Apartmanda Otopark Kullanımı Nasıl Belirlenir? Kat Malikleri Hakları 2026
apartmanda otopark kullanımı nasıl belirlenir: Apartmanda otopark kullanımı nasıl belirlenir? KMK m.4, 16 ve 18 kapsamında ortak otopark, yönetim planı, numaralı yer, misafir aracı, kiracı ve hâkimin müdahalesi 2026.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
- Otopark ortak alan mıdır?
- Yönetim planı neden önemlidir?
- Numaralı otopark yeri kime aittir?
- Kat malikleri kurulu nasıl karar verir?
- Kiracı otopark kullanabilir mi?
- Başkasının yerini kapatma ve işgal
- Misafir araçları
- Elektrikli araç şarjı
- Hâkimin müdahalesi
- Sık sorulan sorular
Apartman otoparkı ortak alan mıdır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, ortak yerleri örnekleyerek düzenler. Taşınmazın projesi ve tapu kayıtları ayrıca incelenmekle birlikte, bütün kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış açık veya kapalı otopark alanları kural olarak ortak yer niteliğindedir. Ortak yer üzerinde her kat maliki, KMK m.16 uyarınca arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir.
Bu hak “her malik mutlaka bir araçlık sabit yere sahiptir” anlamına gelmez. Binada 20 bağımsız bölüm, 12 araçlık ortak otopark bulunabilir. Böyle bir durumda kullanım düzeni yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir. Fiziksel kapasite yetersizliği, tek bir malike kalıcı mülkiyet hakkı yaratmaz.
Otoparkın bir bölümü tapuda bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlıysa durum farklıdır. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün kullanımına özgülenmiştir. Bu nedenle uyuşmazlıkta ilk adım tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planını birlikte incelemektir.
Yönetim planı otopark kullanımını belirleyebilir mi?
KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Yönetim planında belirli otopark numarası, dönüşümlü kullanım sistemi veya araç türüne ilişkin kural varsa otopark kullanımı bu hükümlere göre yürütülür. Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.
Yönetim planında “1 numaralı daire A1 park yerini kullanır” şeklinde açık tahsis varsa, uygulama buna göre yapılır. Ancak plan sonradan değiştirilmek istenirse KMK’daki yönetim planı değişikliği için aranan nitelikli çoğunluk dikkate alınmalıdır. Basit yönetici kararıyla yönetim planındaki tahsis kaldırılamaz.
Plan hiç hüküm içermiyorsa kat malikleri kurulu, ortak kullanımın düzenlenmesi için karar alabilir. Kararın bütün maliklerin ortak yerden yararlanma hakkını makul biçimde koruması gerekir. Yönetici kendi başına “bu üç park yeri yönetim kuruluna ayrıldı” diyerek kalıcı ayrıcalık oluşturamaz.
Otoparkta çizilmiş numara mülkiyet hakkı verir mi?
Yere boya ile daire numarası yazılması tek başına ayni hak yaratmaz. Numaralandırmanın dayanağı yönetim planı, proje, tapu eki veya geçerli kurul kararı olmalıdır. Yıllardır fiilen aynı yerin kullanılması da tek başına ortak alanı özel mülkiyete dönüştürmez.
Fiili kullanım düzeni uzun yıllar tüm maliklerin bilgisi ve itirazsız kabulüyle devam etmişse uyuşmazlıkta dikkate alınabilir; ancak bu durum tapu sicilindeki hukuki niteliği değiştirmez. Yeni malik de yönetim planı ve geçerli kurul kararlarıyla bağlıdır, önceki malikin yalnız kişisel hoşgörüye dayalı kullanım ayrıcalığını otomatik olarak kazanmaz.
Otopark yeri bağımsız bölüme eklenti olarak tapuda gösterilmişse ise boya numarasından değil tapu ve proje kaydından doğan özel kullanım söz konusudur.
Kat malikleri kurulu otopark kullanımına nasıl karar verir?
Ortak yerlerin yönetimi KMK hükümlerine tabidir. Günlük ve olağan kullanım düzeni bakımından kurul, araçların park yönü, dönüşümlü sıra, ikinci araç yasağı, misafir parkı veya güvenlik düzeni gibi kararlar alabilir. Kararın yeter sayısı, işlemin niteliğine göre KMK’daki genel veya özel çoğunluk hükümlerine tabidir.
