamlanır. Projede yıllık tahmini gelir ve giderler, maliklerin payları ve avanslar gösterilir. Bildirim, maliklere veya fiilî kullanıcılara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla yapılır.
Yürürlükte bir işletme projesi bulunması hâlinde, geçici işletme projesi için öngörülen bedelin belirlenmesinde önceki yılın yeniden değerleme oranını aşmama kuralı vardır. Bu düzenleme, kurulun bütün gider kararları için koşulsuz tek bir “aidat zam tavanı” olarak sunulmamalıdır. Talebin geçici projeye mi, kurulca onaylanmış projeye mi veya ayrı bir gider kararına mı dayandığı kontrol edilir.
Adalet Bakanlığı: güncel KMK m.20, 22 ve 37. Kesinleşmiş işletme projeleri ve kurulun işletme gideri kararlarının İİK m.68/1 bakımından belge niteliği bulunması, her uyuşmazlıkta tahliyenin de otomatik gerçekleşeceği anlamına gelmez.
Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?
KMK m.20, gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabını esas alır. Örneğin, gecikmenin hukuken başladığı ve tam bir ay sürdüğü kabul edilen 2.000 TL ortak gider asıl alacağında bu ayın gecikme tazminatı 100 TL olur. Bu örnek başlangıç tarihini belirlemez; vade, kararın veya borcun bildirilmesi ve ödeme kayıtları ayrıca incelenir. Her ayın borcu ve kısmi ödemesi ayrı hesaplanmalı, önceki gecikme tazminatı kendiliğinden asıl alacağa eklenerek bileşik hesap yapılmamalıdır.
Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur için süre, işlem sırası ve uygulama şeması
- Kira sözleşmesini okuyun: Aidat ve demirbaş paylaşımını belirleyin.
- Borç dökümünü isteyin: Ay, kalem ve kararı alın.
- Kullanım dönemini ayırın: Kiracının oturduğu tarihleri belirleyin.
- Yazılı ödeme talebi gönderin: Tutar ve süreyi belirtin.
- İcra itirazını değerlendirin: Borç ve yetki itirazını süresinde yapın.
- Tahliye/rücu yolunu ayırın: Ev sahibinin ödeme ve fesih haklarını ayrı planlayın.
Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur için belgeler, örnekler ve kritik hatalar
| Belge veya kayıt | Kanıtladığı husus |
|---|---|
| Kira sözleşmesi | Aidat yükümlülüğü |
| İşletme projesi | Gider bütçesi |
| Kat malikleri kurulu kararı | Aidat dayanağı |
| Borç dökümü | Aylar ve kalemler |
| Ödeme emri | Takip |
| Dekont | Ödeme ve rücu |
Kiracı aylık aidatı ödemedi
Olay: Yönetim malike takip yapmıştır.
Hukuki sonuç: Malik ödeme sonrası sözleşmeye göre kiracıya rücu edebilir.
Çatı yenileme gideri
Olay: Yüksek demirbaş masrafı aidata eklenmiştir.
Hukuki sonuç: Malik-kiracı iç ilişkisinde giderin niteliği incelenir.
Yanlış dönem borcu
Olay: Kiracı taşınmadan önceki aidat istenmektedir.
Hukuki sonuç: Kullanım ve malik sorumluluğu dönemsel ayrılır.
Kaçınılması gereken hatalar
- Aidat sözleşmede kiracıda diye maliki tamamen sorumsuz sanmak
- Demirbaş ve işletme giderini ayırmamak
- Kararsız sabit borç çıkarmak
- İcra süresini kaçırmak
- Aidat borcunu doğrudan tahliye sebebi sanmak
- Kiracının kullanım dışı dönemini borca eklemek
Aidat uyuşmazlığında üç örnek ve başvuru yolu
1. Aylık işletme gideri ödenmemişse
Kiracının kullandığı döneme ilişkin temizlik ve ortak alan kullanım giderleri için yönetimden ay bazlı borç cetveli alınır. Malik yönetim borcunu öderse, iç ilişkide kiracıya ait olan kalemleri ve ödeme belgesini rücu talebine ekler. Kira düzenli ödeniyor olsa bile kiracıya ait muaccel yan giderin ödenmemesi TBK m.315 yönünden incelenebilir; yönetimin sıradan ödeme hatırlatması, kiraya verenin gerekli fesih uyarısını içeren yazılı bildirimiyle aynı şey değildir.
