Türkiye’deki Evimde Ücretsiz Oturan Akrabam Çıkmıyor: Yurt Dışındaki Malik İçin Rehber

Ücretsiz oturan akraba kiracı mıdır?

Almanya’da yaşayan kişinin Türkiye’deki evini kardeşine, kuzenine veya anne babasına kullanması için bırakması, her durumda kira sözleşmesi anlamına gelmez. Kira ilişkisinde kullanım karşılığında bir bedel borcu vardır. Kullanım ödüncünde ise eşyanın karşılıksız kullanılması ve sonra geri verilmesi esas alınır. Tarafların birbirine akraba olması hangi sözleşmenin kurulduğunu tek başına belirlemez. Anlaşmanın içeriği, ödemeler ve başlangıçta kararlaştırılan kullanım düzeni birlikte değerlendirilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.379 kullanım ödüncünün temel yapısını düzenler. Ödünç veren, şeyin karşılıksız kullanılmasını bırakır; ödünç alan da kullanım sonunda geri vermeyi üstlenir. Ev gibi taşınmazlar bakımından da bu ilişki araştırılır. Günlük dilde kullanılan “emaneten oturuyor” ifadesi, yazılı veya sözlü anlaşmanın içeriğini incelemenin yerine geçmez.

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, kişinin kesinlikle kiracı olmadığını göstermez. Kira ilişkisi sözlü olarak da kurulmuştur. Düzenli ödemelerin açıklaması, bedelin hangi amaçla alındığı ve tarafların beyanları önemlidir. Buna karşılık yalnızca elektrik, su veya günlük kullanım giderlerini karşılamak da kendiliğinden kira bedeli ödemek değildir. Uyuşmazlığın başında bu ayrım yanlış yapılırsa bildirim, mahkeme ve talep türü de yanlış seçilir.

Akraba aynı zamanda evin paydaşı, mirasçısı veya tapuda oturma hakkı sahibi ise başka kurallar devreye girer. Tapuda kayıtlı sınırlı ayni hak, sıradan kullanım izni gibi tek taraflı mektupla ortadan kaldırılmaz. Miras ortaklığına ait evde oturan mirasçı ile tamamen başkasına ait evde ücretsiz kalan kişi aynı konumda değildir. Güncel tapu kaydı ve varsa mirasçılık belgeleri bu yüzden ilk incelemede görülmelidir.

Belirli süre veya kullanım amacı kararlaştırılmışsa

Ev belirli bir tarihe kadar kullanım için bırakılmışsa başlangıçtaki süre, uzatma anlaşmaları ve sonradan kurulan yeni düzen incelenir. Malik yurt dışında yaşamaya devam ettiği için sözleşmenin kendiliğinden süresiz hâle geldiği varsayılmaz. Aynı şekilde sürenin sonunda sessiz kalınmış olması da her olayda aynı hukuki sonuca bağlanmaz. Tarafların daha sonra neyi kabul ettiği, mesajlar ve fiilî davranışlar üzerinden değerlendirilir.

Belirli süre bulunmamasına rağmen kullanım amacı belirlenmişse TBK m.383 önemlidir. Kanun, sözleşmeye uygun kullanımın tamamlanmasını veya bu kullanım için yeterli zamanın geçmesini sona erme bakımından düzenler. Örneğin evin belirli bir inşaat tamamlanıncaya kadar veya somut bir eğitim dönemi için verildiği iddiasında, bu amacın gerçekten kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı araştırılır. Sonradan tek taraflı biçimde yeni amaç yazmak, eski anlaşmayı değiştirmez.

“İhtiyacın olduğu sürece otur” gibi ifadeler ayrıca yorum gerektirir. Bu sözün hangi koşullarda söylendiği, tarafların bunu ne kadar süreli bir güvence olarak anladığı ve sonraki açıklamalar değerlendirilir. Böyle bir ifadeyi otomatik olarak ömür boyu oturma hakkına çevirmek doğru değildir. Fakat hiçbir anlaşma yokmuş gibi davranmak da doğru değildir. TBK m.19 uyarınca gerçek ve ortak iradenin belirlenmesi, kullanılan kelimelerin ötesindeki bağlamı gerektirir.

Hem kullanım süresi hem kullanım amacı belirlenmeden bırakılan şey için TBK m.384, ödünç verenin dilediği zaman geri istemesini düzenler. Bu kural her ücretsiz kullanım dosyasına koşulsuz uygulanmaz; önce gerçekten her iki unsurun da belirlenmemiş olduğu görülmelidir. Geri isteme hakkının bulunması ile kişinin aynı gün zor kullanılarak çıkarılması farklıdır. Rızaya dayalı teslim gerçekleşmezse hukuki başvuru ve kararın uygulanması gerekir.