Ortak yerin bir bölümünün bir malike sürekli ve münhasır biçimde bırakılması, basit trafik düzeninden daha ağır sonuç doğurur. Bu nedenle kararın ortak mülkiyet hakkını fiilen ortadan kaldırıp kaldırmadığı ve KMK m.19 gibi ortak yerlerde değişiklik hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Kurul kararı kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırıysa kat maliki KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilir. Karar iptali için kanundaki süreler toplantıya katılma, muhalefet ve öğrenme durumuna göre dikkatle hesaplanmalıdır.
Kiracı apartman otoparkını kullanabilir mi?
Kiracı, bağımsız bölümün kullanımıyla bağlantılı ortak yerlerden yararlanma hakkını kural olarak kiralananın kullanım hakkı çerçevesinde kullanır. Ev sahibi aynı bağımsız bölüm için otopark kullanımını kiracıya bırakmışsa kendisi aynı anda ikinci bir araçla aynı hakkı çoğaltamaz.
Yönetim planında “yalnız malik araçları girebilir, kiracılar park edemez” şeklindeki hükmün geçerliliği ortak yerden yararlanma hakkının niteliğine göre denetlenir. Kiracı, malik adına bağımsız bölümü kullanan kişidir; sırf kiracı olması nedeniyle ortak kullanım hakkından tamamen dışlanması her durumda hukuka uygun değildir.
Kiracının apartman kurallarına uymaması ayrı meseledir. Gürültü, yanlış park veya geçişi engelleme gibi davranışlar için kiracının apartman kurallarına aykırılığı rehberi incelenebilir.
Bir malik diğer araçların çıkışını kapatabilir mi?
KMK m.18 uyarınca kat malikleri birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Başka aracın çıkışını kapatmak, yangın yolunu işgal etmek veya ortak geçişi kullanılamaz hâle getirmek bu borca aykırıdır.
Yönetici önce yazılı uyarı yapabilir ve yönetim planındaki yaptırımları uygulayabilir. İhlal devam ederse kat maliki veya yönetim, KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden müdahalenin önlenmesini ve ortak alanın amacına uygun kullanılmasını isteyebilir.
Ortak alanın kalıcı işgali konusunda apartman ortak alan işgali rehberi ayrıca yol gösterir.
Misafir araçları için yer ayrılabilir mi?
Site veya apartmanda kapasite uygunsa kurul misafir araçları için belirli yer ve süre kuralları koyabilir. Bu karar ortak kullanımın düzenlenmesi niteliğinde olmalıdır. Misafir parklarının sürekli belirli kişilerin ikinci araçlarına tahsis edilmesi, eşit yararlanma ilkesini bozabilir.
Güvenlik amacıyla plaka kaydı tutuluyorsa KVKK bakımından plaka kişisel veri niteliğindedir. Site yönetimi veri sorumlusu sıfatıyla amaç, saklama süresi ve erişim yetkisini belirlemeli; gereksiz plaka geçmişini süresiz tutmamalıdır.
Elektrikli araç şarj ünitesi kurulabilir mi?
Elektrikli araç şarj ünitesi ortak alanda elektrik tesisatı, kablo hattı ve fiziksel montaj gerektirebilir. Bu nedenle yalnız “park yeri benim” denilerek ortak kolon veya duvar üzerinde izinsiz tesis kurulmamalıdır. KMK m.19’daki ortak yerlerde değişiklik kuralları ile güncel enerji ve yangın güvenliği düzenlemeleri birlikte incelenmelidir.
Şarjın ortak elektrik sayacından yapılması hâlinde tüketim maliyetinin diğer maliklere yüklenmemesi için ayrı sayaç veya ölçüm sistemi kurulmalıdır. Yangın güvenliği, kablo kesiti, sigorta ve proje uygunluğu teknik uzman tarafından kontrol edilmelidir.
Engelli park yeri nasıl belirlenir?
İmar, erişilebilirlik ve otopark mevzuatında engelli kullanımına ayrılması gereken alanlar bulunabilir. Bu yerlerin kat malikleri kurulu kararıyla sıradan park yerine çevrilmesi mümkün olmayabilir. Proje ve ruhsat koşulları kontrol edilmelidir.