2. Çatı yenileme veya büyük onarım “aidat” adıyla istenmişse
Kalemin adından çok hangi işe harcandığı önemlidir. TBK m.317’deki olağan temizlik ve bakım ile m.341’deki kullanma giderleri, yapının esaslı yenilenmesiyle aynı kabul edilmez. Kira sözleşmesi ve emredici hükümler incelenmeden büyük onarım bedeli kiracının kesin borcu gibi gösterilemez. Bununla birlikte iç ilişkide giderin malike ait olması, yönetimin KMK m.22 kapsamındaki başvuru hakkını ve kiracının yasal sınırını ayrıca inceleme gereğini ortadan kaldırmaz.
3. Taşınmadan önceki aylar veya ödenmiş tutar yeniden istenmişse
Giriş ve anahtar teslim tarihleri borç cetveliyle karşılaştırılır; her dönem için kullanım, asıl alacak, ödeme ve kalan tutar ayrılır. Dekont açıklamasında bağımsız bölüm ve dönem bulunması uyuşmazlığı azaltır. Yönetimle yazışmak, tebliğ edilmiş ödeme emrine karşı kanuni süre içinde doğru mercie başvurma gereğini ortadan kaldırmaz.
Dosyada saklanacak beş kayıt
- Kira sözleşmesi ve kullanım dönemi: Kiracının bağımsız bölümden yararlandığı başlangıç ve bitiş tarihleri ile gider yükümlülüğü.
- Aylık aidat borç cetveli: Her dönem için asıl alacak, vade, gecikme tazminatı, ödeme ve kalan borç.
- İşletme projesi ve kurul kararı: Giderin dayanağı, paylaşım ölçütü ve bağımsız bölüme düşen pay.
- Banka dekontu ve yönetim makbuzu: Kimin, hangi borç için, ne zaman ödeme yaptığı ve mahsup kaydı.
- İhtar ve ödeme emri: Bildirimin içeriği, muhatabı, tebliğ belgesi ve ilgili başvuru süresi.
Arabuluculuk, mahkeme ve icra birbirinden farklıdır
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk şartı gözetilir. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklıdır. Dava şartı arabuluculuk, sırf aidat alacağı için genel haciz yoluyla icra takibini başlatmadan önce mutlaka arabulucuya gitmek gerektiği anlamına gelmez; takipten sonra açılacak dava ayrıca değerlendirilir.
Aidat ve kira uyuşmazlıklarında aynı maddi hukuk kuralları Mersin’de ve Türkiye genelinde uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda KMK Ek m.1; kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye ve icra hukukuna özgü başvuruların özel hükümleri saklıdır. Aidat borcunun miktarı, bu uyuşmazlığı tüketici hakem heyetinin görevine sokmaz. Arabuluculuk, dava ve icra başvuruları kendi görev, yetki ve süre kurallarına göre ayrı yürütülür.
7445 sayılı Kanun m.37 ile eklenen 6325 m.18/B; tahliye temerrüdü için TBK m.315.
Aidat ödemeyen kiracı hakkında sık sorulan 12 soru
Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?
Evet. Kiracıya ödeme yükümlülüğü getiren kira sözleşmesi, kat malikinin yönetime karşı KMK m.20 ve 22 kapsamındaki sorumluluğunu kaldırmaz. Malik ödediği tutarın kiracıya ait kısmını, sözleşme ve giderin niteliğine göre kiracıdan isteyebilir.
Yönetim aidat borcu için kiracıya icra takibi yapabilir mi?
KMK m.22 koşullarında bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracıya da başvurulabilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; borcun dönemi ve kullanım ilişkisi kontrol edilmelidir.
Aidatını ödemeyen kiracı hemen tahliye edilir mi?