Aykırı kullanım ve önceden bilinmeyen ivedi ihtiyaç

TBK m.383, sözleşmeye aykırı kullanım, eşyanın bozulması, başkasına kullandırılması ve önceden bilinmeyen durum nedeniyle ödünç verenin ivedi ihtiyacı bakımından erken geri isteme imkânını düzenler. Bu nedenle süre henüz bitmemiş olsa dahi somut olayın bu şartlardan birini karşılayıp karşılamadığı incelenir. “Ben artık istemiyorum” beyanı ile kanunda belirtilen erken sona erme sebebinin varlığı aynı şey değildir.

Örneğin yalnızca barınmak için verilen evin izinsiz ticari depoya çevrilmesi, kullanım amacı yönünden değerlendirilir. Taşınmaza zarar verildiği ileri sürülüyorsa fotoğraf, yönetim kaydı ve teknik inceleme önem taşır. Normal kullanımdan doğan eskime ile yapıya verilen somut zarar ayrılır. Şikâyetin dayandığı olgu belirlenmeden ağır nitelemeler yapılması, uyuşmazlığın çözümünü kolaylaştırmaz.

Ödünç alanın evi başka kişilere kullandırması bakımından TBK m.380 ayrıca önemlidir. Ancak ailece oturulacağı baştan kararlaştırılmışsa her aile bireyinin evde bulunması otomatik ihlal sayılmaz; anlaşmanın kapsamı incelenir. Evin üçüncü kişiye para karşılığında kiralanması ise farklı bir durumdur. Kullanıcının izin verilen kullanım sınırını aşıp aşmadığı, kimlerin ne zamandan beri hangi sıfatla bulunduğuyla ortaya konur.

Yurt dışındaki malikin Türkiye’ye kesin dönüşü veya başka zorunlu barınma ihtiyacı iddiasında, m.383’teki önceden bilinmeme ve ivedilik şartları somutlaştırılır. Uçak bileti tek başına bütün şartların yerine geçtiği belge değildir. Önceki anlaşma, dönüşün sebebi ve konut ihtiyacının zamanı birlikte değerlendirilir. Kira hukukundaki ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri, kullanım ödüncüne otomatik olarak kopyalanmaz.

Aidat ödemek veya tadilat yaptırmak oturma hakkı kazandırır mı?

TBK m.381, kullanım ödüncünde olağan bakım ve koruma giderlerini ödünç alana yükler. Ödünç verenin yararına zorunlu yapılan olağanüstü giderler için ayrı talep düzenlenmiştir. Bu ayrım nedeniyle kullanıcının kendi tükettiği suyu, elektriği veya olağan giderleri ödemesi tek başına kullanımın karşılıklı hâle geldiğini göstermez. Bununla birlikte taraflar belirli bir ödemeyi açıkça kullanım bedeli olarak kararlaştırmışsa gerçek ilişki buna göre değerlendirilir.

Büyük onarım, çatı yenilenmesi veya zorunlu tesisat değişimi gibi kalemlerde yapılan işin kapsamı, zorunluluğu ve kimin yararına olduğu araştırılır. Faturayı ödeyen kişi her durumda evin sahibi veya paydaşı olmaz. Gider talebi ile mülkiyet hakkı ayrı meselelerdir. Öte yandan gerçekten zorunlu ve yararlı bir gider de sırf kullanıcı ücretsiz oturduğu için delilsiz biçimde yok sayılmaz.

Kullanıcının “tadilat yaptım, çıkmam” demesi, kendiliğinden sınırsız oturma hakkı oluşturmaz. Tadilat anlaşması, ödeme belgeleri ve varsa belirli süre kullanma karşılığı yapılan iş değerlendirilir. Bu ilişki başlangıçtan itibaren bir karşı edim içeriyorsa yalnızca ücretsiz ödünç olarak nitelendirilmesi hatalıdır. Mahkemeye sunulacak olay anlatımı, masraf ile kullanım arasındaki gerçek bağlantıyı açıklamalıdır.

Teslim öncesinde gider hesabı yapılırken aynı kalemin iki kez talep edilmesi önlenir. Örneğin malik tarafından daha önce geri ödenen kombi masrafı yeniden ileri sürülmez. Olağan kullanımdan doğan aşınma, mevcut eski hasar ve sonradan yapılan zarar ayrı gösterilir. Fotoğrafların tarihleri ile girişteki ve çıkıştaki durum eşleştirilir; belirsiz bir toplam tadilat bedeli yerine kalemli hesap kullanılır.

Geri verme talebi nasıl hazırlanmalıdır?