Engelli park yerinin amacı belirli bir kişinin özel mülkiyetini yaratmak değil erişilebilirliği sağlamaktır. Kullanımın mevzuata aykırı engellenmesi hâlinde belediye ve ilgili idari makamlar bakımından da başvuru yolları doğabilir.
Otopark uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?
Kat mülkiyetinden doğan ortak yer ve yönetim planı uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir. Dava öncesinde bazı komşuluk ve taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Davada tapu kaydı, yönetim planı, mimari proje, kurul kararları, otopark fotoğrafları, güvenlik kamera kayıtları ve yazılı uyarılar delil olarak sunulur ve mahkemece değerlendirilir. Geçici olarak araç geçişinin açılması gerekiyorsa şartları varsa ihtiyati tedbir de istenebilir.
Mersin uygulaması ve Türkiye geneli dosya takibi
Kat Mülkiyeti Kanunu Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki apartman ve sitelerde otopark kullanımında da yönetim planı, proje ve KMK m.4, 16, 18, 28 ve 33 hükümleri esas alınır.
Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir. Somut dosyada tapu, proje, yönetim planı, kurul kararları ve fiili kullanım birlikte incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Her dairenin bir otopark hakkı var mı?
Otopark kapasitesi, proje ve yönetim planına göre belirlenir. Ortak alan bulunması her daireye otomatik sabit park yeri vermez.
Yönetici park yerimi değiştirebilir mi?
Yönetim planındaki tahsisi yönetici tek başına değiştiremez. Geçerli kurul kararı ve plan hükümleri kontrol edilmelidir.
Kiracı otoparka araç koyabilir mi?
Kural olarak bağımsız bölümün ortak kullanım hakkından yararlanabilir; yönetim planı ve kullanım düzeni ayrıca incelenir.
İkinci araç yasaklanabilir mi?
Kapasite yetersizliğinde eşit ve makul kullanım amacıyla kurul ikinci araç sınırlaması getirebilir.
Park yerime başkası koyarsa polisi arayabilir miyim?
Özel site içi ortak alan uyuşmazlığı öncelikle yönetim ve kat mülkiyeti yollarıyla çözülür; trafik güvenliği veya acil engelleme varsa kolluk yetkisi ayrıca değerlendirilebilir.
Otopark yerini zincirle kapatabilir miyim?
Ortak alanda kalıcı bariyer için yönetim planı, kurul kararı ve ortak yerlerde değişiklik hükümleri dikkate alınmalıdır.
Otopark kamerası KVKK’ya tabi mi?
Evet. Plaka ve kişi görüntüleri kişisel veridir; amaç, ölçülülük ve saklama süresi kuralları uygulanır.
Otopark uyuşmazlığında hangi mahkemeye gidilir?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan hâkimin müdahalesi taleplerinde sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Otopark Ortak Yer mi, Eklenti mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, ortak yerleri sayarken otopark ve benzeri yerleri anagayrimenkulün ortak kullanım alanları kapsamında değerlendirebilir. Ancak tapu projesinde belirli bağımsız bölüme eklenti olarak özgülenmiş yerler ile ortak otopark aynı değildir. Önce tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı incelenmelidir.
Bir alanın zemine boya ile numaralandırılmış olması tek başına mülkiyet hakkı yaratmaz. Kullanımın hangi hukuki dayanağa göre belirli daireye bırakıldığı araştırılmalıdır. Yönetim planı veya geçerli kat malikleri kurulu kararı kullanım düzenini belirleyebilir.
Kat Malikleri Otopark Kullanımını Nasıl Düzenler?
Ortak yerde yararlanma hakkı bütün kat maliklerine aittir; kullanım, diğer maliklerin haklarını gereksiz biçimde engellemeyecek şekilde olmalıdır. Otopark yeri sayısı bağımsız bölüm sayısından azsa dönüşümlü kullanım, kura, numaralandırma veya yönetim planındaki başka bir yöntem uygulanabilir. Karar, eşitlik ve hakkaniyet ilkelerine aykırı biçimde yalnız belirli maliklerin ortak yeri sürekli kullanmasına yol açmamalıdır.
Kiracının Otopark Hakkı
Kiracı, kiraladığı bağımsız bölüme bağlı ortak kullanım haklarından kira ilişkisi çerçevesinde yararlanabilir. Ev sahibinin ortak otoparkı kullanma hakkı varsa kiracı da sözleşme ve yönetim planı sınırları içinde bu kullanım hakkından yararlanabilir. Yönetim, sırf kullanıcı kiracı olduğu için ortak alan kullanımını keyfî biçimde yasaklayamaz; ancak yönetim planındaki araç, plaka ve güvenlik kuralları uygulanabilir.