Hayır. Kiraya verenin TBK m.315 yolunda kiracıya ait muaccel yan gider için yazılı ödeme bildirimi ve fesih uyarısı gerekir. Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre tanınır; süre bildirimi izleyen gün başlar. Ödeme yapılmaması hâlinde ilgili hukuki yola başvurulur.
Tahliye için iki aidat ihtarı şart mı?
TBK m.315’e dayanan temerrüt yolunda iki ayrı ihtar şartı yoktur. Usulüne uygun yazılı bildirim, ödeme süresi ve fesih uyarısı incelenir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ayrı koşulları olan bir yoldur.
Çatı yenileme giderini kiracı ödemek zorunda mı?
Çatı yenileme gibi esaslı giderler, olağan kullanım ve temizlik giderleriyle aynı kabul edilmez. Kira ilişkisinde giderin kime ait olduğu ayrıca belirlenir. Yönetimin KMK m.22 kapsamındaki dış ilişki talebi ise kiracının yasal sınırıyla birlikte ayrı incelenir.
Kiracı ödediği her aidatı kiradan düşebilir mi?
Bütün aidatlar için koşulsuz bir düşüm yapılamaz. KMK m.22, malikin ortak gider borcu için kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesini düzenler. Kiracının sözleşmeyle üstlendiği kullanım giderleri, ödeme dekontu ve iç ilişki ayrıca değerlendirilir.
Aidat gecikme tazminatı aylık ne kadardır?
KMK m.20’de gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabı öngörülür. Gecikmenin başladığı tarih, vade ve bildirim kayıtlarıyla belirlenir. Örneğin tam bir ay geciken 2.000 TL asıl alacak için 100 TL gecikme tazminatı hesaplanır; bu örnek başlangıç tarihi veya ek takip giderleri hakkında karar vermez.
2026’da aidat artışı her durumda yeniden değerleme oranıyla mı sınırlı?
Hayır; bu şekilde genelleme yapılmamalıdır. Güncel KMK m.37’deki sınır, mevcut işletme projesi varken geçici işletme projesi için öngörülen bedelin belirlenmesiyle ilgilidir. Talebin geçici projeye mi yoksa kurul kararına mı dayandığı incelenir.
Yönetici işletme projesini tek başına kesinleştirebilir mi?
Güncel KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje yapar; bildirim ve en geç üç ay içinde kurulda onay süreci uygulanır.
Kullanılmayan asansör veya ortak alan için aidat ödenmez mi?
KMK m.20 kapsamında yalnız ortak yeri kullanmama veya kullanmaya ihtiyaç duymama gerekçesi, ortak giderden kaçınmak için yeterli değildir. Giderin niteliği, yönetim planı ve uygulanacak paylaşım kuralı ayrıca kontrol edilir.
Aidat davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda 6325 m.18/B kapsamındaki dava şartı gözetilir. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklıdır. Dava şartı, her aidat icra takibinden önce arabuluculuğu zorunlu kılan bir kural değildir.
Ödenmiş veya yanlış döneme ait aidat istenirse ne yapılır?
Yönetimden karar, işletme projesi ve ay bazlı borç cetveli istenir; bunlar kira başlangıcı, kullanım dönemi ve dekontlarla karşılaştırılır. Ödeme emri tebliğ edilmişse yönetime yapılan itirazla yetinilmez; takip türüne göre kanuni süre ve başvuru mercii kontrol edilir.
Bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgi verir. Somut dosyada uygulanacak hüküm; olay tarihi, belge, taraf sıfatı ve usul aşaması birlikte incelenerek belirlenir.
Görev, Yetki ve Süre Notu
Bu içerikte açıklanan genel kuralların uygulanması; uyuşmazlığın veya isnadın niteliğine, tarafların sıfatına, olay ya da işlemin yerine ve özel kanun hükümlerine göre değişebilir. Görevli ve yetkili merci ile başvuru süresi somut olay bakımından ayrıca belirlenir.
Resmî kaynaklar ve güncellik
İçerik güncellemesi: 30 Eylül 2026. İşletme projesi bölümü, KMK m.37’nin 7579 sayılı Kanun’la değişen metnine göre hazırlanmıştır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.