Bildirimde taşınmaz açıkça tanımlanır; kullanımın hangi anlaşmaya dayandığı ve hangi sebeple sona erdiği belirtilir. Talep edilen teslim tarihi ve teslim yöntemi anlaşılır olmalıdır. Kira ilişkisi bulunmadığı savunulurken aynı metinde kiracıya özgü hazır gerekçelerin karıştırılması belirsizlik yaratır. Kullanım ödüncü, mülkiyet ve varsa başka sözleşme ilişkileri doğru adlandırılmalıdır.

İzin kaldırıldığının ve teslim talebinin karşı tarafa ulaştığının ispatı önemlidir. Noter bildirimi, uygun resmî tebligat veya somut olaya elverişli başka ispatlı yöntem değerlendirilir. Sadece aile grubunda yazılan genel bir mesaj, belirli kişiye yöneltilmiş açık teslim talebiyle aynı değildir. Birden fazla yetişkin kullanıcı varsa kimin sözleşmenin tarafı, kimin fiilî kullanıcı olduğu ayrıca belirlenir.

Bildirimde gerçeğe aykırı tehdit, izinsiz eşya çıkarma veya elektrik kesme sözü bulunmamalıdır. Amaç, hukuki ilişkinin sona ermesini ve teslim borcunu açıklamaktır. İletişim kurulan kişinin yurt dışında olması veya mesajlara cevap vermemesi, hukuki sürecin yerine fiilî zor kullanmayı haklı kılmaz. Bildirimin gönderilme, ulaşma ve varsa reddedilme tarihleri saklanır.

Anlaşmalı teslim mümkün olduğunda anahtar, taşınmazın boş durumu, sayaçlar, kalan eşyalar ve teslim tarihi tutanakla kayda alınır. Anahtarın üçüncü kişiye bırakılması ile malikin veya yetkili temsilcisinin taşınmazı teslim alması aynı olmayabilir. Teslim yetkisi olan kişi önceden belirlenir. Tartışmalı masraf veya kullanım bedelleri için imzalanan ibra ve sulh hükümleri de hangi dönemi kapsadığı belirtilerek hazırlanır.

Çıkış gerçekleşmezse hangi dava ve hangi mahkeme?

Uyuşmazlığın gerçek hukuki ilişkisi görevli mahkemeyi etkiler. HMK m.4 kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bakımından özel görev kuralı içerir. Kullanım ödüncüne veya mülkiyete dayanan her talep bu nedenle otomatik kira davası sayılmaz. Talebin dayanağı, taşınmazın aynına ilişkin olup olmadığı ve varsa özel görev hükmü incelenir. Başvuru öncesinde “evden çıkarma” başlığı altında bütün dosyaların tek mahkemeye yöneltilmesi doğru değildir.

Dava şartı arabuluculuk da aynı nitelendirmeden bağımsız ele alınmaz. Kira uyuşmazlığı, paydaşlık veya başka özel kapsamlar bakımından ilgili kanuni düzenleme kontrol edilir. Sırf taşınmazda oturulması bütün olayları kira uyuşmazlığına dönüştürmez. Yanlış mahkeme veya eksik dava şartı nedeniyle usulden sorun yaşanmaması için tapu kaydı, anlaşma ve talep birlikte değerlendirilmelidir.

Malik mülkiyet hakkına dayanıyorsa Türk Medenî Kanunu m.683 çerçevesindeki koruma ile kullanıcının ileri sürdüğü hak karşılaştırılır. Kullanıcının geçerli kullanım hakkı devam ederken, onu başlangıçtan beri haksız işgalci gibi göstermek doğru değildir. Dava dilekçesinde iznin ne zaman, hangi nedenle ve nasıl sona erdiği açıklanır. Teslim talebi ile varsa para talebi ve bunların dönemleri ayrı gösterilir.

Karar alınması ile fiilî teslim de farklı aşamalardır. Kullanıcı karara rağmen taşınmazı bırakmazsa uygulanacak icra usulü ve kararın icraya elverişliliği değerlendirilir. Mahkeme dışı baskı veya kolluğun her aile içi anlaşmazlıkta doğrudan tahliye yapacağı varsayımıyla hareket edilmez. Kilit değiştirme, eşyaları sokağa çıkarma veya konuta izinsiz girme yeni sorumluluklar doğurur; malik olmak bu davranışları kendiliğinden hukuka uygun kılmaz.

Ücretsiz kaldığı bütün yıllar için kullanım bedeli istenir mi?

Başlangıçta karşılıksız ve geçerli izinle kullanım varsa, o dönemi sonradan tek taraflı biçimde kiralı hâle getirmek doğru değildir. Geçmiş bütün yıllar için piyasa kirası istemek ile izin sona erdikten sonraki haksız kullanım için talepte bulunmak farklıdır. Talep edilen bedelin hukuki sebebi ve başlangıç tarihi açıklanmalıdır. Malik yurt dışında olduğu için otomatik olarak geçmişe dönük kira borcu doğmaz.