Misafir Araçları ve İkinci Araç
Ortak otopark kapasitesi sınırlıysa ikinci araç veya misafir araçları için farklı kullanım kuralı getirilebilir. Bu kurallar kat maliklerinin kullanım hakkını özünden kaldırmamalı ve objektif uygulanmalıdır. “Yönetici istediğine iki yer verir, istemediğine hiç vermez” biçimindeki keyfî uygulama KMK bakımından uyuşmazlık doğurabilir.
Engelli Otoparkı ve Erişilebilirlik
Engelli bireylerin erişilebilirlik ihtiyaçları ayrıca ilgili imar, erişilebilirlik ve ayrımcılık yasağı hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Ortak otopark düzeni yapılırken engelli kullanıcının bağımsız bölüme güvenli erişimini engelleyen kararlar özel hukuki inceleme gerektirir.
Haksız İşgal ve Müdahalenin Önlenmesi
Bir kat maliki ortak otoparkın belirli bölümünü bariyer, zincir, sabit direk veya benzeri yöntemle yalnız kendisine tahsis ederse, bu işlemin yönetim planı ve geçerli kurul kararına dayanıp dayanmadığı kontrol edilir. Dayanak yoksa diğer kat malikleri müdahalenin önlenmesi ve ortak yerin eski hale getirilmesini talep edebilir.
Delil ve Kontrol Listesi
- Tapu kaydı ve onaylı mimari projeyi alın.
- Yönetim planındaki otopark maddelerini inceleyin.
- Kat malikleri kurulu kararlarını ve karar defterini kontrol edin.
- Numaralandırma veya tahsis kararının hangi çoğunlukla alındığını belirleyin.
- Fiilî kullanımı fotoğraf ve yazılı bildirimlerle belgeleyin.
- Uyuşmazlıkta yöneticiye yazılı başvuru yapın.
Uygulama Örnekleri
Örnek: Projede ortak alan olan otopark, yönetim planında her bağımsız bölüme bir araç esasına göre düzenlenmiştir. Yönetici tek başına bazı dairelere ikinci sürekli yer tahsis edemez.
Örnek: Tapuda belirli bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlı kapalı garaj alanı vardır. Bu alan ortak otoparkla aynı statüde değerlendirilmez; tapu ve proje kaydı esas alınır.
Resmî kaynaklar
Otopark Uyuşmazlığında Belge ve Delil Sırası
Apartman otoparkında kimin hangi alanı kullanacağı belirlenirken ilk bakılacak belge tapu kaydı ve onaylı mimari projedir. Projede belirli bir otopark alanı bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmişse bu alan ortak otoparktan farklı değerlendirilir. Buna karşılık proje ve tapuda ortak yer niteliğindeki bir otoparkın yönetim tarafından sürekli ve sınırsız biçimde tek bir malike özgülenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.16’daki ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanma hakkı bakımından ayrıca incelenir. Bu nedenle yalnızca zemine yazılmış daire numarası hukuki tahsisin tek başına kanıtı değildir.
İkinci belge yönetim planıdır. KMK m.28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Otopark yerlerinin dönüşümlü kullanılması, belirli bağımsız bölümlere belirli yerlerin ayrılması, ikinci araçların kabul edilmemesi veya misafir araçlarının kullanım saatleri yönetim planında düzenlenmişse uygulama bu hükümlere göre yürütülür. Yönetim planında açık hüküm varsa yönetici günlük uygulamayı buna göre yürütmek zorundadır; kişiye göre farklı uygulama yapamaz.
Üçüncü olarak kat malikleri kurulu kararları incelenir. Ortak yerlerin kullanım biçimini düzenleyen karar ile bir ortak yer üzerinde kalıcı ayni hak benzeri sonuç doğuracak tahsis aynı değildir. Kararın konusu, süresi, çoğunluğu ve yönetim planına uygunluğu ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Yönetici, kendisine verilmemiş bir yetkiyi kullanarak ortak otoparkı tek başına dağıtamaz.