İzin sona ermesine rağmen kullanım sürüyorsa ecrimisil veya başka tazminat taleplerinin şartları değerlendirilir. Kullanıcının kötüniyeti, bildirim, mülkiyet yapısı ve talep dönemi önemlidir. Paydaşlar arasındaki dosyada ayrıca farklı şartlar gündeme gelir. Bu nedenle yurt dışında yaşayan malikin ecrimisil ve elatmanın önlenmesi rehberi tamamlayıcı olarak kullanılmalıdır; iki dava başlığı birbirinin otomatik sonucu değildir.

Kullanım bedeli hesabında taşınmazın dönemdeki durumu, kullanılabilir alanı ve emsal veriler incelenir. Bugünkü kira bedelinin geçmiş bütün yıllara aynen uygulanması doğru değildir. Aynı zarar için hem kira hem başka ad altında mükerrer tahsilat istenmez. Kullanıcının yaptığı giderlerin bu alacağa etkisi de kendi hukuki dayanağı ve ispatı çerçevesinde ayrı değerlendirilir.

Örnek: Yazlık kullanım izni ile sürekli barınma anlaşmasının ayrılması

Ev sahibinin yalnızca yaz aylarında boş kalan bir daireyi üç aylığına kuzenine bıraktığı varsayılsın. Anahtar tesliminde belirli tarih yazılmış ve sonradan uzatma yapılmamışsa dosyanın merkezinde bu sürenin sona ermesi bulunur. Buna karşılık aynı ev, kuzenin kendi evi tamamlanıncaya kadar verilmişse inşaatın durumu ve kararlaştırılan kullanım amacı araştırılır. İki olayın tarafları ve taşınmazı aynı olsa dahi sona erme gerekçesi farklıdır.

Üçüncü bir örnekte kullanıcı her ay belirli bir tutarı açıkça kullanım karşılığı ödüyor ve malik de bunu kabul ediyorsa, belgeye ücretsiz kullanım başlığı yazılmış olması tek başına belirleyici değildir. Ödeme düzeninin gerçek niteliği incelenir. Bu karşılaştırma, önce doğru ilişkiyi belirlemenin neden gerekli olduğunu gösterir: yanlış nitelendirme yalnızca kelime seçimini değil, başvuru şartını ve mahkemenin görevini de etkiler.

Yurt dışındaki malik dosyayı nasıl hazırlamalıdır?

İlk dosya güncel tapu kaydı, kullanımın başladığı tarih, tarafların yazışmaları ve ödeme hareketlerinden oluşur. Malik o tarihte tek başına tasarrufa yetkili miydi, ev miras ortaklığında mıydı, başka kişinin onayı gerekli miydi soruları cevaplanır. Kullanıcıların kimlikleri ve mevcut adresleri belirlenir. Sözleşmenin sözlü kurulması hâlinde bunu bilen kişilerin hangi olguyu doğrudan gördüğü ayrıca not edilir.

Avukatın Türkiye’de bildirim, dava ve teslim işlemlerini yürütmesi için uygun vekâletname hazırlanır. Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi ilgili temsilciliğe ulaşmayı kolaylaştırır. Randevu ve şahsen başvuru şartları güncel temsilcilik açıklamasından kontrol edilir. Uzaktan dosya takibi, konsolosluk belgesinin her durumda çevrim içi düzenlendiği anlamına gelmez.

Gerçek ilişki kira ise yurt dışındaki ev sahibinin kiracıyı tahliyesi hakkındaki ayrı rehber incelenmelidir. Temsil düzeni için Türkiye’de uzaktan hukuki temsil sayfası; Almanca açıklama isteyen aile üyeleri için Almanca ana sayfa bağlantısı kullanılır. Bu Türkçe içerik, yabancı ülkedeki konutlara değil Türkiye’deki kullanım uyuşmazlığına odaklanır.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Mersin’de veya başka ilde bulunan ev bakımından kullanımın hukuki kaynağı belirlenir. Yerel dosya takibi, kanundaki sona erme koşullarını değiştirmez. Teslim, gider ve kullanım bedeli talepleri birbirinden ayrılır; somut belgeler görülmeden kesin tahliye tarihi veya dava sonucu bildirilmez.

Resmî kaynaklar

• TBMM: 6098 sayılı Kanun kabul metni: m.19 ve 379–385. Güncel mevzuat ve değişiklikler ayrıca esas alınır.
• Türk Medenî Kanunu: m.683 ve ilgili mülkiyet hükümleri.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki ve ispat hükümleri.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: başvurunun niteliğine göre dava şartı hükümleri.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.