Uyuşmazlık çıktığında fotoğraf, güvenlik kamerası görüntüsü, yönetim yazışmaları, araç plakaları ve kurul karar defteri önemli delillerdir. Bir malikin sürekli olarak iki yer işgal etmesi, engelli park alanını amacı dışında kullanması veya diğer maliklerin girişini fiilen engellemesi KMK m.18’deki doğruluk kuralları ve rahatsız etmeme yükümlülüğü bakımından değerlendirilir. Tek seferlik park hatası ile sürekli kullanım engeli aynı hukuki ağırlıkta değildir.
Kiracı, Malik ve Yönetici Bakımından Sorumluluk
Kiracı, kiraladığı bağımsız bölüme bağlı ortak kullanım haklarından yararlanır; ancak malikin sahip olmadığı daha geniş bir hak kazanmaz. Yönetim planı ve geçerli kurul kararları kiracı açısından da uygulanır. Kiracı otoparkı sürekli olarak kurallara aykırı kullanıyorsa yönetim önce kullanıcıya ve gerektiğinde malike yazılı bildirim yapmalıdır. Yazılı bildirime rağmen aykırı kullanım devam ederse KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenir.
Malik, kendi kiracısının veya bağımsız bölümünü kullanan kişilerin ortak alan kullanımından doğan sorunlarını görmezden gelemez. KMK sisteminde bağımsız bölüm maliklerinin ve kullanıcıların birbirini rahatsız etmemesi esastır. Bu nedenle uyuşmazlıkta yalnız aracın sürücüsüne değil, bağımsız bölüm malikine yöneltilmesi gereken talepler de bulunabilir.
Yönetici ise keyfi ceza sistemi kuramaz. Yönetim planında veya geçerli kurul kararında hukuki dayanak bulunmadan para cezası adı altında bedel tahsil edilmesi uyuşmazlık yaratır. Yönetimin temel görevi ortak alan kullanımını kanun, yönetim planı ve kurul kararlarına göre düzenlemek; kararları bütün maliklere eşit biçimde uygulamaktır.
Mahkemeye Başvurmadan Önce Ne Yapılmalı?
Önce tapu ve onaylı proje temin edilmeli, otoparkın eklenti mi ortak yer mi olduğu kesinleştirilmelidir. Ardından yönetim planı ve son yıllardaki otopark kararları incelenmeli, sorun yazılı olarak yönetime bildirilmelidir. Fiili engelleme varsa tarihli fotoğraf ve video kaydı alınmalıdır. Bu aşamada diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde aracın çekilmesi, lastiğin indirilmesi veya geçişin fiziksel olarak kapatılması gibi yöntemlere başvurulmamalıdır.
Uyuşmazlık çözülemezse Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. Dava dilekçesinde “otopark benim” şeklindeki soyut iddia yerine tapu/proje niteliği, yönetim planı hükmü, kurul kararı ve fiili ihlalin tarihleri birlikte gösterilmelidir. Talebin ortak alan kullanımının düzenlenmesi, müdahalenin önlenmesi veya kurul kararının iptali olup olmadığı açıkça belirlenmelidir.
Kurul kararının iptali isteniyorsa özel dava süreleri ayrıca kontrol edilir. Devam eden fiili müdahalenin sona erdirilmesi talebi ile kurul kararının iptali farklı hukuki yollardır. Bu ayrım süre ve görev değerlendirmesinde önemlidir.
Otopark Dosyasında Sık Yapılan Hatalar
En sık hata, zemindeki numarayı tapuda kayıtlı özel mülkiyet gibi kabul etmektir. İkinci hata, yönetici tarafından yıllardır uygulanan fiili düzenin hiçbir belge aranmadan değiştirilemez hak oluşturduğunu varsaymaktır. Üçüncü hata, ortak yerden yararlanma hakkını diğer maliklerin kullanımını tamamen ortadan kaldıracak şekilde yorumlamaktır. Dördüncü hata ise belediye veya site güvenliğinin uygulamasını Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından nihai hukuki karar sanmaktır.
Doğru dosya yönetiminde tapu, mimari proje, yönetim planı, kurul kararları ve fiili kullanım birlikte incelenir. Böylece hem gereksiz dava önlenir hem de mahkemeye gidilmesi gerekiyorsa talep doğru hukuki temele oturtulur.
Otoparkta elektrikli araç şarj altyapısı ve ortak alan kararı için Apartmanda Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurma Şartları 2026 rehberini inceleyin.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
